Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал, что арендатор не оплатил аренду помещения. Арендатор считал, что не соблюдена процедура заключения договора субаренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Камала Р.И. (доверенность от 19.05.2016),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вагиной Е.Н.,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-498/2015
по исковому заявлению публичного акционерного общества РОСБАНК в лице Операционного офиса "Астраханский" Южного филиала ПАО АКБ в отделении по Ростовской области Южного Главного управления ЦБ РФ г. Ростов-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Вагиной Е.Н. о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 1 510 404,85 руб. и суммы недополученного дохода в размере 104 350 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Вагиной Е.Н. к публичному акционерному обществу РОСБАНК в лице Операционного офиса "Астраханский" Южного филиала ПАО АКБ в отделении по Ростовской области Южного Главного управления ЦБ РФ г. Ростов-на-Дону о признании договора от 25.07.2011 N 53 и дополнительных соглашений к нему от 30.04.2012, от 29.03.2013 и от 01.03.2014 недействительными (ничтожными) сделками, с участием третьих лиц - Управления Федеральной налоговой службы по Астраханской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, Прокурора Астраханской области,
установил:
публичное акционерное общество РОСБАНК в лице Операционного офиса "Астраханский" (далее - истец, ПАО РОСБАНК) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к индивидуальному предпринимателю Вагиной Елизавете Николаевне (далее - ответчик, ИП Вагина Е.Н.) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 1 510 404,85 руб. и суммы недополученного дохода в размере 104 350 руб.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Федеральной налоговой службы по Астраханской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, Прокурор Астраханской области.
Определением Арбитражного суда Астраханской области от 08.09.2015 принято встречное исковое заявление ИП Вагиной Е.Н. к ПАО РОСБАНК о признании договора от 25.07.2011 N 53 и дополнительных соглашений к нему от 30.04.2012, от 29.03.2013 и от 01.03.2014 недействительными (ничтожными) сделками.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.12.2015 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 510 404,85 руб., сумма недополученного дохода в размере 104 350 руб., в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что заключив договор аренды нежилого помещения, входящего в общее долевое имущество, ПАО РОСБАНК злоупотребил правом. Согласия на передачу в аренду недвижимого имущества второй собственник не давал. При заключении договора аукцион проведен не был.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое строение, расположенное по адресу: г. Астрахань, проспект Губернатора Анатолия Гужвина, 10 Литер "Б", принадлежит на праве собственности в размере 12/17 ЗАО "Здание и Капитал" и в размере 5/17 долей на праве оперативного управления Управлению Федеральной налоговой службы по Астраханской области (свидетельство о государственной регистрации права от 04.01.2002 и свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2008).
Между ОАО "Капитал и Здание" (Арендодатель) и ПАО РОСБАНК 01.12.2005 заключен договор аренды N КиЗ-РБ-30/1, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Астрахань, проспект Губернатора Анатолия Гужвина, 10, в т.ч.: нежилые помещения литер А, расположенные на этажах 1, 2, 3, 4, 6 (надстройка), общей площадью 4 372,09 кв. м; нежилые помещения литер Б, общей площадью 210,56 кв. м.
Между ПАО РОСБАНК и ИП Вагиной Е.Н. (субарендатор) 25.07.2011 заключен договор субаренды нежилого помещения N 53, согласно которому арендатор с согласия арендодателя (ЗАО "Капитал и Здание") сдает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение под общественное питание, расположенное в здании по адресу: г. Астрахань, пр. Губернатора А.Гужвина, 10, лит. "Б", общей площадью 168,2 кв. м, в том числе 140 кв. м торговой площади, согласно акту приема-передачи нежилых помещений, подписанному сторонами и являющемуся Приложением N 1 к договору.
Срок аренды установлен с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилых помещений по 30.04.2012 включительно.
Срок действия договора субаренды продлевался дополнительными соглашениями к договору от 30.04.2012, от 29.03.2013 и от 01.03.2014.
