Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,
при участии:
- от истца общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" - Кубай К.А., паспорт, доверенность; Бородин В.В., паспорт, доверенность;
- от ответчика общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" - Попов И.В., паспорт, доверенность;
- от третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ДЕВЕЛОПМЕНТ", общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 марта 2016 года
по делу N А60-54891/2015,
принятое судьей Коликовым В.В.,
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ"
о взыскании 12013984 руб. 06 коп.,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175)
к обществу с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
о применении при расчете задолженности условий о размере ставок арендной
- платы и механизме определения размера арендной платы в редакции соглашения, обязании подписать и подать на государственную регистрацию двухстороннее дополнительное соглашение к договору аренды;
- и по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175)
к обществу с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, признании договора действующим,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175)
о расторжении договора, обязании освободить помещение,
установил:
ООО "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N А-03-05 от 22.09.2005 в сумме 12 013 984 руб. 06 коп.
В свою очередь, ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском к истцу о применении при расчете задолженности ответчика перед истцом по оплате основной части арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005, условия о размере ставок арендной платы и механизме определения размера арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 в редакции соглашения от 27.05.2015; обязании истца подписать и подать на государственную регистрацию двухстороннее дополнительное соглашение к договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 с измененным в соответствии с соглашением от 27.05.2015 условием о размере и порядке оплаты основной части арендной платы по договору аренды, в следующей редакции: "В период с "01" февраля 2015 г. по "30" июня 2015 г., включительно, Основная часть арендной платы за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 12 137,44 (Двенадцать тысяч сто тридцать семь целых 44/100) доллара США, в том числе НДС 18%. Стороны пришли к соглашению, что за период аренды с "01" февраля 2015 года по "30" июня 2015 года, включительно, Основная часть арендной платы рассчитывается и подлежит оплате из расчета курса доллара США равного 39 (Тридцать девять) рублей за 1 (Один) доллар США. Действие настоящего дополнительного соглашения Стороны распространяют на отношения Сторон возникшие с 01.02.2015".
В рамках дела N А60-59644/2015 ответчик обратился с иском в суд к истцу о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005, выразившегося в направлении истцу уведомления о расторжении договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 с требованием (претензией) об уплате задолженности по арендной плате, исх. N 042 от 10.11.2015 - недействительным, признании договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 действующим. В свою очередь, истец заявил встречное исковые требования к ответчику о расторжении договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 в редакции дополнительных соглашений N б/н от 14.03.2006, N 3 от 01.03.2009, N 4 от 01.04.2010, N 5 от 01.07.2010, N 6 от 01.10.2010, N 7 от 01.01.2011, N 8 от 01.04.2011, N 9 от 01.07.2011, N 10 от 01.08.2012, обязании арендатора освободить помещение общей площадью 1703,5 кв. м, состоящее из помещений с номерами по плану с 41 по 66, 244, 245, расположенного на 3 этаже по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Сулимова, д. 50, в здании Торгово-развлекательного комплекса "Парк Хаус".
Определением суда от 24.02.2016 дела N А60-54891/2015 и N А60-54891/2015 объединены в одно производство с номером дела N А60-54891/2015.
До принятия решения истец уточнил требования к ответчику: просил взыскать с ответчика долг в сумме 234077 Долларов 94 Цента США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день фактической оплаты суммы задолженности как сумму задолженности по постоянной части арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005, а также расторгнуть договор аренды N А-03-05 от 22.09.2005 в редакции дополнительных соглашений N б/н от 14.03.2006, N 3 от 01.03.2009, N 4 от 01.04.2010, N 5 от 01.07.2010, N 6 от 01.10.2010, N 7 от 01.01.2011, N 8 от 01.04.2011, N 9 от 01.07.2011, N 10 от 01.08.2012, обязать ответчика освободить помещение.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.03.2016 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречных исковых требований ответчика отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.
Из содержания апелляционной жалобы следует, что расчет задолженности должен рассчитываться с учетом фиксированного курса, согласованного в соглашении от 27.05.2015. Ответчик не согласен с выводом суда о том, что денежные средства оплаченные платежным поручением от 17.06.2015 N 292 не относятся к спорному периоду. Принимая решение о расторжении договора, суд не принял во внимание нарушение истцом порядка расторжения договора.
