Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Лящевского И.С., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года
по делу N А40-184123/2014, принятое судьей Филиной Е.Ю.,
по исковому заявлению ООО "Мелина" (ОГРН 1047796657941)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения площадью 27,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, д. 9, корп. 3 (1 этаж, пом. I, ком. 1, 3 - 5) путем принятия п. 3.1, п. 3.4 договора в редакции истца,
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Айрапетов А.Ш. (по доверенности от 11.01.2016);
- от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 07.12.2015);
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мелина" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 Договора купли-продажи нежилого помещения площадью 27,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.
Таллинская, д. 9, корп. 3 (1 этаж, пом. I, ком. 1, 3 - 5) в редакции истца.
В обоснование заявленных требований, истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений с зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года по делу N А40-184123/2014 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу и что не дана оценка отчету ответчика.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает обжалуемое решение законным и обоснованным, принятым на основании правильного применения норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель третьего лица не явился, о времени и месте, судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещений общей площадью 27,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, д. 9, корп. 3 (этаж 1, пом. I, комн. 1, 3 - 5), на основании Договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 09-00059/10 от 03 декабря 2010 года (далее - Договор аренды).
Согласно пункту 1.3 Договора аренды, объект аренды передан истцу для использования под офис.
Согласно пункту 2.1 Договора аренды, установлен срок его действия с 04.12.2010 по 03.12.2015, в связи с чем, Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Ответчиком согласовано выполнение истцом переустройства и перепланировки помещения, что подтверждается заключением N 09-11/23 от 13.01.2011, распоряжением Мосжилинспекции N СЗ-0399-12/А115761 от 20.04.2012. Акт о завершенном переустройстве от 23.04.2013 утвержден Мосжилинспекцией.
Стоимость выполненных работ подтверждена локальной сметой N 1, товарной накладной N 631 от 17.09.2012, актом N 631 от 17.09.2012, актом N 89 от 23.11.2012.
Факт оплаты истцом выполненных работ подтверждается платежными документами, копии которых имеются в материалах дела.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 21.11.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-34953/13-(0)-0, копия которого имеется в материалах дела.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца Договор купли-продажи (далее - Договор купли-продажи) по цене 4 314 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/418 от 02.06.2014.
Возражая против заключения Договора купли-продажи на предложенных условиях, истцом подписан Договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена Договора купли-продажи определена истцом как 2 440 547,67 руб., исходя из рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР" от 20.08.2014 N 200814 в размере 3 245 763 руб., уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений в размере 805 215 руб. 33 коп.
Согласно штампу на сопроводительном письме, ответчиком получен согласованный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи, вх. N 33-5-34953/13-(5)-0 от 25.08.2014.
В установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, ответчик не известил истца о принятии условий Договора купли-продажи в редакции истца; письмом, исх. N 33-5-34953/13-(0)-1 от 19.09.2014 ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, Арбитражным судом города Москвы была назначена судебная экспертиза, ООО "Агентство судебных экспертов" выполнено заключение эксперта N 91 от 27.04.2015, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 27,8 кв. м на 21.11.2013 составляет 3 807 000 руб., без НДС.
В рамках проведения дополнительной экспертизы, ООО "ПГС" выполнено заключение эксперта N 32/12-15 от 18.12.2015, согласно которому все работы, выполненные по переустройству и перепланировке недвижимого имущества площадью 27,8 кв. м которые отражены в локальной смете N 1, товарной накладной N 631 от 17.09.2012, акте N 631 от 17.09.2012, акте N 89 от 23.11.2012 являются неотделимыми улучшениями; остаточная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 21.11.2013 составляет 780 508 руб. 32 коп., с НДС.
Оценив, данные экспертные заключения, суд первой инстанции нашел их соответствующими требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающими все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд принял в качестве надлежащего доказательства по делу.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет, арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворил требования истца в полном объеме.
Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, а также дополнительная судебная экспертиза и согласно выполненным экспертным заключениям по настоящему делу рыночная стоимость нежилого помещения площадью 27,8 кв. м на 21.11.2013 составляет 3 807 000 руб., без НДС, а остаточная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 21.11.2013 составляет 780 508 руб. 32 коп., с НДС.
