Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на недействительность договора аренды, заключенного между ответчиком и третьим лицом, и отсутствие в связи с этим оснований для сохранения обременения принадлежащих истцу помещений в виде аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Лексиной Ирины Владимировны - Самойлович Ю.А., представитель по доверенности от 23.10.2013 N 65 АА 0339681 (реестр. N 1-7019);
- от общества с ограниченной ответственностью "Исток 2000" - Сечко В.О., ген. директор (выписка из ЕГРЮЛ)
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лексиной Ирины Владимировны
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015
по делу N А59-569/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
- дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.И. Акинин;
- в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, А.В. Ветошкевич, С.М. Синицына
по иску индивидуального предпринимателя Лексиной Ирины Владимировны
к обществу с ограниченной ответственностью "Исток 2000"
третьи лица: Управление Росреестра по Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин"
о признании недействительным договора аренды (в части), о признании отсутствующим обременения
Индивидуальный предприниматель Лексина Ирина Владимировна (ОГРНИП 313650101800058, ИНН 650107505789; далее - истец предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Исток 2000" (ОГРН 1026500542452, ИНН 6501106954, место нахождения: 129344, г. Москва, ул. Искры, 31/1, 709А; далее - ООО "Исток 2000", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ООО "Аризона" и ООО "Исток 2000" договора аренды от 15.07.2000 в части передачи в аренду с последующим выкупом нежилых помещений первого этажа за номерами 1, 3 и 8 в здании с кадастровым (условным) номером 65-65-01/020/2011-431, расположенным по адресу: г. Южно-Сахалинск, Холмское шоссе, 5/1; о признании отсутствующим обременения (ограничения) права собственности истца на указанные помещения в виде аренды по указанному договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Сахалинской области, ООО "Трансстрой Сахалин".
Решением суда от 11.08.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015 решение отменено; в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, дополнении к ней предприниматель Лексина И.В. просит отменить постановление, оставить в силе решение суда. Заявитель полагает, что договор аренды от 15.07.2000 сторонами фактически не исполнялся, поскольку в отношении спорного имущества с ООО "Исток" заключен иной договор, а именно от 01.09.2010 (арендодатель - ООО "Трансстрой Сахалин"). Считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила статей 208, 304 ГК РФ. То, что спорное имущество находится во владении истца, подтверждается договором аренды предпринимателя, выступающего в качестве арендодателя, с третьими лицами (арендаторами). Полагает, что суд первой инстанции, делая вывод о ничтожности договора аренды с правом выкупа, руководствуясь пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, применил последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим спорного обременения права. Соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель узнала о спорном обременении в 2014 году, поэтому в данном случае срок исковой давности не пропущен. Не согласна с выводами апелляционной инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенных прав предпринимателя как не соответствующими пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Управление Росреестра по Сахалинской области представило письменный отзыв на кассационную жалобу.
В отзывах на кассационную жалобу ООО "Исток-2000", ООО "Трансстрой Сахалин" выразили несогласие с изложенными в ней доводами и просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители истца и ответчика доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Проверив законность состоявшегося постановления апелляционного суда исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усмотрел предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, Лексина И.В. является собственником нежилых помещений общей площадью 1 220,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49, а также общей площадью 114,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 38-48, по адресу: г. Южно-Сахалинск, Холмское шоссе, д. 5/1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 65 АА 097218 и 65 АА 097217 от 01.04.2013.
Свидетельства содержат сведения о существующем обременении имущества в виде аренды, при этом в свидетельстве отсутствуют сведения о конкретном договоре.
Предприниматель Лексина И.В., полагая, что это обременение отражено в отношении договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000, и ссылаясь на его недействительность, а потому отсутствие оснований для сохранения обременения помещений первого этажа за NN 1, 3, 8 в виде аренды, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.
Так, 15.07.2000 между ООО "Аризон" (арендодатель) и ООО "Исток-2000" заключен договор аренды здания с последующим выкупом, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды помещения площадью 788 кв. м, расположенные в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5 сроком на 25 лет: с 15.07.2000 по 14.07.2025.
В пункте 1.8 договора указано, что арендодатель подтверждает права на передаваемое имущество свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2000.
Актом приема-передачи от 15.07.2000, подписанным сторонами, осуществлена передача помещений; перечень и номера на поэтажном плане здания отражены в акте, в том числе помещения N 38 площадью 27,1 кв. м, N 43 площадью 94,7 кв. м, N 45 площадью 66,9 кв. м.