Согласно дополнительному соглашению от 01.03.2014 N 3 срок действия договора субаренды продлен до 31.01.2015.
Из пунктов 3.2., 3.3. договора, дополнительного соглашения от 09.03.2013 и дополнительного соглашения от 01.03.2014 следует, что ежемесячная арендная плата с 01.04.2013 до 01.03.2014 составляла 99 380,97 руб., а с 01.03.2014 до 31.01.2015 - 104 350 руб., которая подлежит оплате не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца.
Решением единственного акционера ОАО "Капитал и Здание" от 30.09.2014 N 30/09/14, ОАО "Капитал и Здание" реорганизовано в форме присоединения к ПАО РОСБАНК.
Последняя сумма оплаты арендных платежей по договору субаренды ответчиком произведена 01.09.2014 за сентябрь 2013 года в размере 30 000 руб.
Гарантийным письмом от 25.08.2014 субарендатор обязался погасить образовавшуюся задолженность в срок до 31.12.2014.
В связи с этим Банк направил претензионное письмо ответчику, предложив порядок погашения задолженности с учетом текущих платежей, начиная с 05.11.2014.
Далее 29.12.2014 от субарендатора поступило письмо с просьбой принять арендуемое помещение не позднее 30.12.2014.
В ответ на полученное письмо с уведомлением об освобождении помещения, Банком была направлена претензия о полном погашении суммы задолженности в срок до 15.01.2015 по договору в размере 1 510 404,85 руб., а также об оплате недополученного дохода за один месяц в связи с нарушением срока уведомления о расторжении договора в размере 104 350 руб.
Поскольку данная претензия была оставлена ИП Вагиной Е.Н. без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд.
ИП Вагина Е.Н., считая, что заключение спорного договора не соответствует процедуре заключения, согласно требованиям пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", обратилась в арбитражный суд со встречным исковым требованием о признании договора аренды и дополнительных соглашений к нему недействительными.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О защите конкуренции", пришел к выводу, что заключение договора субаренды от 25.07.2011 N 53, без проведения публичных процедур, было осуществлено сторонами в нарушении требований закона "О защите конкуренции". Кроме того, руководствуясь положениями статей 195, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении заявленного ПАО РОСБАНК ходатайства о пропуске срока исковой давности.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Проанализировав договор субаренды от 25.07.2011 N 53, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что все существенные условия договора соблюдены, в связи с чем он не может быть признан незаключенным.
Судом установлено, что нежилое строение, расположенное по адресу: г. Астрахань, проспект Губернатора Анатолия Гужвина, 10 Литер "Б", принадлежит на праве собственности в размере 12/17 долей ЗАО "Здание и Капитал" и в размере 5/17 долей Российской Федерации и находится в оперативном управлении Управлению Федеральной налоговой службы по Астраханской области.
При этом доли в натуре между собственниками не выделены.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела следует, что помещения сдавались Банком в субаренду с согласия ЗАО "Капитал и здание".
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только если суд удовлетворит встречный иск ответчика о признании такой сделки недействительной, либо если имеется вступившее в законную силу решение которым такая сделка признана недействительной.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В разъяснениях, данных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования ИП Вагиной Е.Н. о признании сделки недействительной (ничтожной) являются незаконными.
При этом довод ИП Вагиной Е.Н. о том, что согласие собственников помещений на сдачу в субаренду спорного объекта отсутствует, обоснованно признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку данный факт не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование объектом в размере арендной платы.
Фактическое пользование арендованным объектом подтверждается в частности тем, что до февраля 2013 года ответчик добросовестно исполнял свои обязательства, с февраля 2013 года арендная плата за пользованием помещением ответчиком стала вноситься несвоевременно, частями, и только с сентября 2014 года оплата прекратилась.
Как правильно указал апелляционный суд, ранее вопрос о признании договора субаренды недействительным или незаключенным ИП Вагиной Е.Н. не ставился.
