Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОренТоргДизайн" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.07.2016 по делу N А47-1413/2016 (судья Калитанова Т.В.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Индивидуальный предприниматель Захаров Александр Вячеславович (далее - предприниматель Захаров А.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОренТоргДизайн" (далее - общество "ОренТоргДизайн", общество, ответчик), в котором потребовал взыскать 50 885 руб. 86 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2015 N 2мн, в том числе, 46 259 руб. 85 коп. основного долга по арендной плате по состоянию на дату подачи иска, 4 626 руб. штрафа за просрочку внесения арендной платы (исковое заявление - л.д. 8-10).
Первоначально суд первой инстанции принял исковое заявление предпринимателя Захарова А.В. к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 01.03.2016 - л.д. 1-2).
Впоследствии суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела N А47-1413/2016 по общим правилам искового производства (определение от 25.04.2016 - л.д. 57-58).
Решением от 18.07.2016 (резолютивная часть объявлена 13.07.2016) суд первой инстанции исковые требования предпринимателя Захаров А.В. удовлетворил в полном объеме (л.д. 98-101).
С таким решением общество "ОренТоргДизайн" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт (л.д. 110-111).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что спорный договор аренды 01.08.2015 N 2мн прекращен в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения на основании пункта 7.5 договора, помещение возвращено арендодателю из аренды по акту от 29.01.2016 N 1, с учетом зачета обеспечительного платежа в сумме 40 000 руб. в счет арендной платы по договору задолженность арендатора составляет лишь 10 855 руб. 86 коп. Отмечает, что от обязательств по выплате данной суммы 10 855 руб. 86 коп. общество "ОренТоргДизайн" не отказывается. Считает, что при таких обстоятельствах основания для взыскания с общества "ОренТоргДизайн" заявленной в иске суммы 50 885 руб. 86 коп. отсутствуют.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Предприниматель Захаров А.В. представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (вх. N 38385 от 29.09.2016).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
01 августа 2015 г. между предпринимателем Захаровым А.В. (арендодатель) и обществом "ОренТоргДизайн" (арендатор) заключен договор аренды N 2мн (с учетом протокола разногласий от 07.08.2015) в отношении объекта - нежилого помещения площадью 50 кв. м, расположенного на 2-ом этаже здания по адресу: Оренбург, ул. Монтажников 17/1 (л.д. 12-15, 18-19),
В указанном договоре (далее также - договор N 2мн) стороны, в числе прочего, согласовали следующие условия:
- - срок аренды определяется настоящим договором с 17.08.2015 по 30.07.2016 (пункт 1.5);
- - арендатор обязан своевременно, согласно разделу 3 договора аренды, вносить в полном объеме плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 2.2.7);
- - арендная плата состоит из постоянной и переменной частей; расчетным периодом является календарный месяц; постоянная арендная плата составляет 20 000 руб. в месяц без учета НДС; арендатор выплачивает арендодателю предоплату в сумме 40 000 руб., которая будет являться обеспечительным платежом по данному договору (пункт 3.1);
- - кроме постоянной арендной платы, арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю переменную часть арендной платы, равную сумме стоимости электроэнергии в размере 33% от показаний эл. счетчика по второму этажу и 33% показаний водяного счетчика по второму этажу потребленной арендатором, за прошедший месяц;
- - арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя, указанный в счете на оплату, за каждый месяц вперед в полном объеме до 25-го числа предыдущего месяца; оплата электроэнергии и тепла производится в два этапа: авансовый платеж в размере заказанной электроэнергии/тепла - до 25-го числа предшествующего месяца, и разница между авансовым платежом и суммой потребленной электроэнергии/тепла по показаниям счетчика или расчетам - до 10-го числа месяца, следующего за отчетным; в случае переплаты за электроэнергию и тепло денежные средства засчитываются в авансовый платеж следующего месяца (пункт 3.3);
- - за просрочку платежей арендатор уплачивает единовременный штраф в размере 10% от суммы арендных платежей, пени в размере 0,1% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки, начиная с 26-го числа месяца, предшествующего аренде (пункт 6.1).
