Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Солоповой А.А., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 октября 2015 г.
по делу N А40-206580/14(85-1722), принятое судьей Беловой А.Р.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС"
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, адрес 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12, дата регистрации 08.02.2003),
3-и лица: 1) ООО "Абн-Консалт" (ОГРН 1027707004225, ИНН 7707310352),
2) ООО "Блицсервис" (ОГРН 1047797066624, ИНН 7722535174)
об урегулировании разногласий между ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 83,1 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Зацепа, д. 22 (помещение I, подвал, комнаты 5 - 9, 8а, 8б, 9а, 96), изложив:
- п. 3.1 Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта составляет 8 406 780 (восемь миллионов четыреста шесть тысяч семьсот восемьдесят) рублей в соответствии с Заключением эксперта N 153-03/431 от 30.07.2015 года, выполненным ООО "Инспекционно-контрольная служба "ЭКСПЕРТ-СЕРВИС". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется",
- п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения",
- п. 3.4 в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 140 113 (сто сорок тысяч сто тринадцать) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в дело, в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АБН-Консалт" и ООО "Блицсервис".
Решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении иска.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, поскольку выполнено с нарушением требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в связи с чем, данное доказательство не могло быть принято судом как достоверное и допустимое доказательство в рамках дела. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта, а суд первой инстанции необоснованно не принял отчет об оценке, выполненный по заказу ответчика.
Истец, представил отзыв на жалобу, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции доводы жалобы, поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя ответчика, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, 83,1 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Зацепа, д. 22 (помещение I, подвал, комнаты 5 - 9, 8а, 8б, 9а, 96) на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, N 01-00081/2001 от 30.01.2001 г.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.10.2000 г. по 01.01.2010 г. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на титульном листе договора (т. 1, л.д. 23-25).
Дополнительным соглашением от 19.11.2009 г. срок действия договора аренды продлен до 01.07.2015 г. (т. 1, л.д. 54-55).
Дополнительным соглашением от 25.11.2011 г. изменено целевое назначение помещения на бытовое обслуживание населения - парикмахерская. (т. 1, л.д. 59).
Протоколом-соглашением от 22.05.2007 г., заключенным между Департаментом имущества города Москвы, АООТ "ОКА" и ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС", установлено, что Арендатор переуступает ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" право аренды по договору от 30.01.2001 N 01-00081/01 на нежилое помещение (подвал, пом. I, комн. 5 - 11) общей площадью 85,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Зацепина, д. 20-11, стр. 1 в тех же целях на тот же срок (т. 1 л.д. 39-42).
Согласно справке ГУП МосгорБТИ от 04.08.2010 г. N 06-302473 (т. 1, л.д. 68) площадью помещения N 1 (ком. 5 - 8, 8а, 8б, 9, 9а, 9б) расположенного в подвале здания по адресу: ул. Зацепина, д. 11 составляет 83,1 кв. м. Изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации.
ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2001 года до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 23.07.2014 г. о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества. (т. 1, л.д. 16).
Ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости по цене 13.213.000 руб. 00 коп.
Вместе с тем, согласно оценке истца, определенной на основании отчета ООО "БлицСервис" N 98/14-о и положительным экспертным заключением N 051/2014/Москва, подготовленное Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" стоимость выкупаемого имущества составляет 5.631.000 руб. (т. 1, л.д. 76-150, т. 2 л.д. 1-39).
Не согласившись с п. п. 3.1., 3.2 и 3.4., 17.11.2014 г. истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости и копию заключения об оценке N 98/1-о от 25.07.2014 с сопроводительным письмом (т. 1 л.д. 9-15).
Письмом от 03.12.2014 N 33-5-21627/14-(0)-1 ответчик отклонил, указанный протокол разногласий указал, что право на проведение оценки рыночной стоимости объекта принадлежит собственнику соответствующего объекта (т. 1 л.д. 20-22).
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
По договору купли-продажи истец одновременно приобретает здание, то есть на момент заключения договора общество не является собственником здания, выкупная цена здания должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.
Таким образом, как правомерно указано судом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.