Договор зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись N 65-01-23/2000-620).
В дело представлено соглашение от 19.09.2003 о расторжении договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000, подписанное ООО "Аризон" и ООО "Исток-2000".
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26.12.2001 по делу N А59-627/01-С13 по иску ТОО фирма "Водитель" к ЗАО "Колесница", ООО "Аризона" и ООО "Транзит" о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности сделка, совершенная между ТОО "Водитель" и ЗАО "Колесница" на основании приказов N 10-П от 17.09.1997 и N 11/9-П от 12.11.1997 и 4-П от 26.06.1998 по ТОО фирма "Водитель", в том числе в отношении здания ремонтно-механических мастерских, расположенного в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5, признана недействительной вследствие ее ничтожности, суд применил последствия недействительности сделки, обязав ООО "Аризона" и ООО "Транзит" возвратить ТОО фирме "Водитель" полученное по сделке имущество, включая непосредственно обязанность ООО "Аризона" возвратить здание ремонтно-механических мастерских, расположенное в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.09.2003 серии 65-АА N 044940 за ООО "Водитель" зарегистрировано право собственности на производственное здание ремонтно-механических мастерских площадью 2657,70 кв. м, расположенное в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5/1 (в свидетельстве имеется запись об обременении имущества арендой).
С 19.12.2007 право собственности на указанное здание площадью 2657,70 кв. м зарегистрировано за ООО "Трансстрой Сахалин", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АБ N 060740 (в свидетельстве имеется запись об обременении имущества арендой).
В последующем за ООО "Трансстрой Сахалин" зарегистрировано право собственности на следующее имущество, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5/1:
- - нежилые помещения площадью 114,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 38-48 (свидетельство от 21.02.2012 серии 65 АА 070464);
- - нежилые помещения площадью 1 330,9 кв. м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: 1 этаж - 11, 12, 14-37, 50-52, 55-59, 2 этаж - 1-27 (свидетельство от 12.07.2011 серии 65 АА 033854);
- - нежилые помещения площадью 1 220,1 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49 (свидетельство от 21.02.2012 серии 65 АА 070463).
Во всех этих свидетельствах имеется запись об обременении имущества арендой.
Как указано выше, за Лексиной И.В. зарегистрировано право собственности на нежилых помещений общей площадью 1 220,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49, а также нежилые помещения общей площадью 114,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 38-48. Основанием регистрации права собственности указано: передаточный акт от 05.10.2012, решение участника ООО "Трансстрой Сахалин" от 05.10.2012.
Также установлено, что в рамках гражданского дела N 2-245/14 рассмотрен спор по иску Лексиной И.В. к ООО "Исток-2000" о признании отсутствующим обременения имущества - нежилых помещений первого этажа за NN 1-10, 13, 54, 53, 49 в здании с кадастровым номером 65-65-01/020/2011-431 и нежилых помещений первого этажа за NN 38-48 в здании с кадастровым номером 65-65-01/020/2011-433 в виде аренды по договору аренды с правом выкупа от 15.07.2000.
Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 07.10.2014 исковые требования удовлетворены частично; суд признал отсутствующим обременение в виде аренды в отношении нежилых помещений первого этажа за NN 2, 4-7, 9-10, 13, 54, 53, 49 в здании с условным номером 65-65-01/020/2011-431 и нежилых помещений первого этажа за NN 38-48 в здании с условным номером 65-65-01/020/2011-433; в остальной части иска отказано. По этому делу установлено, что соглашение от 19.09.2003 о расторжении договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000 является незаключенным, поскольку не зарегистрировано в установленном порядке. Также установлено, что обременение зарегистрировано на все здание, несмотря на то, что здание фактически разделено на три объекта недвижимости (один включает нежилые помещения первого этажа площадью 114,8 кв. м, номера на поэтажном плане 38-48; другой - помещения первого этажа площадью 1220,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49; третий - помещения первого этажа площадью 1 330,9 кв. м, номера на поэтажном плане 11, 12, 14-37, 50-52, 55-59 и помещения второго этажа, помещения на поэтажном плане 1-27). Лексина И.В. является собственником помещений первого и второго объектов. Суд, сопоставляя приложение к договору аренды с объектами недвижимости, находящимися в собственности Лексиной И.В. установил, что обремененными договором аренды от 15.07.2010 являются помещения за NN 1, 3, 8, и, учитывая, что последний в установленном порядке не расторгнут, отказал в иске в этой части требований.