Более того, в августе 2014 года от субарендатора ИП Вагиной Е.Н. в банк поступило гарантийное письмо о полной оплате всех арендных платежей в срок до 31.12.2014.
Таким образом, факт наличия договорных отношений ИП Вагиной Е.Н. с ПАО РОСБАНК является подтвержденным.
Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ИП Вагина Е.Н. не представила доказательства полной оплаты задолженности по договору субаренды от 25.07.2011, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований Банка о взыскании задолженности по договору субаренды.
Требования истца о взыскании недополученного дохода от арендной платы в размере 104 350 руб. также правомерно удовлетворены судом на основании пункта 6.5. договора субаренды, в соответствии с которым каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор и отказаться от пользования арендуемым нежилым помещением до истечения срока действия настоящего договора, письменно предупредив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемого срока расторжения настоящего договора и окончания пользования нежилым помещением.
Сроки уведомления о досрочном расторжении договора в рассматриваемом случае ИП Вагиной Е.Н. были нарушены.
Довод ИП Вагиной Е.Н. о нарушении истцом требований Федерального Закона "О защите конкуренции" правильно отклонен апелляционным судом в силу следующего.
Согласно договору субаренды от 25.07.2011 N 53, ответчику было передано имущество, находящееся в долевой собственности у ПАО "РОСБАНК" (12/17 доля).
Помещение (5/17 доля), являющееся собственностью Российской Федерации, находящееся на праве оперативного управления Федеральной налоговой службы по Астраханской области, в субаренду не сдавалось, в связи с чем, аукцион не проводился.
ПАО "РОСБАНК", являющееся стороной по договору субаренды от 25.07.2011 N 53, органом государственной власти Российской Федерации не является, тем самым, применение норм Федерального закона "О защите конкуренции" при заключении спорного договора является необоснованным.
Доказательств того, что УФНС сдавало в субаренду помещение, материалы дела не содержит.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу N А06-498/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.05.2016 N Ф06-9204/2016 ПО ДЕЛУ N А06-498/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения и суммы недополученного дохода.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал, что арендатор не оплатил аренду помещения. Арендатор считал, что не соблюдена процедура заключения договора субаренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2016 г. N Ф06-9204/2016
Дело N А06-498/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
при участии представителя:
ответчика - Камала Р.И. (доверенность от 19.05.2016),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вагиной Е.Н.,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-498/2015
по исковому заявлению публичного акционерного общества РОСБАНК в лице Операционного офиса "Астраханский" Южного филиала ПАО АКБ в отделении по Ростовской области Южного Главного управления ЦБ РФ г. Ростов-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Вагиной Е.Н. о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 1 510 404,85 руб. и суммы недополученного дохода в размере 104 350 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Вагиной Е.Н. к публичному акционерному обществу РОСБАНК в лице Операционного офиса "Астраханский" Южного филиала ПАО АКБ в отделении по Ростовской области Южного Главного управления ЦБ РФ г. Ростов-на-Дону о признании договора от 25.07.2011 N 53 и дополнительных соглашений к нему от 30.04.2012, от 29.03.2013 и от 01.03.2014 недействительными (ничтожными) сделками, с участием третьих лиц - Управления Федеральной налоговой службы по Астраханской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, Прокурора Астраханской области,
установил:
публичное акционерное общество РОСБАНК в лице Операционного офиса "Астраханский" (далее - истец, ПАО РОСБАНК) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к индивидуальному предпринимателю Вагиной Елизавете Николаевне (далее - ответчик, ИП Вагина Е.Н.) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 1 510 404,85 руб. и суммы недополученного дохода в размере 104 350 руб.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Федеральной налоговой службы по Астраханской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, Прокурор Астраханской области.
