Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-405/2016) общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" на решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" (ИНН 5503239595, ОГРН 1135543000460) о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" - Плотников Владимир Владимирович, предъявлен паспорт, по доверенности от 23.09.2015 сроком действия по 23.09.2016; после перерыва не явился представитель;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Семенова Елена Геннадьевна, предъявлено удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/14302 от 18.08.2015 сроком действия 1 год; после перерыва то же лицо;
- установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" (далее - ООО "Строительная компания "Авангард", Общество, ответчик) о взыскании 486 213 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Л-31-7696 за период 26.04.2013 по 31.05.2015.
Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 требования истца удовлетворены в полном объеме ввиду подтвержденности материалами дела наличия у ответчика спорной задолженности по арендной плате.
Не согласившись с указанным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что изменение в рассматриваемом случае размера арендной платы дважды в течение одного года является нарушением пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; Общество не осуществляло строительство на спорном земельном участке, поскольку земельный участок был зарезервирован дважды - в 2010 году и в 2014 году.
Департамент в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители сторон в судебном заседании поддержали заявленные доводы.
В порядке статей 163, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, состоявшемся 24.03.2016, был объявлен перерыв до 29.03.2016 до 14 час. 20 мин.
Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".
В судебном заседании, продолженном после перерыва, представитель истца поддержала заявленные доводы, представитель ответчика не явился.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Департаментом (арендодатель) и автономной некоммерческой организацией "Спортивно - культурный центр олимпийской подготовки "Авангард" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Л-31-7696 от 20.03.2008 (далее - договор), в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 7 540 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090303:3105, местоположение установлено в 80 м юго-западнее жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 10-я Ленинградская, 4.
02.06.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
26.04.2013 между Департаментом, Арендатором и ООО "Строительная компания "Авангард" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в силу которого права и обязанности по указанному выше договору перешли к ООО "Строительная компания "Авангард" с 26.04.2013.
Дополнительным соглашением от 02.09.2013 срок действия договора продлен до 15.08.2016.
Пунктом 2.1 договора установлено, что величина арендной платы за предоставляемый участок определяется ежемесячно расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N 2 к договору.
Согласно пункту 2.2 договора в течение первого месяца действия настоящего договора величина арендной платы составляет 34 101, 98 руб. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора арендатор ежемесячно самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из порядка расчета арендной платы, приведенного в приложении N 2 к настоящему договору, с учетом уведомлений Арендодателя об изменении величин, используемых в расчете.
Пунктом 2.3 договора установлено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
Арендная плата рассчитывается по формуле:
А = Ц * К1 * К2 * КЗ */100/12, где А - арендная плата в месяц, руб.; Ц - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате; КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; 12 - количество месяцев в году (Приложение N 2 к договору).
При расчете арендной платы коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, применялся без учета положений Решения Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".
Решение Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", изменяющее значение коэффициента К1, вступило в законную силу 07.12.2012.
Таким образом, с указанной даты значение коэффициента К1 равно 7 (вместо ранее применяемого 3,5).
Кроме того, в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.05.2012 N 17 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" применение коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (КЗ), равного 0,25, распространено вместо периода нормативного срока строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, период применения коэффициента КЗ - 0,25 - до 02.06.2012.
В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО "Строительная компания "Авангард" по договору аренды N Д-Л-31-7696 за период с 26.04.2013 по 31.05.2015 составила в соответствии с прилагаемым расчетом 486 213 руб. 46 коп.
Наличие задолженности по арендным платежам послужило причиной для предъявления Департаментом иска в Арбитражный суд Омской области.
Как было указано ранее, суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что истец исполнил свои обязательства перед ответчиком в рамках договора, земельный участок в спорный период находился в аренде у Общества.
Таким образом, у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.
Между тем, апелляционным судом установлено, что ответчик в полном объеме не исполнил договорные обязательства по внесению арендных платежей.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным земельным участком, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, то требование истца о взыскании долга по арендной плате по договору является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются на основании следующего.
В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы был изменен дважды в течение одного года, суд апелляционной инстанции учел, что согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В рассматриваемом случае изменением условия договора аренды об арендной плате будет являться только изменение порядка (механизма) ее исчисления, в то время как изменение размера коэффициента К1 (в данном случае с 3,5 на 7) и коэффициента К3, в связи с принятием указанных выше нормативных актов органами местного самоуправления, что имело место в настоящем случае, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке исчисления платы с применением актуальных значений показателя, включенного в соответствующую формулу расчета, и не может квалифицироваться в качестве изменения арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с указанным также не может быть принят довод апелляционной жалобы о том, что Общество не было уведомлено Департаментом об изменении размера арендной платы, поскольку размер арендной платы, как было указано, в рассматриваемом случае не изменялся.