Согласно экспертному заключению ООО "Бюро городского кадастра" от 30.04.2015 г. N 2015-01/47, стоимость спорного имущества, по состоянию на 23.07.2014 г. составила 11.811.000 руб., без учета НДС (т. 3 л.д. 131-150, т. 4 л.д. 1-37).
В связи с наличием погрешности в расчетах, которые повлияли бы итоговую сумму, определением суда от 01.06.2015 г. удовлетворено ходатайство истца о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Инспекционно-Контрольная служба "Эксперт-сервис", эксперту Зовутиной Екатерине Сергеевне, с постановкой перед экспертом следующего вопроса:
Об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 83,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зацепина, д. 11 (помещение I, подвал, комнаты 5 - 9, 8а, 8б, 9а, 9б), по состоянию 23.07.2014 г.
Согласно экспертному заключению ООО "Инспекционно-Контрольная служба "Эксперт-сервис" от 30.07.2015 г. N 153-03/431, стоимость спорного имущества, по состоянию на 23.07.2014 г. составила 9.920.000 руб., с учетом НДС, 8.406.780 руб., без учета НДС (т. 5 л.д. 3-175).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в судебное заседание был приглашен эксперт - Зовутина Е.С. для дачи пояснений по заключению экспертизы от 30.07.2015 г. N 153-03/431.
После допроса эксперта ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, что отражено в протоколе судебного заседания.
Между тем, суд первой инстанции не усмотрел оснований в проведении повторной экспертизы предусмотренных в статье 87 АПК РФ. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам экспертов, у судебной коллегии, не имеется.
В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца. Квалификация эксперта подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет за собой отмену судебного акта.
Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в решении суда заявителем жалобы, в апелляционном суде не представлено.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.
При таких обстоятельствах, доводы приведенные в апелляционной жалобе ответчика не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта. Нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2015 г. по делу N А40-206580/14(85-1722) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 09АП-55162/2015 ПО ДЕЛУ N А40-206580/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. N 09АП-55162/2015
Дело N А40-206580/14
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Солоповой А.А., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 октября 2015 г.
по делу N А40-206580/14(85-1722), принятое судьей Беловой А.Р.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС"
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, адрес 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12, дата регистрации 08.02.2003),
3-и лица: 1) ООО "Абн-Консалт" (ОГРН 1027707004225, ИНН 7707310352),
2) ООО "Блицсервис" (ОГРН 1047797066624, ИНН 7722535174)
об урегулировании разногласий между ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 83,1 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Зацепа, д. 22 (помещение I, подвал, комнаты 5 - 9, 8а, 8б, 9а, 96), изложив:
- п. 3.1 Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта составляет 8 406 780 (восемь миллионов четыреста шесть тысяч семьсот восемьдесят) рублей в соответствии с Заключением эксперта N 153-03/431 от 30.07.2015 года, выполненным ООО "Инспекционно-контрольная служба "ЭКСПЕРТ-СЕРВИС". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется",
- п. 3.2 Договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения",
- п. 3.4 в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 140 113 (сто сорок тысяч сто тринадцать) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в дело, в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АБН-Консалт" и ООО "Блицсервис".
Решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении иска.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, поскольку выполнено с нарушением требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в связи с чем, данное доказательство не могло быть принято судом как достоверное и допустимое доказательство в рамках дела. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта, а суд первой инстанции необоснованно не принял отчет об оценке, выполненный по заказу ответчика.
Истец, представил отзыв на жалобу, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции доводы жалобы, поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя ответчика, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, 83,1 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Зацепа, д. 22 (помещение I, подвал, комнаты 5 - 9, 8а, 8б, 9а, 96) на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, N 01-00081/2001 от 30.01.2001 г.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.10.2000 г. по 01.01.2010 г. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на титульном листе договора (т. 1, л.д. 23-25).
Дополнительным соглашением от 19.11.2009 г. срок действия договора аренды продлен до 01.07.2015 г. (т. 1, л.д. 54-55).
