Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и органом исполнительной власти возникли разногласия по вопросам определения: 1) Рыночной стоимости нежилого помещения; 2) Суммы ежемесячного платежа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от общества ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Рябина" - Иванова А.В. по дов. от 29.03.2017,
от Департамента городского имущества города Москвы - Лисницкий Д.И. по дов. от 29.12.2016 N 33-Д-1458/16,
от Правительства Москвы - Лисницкий Д.И. по дов. от 01.09.2016 N 4-1496/6,
рассмотрев кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 января 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
на постановление от 05 апреля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Григорьевым А.Н., Валиевым В.Р., Головкиной О.Г.,
по делу N А40-122424/16,
по иску общества ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Рябина"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
установил:
Общество ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Рябина" (далее - истец, ООО "Торговый Дом "Рябина") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском (с учетом, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2017 года, исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия между ООО "Торговый Дом "Рябина" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449, изложив:
- - пункт 3.1 договора в редакции: "Цена Объекта составляет 89 296 000 (восемьдесят девять миллионов двести девяносто шесть тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - пункт 3.4 договора в редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 488 267 (один миллион четыреста восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят семь) рублей и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить решение и постановление судов, отказать в удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, суд необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 04 июля 2017 года произведена замена председательствующего-судьи по основанию, предусмотренному статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили отменить и постановление судов, истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв, который подлежит приобщению к материалам дела. Отводов составу суда не поступило.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Торговый Дом "Рябина" является арендатором нежилых помещений общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47), расположенных по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449 на основании договора аренды от N 10-00256/00 от 28.11.2000, заключенного с Департаментом имущества города Москвы. 19.08.2015 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ. Департамент направил истцу проект договора купли-продажи (письмо от 26.02.2016 г. N 33-5-42844/15/5/0.
23.03.2016 истец направил в адрес Департамента подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора в отношении пунктов 3.1 и 3.4, касающихся цены договора. Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449, общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47) по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 19.08.2015, итоговая величина которой без учета НДС составила 89 296 000 руб.
Оценив экспертное заключение АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз", суды первой и апелляционной инстанций нашли отчет об оценке соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителей жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" от 05.10.2016 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 89 296 000 руб.
Доводы заявителей о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2017 года по делу N А40-122424/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.07.2017 N Ф05-9271/2017 ПО ДЕЛУ N А40-122424/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и органом исполнительной власти возникли разногласия по вопросам определения: 1) Рыночной стоимости нежилого помещения; 2) Суммы ежемесячного платежа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N А40-122424/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от общества ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Рябина" - Иванова А.В. по дов. от 29.03.2017,
от Департамента городского имущества города Москвы - Лисницкий Д.И. по дов. от 29.12.2016 N 33-Д-1458/16,
от Правительства Москвы - Лисницкий Д.И. по дов. от 01.09.2016 N 4-1496/6,
рассмотрев кассационную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 31 января 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
на постановление от 05 апреля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Григорьевым А.Н., Валиевым В.Р., Головкиной О.Г.,
по делу N А40-122424/16,
по иску общества ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Рябина"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
установил:
Общество ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Рябина" (далее - истец, ООО "Торговый Дом "Рябина") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском (с учетом, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2017 года, исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия между ООО "Торговый Дом "Рябина" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449, изложив:
- - пункт 3.1 договора в редакции: "Цена Объекта составляет 89 296 000 (восемьдесят девять миллионов двести девяносто шесть тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - пункт 3.4 договора в редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 488 267 (один миллион четыреста восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят семь) рублей и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить решение и постановление судов, отказать в удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, суд необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 04 июля 2017 года произведена замена председательствующего-судьи по основанию, предусмотренному статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили отменить и постановление судов, истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв, который подлежит приобщению к материалам дела. Отводов составу суда не поступило.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Торговый Дом "Рябина" является арендатором нежилых помещений общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47), расположенных по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449 на основании договора аренды от N 10-00256/00 от 28.11.2000, заключенного с Департаментом имущества города Москвы. 19.08.2015 истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемого помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ. Департамент направил истцу проект договора купли-продажи (письмо от 26.02.2016 г. N 33-5-42844/15/5/0.
23.03.2016 истец направил в адрес Департамента подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора в отношении пунктов 3.1 и 3.4, касающихся цены договора. Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1449, общей площадью 1 439,8 кв. м (этаж 1, комнаты 1, 1а, 2-36, 36а, 37-39, 41, 42, 46, 47) по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 19.08.2015, итоговая величина которой без учета НДС составила 89 296 000 руб.
Оценив экспертное заключение АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз", суды первой и апелляционной инстанций нашли отчет об оценке соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.
Доводы заявителей жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" от 05.10.2016 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 89 296 000 руб.
Доводы заявителей о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении повторной экспертизы, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку повторная экспертиза в силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 апреля 2017 года по делу N А40-122424/16 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судья
С.В.НЕЧАЕВ
С.В.КРАСНОВА
Судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судья
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)