Ответчик, просит решение отменить, принять новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 22.09.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N А-03-05, в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2006 (далее - договор).
Во исполнение условий договора истец представил во временное владение и пользование на десять лет помещение общей площадью 1703,5 кв. м состоящее из помещений с номерами по плану 41-66, 244, 245, расположенного на 3 этаже по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Сулимова, д. 50.
Согласно п. 4.1. договора аренды арендная плата за помещения состоит из основной части арендной платы и суммы коммунальных платежей.
При подписании договора стороны в пункте 4.2. согласовали размер арендной платы 150 долларов США за 1 кв. м помещения в год, включая НДС. Также стороны предусмотрели, что основная часть арендной платы может быть увеличена арендодателем не более, чем на 3 доллара в год, при этом данное увеличение должно быть обосновано арендодателем.
Вступившим в законную силу судебным актом - решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-48020/2014 от 24.03.2015, имеющим в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значении при рассмотрении настоящего дела, установлено наличие в рассматриваемых договорных обязательствах у арендодателя (истца) права на увеличение основной части арендной платы, в размере на три доллара США в год за один квадратный метр помещения, и такое увеличение должно быть обосновано арендодателем.
Исходя из представленных в материалы дела дополнительных соглашений N 3 от 01.03.2009, N 4 от 01.04.2010, N 5 от 01.07.2010, N 6 от 01.10.2010, N 7 от 01.01.2011, N 8 от 01.04.2011, N 9 от 01.07.2011, уведомлений N 078 от 29.11.2012, N 046 от 04.12.2013, N 403 от 30.10.2014 основная часть арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 составила 24274, 87 долларов США в месяц с 01.01.2015.
Основанием для обращения истца в суд послужило отсутствие оплаты за пользование вышеуказанным имуществом за период с февраля 2015 года по январь 2016 года в сумме 234077, 94 долларов США.
Считая не соблюденным досудебный порядок расторжения договора, в порядке, установленном п. 7.3 договора, ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Факт передачи спорного имущества подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.
Обязательства по внесению арендных платежей в заявленный истцом период арендатором надлежащим образом исполнены не были.
Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Доказательств того, что ненадлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, в материалах дела не имеется.
Поскольку в нарушение положений ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства уплаты истцу арендной платы 234 077, 94 доллара США за период с февраля 2015 года по январь 2016 года, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично, в указанной сумме.
Расчет долга проверен судами двух инстанций, признан верным, ответчиком не оспорен.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.
27.05.2015 между истцом (Кредитор 1), ООО "Эверест" (Кредитор 2), ООО "Манхэттен Девелопмент" (Кредитор 3), ответчиком (Должник 1) и ООО "Планета развлечений - Казань" (Должник 2) подписано Соглашение о намерениях.
В пункте 4 Соглашения о намерениях его стороны указали, что по состоянию на 30 апреля 2015 года у должников имеется задолженность перед кредиторами, возникшая в результате неисполнения/ненадлежащего исполнения должниками своих денежных обязательств по оплате основной части арендной платы, дополнительной части арендной платы, платежей за услуги по управлению торговым центром, коммунальных платежей и переменной части арендной платы перед кредиторами по договорам аренды, в общей сумме 300857,12 долларов США (в том числе НДС), 379765,15 евро (в том числе НДС) и 1269711,49 рублей (в том числе НДС), включающая в том числе задолженность ООО "Планета развлечений" перед ООО "Манхэттен Екатеринбург" в размере 201549 долларов США 20 центов по основной части арендной платы и 499062 руб. 80 коп. по оплате коммунальных платежей.
Указанным соглашением о намерениях (пункт 7) участники соглашения выразили намерение реструктуризировать задолженность должников перед кредиторами при соблюдении определенных условий для начала реструктуризации, а именно: - перечисление должником 1 кредитору 1 денежных средств в размере 3000000 руб. в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего соглашения (пункт 7.1.); - перечисление должником 1 кредитору 3 денежных средств в размере 1000000 руб. в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего соглашения (пункт 7.2.); - перечисление должником 2 кредитору 2 денежных средств в размере 4000000 руб. в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего соглашения (пункт 7.3.).