В разделе 7 договора N 2мн стороны предусмотрели порядок его расторжения.
Изменение договора или его расторжение могут иметь место по соглашению сторон или в судебном порядке (пункт 7.1).
По требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенными нарушением условий договора назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями (два и более),
- существенно ухудшает состояние недвижимого имущества, т.е. без согласия арендодателя произвел реконструкцию и (или) иные строительные работы, связанные с перепланировкой, ослаблением несущих конструкций недвижимого имущества указанного в пункте 1.1 настоящего договора,
- не выполняет условия пункта договора 2.2.3,
- допускает неоднократные задержки арендной платы в полном объеме, т.е. постоянную и переменную части,
- в разумный срок не производит текущего или капитального ремонта арендованного недвижимого имущества (пункты с 7.3 по 7.3.5).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств. В случае не исполнения требования договор считается расторгнутым в одностороннем порядке в течение трех дней (пункт 7.4).
О расторжении договора арендатор обязан письменно известить арендодателя не менее чем за 30 календарных дней. В противном случае арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки в размере месячной арендной платы (пункт 7.5).
К договору N 2мн сторонами составлены приложения N 1 (Расчет постоянной арендной платы), N 3 (Схема арендуемой площади) (л.д. 16, 17).
Факт передачи нежилого помещения обществу "ОренТоргДизайн" в аренду подтверждается передаточным актом от 17.08.2015 (л.д. 15).
Истцом в адрес общества "ОренТоргДизайн" направлена претензия от 16.12.2015 за исх. N 008 с требованием оплатить задолженность по арендной плате (переменную и постоянную части), а также штраф в размере 10% от суммы долга арендной платы и пени в размере 0,1% за просрочку внесения арендной платы (л.д. 53).
17 декабря 2015 г. обществом "ОренТоргДизайн" в адрес истца направлен ответ на претензию, которым предприниматель Захаров А.В. уведомлен о расторжении договора аренды с 01.02.2016 с указанием считать обеспечительный платеж в сумме 40 000 руб. оплатой за последние два месяца аренды (л.д. 54-55).
Ссылаясь на неисполнение обществом "ОренТоргДизайн" принятых на себя обязательств по уплате арендных платежей по договору N 2мн, предприниматель Захаров А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая по существу иска (отзыв - 51-52), общество "ОренТоргДизайн" сослалось на расторжение спорного договора аренды и возврат помещения из аренды арендодателю по акту от 29.01.2016 (56).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 01.08.2015 N 2мн, доказанности факта передачи ответчику спорного помещения в аренду и отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о направлении ответчиком в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке и о возврате помещения из аренды, а также о внесении арендатором арендных платежей по договору своевременно и в полном объеме.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора N 2мн, который по своей правовой природе является краткосрочным договором аренды недвижимого имущества (помещения в здании).
Содержание данного договора N 2мн соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Государственной регистрации договор не подлежал как совершенный на срок менее одного года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт заключения договора N 2мн и получения на его основании в аренду помещения, расположенного на 2-ом этаже здания по адресу: Оренбург, ул. Монтажников 17/1, по передаточному акту от 17.08.2015 податель жалобы не оспаривает.
В силу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В пункте 1.5 договора N 2мн сторонами согласован срок действия договора - с 17.08.2015 по 30.07.2016.
Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).
По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Аналогичное условие предусмотрено в пункте 7.2 договора N 2мн.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Из материалов дела не усматривается, что сторонами достигнуто соглашение о досрочном расторжении договора N 2мн. Сведений о досрочном расторжении данного договора по решению суда также не имеется.
Из содержания договора N 2мн (раздел 7) не следует, что стороны предусмотрели для арендатора возможность отказаться от исполнения договора досрочно в одностороннем порядке.