Податель жалобы также полагает, что изменение об особых условиях земельных участков (изменение коэффициента К3) не должно применяться к договору аренды от 02.06.2009 N Д-Л-31-7696, так как строительство на земельном участке Обществом не велось по не зависящим от него причинам, так как земельный участок дважды был зарезервирован.
Данный довод также отклоняется апелляционным судом.
Так, действительно Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22.10.2010 N 43-п на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 установлено обременение в виде резервирования сроком на 7 лет для государственных нужд Омской области в целях размещения 1 и 2 линии Омского метрополитена.
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 16.10.2013 N 45-п в вышеуказанный приказ внесены изменения и земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 исключен из числа зарезервированных земельных участков.
Затем Постановлением Администрации города Омска от 15.12.2014 N 1775-П спорный земельный участок вновь был зарезервирован.
Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что, во-первых, на момент заключения дополнительного соглашения к договору Общество знало о том, что арендуемый им земельный участок находится в резервации, однако, указанное, не повлияло на его намерение принять в аренду спорный участок для строительства гостиничного комплекса.
Во-вторых, суд апелляционной инстанции считает, что то обстоятельство, что земельный участок был зарезервирован, само по себе однозначно не может свидетельствовать о невозможности использования земельного участка по его назначению, а именно указанное не может подтверждать то, что Обществом не осуществлялось строительство на данном земельном участке. Доказательства того, что Обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство или действие разрешения на строительство было приостановлено (отменено), ответчиком не представлены, тогда как указанное могло быть свидетельством того, что Общество не использовало спорный земельный участок для предоставленных целей, а именно под строительство гостиничного комплекса, по независящим от него обстоятельствам.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что Обществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя, то есть на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.04.2016 N 08АП-405/2016 ПО ДЕЛУ N А46-8739/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. N 08АП-405/2016
Дело N А46-8739/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-405/2016) общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" на решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" (ИНН 5503239595, ОГРН 1135543000460) о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" - Плотников Владимир Владимирович, предъявлен паспорт, по доверенности от 23.09.2015 сроком действия по 23.09.2016; после перерыва не явился представитель;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Семенова Елена Геннадьевна, предъявлено удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/14302 от 18.08.2015 сроком действия 1 год; после перерыва то же лицо;
- установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" (далее - ООО "Строительная компания "Авангард", Общество, ответчик) о взыскании 486 213 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Л-31-7696 за период 26.04.2013 по 31.05.2015.
Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 требования истца удовлетворены в полном объеме ввиду подтвержденности материалами дела наличия у ответчика спорной задолженности по арендной плате.
Не согласившись с указанным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что изменение в рассматриваемом случае размера арендной платы дважды в течение одного года является нарушением пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; Общество не осуществляло строительство на спорном земельном участке, поскольку земельный участок был зарезервирован дважды - в 2010 году и в 2014 году.
Департамент в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители сторон в судебном заседании поддержали заявленные доводы.
В порядке статей 163, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, состоявшемся 24.03.2016, был объявлен перерыв до 29.03.2016 до 14 час. 20 мин.
Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".
В судебном заседании, продолженном после перерыва, представитель истца поддержала заявленные доводы, представитель ответчика не явился.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Департаментом (арендодатель) и автономной некоммерческой организацией "Спортивно - культурный центр олимпийской подготовки "Авангард" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Л-31-7696 от 20.03.2008 (далее - договор), в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 7 540 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090303:3105, местоположение установлено в 80 м юго-западнее жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 10-я Ленинградская, 4.
02.06.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
26.04.2013 между Департаментом, Арендатором и ООО "Строительная компания "Авангард" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в силу которого права и обязанности по указанному выше договору перешли к ООО "Строительная компания "Авангард" с 26.04.2013.
Дополнительным соглашением от 02.09.2013 срок действия договора продлен до 15.08.2016.
Пунктом 2.1 договора установлено, что величина арендной платы за предоставляемый участок определяется ежемесячно расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N 2 к договору.