Дополнительным соглашением от 25.11.2011 г. изменено целевое назначение помещения на бытовое обслуживание населения - парикмахерская. (т. 1, л.д. 59).
Протоколом-соглашением от 22.05.2007 г., заключенным между Департаментом имущества города Москвы, АООТ "ОКА" и ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС", установлено, что Арендатор переуступает ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" право аренды по договору от 30.01.2001 N 01-00081/01 на нежилое помещение (подвал, пом. I, комн. 5 - 11) общей площадью 85,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Зацепина, д. 20-11, стр. 1 в тех же целях на тот же срок (т. 1 л.д. 39-42).
Согласно справке ГУП МосгорБТИ от 04.08.2010 г. N 06-302473 (т. 1, л.д. 68) площадью помещения N 1 (ком. 5 - 8, 8а, 8б, 9, 9а, 9б) расположенного в подвале здания по адресу: ул. Зацепина, д. 11 составляет 83,1 кв. м. Изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации.
ООО "СОЦКУЛЬТБЫТСЕРВИС" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2001 года до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 23.07.2014 г. о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества. (т. 1, л.д. 16).
Ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости по цене 13.213.000 руб. 00 коп.
Вместе с тем, согласно оценке истца, определенной на основании отчета ООО "БлицСервис" N 98/14-о и положительным экспертным заключением N 051/2014/Москва, подготовленное Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" стоимость выкупаемого имущества составляет 5.631.000 руб. (т. 1, л.д. 76-150, т. 2 л.д. 1-39).
Не согласившись с п. п. 3.1., 3.2 и 3.4., 17.11.2014 г. истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости и копию заключения об оценке N 98/1-о от 25.07.2014 с сопроводительным письмом (т. 1 л.д. 9-15).
Письмом от 03.12.2014 N 33-5-21627/14-(0)-1 ответчик отклонил, указанный протокол разногласий указал, что право на проведение оценки рыночной стоимости объекта принадлежит собственнику соответствующего объекта (т. 1 л.д. 20-22).
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
По договору купли-продажи истец одновременно приобретает здание, то есть на момент заключения договора общество не является собственником здания, выкупная цена здания должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.
Таким образом, как правомерно указано судом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.
Согласно экспертному заключению ООО "Бюро городского кадастра" от 30.04.2015 г. N 2015-01/47, стоимость спорного имущества, по состоянию на 23.07.2014 г. составила 11.811.000 руб., без учета НДС (т. 3 л.д. 131-150, т. 4 л.д. 1-37).
В связи с наличием погрешности в расчетах, которые повлияли бы итоговую сумму, определением суда от 01.06.2015 г. удовлетворено ходатайство истца о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Инспекционно-Контрольная служба "Эксперт-сервис", эксперту Зовутиной Екатерине Сергеевне, с постановкой перед экспертом следующего вопроса:
Об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 83,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зацепина, д. 11 (помещение I, подвал, комнаты 5 - 9, 8а, 8б, 9а, 9б), по состоянию 23.07.2014 г.
Согласно экспертному заключению ООО "Инспекционно-Контрольная служба "Эксперт-сервис" от 30.07.2015 г. N 153-03/431, стоимость спорного имущества, по состоянию на 23.07.2014 г. составила 9.920.000 руб., с учетом НДС, 8.406.780 руб., без учета НДС (т. 5 л.д. 3-175).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в судебное заседание был приглашен эксперт - Зовутина Е.С. для дачи пояснений по заключению экспертизы от 30.07.2015 г. N 153-03/431.
После допроса эксперта ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, что отражено в протоколе судебного заседания.
Между тем, суд первой инстанции не усмотрел оснований в проведении повторной экспертизы предусмотренных в статье 87 АПК РФ. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам экспертов, у судебной коллегии, не имеется.
В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца. Квалификация эксперта подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет за собой отмену судебного акта.
Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в решении суда заявителем жалобы, в апелляционном суде не представлено.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.
При таких обстоятельствах, доводы приведенные в апелляционной жалобе ответчика не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта. Нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2015 г. по делу N А40-206580/14(85-1722) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)