При условии осуществления должником-1 и должником-2 платежей в соответствии с пунктами 7.1.-7.3. соглашения о намерениях, задолженности должника 2 перед кредитором 2 и должника перед кредитором 1 и кредитором 3, указанные в пунктах 4.1.-4.3. соглашения о намерениях, подлежат погашению до 31 декабря 2015 года в соответствии с графиками погашения задолженности, согласованными сторонами, исходя из представления должникам на сумму задолженности по оплате основной части арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 скидки в размере 50%, а также применения при расчете рублевого эквивалента курса доллара США, равного 39 рублям за 1 доллар США.
Пунктом 12 соглашения о намерениях стороны согласовали, что условия реструктуризации задолженностей должников, предусмотренные пунктами 8 - 10 соглашения, действуют только при одновременном соблюдении следующих условий: - осуществления должниками платежей в порядке и в сроки, предусмотренные пунктами 7.1. - 7.3. соглашения; - осуществления должниками погашения задолженностей, предусмотренных пунктами 4.1 - 4.3. соглашения, в точном соответствии с согласованными сторонами графиками погашения задолженности и условиями пунктов 8 - 10 соглашения; - надлежащего исполнения Должниками своих денежных обязательств, возникающих после 30.04.2015 из договоров, указанных в пункта 1 - 3 соглашения., в том числе спорного договора.
Вопреки доводам ответчика, условия пункта 12 соглашения о намерениях не выполнены, задолженность ООО "Планета развлечений - Казань" признана в рамках дела N А60-27242/2015.
Доказательства согласования графиков погашения задолженности, ответчиком не представлено.
Поскольку требования об уплате задолженности ответчиком исполнены не были, в том числе и после 30.04.2015, условия соглашения о намерениях (предоставление скидок и фиксация денежного курса условных единиц) не вступили в силу, размер обязательств ответчика по оплате арендных платежей, подлежит определению в соответствии с условиями договора.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ответчика о применений условий соглашения о намерениях в части применения при расчете задолженности арендатора условий о размере ставок арендной платы и механизме определения размера арендной платы, обязании истца подписать и подать на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 по изменению условий спорного договора.
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика о том, что при расчете суммы долга за спорный период арендодателем не был учтен платеж в сумме 3 000 000 руб. по платежному поручению N 292 от 17.06.2015.
Как следует из письма N 29 от 28.10.2015, ответчик просил считать верным назначение платежа "частичная оплата задолженности по арендной плате за период с июля 2014 года по январь 2015 года по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 и договорной неустойки согласно принятому решению Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-48020/2014".
В силу пункта 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 7.3. договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором существенных условий настоящего договора, в том числе в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Вопреки доводам жалобы, истцом соблюдена процедура расторжения договора. 10.11.2015 истец направил ответчику уведомление, в котором четко выразил волю на расторжении договора, согласно которому уведомил арендатора со ссылкой на п. 7.3. договора о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. 30.10.2015 истец направил ответчику предупреждение (письмо N 398 от 30.10.2015) о необходимости погашения задолженности по договору до 05.11.2015, которое получено ответчиком 02.11.2015.
Указанное предупреждение не было исполнено ответчиком.
Доказательства невозможности осуществления платежей по причине установления истцом неразумного срока для исполнения денежного обязательства, ответчиком не представлены.
Кроме того, из разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы (более двух сроков оплаты подряд) нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего спора, в связи с чем требование истца о расторжении договора удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
В силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Поскольку в настоящем деле отсутствуют доказательства возврата истцу после расторжения договора арендованного имущества, судом обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ответчика возвратить арендованное имущество истцу.
Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, при том, что обстоятельства, позволяющие суду апелляционной инстанции произвести такую переоценку, не установлены.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2016 года по делу N А60-54891/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2016 N 17АП-6891/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-54891/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. N 17АП-6891/2016-АК
Дело N А60-54891/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,
судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,
при участии:
- от истца общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" - Кубай К.А., паспорт, доверенность; Бородин В.В., паспорт, доверенность;
- от ответчика общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" - Попов И.В., паспорт, доверенность;
- от третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ДЕВЕЛОПМЕНТ", общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА - не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 марта 2016 года
по делу N А60-54891/2015,
принятое судьей Коликовым В.В.,
по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ"
о взыскании 12013984 руб. 06 коп.,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175)
к обществу с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
о применении при расчете задолженности условий о размере ставок арендной
- платы и механизме определения размера арендной платы в редакции соглашения, обязании подписать и подать на государственную регистрацию двухстороннее дополнительное соглашение к договору аренды;
- и по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175)
к обществу с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, признании договора действующим,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (ИНН 6670081662, ОГРН 1056603527640)
к обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (ИНН 7725537035, ОГРН 1057746689175)
о расторжении договора, обязании освободить помещение,
установил:
ООО "МАНХЭТТЕН ЕКАТЕРИНБУРГ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "ПЛАНЕТА РАЗВЛЕЧЕНИЙ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N А-03-05 от 22.09.2005 в сумме 12 013 984 руб. 06 коп.
В свою очередь, ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском к истцу о применении при расчете задолженности ответчика перед истцом по оплате основной части арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005, условия о размере ставок арендной платы и механизме определения размера арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 в редакции соглашения от 27.05.2015; обязании истца подписать и подать на государственную регистрацию двухстороннее дополнительное соглашение к договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 с измененным в соответствии с соглашением от 27.05.2015 условием о размере и порядке оплаты основной части арендной платы по договору аренды, в следующей редакции: "В период с "01" февраля 2015 г. по "30" июня 2015 г., включительно, Основная часть арендной платы за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 12 137,44 (Двенадцать тысяч сто тридцать семь целых 44/100) доллара США, в том числе НДС 18%. Стороны пришли к соглашению, что за период аренды с "01" февраля 2015 года по "30" июня 2015 года, включительно, Основная часть арендной платы рассчитывается и подлежит оплате из расчета курса доллара США равного 39 (Тридцать девять) рублей за 1 (Один) доллар США. Действие настоящего дополнительного соглашения Стороны распространяют на отношения Сторон возникшие с 01.02.2015".
В рамках дела N А60-59644/2015 ответчик обратился с иском в суд к истцу о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005, выразившегося в направлении истцу уведомления о расторжении договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 с требованием (претензией) об уплате задолженности по арендной плате, исх. N 042 от 10.11.2015 - недействительным, признании договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 действующим. В свою очередь, истец заявил встречное исковые требования к ответчику о расторжении договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 в редакции дополнительных соглашений N б/н от 14.03.2006, N 3 от 01.03.2009, N 4 от 01.04.2010, N 5 от 01.07.2010, N 6 от 01.10.2010, N 7 от 01.01.2011, N 8 от 01.04.2011, N 9 от 01.07.2011, N 10 от 01.08.2012, обязании арендатора освободить помещение общей площадью 1703,5 кв. м, состоящее из помещений с номерами по плану с 41 по 66, 244, 245, расположенного на 3 этаже по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Сулимова, д. 50, в здании Торгово-развлекательного комплекса "Парк Хаус".
Определением суда от 24.02.2016 дела N А60-54891/2015 и N А60-54891/2015 объединены в одно производство с номером дела N А60-54891/2015.
До принятия решения истец уточнил требования к ответчику: просил взыскать с ответчика долг в сумме 234077 Долларов 94 Цента США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день фактической оплаты суммы задолженности как сумму задолженности по постоянной части арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005, а также расторгнуть договор аренды N А-03-05 от 22.09.2005 в редакции дополнительных соглашений N б/н от 14.03.2006, N 3 от 01.03.2009, N 4 от 01.04.2010, N 5 от 01.07.2010, N 6 от 01.10.2010, N 7 от 01.01.2011, N 8 от 01.04.2011, N 9 от 01.07.2011, N 10 от 01.08.2012, обязать ответчика освободить помещение.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.03.2016 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречных исковых требований ответчика отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.
