Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2017 ПО ДЕЛУ N А13-14687/2016

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. по делу N А13-14687/2016


Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 3 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Докшиной А.Ю. и Потеевой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смекаловой Е.Ю.,
при участии от заявителя Пакшиной Е.С. по доверенности от 13.01.2017, от ответчика Некипеловой И.А. по доверенности от 16.10.2015 N 115, от третьего лица Петренко В.В. по доверенности от 11.03.2016 N 128,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 января 2017 года по делу N А13-14687/2016 (судья Попова С.В.),
установил:

акционерное общество "Севергрупп" (ОГРН 1023501244502, ИНН 3528000364; место нахождения: 162614, Вологодская область, город Череповец, проспект Победы, дом 33; далее - АО "Севергрупп") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576; место нахождения: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; далее - управление, Росреестр) о признании недействительным отказа в государственной регистрации соглашения от 11.02.2016 к договору аренды от 19.12.2013, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 26.08.2016 N 35/021/2016-6331, и о возложении на ответчика обязанности произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 11.02.2016 к договору аренды от 19.12.2013.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Негосударственный пенсионный фонд "Будущее" (ОГРН 1147799009115, ИНН 7707492166; место нахождения: 127051, Москва, Цветной бульвар, дом 2; далее - АО "НПФ "Будущее", фонд).
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 24 января 2017 года по делу N А13-14687/2016 заявленные требования удовлетворены.
Управление с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что основания для осуществления государственной регистрации обременения отсутствовали, поскольку предприятием не представлен кадастровый паспорт части помещения с указанием размера арендуемой площади, при этом в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об учете арендуемой части помещения. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции неправомерно применены положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).
АО "Севергрупп", АО "НПФ "Будущее" в отзывах на жалобу с изложенными в ней доводами не согласились, просят решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2017 года АО "Севергрупп" в связи с реорганизацией в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Севергрупп" (ОГРН 1023501241950, ИНН 3528080360; место нахождения: 162614, Вологодская область, город Череповец, проспект Победы, дом 33; далее - общество, ООО "Севергрупп") заменено на ООО "Севергрупп".
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Как следует из материалов дела, НПФ "Сталь Фонд" (арендодатель) и ООО "Севергрупп" (арендатор) 19.12.2013 заключили договор аренды объекта нежилого фонда N АРИМ-172/13 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1445 кв. м, расположенные в здании по адресу: Вологодская область, город Череповец, проспект Луначарского, дом 53а (далее - здание). Перечень помещений, их площадь, номера на поэтажные планы согласованы сторонами в Приложении 1 к договору. Передаваемые в аренду помещения обозначены на поэтажном плане Приложение 4 (подвал), Приложение 5 (1 этаж), Приложение 6 (2 этаж), Приложение 7 (3 этаж) (том 1, листы 43 - 48).
В силу пункта 7.1 договор заключен сроком на 5 лет и зарегистрирован в установленном порядке.
Нежилые помещения переданы ООО "Севергрупп" по акту приема-передачи от 19.12.2013.
Сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору аренды, в которых стороны изменяли перечень помещений, передаваемых в аренду, которые регистрировались Росреестром.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 11.02.2016 стороны изменили перечень помещений, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование помещения общей площадью 1399,6 кв. м, расположенные в здании по адресу: Вологодская область, город Череповец, пр. Луначарского, дом 53а. Перечень помещений, их площадь, номера на поэтажном плане согласованы сторонами в приложении N 1 к договору. Передаваемые в аренду помещения обозначены на поэтажном плане Приложение 4 (подвал), Приложение 5 (1 этаж), Приложение 6 (2 этаж), Приложение 7 (3 этаж) (том 1, лист 50).
Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения (лист дела 109).
Сообщением от 26.08.2016 N 35/021/003/2016-6331 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказано на основании пункта 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации), действовавшего в тот период, поскольку в ходе проведения правовой экспертизы установлено, что в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о частях указанного объекта, передаваемых в аренду.
Считая, что отказ в государственной регистрации права является неправомерным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что требование управления о предоставлении в рассматриваемом случае кадастрового паспорта части здания (помещений в нем) не соответствует положениям статей 26 и 33 Закона N 122-ФЗ, а также разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления N 73.
Апелляционная коллегия находит указанные выводы необоснованными в связи со следующим.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В период существования спорных правоотношений отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулировались Законом о государственной регистрации.
Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В силу статьи 16 названного Закона, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, в частности в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Согласно пункту 1 статьи 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 той же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии с частью 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013) сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Признавая незаконным оспариваемый отказ управления, суд первой инстанции со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления N 73, исходил из того, что в деле правоустанавливающих документов имелся кадастровый паспорт здания; стороны договора аренды подписали соглашение о помещениях, являющихся предметом аренды, перечень помещений с указанием площадей, номеров на поэтажном плане и их графическое изображение представлены вместе с дополнительным соглашением к договору аренды; ранее управлением неоднократно регистрировались аналогичные дополнительные соглашения к договору аренды, где стороны таким же образом определяли предмет аренды, при этом все помещения, являющиеся предметом аренды, определенном в дополнительно соглашении от 11.02.2016, ранее уже становились предметом аренды в более ранних дополнительных соглашениях.
Вместе с этим, судом первой инстанции при принятии решения не учтено следующее.
С 01.01.2013 положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в полной мере, в том числе статья 7 Закона. Согласно пункту 9 части 2 данной статьи в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
До 01.01.2017 ведение государственного кадастра недвижимости осуществлялось в порядке, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок). Согласно пунктам 8, 75, 84 Порядка (в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения и обращения в регистрирующий орган за его государственной регистрацией) в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения) в объеме сведений, предусмотренных техническим планом здания (помещения); сведения о прекращении Существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).
На момент подписания сторонами дополнительного соглашения от 11.02.2016 применялись формы кадастровых паспортов здания и помещения, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 (приложения 1 и 2 к приказу соответственно).
В этих формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения, на которые распространяется соответствующее обременение (ограничение) прав.
Таким образом, на момент обращения общества в регистрирующий орган за государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего передачу в аренду части здания, на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях здания в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
При таких обстоятельствах следует признать, что с начала применения на территории Российской Федерации форм кадастровых паспортов здания, в которых предусмотрено отражение сведений об обременяемых частях здания, и с учетом положений пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ (в редакции до 01.01.2017) в случае передачи в аренду части здания недостаточно для государственной регистрации договора аренды (дополнительного соглашения к нему) представления составленного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание передаваемой в аренду части объекта, а обязательным приложением к договору аренды части объекта должен быть кадастровый паспорт с указанием в нем сведений об этой части, как это было предусмотрено в пункте 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2017 года по делу N А66-5976/2016.
При таких обстоятельствах требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта здания (помещения), в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду в соответствии со спорным договором аренды, является законным.
Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженная в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не подлежит применению в данном случае, поскольку новая форма кадастровых паспортов введена после принятия названного Постановления.
При таком положении обжалуемое решение подлежит отмене, поскольку при его принятии судом первой инстанции неправильно применены нормы Закона о государственной регистрации и положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 января 2017 года по делу N А13-14687/2016 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Севергрупп" о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.02.2016 к договору аренды от 19.12.2013, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 26.08.2016 N 35/021/2016-6331 и о возложении обязанности произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 11.02.2016 к договору аренды от 19.12.2013 отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.МУРАХИНА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
А.В.ПОТЕЕВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)