Указанные доказательства были приняты судом как надлежащие и достоверные, оснований не доверять заключениям экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, 271, пунктом 1 статьи 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года, по делу N А40-184123/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 N 09АП-39747/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-184123/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. N 09АП-39747/2016-ГК
Дело N А40-184123/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Лящевского И.С., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года
по делу N А40-184123/2014, принятое судьей Филиной Е.Ю.,
по исковому заявлению ООО "Мелина" (ОГРН 1047796657941)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения площадью 27,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, д. 9, корп. 3 (1 этаж, пом. I, ком. 1, 3 - 5) путем принятия п. 3.1, п. 3.4 договора в редакции истца,
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Айрапетов А.Ш. (по доверенности от 11.01.2016);
- от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 07.12.2015);
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мелина" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 Договора купли-продажи нежилого помещения площадью 27,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул.
Таллинская, д. 9, корп. 3 (1 этаж, пом. I, ком. 1, 3 - 5) в редакции истца.
В обоснование заявленных требований, истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений с зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года по делу N А40-184123/2014 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу и что не дана оценка отчету ответчика.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает обжалуемое решение законным и обоснованным, принятым на основании правильного применения норм материального и процессуального права.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель третьего лица не явился, о времени и месте, судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещений общей площадью 27,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Таллинская, д. 9, корп. 3 (этаж 1, пом. I, комн. 1, 3 - 5), на основании Договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 09-00059/10 от 03 декабря 2010 года (далее - Договор аренды).
Согласно пункту 1.3 Договора аренды, объект аренды передан истцу для использования под офис.
Согласно пункту 2.1 Договора аренды, установлен срок его действия с 04.12.2010 по 03.12.2015, в связи с чем, Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Ответчиком согласовано выполнение истцом переустройства и перепланировки помещения, что подтверждается заключением N 09-11/23 от 13.01.2011, распоряжением Мосжилинспекции N СЗ-0399-12/А115761 от 20.04.2012. Акт о завершенном переустройстве от 23.04.2013 утвержден Мосжилинспекцией.
Стоимость выполненных работ подтверждена локальной сметой N 1, товарной накладной N 631 от 17.09.2012, актом N 631 от 17.09.2012, актом N 89 от 23.11.2012.
Факт оплаты истцом выполненных работ подтверждается платежными документами, копии которых имеются в материалах дела.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 21.11.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-34953/13-(0)-0, копия которого имеется в материалах дела.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца Договор купли-продажи (далее - Договор купли-продажи) по цене 4 314 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/418 от 02.06.2014.
Возражая против заключения Договора купли-продажи на предложенных условиях, истцом подписан Договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена Договора купли-продажи определена истцом как 2 440 547,67 руб., исходя из рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР" от 20.08.2014 N 200814 в размере 3 245 763 руб., уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений в размере 805 215 руб. 33 коп.
Согласно штампу на сопроводительном письме, ответчиком получен согласованный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи, вх. N 33-5-34953/13-(5)-0 от 25.08.2014.
В установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, ответчик не известил истца о принятии условий Договора купли-продажи в редакции истца; письмом, исх. N 33-5-34953/13-(0)-1 от 19.09.2014 ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, Арбитражным судом города Москвы была назначена судебная экспертиза, ООО "Агентство судебных экспертов" выполнено заключение эксперта N 91 от 27.04.2015, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 27,8 кв. м на 21.11.2013 составляет 3 807 000 руб., без НДС.
В рамках проведения дополнительной экспертизы, ООО "ПГС" выполнено заключение эксперта N 32/12-15 от 18.12.2015, согласно которому все работы, выполненные по переустройству и перепланировке недвижимого имущества площадью 27,8 кв. м которые отражены в локальной смете N 1, товарной накладной N 631 от 17.09.2012, акте N 631 от 17.09.2012, акте N 89 от 23.11.2012 являются неотделимыми улучшениями; остаточная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 21.11.2013 составляет 780 508 руб. 32 коп., с НДС.
Оценив, данные экспертные заключения, суд первой инстанции нашел их соответствующими требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающими все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд принял в качестве надлежащего доказательства по делу.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет, арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворил требования истца в полном объеме.
Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку для определения цены Договора купли-продажи спорных помещений, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, а также дополнительная судебная экспертиза и согласно выполненным экспертным заключениям по настоящему делу рыночная стоимость нежилого помещения площадью 27,8 кв. м на 21.11.2013 составляет 3 807 000 руб., без НДС, а остаточная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 21.11.2013 составляет 780 508 руб. 32 коп., с НДС.
Указанные доказательства были приняты судом как надлежащие и достоверные, оснований не доверять заключениям экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, 271, пунктом 1 статьи 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2016 года, по делу N А40-184123/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)