Определением Арбитражного суда Астраханской области от 08.09.2015 принято встречное исковое заявление ИП Вагиной Е.Н. к ПАО РОСБАНК о признании договора от 25.07.2011 N 53 и дополнительных соглашений к нему от 30.04.2012, от 29.03.2013 и от 01.03.2014 недействительными (ничтожными) сделками.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.12.2015 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 510 404,85 руб., сумма недополученного дохода в размере 104 350 руб., в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что заключив договор аренды нежилого помещения, входящего в общее долевое имущество, ПАО РОСБАНК злоупотребил правом. Согласия на передачу в аренду недвижимого имущества второй собственник не давал. При заключении договора аукцион проведен не был.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое строение, расположенное по адресу: г. Астрахань, проспект Губернатора Анатолия Гужвина, 10 Литер "Б", принадлежит на праве собственности в размере 12/17 ЗАО "Здание и Капитал" и в размере 5/17 долей на праве оперативного управления Управлению Федеральной налоговой службы по Астраханской области (свидетельство о государственной регистрации права от 04.01.2002 и свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2008).
Между ОАО "Капитал и Здание" (Арендодатель) и ПАО РОСБАНК 01.12.2005 заключен договор аренды N КиЗ-РБ-30/1, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Астрахань, проспект Губернатора Анатолия Гужвина, 10, в т.ч.: нежилые помещения литер А, расположенные на этажах 1, 2, 3, 4, 6 (надстройка), общей площадью 4 372,09 кв. м; нежилые помещения литер Б, общей площадью 210,56 кв. м.
Между ПАО РОСБАНК и ИП Вагиной Е.Н. (субарендатор) 25.07.2011 заключен договор субаренды нежилого помещения N 53, согласно которому арендатор с согласия арендодателя (ЗАО "Капитал и Здание") сдает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение под общественное питание, расположенное в здании по адресу: г. Астрахань, пр. Губернатора А.Гужвина, 10, лит. "Б", общей площадью 168,2 кв. м, в том числе 140 кв. м торговой площади, согласно акту приема-передачи нежилых помещений, подписанному сторонами и являющемуся Приложением N 1 к договору.
Срок аренды установлен с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилых помещений по 30.04.2012 включительно.
Срок действия договора субаренды продлевался дополнительными соглашениями к договору от 30.04.2012, от 29.03.2013 и от 01.03.2014.
Согласно дополнительному соглашению от 01.03.2014 N 3 срок действия договора субаренды продлен до 31.01.2015.
Из пунктов 3.2., 3.3. договора, дополнительного соглашения от 09.03.2013 и дополнительного соглашения от 01.03.2014 следует, что ежемесячная арендная плата с 01.04.2013 до 01.03.2014 составляла 99 380,97 руб., а с 01.03.2014 до 31.01.2015 - 104 350 руб., которая подлежит оплате не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца.
Решением единственного акционера ОАО "Капитал и Здание" от 30.09.2014 N 30/09/14, ОАО "Капитал и Здание" реорганизовано в форме присоединения к ПАО РОСБАНК.
Последняя сумма оплаты арендных платежей по договору субаренды ответчиком произведена 01.09.2014 за сентябрь 2013 года в размере 30 000 руб.
Гарантийным письмом от 25.08.2014 субарендатор обязался погасить образовавшуюся задолженность в срок до 31.12.2014.
В связи с этим Банк направил претензионное письмо ответчику, предложив порядок погашения задолженности с учетом текущих платежей, начиная с 05.11.2014.
Далее 29.12.2014 от субарендатора поступило письмо с просьбой принять арендуемое помещение не позднее 30.12.2014.
В ответ на полученное письмо с уведомлением об освобождении помещения, Банком была направлена претензия о полном погашении суммы задолженности в срок до 15.01.2015 по договору в размере 1 510 404,85 руб., а также об оплате недополученного дохода за один месяц в связи с нарушением срока уведомления о расторжении договора в размере 104 350 руб.
Поскольку данная претензия была оставлена ИП Вагиной Е.Н. без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд.
