Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 12.11.2007 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей: Мокроусовой Л.М.,
Безбородова Е.А.
при ведении протокола судебного заседания Правдик А.Н.
при участии:
от индивидуального предпринимателя Баркова С.А. - не явился, надлежаще извещен.
от индивидуального предпринимателя Гудовой Е.Н. - не явилась, надлежаще извещена.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баркова С.А. на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2007 г. по делу N А48-585/07-9 (судья Турьева Л.П.) по иску о расторжении договора, взыскании задолженности и неустойки
установил:
Индивидуальный предприниматель Гудова Елена Николаевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Баркову Сергею Александровичу о взыскании 3600 руб. задолженности по арендной плате, 3600 руб. пени за просроченный срок оплаты и о расторжении договоров аренды.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ отказался от требования о расторжении договоров аренды нежилых помещений, что было принято судом первой инстанции и производство по делу в этой части требований прекращено.
В последующем истец увеличил размер исковых требований до 720 000 руб., из которых 360 000 руб. составляла задолженность по арендной плате за период с июля 2006 года по февраль 2007 года, а 360 000 руб. - неустойка за просрочку платежа за период взыскания с 10.07.2006 года по 10.03.2007 года, которое также было принято судом.
Решением от 30.08.2007 г. Арбитражным судом Орловской области исковые требования были удовлетворены. Суд взыскал с предпринимателя Баркова С.А. в пользу предпринимателя Гудовой Е.Н. задолженность в сумме 180000 руб. по договорам аренды от 10.07.2006 года за ноябрь, декабрь 2006 года и январь, февраль 2007 года и неустойку в размере 20 000 рублей, а всего 200000 руб., отказав в остальной части иска.
Указанное решение обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.
Ссылаясь на то, что им освобождены арендуемые помещения 10.11.2006 г. по устной договоренности с истцом и на эту дату им произведена оплата аренды, что истец уклонялся от прекращения договора аренды и передачи имущества от арендатора арендодателю, ответчик просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в иске.
При этом указывает, что истцом было дано устное согласие на расторжение договоров аренды.
Представитель истца в отзыве на апелляционную жалобу считает вынесенное решение законным и обоснованным, просит оставить решение арбитражного суда области без изменения.
Истец и ответчик в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Поскольку указанные лица надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, дело рассмотрено в их отсутствие с учетом положений ст. 156 АПК РФ.
В судебном заседании 31.10.2007 г. объявлялся перерыв до 9.30 7.11.2007 г.
Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда в части взыскания 135 000 рублей задолженности и 15 000 руб. неустойки подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 10.07.2006 г. между предпринимателями Гудовой Е.Н. и Барковым С.А. были оформлены договоры аренды двух нежилых помещений: 1) общей площадью 63,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Кукушкина, д. 5-а, и 2) общей площадью 55,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московское шоссе, д. 166-а для торговли производственными товарами на срок с 10.07.2006 года по 01.07.2007 г.
Арендодателем помещений выступила их собственник - предприниматель Гудова Е.Н., а арендатором - предприниматель Барков С.А.
В тот же день указанные помещения были переданы от арендодателя арендатору по актам приема-передачи.
25.10.2006 г. арендодателем было оплачено арендодателю пользование помещениями за 4 месяца - с 10.07.2006 г. по 10.11.2006 г., а 31.10.2006 года арендатором было направлено арендодателю письмо, в котором он просил считать расторгнутым с 10.11.2006 года договоры аренды от 10.07.2006 года указанных нежилых помещений "в связи с существенным изменением обстоятельств".
После этого 10.11.2006 г. арендатор освободил арендуемые помещения, передав, как он и его работники Наумов И.Н. и Зятькова Л.Ю., допрошенные в качестве свидетелей, утверждают, ключи работникам арендодателя, находившихся в это время в помещениях.
При этом акты приема-передачи помещений между арендатором и арендодателем не были оформлены.
14.12.2006 года арендодатель в адрес арендатора направил претензию, в которой предложил арендодателю в срок до 31.12.2006 года произвести оплату аренды по договорам аренды за шесть месяцев, из расчета 45000 рублей в месяц в общей сумме 270000 рублей, а также пени и расторгнуть договоры аренды с передачей арендованного имущества по акту.
Ссылаясь на то, что арендатор не выполнил условия договоров аренды в части оплаты арендуемых помещений, а в ноябре 2006 года без предупреждения вывез из них принадлежащий ему товар, сообщив, что далее пользоваться помещениями не намерен, на игнорирование арендатором его просьб о необходимости соблюдения договорных обязательств, о расторжении договора в установленном порядке и возврате переданного имущества, предприниматель Гудова Е.Н. обратилась в суд с требованиями о расторжении договоров аренды и о взыскании задолженности с начислением пени по договору, в последующем отказавшись от требования о расторжении договора, которое было принято судом.