Согласно пункту 2.2 договора в течение первого месяца действия настоящего договора величина арендной платы составляет 34 101, 98 руб. в 1 месяц. В течение всего срока действия договора арендатор ежемесячно самостоятельно осуществляет расчет арендной платы, исходя из порядка расчета арендной платы, приведенного в приложении N 2 к настоящему договору, с учетом уведомлений Арендодателя об изменении величин, используемых в расчете.
Пунктом 2.3 договора установлено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
Арендная плата рассчитывается по формуле:
А = Ц * К1 * К2 * КЗ */100/12, где А - арендная плата в месяц, руб.; Ц - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате; КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; 12 - количество месяцев в году (Приложение N 2 к договору).
При расчете арендной платы коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, применялся без учета положений Решения Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".
Решение Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", изменяющее значение коэффициента К1, вступило в законную силу 07.12.2012.
Таким образом, с указанной даты значение коэффициента К1 равно 7 (вместо ранее применяемого 3,5).
Кроме того, в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.05.2012 N 17 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" применение коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (КЗ), равного 0,25, распространено вместо периода нормативного срока строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, период применения коэффициента КЗ - 0,25 - до 02.06.2012.
В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО "Строительная компания "Авангард" по договору аренды N Д-Л-31-7696 за период с 26.04.2013 по 31.05.2015 составила в соответствии с прилагаемым расчетом 486 213 руб. 46 коп.
Наличие задолженности по арендным платежам послужило причиной для предъявления Департаментом иска в Арбитражный суд Омской области.
Как было указано ранее, суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что истец исполнил свои обязательства перед ответчиком в рамках договора, земельный участок в спорный период находился в аренде у Общества.
Таким образом, у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.
Между тем, апелляционным судом установлено, что ответчик в полном объеме не исполнил договорные обязательства по внесению арендных платежей.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным земельным участком, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, то требование истца о взыскании долга по арендной плате по договору является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются на основании следующего.
В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы был изменен дважды в течение одного года, суд апелляционной инстанции учел, что согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В рассматриваемом случае изменением условия договора аренды об арендной плате будет являться только изменение порядка (механизма) ее исчисления, в то время как изменение размера коэффициента К1 (в данном случае с 3,5 на 7) и коэффициента К3, в связи с принятием указанных выше нормативных актов органами местного самоуправления, что имело место в настоящем случае, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке исчисления платы с применением актуальных значений показателя, включенного в соответствующую формулу расчета, и не может квалифицироваться в качестве изменения арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с указанным также не может быть принят довод апелляционной жалобы о том, что Общество не было уведомлено Департаментом об изменении размера арендной платы, поскольку размер арендной платы, как было указано, в рассматриваемом случае не изменялся.
Податель жалобы также полагает, что изменение об особых условиях земельных участков (изменение коэффициента К3) не должно применяться к договору аренды от 02.06.2009 N Д-Л-31-7696, так как строительство на земельном участке Обществом не велось по не зависящим от него причинам, так как земельный участок дважды был зарезервирован.
Данный довод также отклоняется апелляционным судом.
Так, действительно Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22.10.2010 N 43-п на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 установлено обременение в виде резервирования сроком на 7 лет для государственных нужд Омской области в целях размещения 1 и 2 линии Омского метрополитена.
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 16.10.2013 N 45-п в вышеуказанный приказ внесены изменения и земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 исключен из числа зарезервированных земельных участков.
Затем Постановлением Администрации города Омска от 15.12.2014 N 1775-П спорный земельный участок вновь был зарезервирован.
Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что, во-первых, на момент заключения дополнительного соглашения к договору Общество знало о том, что арендуемый им земельный участок находится в резервации, однако, указанное, не повлияло на его намерение принять в аренду спорный участок для строительства гостиничного комплекса.
Во-вторых, суд апелляционной инстанции считает, что то обстоятельство, что земельный участок был зарезервирован, само по себе однозначно не может свидетельствовать о невозможности использования земельного участка по его назначению, а именно указанное не может подтверждать то, что Обществом не осуществлялось строительство на данном земельном участке. Доказательства того, что Обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство или действие разрешения на строительство было приостановлено (отменено), ответчиком не представлены, тогда как указанное могло быть свидетельством того, что Общество не использовало спорный земельный участок для предоставленных целей, а именно под строительство гостиничного комплекса, по независящим от него обстоятельствам.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что Обществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя, то есть на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Авангард" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2015 по делу N А46-8739/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)