По настоящему делу предприниматель оспаривает обременение ее помещений за NN 1, 3, 8 арендой ввиду недействительности (ничтожности) договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000 по мотиву отсутствия у арендодателя - ООО "Аризона" прав на спорное имущество.
Таким образом, фактически исковые требования направлены на оспаривание зарегистрированного обременения в виде аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А59-627/01-С13, а именно применение последствий недействительности (ничтожной) сделки в виде обязанности ООО "Аризона" возвратить здание ремонтно-механических мастерских, расположенное в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5 ТОО фирме "Водитель", пришел к выводу о ничтожности договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000 как не соответствующего статьям 168, 209 ГК РФ. В этой связи при наличии ничтожного договора аренды признал, что оснований для сохранения зарегистрированного обременения в виде аренды не имеется, поэтому удовлетворил иск предпринимателя.
Судом отклонена ссылка ответчика на пропуск срока исковой давности по заявленному требованию, поскольку суд признал, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила статьи 181 ГК РФ в редакции, действующей на момент рассмотрения спора. Суд, установив, что истец об основаниях ничтожности сделки узнал в ходе рассмотрения спора в Южно-Сахалинском городском суде по гражданскому делу N 2-245/14, т.е. в 2014 году, пришел к выводу о том, что иск заявлен в пределах срока исковой давности. Кроме того, суд учел, что заявленное истцом требование о признании отсутствующим обременения спорного имущества арендой является единственным способом защиты законного интереса истца - собственника имущества; в силу статьи 208 ГК РФ к требованию собственника об устранении всяких нарушений его права исковая давность не применяется.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходила из следующего.
Как указано выше, настоящий иск направлен на оспаривание зарегистрированного обременения на указанное имущество (помещения за NN 1, 3, 8) в виде аренды, т.е. фактически на погашение записи об аренде.
Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРП регистрирующим органом 24.11.2000 на основании договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000.
Мотивируя требование о признании отсутствующим обременения, предприниматель ссылается на недействительность (ничтожность) договора аренды.
Вместе с тем исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 Постановления 10/22, оспаривание зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица. Право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.
В данном случае предприниматель не является фактическим владельцем этого имущества, несмотря на то, что последнее зарегистрировано за ним на праве собственности. Опровергающих тому доказательств в дело не представлено.
Таким образом апелляционная инстанция, установив, что спорные помещения за NN 1, 3, 8 не находится в фактическом владении предпринимателя Лексиной И.В. и истец не представил доказательств невозможности оспаривания оснований регистрации обременения (не воспользовалось всеми возможностями защиты права), сделала вывод о ненадлежащем способе защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, требованиям действующего законодательства и является правильным.
По требованию о признании недействительным договора аренды от 15.07.2000 в части передачи в аренду с последующим выкупом нежилых помещений за NN 1, 3, 8 суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что по данному требованию истек срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Так, суд установил, что исполнение сделки - договора аренды от 15.07.2000 началось с момента ее государственной регистрации (24.11.2000), следовательно, течение срока исковой давности по этому требованию началось с 25.11.2000. Кроме того, факт исполнения сделки подтверждается оформленным сторонами договора актом приема-передачи спорного имущества от 15.07.2000, нахождением арендатора - ООО "Исток-2000" в указанных помещениях.
По общему правилу, действующему в период возникновения арендных правоотношений, срок исковой давности составлял 3 года (статья 196, пункт 1 статьи 181 ГК РФ), и этот срок по спорному договору истек 25.11.2003.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действующей с 01.09.2013, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Заключительными положениями этого закона предусмотрено, что установленные положениями ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013. Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации как в предыдущей, так и в действующей редакции предусматривали ограничение срока исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, десятью годами со дня начала исполнения сделки.