Из содержания апелляционной жалобы следует, что расчет задолженности должен рассчитываться с учетом фиксированного курса, согласованного в соглашении от 27.05.2015. Ответчик не согласен с выводом суда о том, что денежные средства оплаченные платежным поручением от 17.06.2015 N 292 не относятся к спорному периоду. Принимая решение о расторжении договора, суд не принял во внимание нарушение истцом порядка расторжения договора.
Ответчик, просит решение отменить, принять новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 22.09.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N А-03-05, в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2006 (далее - договор).
Во исполнение условий договора истец представил во временное владение и пользование на десять лет помещение общей площадью 1703,5 кв. м состоящее из помещений с номерами по плану 41-66, 244, 245, расположенного на 3 этаже по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Сулимова, д. 50.
Согласно п. 4.1. договора аренды арендная плата за помещения состоит из основной части арендной платы и суммы коммунальных платежей.
При подписании договора стороны в пункте 4.2. согласовали размер арендной платы 150 долларов США за 1 кв. м помещения в год, включая НДС. Также стороны предусмотрели, что основная часть арендной платы может быть увеличена арендодателем не более, чем на 3 доллара в год, при этом данное увеличение должно быть обосновано арендодателем.
Вступившим в законную силу судебным актом - решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-48020/2014 от 24.03.2015, имеющим в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значении при рассмотрении настоящего дела, установлено наличие в рассматриваемых договорных обязательствах у арендодателя (истца) права на увеличение основной части арендной платы, в размере на три доллара США в год за один квадратный метр помещения, и такое увеличение должно быть обосновано арендодателем.
Исходя из представленных в материалы дела дополнительных соглашений N 3 от 01.03.2009, N 4 от 01.04.2010, N 5 от 01.07.2010, N 6 от 01.10.2010, N 7 от 01.01.2011, N 8 от 01.04.2011, N 9 от 01.07.2011, уведомлений N 078 от 29.11.2012, N 046 от 04.12.2013, N 403 от 30.10.2014 основная часть арендной платы по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 составила 24274, 87 долларов США в месяц с 01.01.2015.
Основанием для обращения истца в суд послужило отсутствие оплаты за пользование вышеуказанным имуществом за период с февраля 2015 года по январь 2016 года в сумме 234077, 94 долларов США.
Считая не соблюденным досудебный порядок расторжения договора, в порядке, установленном п. 7.3 договора, ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском.
Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Факт передачи спорного имущества подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.
Обязательства по внесению арендных платежей в заявленный истцом период арендатором надлежащим образом исполнены не были.
Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Доказательств того, что ненадлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, в материалах дела не имеется.
Поскольку в нарушение положений ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства уплаты истцу арендной платы 234 077, 94 доллара США за период с февраля 2015 года по январь 2016 года, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично, в указанной сумме.
Расчет долга проверен судами двух инстанций, признан верным, ответчиком не оспорен.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.
27.05.2015 между истцом (Кредитор 1), ООО "Эверест" (Кредитор 2), ООО "Манхэттен Девелопмент" (Кредитор 3), ответчиком (Должник 1) и ООО "Планета развлечений - Казань" (Должник 2) подписано Соглашение о намерениях.
В пункте 4 Соглашения о намерениях его стороны указали, что по состоянию на 30 апреля 2015 года у должников имеется задолженность перед кредиторами, возникшая в результате неисполнения/ненадлежащего исполнения должниками своих денежных обязательств по оплате основной части арендной платы, дополнительной части арендной платы, платежей за услуги по управлению торговым центром, коммунальных платежей и переменной части арендной платы перед кредиторами по договорам аренды, в общей сумме 300857,12 долларов США (в том числе НДС), 379765,15 евро (в том числе НДС) и 1269711,49 рублей (в том числе НДС), включающая в том числе задолженность ООО "Планета развлечений" перед ООО "Манхэттен Екатеринбург" в размере 201549 долларов США 20 центов по основной части арендной платы и 499062 руб. 80 коп. по оплате коммунальных платежей.
Указанным соглашением о намерениях (пункт 7) участники соглашения выразили намерение реструктуризировать задолженность должников перед кредиторами при соблюдении определенных условий для начала реструктуризации, а именно: - перечисление должником 1 кредитору 1 денежных средств в размере 3000000 руб. в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего соглашения (пункт 7.1.); - перечисление должником 1 кредитору 3 денежных средств в размере 1000000 руб. в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего соглашения (пункт 7.2.); - перечисление должником 2 кредитору 2 денежных средств в размере 4000000 руб. в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего соглашения (пункт 7.3.).