Пункт 7.5 договора N 2мн, вопреки выводам суда первой инстанции (стр. 4 решения) и утверждениям подателя жалобы, также прямо не свидетельствует о согласовании сторонами условия о возможности отказа арендатора от исполнения договора досрочно в одностороннем порядке.
Таким образом, ссылки подателя жалобы на прекращение договора N 2мн до окончания согласованного сторонами срока его действия (30.07.2016) путем направления писем арендодателю об одностороннем отказе от исполнения договора, являются несостоятельными.
Более того, в материалах дела, вопреки утверждениям подателя жалобы, не имеется доказательств, однозначно свидетельствующих о направлении таких писем в адрес арендодателя.
Доводы подателя жалобы о фактическом освобождении спорного помещения 29.01.2015 и его неиспользовании с указанной даты не могут быть приняты во внимание, поскольку эти обстоятельства не освобождают общество от обязанности уплачивать арендную плату во исполнение действующего договора аренды нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Между тем, судом первой инстанции установлено и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что акт от 29.01.2016 N 1 о возврате помещения из аренды со стороны арендодателя подписан неуполномоченным лицом.
Таким образом, доводы подателя жалобы о принятии арендодателем помещения из аренды не могут быть приняты по внимание ввиду их бездоказательности.
Поскольку оснований, освобождающих общество "ОренТрогДизайн" от уплаты арендной платы по действующему договору N 2мн и, соответственно, для зачета внесенного обеспечительного платежа в счет арендной платы, не было доказано, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на дату подачи иска (24.02.2016 - л.д. 5) и применении мер ответственности за нарушение денежного обязательства в соответствии с пунктом 6.1 договора являются обоснованными по праву.
Правильность представленных истцом расчетов основного долга и штрафа подателем жалобы не опровергнута.
Доказательств оплаты взыскиваемой суммы материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Общество "ОренТоргДизайн" по чек-ордеру Сбербанка России от 22.09.2016 уплатило государственную пошлину в общей сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.07.2016 по делу N А47-1413/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОренТоргДизайн" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2016 N 18АП-11611/2016 ПО ДЕЛУ N А47-1413/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2016 г. N 18АП-11611/2016
Дело N А47-1413/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОренТоргДизайн" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.07.2016 по делу N А47-1413/2016 (судья Калитанова Т.В.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Индивидуальный предприниматель Захаров Александр Вячеславович (далее - предприниматель Захаров А.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОренТоргДизайн" (далее - общество "ОренТоргДизайн", общество, ответчик), в котором потребовал взыскать 50 885 руб. 86 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2015 N 2мн, в том числе, 46 259 руб. 85 коп. основного долга по арендной плате по состоянию на дату подачи иска, 4 626 руб. штрафа за просрочку внесения арендной платы (исковое заявление - л.д. 8-10).
Первоначально суд первой инстанции принял исковое заявление предпринимателя Захарова А.В. к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение от 01.03.2016 - л.д. 1-2).
Впоследствии суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела N А47-1413/2016 по общим правилам искового производства (определение от 25.04.2016 - л.д. 57-58).
Решением от 18.07.2016 (резолютивная часть объявлена 13.07.2016) суд первой инстанции исковые требования предпринимателя Захаров А.В. удовлетворил в полном объеме (л.д. 98-101).