Суд установив, что сделка (договор аренды) исполнена 24.11.2000, а иск о ее признании недействительной подан 19.02.2015, т.е. по истечении предельного срока исковой давности, правомерно отказал в этой части иска, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015 по делу N А59-569/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 09.03.2016 N Ф03-6122/2015 ПО ДЕЛУ N А59-569/2015
Требование: О признании недействительным договора аренды нежилых помещений, признании отсутствующим обременения (ограничения) права собственности на помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на недействительность договора аренды, заключенного между ответчиком и третьим лицом, и отсутствие в связи с этим оснований для сохранения обременения принадлежащих истцу помещений в виде аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. N Ф03-6122/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Лексиной Ирины Владимировны - Самойлович Ю.А., представитель по доверенности от 23.10.2013 N 65 АА 0339681 (реестр. N 1-7019);
- от общества с ограниченной ответственностью "Исток 2000" - Сечко В.О., ген. директор (выписка из ЕГРЮЛ)
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лексиной Ирины Владимировны
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015
по делу N А59-569/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
- дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.И. Акинин;
- в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, А.В. Ветошкевич, С.М. Синицына
по иску индивидуального предпринимателя Лексиной Ирины Владимировны
к обществу с ограниченной ответственностью "Исток 2000"
третьи лица: Управление Росреестра по Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью "Трансстрой Сахалин"
о признании недействительным договора аренды (в части), о признании отсутствующим обременения
Индивидуальный предприниматель Лексина Ирина Владимировна (ОГРНИП 313650101800058, ИНН 650107505789; далее - истец предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Исток 2000" (ОГРН 1026500542452, ИНН 6501106954, место нахождения: 129344, г. Москва, ул. Искры, 31/1, 709А; далее - ООО "Исток 2000", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ООО "Аризона" и ООО "Исток 2000" договора аренды от 15.07.2000 в части передачи в аренду с последующим выкупом нежилых помещений первого этажа за номерами 1, 3 и 8 в здании с кадастровым (условным) номером 65-65-01/020/2011-431, расположенным по адресу: г. Южно-Сахалинск, Холмское шоссе, 5/1; о признании отсутствующим обременения (ограничения) права собственности истца на указанные помещения в виде аренды по указанному договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Сахалинской области, ООО "Трансстрой Сахалин".
Решением суда от 11.08.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015 решение отменено; в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе, дополнении к ней предприниматель Лексина И.В. просит отменить постановление, оставить в силе решение суда. Заявитель полагает, что договор аренды от 15.07.2000 сторонами фактически не исполнялся, поскольку в отношении спорного имущества с ООО "Исток" заключен иной договор, а именно от 01.09.2010 (арендодатель - ООО "Трансстрой Сахалин"). Считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила статей 208, 304 ГК РФ. То, что спорное имущество находится во владении истца, подтверждается договором аренды предпринимателя, выступающего в качестве арендодателя, с третьими лицами (арендаторами). Полагает, что суд первой инстанции, делая вывод о ничтожности договора аренды с правом выкупа, руководствуясь пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, применил последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим спорного обременения права. Соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель узнала о спорном обременении в 2014 году, поэтому в данном случае срок исковой давности не пропущен. Не согласна с выводами апелляционной инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенных прав предпринимателя как не соответствующими пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Управление Росреестра по Сахалинской области представило письменный отзыв на кассационную жалобу.
В отзывах на кассационную жалобу ООО "Исток-2000", ООО "Трансстрой Сахалин" выразили несогласие с изложенными в ней доводами и просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители истца и ответчика доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Проверив законность состоявшегося постановления апелляционного суда исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усмотрел предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, Лексина И.В. является собственником нежилых помещений общей площадью 1 220,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49, а также общей площадью 114,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 38-48, по адресу: г. Южно-Сахалинск, Холмское шоссе, д. 5/1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 65 АА 097218 и 65 АА 097217 от 01.04.2013.
Свидетельства содержат сведения о существующем обременении имущества в виде аренды, при этом в свидетельстве отсутствуют сведения о конкретном договоре.
Предприниматель Лексина И.В., полагая, что это обременение отражено в отношении договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000, и ссылаясь на его недействительность, а потому отсутствие оснований для сохранения обременения помещений первого этажа за NN 1, 3, 8 в виде аренды, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.
Так, 15.07.2000 между ООО "Аризон" (арендодатель) и ООО "Исток-2000" заключен договор аренды здания с последующим выкупом, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды помещения площадью 788 кв. м, расположенные в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5 сроком на 25 лет: с 15.07.2000 по 14.07.2025.
В пункте 1.8 договора указано, что арендодатель подтверждает права на передаваемое имущество свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2000.
Актом приема-передачи от 15.07.2000, подписанным сторонами, осуществлена передача помещений; перечень и номера на поэтажном плане здания отражены в акте, в том числе помещения N 38 площадью 27,1 кв. м, N 43 площадью 94,7 кв. м, N 45 площадью 66,9 кв. м.