При условии осуществления должником-1 и должником-2 платежей в соответствии с пунктами 7.1.-7.3. соглашения о намерениях, задолженности должника 2 перед кредитором 2 и должника перед кредитором 1 и кредитором 3, указанные в пунктах 4.1.-4.3. соглашения о намерениях, подлежат погашению до 31 декабря 2015 года в соответствии с графиками погашения задолженности, согласованными сторонами, исходя из представления должникам на сумму задолженности по оплате основной части арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 скидки в размере 50%, а также применения при расчете рублевого эквивалента курса доллара США, равного 39 рублям за 1 доллар США.
Пунктом 12 соглашения о намерениях стороны согласовали, что условия реструктуризации задолженностей должников, предусмотренные пунктами 8 - 10 соглашения, действуют только при одновременном соблюдении следующих условий: - осуществления должниками платежей в порядке и в сроки, предусмотренные пунктами 7.1. - 7.3. соглашения; - осуществления должниками погашения задолженностей, предусмотренных пунктами 4.1 - 4.3. соглашения, в точном соответствии с согласованными сторонами графиками погашения задолженности и условиями пунктов 8 - 10 соглашения; - надлежащего исполнения Должниками своих денежных обязательств, возникающих после 30.04.2015 из договоров, указанных в пункта 1 - 3 соглашения., в том числе спорного договора.
Вопреки доводам ответчика, условия пункта 12 соглашения о намерениях не выполнены, задолженность ООО "Планета развлечений - Казань" признана в рамках дела N А60-27242/2015.
Доказательства согласования графиков погашения задолженности, ответчиком не представлено.
Поскольку требования об уплате задолженности ответчиком исполнены не были, в том числе и после 30.04.2015, условия соглашения о намерениях (предоставление скидок и фиксация денежного курса условных единиц) не вступили в силу, размер обязательств ответчика по оплате арендных платежей, подлежит определению в соответствии с условиями договора.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ответчика о применений условий соглашения о намерениях в части применения при расчете задолженности арендатора условий о размере ставок арендной платы и механизме определения размера арендной платы, обязании истца подписать и подать на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 по изменению условий спорного договора.
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика о том, что при расчете суммы долга за спорный период арендодателем не был учтен платеж в сумме 3 000 000 руб. по платежному поручению N 292 от 17.06.2015.
Как следует из письма N 29 от 28.10.2015, ответчик просил считать верным назначение платежа "частичная оплата задолженности по арендной плате за период с июля 2014 года по январь 2015 года по договору аренды N А-03-05 от 22.09.2005 и договорной неустойки согласно принятому решению Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-48020/2014".
В силу пункта 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 7.3. договора аренды N А-03-05 от 22.09.2005 предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором существенных условий настоящего договора, в том числе в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Вопреки доводам жалобы, истцом соблюдена процедура расторжения договора. 10.11.2015 истец направил ответчику уведомление, в котором четко выразил волю на расторжении договора, согласно которому уведомил арендатора со ссылкой на п. 7.3. договора о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. 30.10.2015 истец направил ответчику предупреждение (письмо N 398 от 30.10.2015) о необходимости погашения задолженности по договору до 05.11.2015, которое получено ответчиком 02.11.2015.
Указанное предупреждение не было исполнено ответчиком.
Доказательства невозможности осуществления платежей по причине установления истцом неразумного срока для исполнения денежного обязательства, ответчиком не представлены.
Кроме того, из разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы (более двух сроков оплаты подряд) нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего спора, в связи с чем требование истца о расторжении договора удовлетворено судом первой инстанции правомерно.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
В силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Поскольку в настоящем деле отсутствуют доказательства возврата истцу после расторжения договора арендованного имущества, судом обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ответчика возвратить арендованное имущество истцу.
Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, при том, что обстоятельства, позволяющие суду апелляционной инстанции произвести такую переоценку, не установлены.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 марта 2016 года по делу N А60-54891/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Судьи
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)