Удовлетворяя частично требование о взыскании арендной платы за ноябрь - декабрь 2006 г. и январь - февраль 2007 г., суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не представлено достаточных доказательств, подтверждающих расторжение договоров аренды от 10.07.2006 года и возврат арендованного имущества арендодателю в соответствии со ст. ст. 622, 619, 620, 452, и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, а ответчик не исполнил обязанность по оплате арендованных помещений.
При этом суд отверг довод ответчика о том, что договоры аренды от 10.07.2006 года расторгнуты с 17.12.2006 года в соответствии с п. 1.3 указанных договоров на основании претензии истца от 14.12.2006 года как необоснованный, поскольку посчитал это противоречащим ст. ст. 610, 619 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми претензия истца являлась лишь основанием для расторжения договоров аренды в судебном порядке, а истец же в суд не обращался.
Не принят судом и довод ответчика о расторжении указанных договоров на основании его писем от 31.10.2006 года, поскольку таковые не являются основаниями для расторжения договоров аренды в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ.
Довод же ответчика об освобождении спорных помещений 10.11.2006 года не принят судом как не подтвержденный материалами дела.
При этом и показания допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей Наумова И.Н. и Зятьковой Л.Ю.., работавших соответственно водителем и продавцом у ответчика, и пояснивших суду, что в ноябре 2006 года арендованные помещения, расположенные по ул. Московское шоссе, 166-а и по ул. Кукушкина, д. 5-а в г. Орле, были освобождены от товара, принадлежащего ИП Баркову С.А., а ключи от них были переданы продавцам, работающим у Гудовой Е.Н., суд посчитал недостаточными доказательствами, подтверждающими наличие оснований для прекращения обязательств ответчика по внесению арендной платы.
По этим же основаниям судом отвергнуты также и копии последних фискальных отчетов снятых с кассовых машин, находившихся в арендуемых помещениях.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ таким доказательством, по мнению суда, может быть лишь акт приема-передачи спорных помещений арендодателю.
Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции не соответствующими обстоятельствам дела и нормам законодательства в части удовлетворения требования истца о взыскании задолженности за декабрь 2006 г. и январь - февраль 2007 г., а также в части требования о взыскании пени.
При этом суд исходит из следующего.
Поскольку стороны состояли в обязательственных правоотношениях по договорам аренды, следует руководствоваться условиями договоров аренды и соответствующими нормами законодательства об аренде, а также общими положениями о договоре.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
С учетом содержания п. 1.2 договоров от 10.07.2006 г. (этот пункт одинаков по содержанию в обоих договорах) срок их действия был установлен сторонами с 10.07.2006 г. по 01.07.2007 г.
Вместе с тем договоры предусматривали право арендодателя досрочно прекратить действие договора "по своему абсолютному усмотрению" путем предупреждения арендатора за 3 календарных дня до расторжения (п. 1.3), прекращение его действия по окончании срока, а также в любой другой срок по заявлению арендодателя в соответствии с п. 2.2.11 (п. 5.1). В силу п. 5.2 договор мог быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в частности при возникновении задолженности по внесению предусмотренной его условиями арендной платы.
14.12.2006 г. истцом как арендодателем ответчику (арендатору) была направлена претензия, из содержания которой помимо требования оплаты арендуемых помещений, арендодатель предлагал арендатору расторгнуть договоры аренды с передачей имущества.
При этом указание в претензии на возможное обращение в суд с расторжением договора не противоречило вышеназванным пунктам договора о его расторжении по усмотрению арендодателя и являлось излишним, что косвенно подтверждается также и отказом арендодателя от своего требования о расторжении договора, заявленном им в суде, а требование об оплате аренды за 6 месяцев не было ничем обосновано, так как на дату предъявления претензии с даты заключения договоров прошло 5 месяцев, а арендатор к этому времени оплатил пользование помещениями за 4 месяца.
С учетом полученного ранее истцом от ответчика письма от 31.10.2006 г., из содержания которого следует просьба считать расторгнутым с 10.11.2006 года договор аренды, получении ранее (25.10.2006 г.) с последнего по расписке суммы арендной платы за пользование помещениями по договорам за 4 месяца, которая как раз и соответствовала периоду пользования, истец как арендодатель по существу в одностороннем порядке расторг договоры аренды с ответчиком.
При таких обстоятельствах следует признать договор аренды между истцом и ответчиком расторгнутым, а отношения по аренде прекращенными с 14.12.2006 г.
В связи с этим требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за ноябрь 2006 г. апелляционный суд считает правомерным и обоснованным.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В договоре (п. 2.2.11) стороны оговорили, что при освобождении помещений арендатор обязан передать их по акту.