Договор зарегистрирован в установленном порядке (регистрационная запись N 65-01-23/2000-620).
В дело представлено соглашение от 19.09.2003 о расторжении договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000, подписанное ООО "Аризон" и ООО "Исток-2000".
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26.12.2001 по делу N А59-627/01-С13 по иску ТОО фирма "Водитель" к ЗАО "Колесница", ООО "Аризона" и ООО "Транзит" о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности сделка, совершенная между ТОО "Водитель" и ЗАО "Колесница" на основании приказов N 10-П от 17.09.1997 и N 11/9-П от 12.11.1997 и 4-П от 26.06.1998 по ТОО фирма "Водитель", в том числе в отношении здания ремонтно-механических мастерских, расположенного в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5, признана недействительной вследствие ее ничтожности, суд применил последствия недействительности сделки, обязав ООО "Аризона" и ООО "Транзит" возвратить ТОО фирме "Водитель" полученное по сделке имущество, включая непосредственно обязанность ООО "Аризона" возвратить здание ремонтно-механических мастерских, расположенное в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.09.2003 серии 65-АА N 044940 за ООО "Водитель" зарегистрировано право собственности на производственное здание ремонтно-механических мастерских площадью 2657,70 кв. м, расположенное в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5/1 (в свидетельстве имеется запись об обременении имущества арендой).
С 19.12.2007 право собственности на указанное здание площадью 2657,70 кв. м зарегистрировано за ООО "Трансстрой Сахалин", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65 АБ N 060740 (в свидетельстве имеется запись об обременении имущества арендой).
В последующем за ООО "Трансстрой Сахалин" зарегистрировано право собственности на следующее имущество, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5/1:
- - нежилые помещения площадью 114,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 38-48 (свидетельство от 21.02.2012 серии 65 АА 070464);
- - нежилые помещения площадью 1 330,9 кв. м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: 1 этаж - 11, 12, 14-37, 50-52, 55-59, 2 этаж - 1-27 (свидетельство от 12.07.2011 серии 65 АА 033854);
- - нежилые помещения площадью 1 220,1 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49 (свидетельство от 21.02.2012 серии 65 АА 070463).
Во всех этих свидетельствах имеется запись об обременении имущества арендой.
Как указано выше, за Лексиной И.В. зарегистрировано право собственности на нежилых помещений общей площадью 1 220,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49, а также нежилые помещения общей площадью 114,8 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 38-48. Основанием регистрации права собственности указано: передаточный акт от 05.10.2012, решение участника ООО "Трансстрой Сахалин" от 05.10.2012.
Также установлено, что в рамках гражданского дела N 2-245/14 рассмотрен спор по иску Лексиной И.В. к ООО "Исток-2000" о признании отсутствующим обременения имущества - нежилых помещений первого этажа за NN 1-10, 13, 54, 53, 49 в здании с кадастровым номером 65-65-01/020/2011-431 и нежилых помещений первого этажа за NN 38-48 в здании с кадастровым номером 65-65-01/020/2011-433 в виде аренды по договору аренды с правом выкупа от 15.07.2000.
Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 07.10.2014 исковые требования удовлетворены частично; суд признал отсутствующим обременение в виде аренды в отношении нежилых помещений первого этажа за NN 2, 4-7, 9-10, 13, 54, 53, 49 в здании с условным номером 65-65-01/020/2011-431 и нежилых помещений первого этажа за NN 38-48 в здании с условным номером 65-65-01/020/2011-433; в остальной части иска отказано. По этому делу установлено, что соглашение от 19.09.2003 о расторжении договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000 является незаключенным, поскольку не зарегистрировано в установленном порядке. Также установлено, что обременение зарегистрировано на все здание, несмотря на то, что здание фактически разделено на три объекта недвижимости (один включает нежилые помещения первого этажа площадью 114,8 кв. м, номера на поэтажном плане 38-48; другой - помещения первого этажа площадью 1220,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1-10, 13, 54, 53, 49; третий - помещения первого этажа площадью 1 330,9 кв. м, номера на поэтажном плане 11, 12, 14-37, 50-52, 55-59 и помещения второго этажа, помещения на поэтажном плане 1-27). Лексина И.В. является собственником помещений первого и второго объектов. Суд, сопоставляя приложение к договору аренды с объектами недвижимости, находящимися в собственности Лексиной И.В. установил, что обремененными договором аренды от 15.07.2010 являются помещения за NN 1, 3, 8, и, учитывая, что последний в установленном порядке не расторгнут, отказал в иске в этой части требований.