С таким решением общество "ОренТоргДизайн" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт (л.д. 110-111).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что спорный договор аренды 01.08.2015 N 2мн прекращен в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения на основании пункта 7.5 договора, помещение возвращено арендодателю из аренды по акту от 29.01.2016 N 1, с учетом зачета обеспечительного платежа в сумме 40 000 руб. в счет арендной платы по договору задолженность арендатора составляет лишь 10 855 руб. 86 коп. Отмечает, что от обязательств по выплате данной суммы 10 855 руб. 86 коп. общество "ОренТоргДизайн" не отказывается. Считает, что при таких обстоятельствах основания для взыскания с общества "ОренТоргДизайн" заявленной в иске суммы 50 885 руб. 86 коп. отсутствуют.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Предприниматель Захаров А.В. представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (вх. N 38385 от 29.09.2016).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
01 августа 2015 г. между предпринимателем Захаровым А.В. (арендодатель) и обществом "ОренТоргДизайн" (арендатор) заключен договор аренды N 2мн (с учетом протокола разногласий от 07.08.2015) в отношении объекта - нежилого помещения площадью 50 кв. м, расположенного на 2-ом этаже здания по адресу: Оренбург, ул. Монтажников 17/1 (л.д. 12-15, 18-19),
В указанном договоре (далее также - договор N 2мн) стороны, в числе прочего, согласовали следующие условия:
- - срок аренды определяется настоящим договором с 17.08.2015 по 30.07.2016 (пункт 1.5);
- - арендатор обязан своевременно, согласно разделу 3 договора аренды, вносить в полном объеме плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 2.2.7);
- - арендная плата состоит из постоянной и переменной частей; расчетным периодом является календарный месяц; постоянная арендная плата составляет 20 000 руб. в месяц без учета НДС; арендатор выплачивает арендодателю предоплату в сумме 40 000 руб., которая будет являться обеспечительным платежом по данному договору (пункт 3.1);
- - кроме постоянной арендной платы, арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю переменную часть арендной платы, равную сумме стоимости электроэнергии в размере 33% от показаний эл. счетчика по второму этажу и 33% показаний водяного счетчика по второму этажу потребленной арендатором, за прошедший месяц;
- - арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя, указанный в счете на оплату, за каждый месяц вперед в полном объеме до 25-го числа предыдущего месяца; оплата электроэнергии и тепла производится в два этапа: авансовый платеж в размере заказанной электроэнергии/тепла - до 25-го числа предшествующего месяца, и разница между авансовым платежом и суммой потребленной электроэнергии/тепла по показаниям счетчика или расчетам - до 10-го числа месяца, следующего за отчетным; в случае переплаты за электроэнергию и тепло денежные средства засчитываются в авансовый платеж следующего месяца (пункт 3.3);
- - за просрочку платежей арендатор уплачивает единовременный штраф в размере 10% от суммы арендных платежей, пени в размере 0,1% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки, начиная с 26-го числа месяца, предшествующего аренде (пункт 6.1).
В разделе 7 договора N 2мн стороны предусмотрели порядок его расторжения.
Изменение договора или его расторжение могут иметь место по соглашению сторон или в судебном порядке (пункт 7.1).
По требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенными нарушением условий договора назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями (два и более),
- существенно ухудшает состояние недвижимого имущества, т.е. без согласия арендодателя произвел реконструкцию и (или) иные строительные работы, связанные с перепланировкой, ослаблением несущих конструкций недвижимого имущества указанного в пункте 1.1 настоящего договора,
- не выполняет условия пункта договора 2.2.3,
- допускает неоднократные задержки арендной платы в полном объеме, т.е. постоянную и переменную части,
- в разумный срок не производит текущего или капитального ремонта арендованного недвижимого имущества (пункты с 7.3 по 7.3.5).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств. В случае не исполнения требования договор считается расторгнутым в одностороннем порядке в течение трех дней (пункт 7.4).
О расторжении договора арендатор обязан письменно известить арендодателя не менее чем за 30 календарных дней. В противном случае арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки в размере месячной арендной платы (пункт 7.5).
К договору N 2мн сторонами составлены приложения N 1 (Расчет постоянной арендной платы), N 3 (Схема арендуемой площади) (л.д. 16, 17).
Факт передачи нежилого помещения обществу "ОренТоргДизайн" в аренду подтверждается передаточным актом от 17.08.2015 (л.д. 15).
Истцом в адрес общества "ОренТоргДизайн" направлена претензия от 16.12.2015 за исх. N 008 с требованием оплатить задолженность по арендной плате (переменную и постоянную части), а также штраф в размере 10% от суммы долга арендной платы и пени в размере 0,1% за просрочку внесения арендной платы (л.д. 53).