ИП Вагина Е.Н., считая, что заключение спорного договора не соответствует процедуре заключения, согласно требованиям пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", обратилась в арбитражный суд со встречным исковым требованием о признании договора аренды и дополнительных соглашений к нему недействительными.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О защите конкуренции", пришел к выводу, что заключение договора субаренды от 25.07.2011 N 53, без проведения публичных процедур, было осуществлено сторонами в нарушении требований закона "О защите конкуренции". Кроме того, руководствуясь положениями статей 195, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении заявленного ПАО РОСБАНК ходатайства о пропуске срока исковой давности.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Проанализировав договор субаренды от 25.07.2011 N 53, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что все существенные условия договора соблюдены, в связи с чем он не может быть признан незаключенным.
Судом установлено, что нежилое строение, расположенное по адресу: г. Астрахань, проспект Губернатора Анатолия Гужвина, 10 Литер "Б", принадлежит на праве собственности в размере 12/17 долей ЗАО "Здание и Капитал" и в размере 5/17 долей Российской Федерации и находится в оперативном управлении Управлению Федеральной налоговой службы по Астраханской области.
При этом доли в натуре между собственниками не выделены.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела следует, что помещения сдавались Банком в субаренду с согласия ЗАО "Капитал и здание".
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только если суд удовлетворит встречный иск ответчика о признании такой сделки недействительной, либо если имеется вступившее в законную силу решение которым такая сделка признана недействительной.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В разъяснениях, данных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования ИП Вагиной Е.Н. о признании сделки недействительной (ничтожной) являются незаконными.
При этом довод ИП Вагиной Е.Н. о том, что согласие собственников помещений на сдачу в субаренду спорного объекта отсутствует, обоснованно признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку данный факт не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование объектом в размере арендной платы.
Фактическое пользование арендованным объектом подтверждается в частности тем, что до февраля 2013 года ответчик добросовестно исполнял свои обязательства, с февраля 2013 года арендная плата за пользованием помещением ответчиком стала вноситься несвоевременно, частями, и только с сентября 2014 года оплата прекратилась.
Как правильно указал апелляционный суд, ранее вопрос о признании договора субаренды недействительным или незаключенным ИП Вагиной Е.Н. не ставился.
Более того, в августе 2014 года от субарендатора ИП Вагиной Е.Н. в банк поступило гарантийное письмо о полной оплате всех арендных платежей в срок до 31.12.2014.
Таким образом, факт наличия договорных отношений ИП Вагиной Е.Н. с ПАО РОСБАНК является подтвержденным.
Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ИП Вагина Е.Н. не представила доказательства полной оплаты задолженности по договору субаренды от 25.07.2011, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований Банка о взыскании задолженности по договору субаренды.
Требования истца о взыскании недополученного дохода от арендной платы в размере 104 350 руб. также правомерно удовлетворены судом на основании пункта 6.5. договора субаренды, в соответствии с которым каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор и отказаться от пользования арендуемым нежилым помещением до истечения срока действия настоящего договора, письменно предупредив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемого срока расторжения настоящего договора и окончания пользования нежилым помещением.
Сроки уведомления о досрочном расторжении договора в рассматриваемом случае ИП Вагиной Е.Н. были нарушены.
Довод ИП Вагиной Е.Н. о нарушении истцом требований Федерального Закона "О защите конкуренции" правильно отклонен апелляционным судом в силу следующего.
Согласно договору субаренды от 25.07.2011 N 53, ответчику было передано имущество, находящееся в долевой собственности у ПАО "РОСБАНК" (12/17 доля).
Помещение (5/17 доля), являющееся собственностью Российской Федерации, находящееся на праве оперативного управления Федеральной налоговой службы по Астраханской области, в субаренду не сдавалось, в связи с чем, аукцион не проводился.
ПАО "РОСБАНК", являющееся стороной по договору субаренды от 25.07.2011 N 53, органом государственной власти Российской Федерации не является, тем самым, применение норм Федерального закона "О защите конкуренции" при заключении спорного договора является необоснованным.
Доказательств того, что УФНС сдавало в субаренду помещение, материалы дела не содержит.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу N А06-498/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)