По настоящему делу предприниматель оспаривает обременение ее помещений за NN 1, 3, 8 арендой ввиду недействительности (ничтожности) договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000 по мотиву отсутствия у арендодателя - ООО "Аризона" прав на спорное имущество.
Таким образом, фактически исковые требования направлены на оспаривание зарегистрированного обременения в виде аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А59-627/01-С13, а именно применение последствий недействительности (ничтожной) сделки в виде обязанности ООО "Аризона" возвратить здание ремонтно-механических мастерских, расположенное в г. Южно-Сахалинске, Холмское шоссе, 5 ТОО фирме "Водитель", пришел к выводу о ничтожности договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000 как не соответствующего статьям 168, 209 ГК РФ. В этой связи при наличии ничтожного договора аренды признал, что оснований для сохранения зарегистрированного обременения в виде аренды не имеется, поэтому удовлетворил иск предпринимателя.
Судом отклонена ссылка ответчика на пропуск срока исковой давности по заявленному требованию, поскольку суд признал, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила статьи 181 ГК РФ в редакции, действующей на момент рассмотрения спора. Суд, установив, что истец об основаниях ничтожности сделки узнал в ходе рассмотрения спора в Южно-Сахалинском городском суде по гражданскому делу N 2-245/14, т.е. в 2014 году, пришел к выводу о том, что иск заявлен в пределах срока исковой давности. Кроме того, суд учел, что заявленное истцом требование о признании отсутствующим обременения спорного имущества арендой является единственным способом защиты законного интереса истца - собственника имущества; в силу статьи 208 ГК РФ к требованию собственника об устранении всяких нарушений его права исковая давность не применяется.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходила из следующего.
Как указано выше, настоящий иск направлен на оспаривание зарегистрированного обременения на указанное имущество (помещения за NN 1, 3, 8) в виде аренды, т.е. фактически на погашение записи об аренде.
Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРП регистрирующим органом 24.11.2000 на основании договора аренды здания с последующим выкупом от 15.07.2000.
Мотивируя требование о признании отсутствующим обременения, предприниматель ссылается на недействительность (ничтожность) договора аренды.
Вместе с тем исходя из разъяснений, изложенных в пункте 52 Постановления 10/22, оспаривание зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица. Право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.
В данном случае предприниматель не является фактическим владельцем этого имущества, несмотря на то, что последнее зарегистрировано за ним на праве собственности. Опровергающих тому доказательств в дело не представлено.
Таким образом апелляционная инстанция, установив, что спорные помещения за NN 1, 3, 8 не находится в фактическом владении предпринимателя Лексиной И.В. и истец не представил доказательств невозможности оспаривания оснований регистрации обременения (не воспользовалось всеми возможностями защиты права), сделала вывод о ненадлежащем способе защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, требованиям действующего законодательства и является правильным.
По требованию о признании недействительным договора аренды от 15.07.2000 в части передачи в аренду с последующим выкупом нежилых помещений за NN 1, 3, 8 суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что по данному требованию истек срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Так, суд установил, что исполнение сделки - договора аренды от 15.07.2000 началось с момента ее государственной регистрации (24.11.2000), следовательно, течение срока исковой давности по этому требованию началось с 25.11.2000. Кроме того, факт исполнения сделки подтверждается оформленным сторонами договора актом приема-передачи спорного имущества от 15.07.2000, нахождением арендатора - ООО "Исток-2000" в указанных помещениях.
По общему правилу, действующему в период возникновения арендных правоотношений, срок исковой давности составлял 3 года (статья 196, пункт 1 статьи 181 ГК РФ), и этот срок по спорному договору истек 25.11.2003.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действующей с 01.09.2013, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Заключительными положениями этого закона предусмотрено, что установленные положениями ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013. Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации как в предыдущей, так и в действующей редакции предусматривали ограничение срока исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, десятью годами со дня начала исполнения сделки.
Суд установив, что сделка (договор аренды) исполнена 24.11.2000, а иск о ее признании недействительной подан 19.02.2015, т.е. по истечении предельного срока исковой давности, правомерно отказал в этой части иска, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2015 по делу N А59-569/2015 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)