17 декабря 2015 г. обществом "ОренТоргДизайн" в адрес истца направлен ответ на претензию, которым предприниматель Захаров А.В. уведомлен о расторжении договора аренды с 01.02.2016 с указанием считать обеспечительный платеж в сумме 40 000 руб. оплатой за последние два месяца аренды (л.д. 54-55).
Ссылаясь на неисполнение обществом "ОренТоргДизайн" принятых на себя обязательств по уплате арендных платежей по договору N 2мн, предприниматель Захаров А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая по существу иска (отзыв - 51-52), общество "ОренТоргДизайн" сослалось на расторжение спорного договора аренды и возврат помещения из аренды арендодателю по акту от 29.01.2016 (56).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 01.08.2015 N 2мн, доказанности факта передачи ответчику спорного помещения в аренду и отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о направлении ответчиком в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке и о возврате помещения из аренды, а также о внесении арендатором арендных платежей по договору своевременно и в полном объеме.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора N 2мн, который по своей правовой природе является краткосрочным договором аренды недвижимого имущества (помещения в здании).
Содержание данного договора N 2мн соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Государственной регистрации договор не подлежал как совершенный на срок менее одного года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт заключения договора N 2мн и получения на его основании в аренду помещения, расположенного на 2-ом этаже здания по адресу: Оренбург, ул. Монтажников 17/1, по передаточному акту от 17.08.2015 податель жалобы не оспаривает.
В силу положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В пункте 1.5 договора N 2мн сторонами согласован срок действия договора - с 17.08.2015 по 30.07.2016.
Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).
По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Аналогичное условие предусмотрено в пункте 7.2 договора N 2мн.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Из материалов дела не усматривается, что сторонами достигнуто соглашение о досрочном расторжении договора N 2мн. Сведений о досрочном расторжении данного договора по решению суда также не имеется.
Из содержания договора N 2мн (раздел 7) не следует, что стороны предусмотрели для арендатора возможность отказаться от исполнения договора досрочно в одностороннем порядке.
Пункт 7.5 договора N 2мн, вопреки выводам суда первой инстанции (стр. 4 решения) и утверждениям подателя жалобы, также прямо не свидетельствует о согласовании сторонами условия о возможности отказа арендатора от исполнения договора досрочно в одностороннем порядке.
Таким образом, ссылки подателя жалобы на прекращение договора N 2мн до окончания согласованного сторонами срока его действия (30.07.2016) путем направления писем арендодателю об одностороннем отказе от исполнения договора, являются несостоятельными.
Более того, в материалах дела, вопреки утверждениям подателя жалобы, не имеется доказательств, однозначно свидетельствующих о направлении таких писем в адрес арендодателя.
Доводы подателя жалобы о фактическом освобождении спорного помещения 29.01.2015 и его неиспользовании с указанной даты не могут быть приняты во внимание, поскольку эти обстоятельства не освобождают общество от обязанности уплачивать арендную плату во исполнение действующего договора аренды нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Между тем, судом первой инстанции установлено и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что акт от 29.01.2016 N 1 о возврате помещения из аренды со стороны арендодателя подписан неуполномоченным лицом.
Таким образом, доводы подателя жалобы о принятии арендодателем помещения из аренды не могут быть приняты по внимание ввиду их бездоказательности.
Поскольку оснований, освобождающих общество "ОренТрогДизайн" от уплаты арендной платы по действующему договору N 2мн и, соответственно, для зачета внесенного обеспечительного платежа в счет арендной платы, не было доказано, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на дату подачи иска (24.02.2016 - л.д. 5) и применении мер ответственности за нарушение денежного обязательства в соответствии с пунктом 6.1 договора являются обоснованными по праву.
Правильность представленных истцом расчетов основного долга и штрафа подателем жалобы не опровергнута.
Доказательств оплаты взыскиваемой суммы материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Общество "ОренТоргДизайн" по чек-ордеру Сбербанка России от 22.09.2016 уплатило государственную пошлину в общей сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.07.2016 по делу N А47-1413/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОренТоргДизайн" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)