Между тем, освободив помещения, ответчик доказательств уведомления арендодателя о готовности передать ему помещения не представил.
В отношении требования истца по иску о взыскании с ответчика арендной платы за декабрь 2006 г. и январь - февраль 2007 г. в заявленных по иску суммах следует признать неправомерным и необоснованным, так как отношения по аренде между сторонами в этот период отсутствовали, а ответчик имуществом истца не пользовался.
При этом истец как арендодатель, инициировавший расторжение договора, обязан был организовать приемку от арендатора арендованного имущества, но не сделал этого, что исключает правомерность его требования к арендатору на основании ст. 622 ГК РФ.
К тому же следует учесть, что фактически имущество к этому времени во владении арендатора не находилось, что подтверждается показаниями свидетелей, которые безосновательно не были приняты судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах с учетом положений п. 3.1 договоров аренды от 10.07.2007 года об обязанности ответчика уплачивать арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца и фактическую ее оплату истцу по состоянию на 10.11.2006 г., но ее неоплату за период с 11.11.2006 г. по 14.12.2006 г. в сумме 45000 руб. (за нежилое помещение по адресу: г. Орел, ул. Московское шоссе, д. 166а в сумме 25000 руб., за нежилое помещение адресу: г. Орел, ул. Кукушкина, д. 5а в сумме 20000 руб.), с него подлежит взысканию сумма 45000 руб.
В отношении требования о взыскании пени за просрочку платежа арендной платы апелляционный суд считает ее обоснованной в части, приходящейся на сумму неисполненного в установленный срок обязательства по оплате за период с 11.11.2006 г. по 14.12.2006 г. с учетом ее уменьшения на основании ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 4 договоров аренды в случаях нарушения арендатором договора, предусматривающего внесение арендной платы в установленные сроки, начисляются пени в размере 5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей в размере 360 000 руб. 00 коп. за период с 11.12.2006 года по 10.03.2007 года из расчета задолженности в сумме 360000 руб.
Между тем с учетом изложенных выше выводов об обязанности ответчика оплатить арендную плату лишь за невозврат арендованного имущества, апелляционный суд считает, что исходя из правомерности взыскания с ответчика такой платы в сумме 45000 руб. размер неустойки по договору составит сумму в размере 200250 руб. (45000 руб. * 5% * 89 дней).
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 42 Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая обстоятельства дела, сумму, подлежащей арендной платы, и сумму предъявленной к взысканию неустойки, компенсационный характер неустойки, незначительный период просрочки, размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день вынесения решения, апелляционный суд также усматривает явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и считает возможным применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ, но уменьшив размер неустойки подлежащей взысканию до 5 000 руб.
Что касается заявления истца о взыскании судебных расходов, включая оплату услуг представителя, то они правомерно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению, поскольку истцом не представлены акты приема-сдачи результатов оказанных услуг в соответствии с договором об оказании юридических услуг от 14.12.2006 года, не указана конкретная сумма этих расходов, а также доказательства, подтверждающие оплату истцом услуг представителя.
В остальной части задолженности и пени требования истца отклонены правомерно и обоснованно.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Судебные расходы в виде госпошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
При этом с учетом п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 6 от 20.03.1997 "О некоторых вопросах применения судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения, в данном случае от суммы 200250 руб.
Таким образом, госпошлина с суммы 245 250 руб. (45 000 руб. + 200 250 руб.) в размере 4666 руб. 20 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ, а госпошлина с суммы 474 750 руб. в размере 8101 руб. 40 коп. (с учетом оплаты истцом госпошлины при подаче иска в размере 932 руб. 40 коп.: по квитанции от 30.01.2007 года на сумму-100 руб., по квитанции от 06.02.2007 года на сумму 100 руб., по квитанции от 19.03.2007 года на сумму 732 руб. 40 коп.) подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ с истца.
С учетом положений статьи 110 АПК РФ с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 659 руб. 40 коп. - расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 266 - 269, 270 ч. 1 п. 4, ч. 2 п. 2, 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2007 г. по делу N А48-585/07-9 в части взыскания с предпринимателя Баркова Сергея Александровича в пользу предпринимателя Гудовой Елены Николаевны 135 000 руб. задолженности и 15 000 руб. неустойки отменить.
В части взыскания с предпринимателя Баркова Сергея Александровича (Орловская область, п. Змиевка) в пользу предпринимателя Гудовой Елены Николаевны (г. Орел) 45000 руб. задолженности и 5000 руб. неустойки и в остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с предпринимателя Баркова Сергея Александровича (Орловская область, п. Змиевка) в доход федерального бюджета 4 666 рублей 20 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Взыскать с предпринимателя Гудовой Елены Николаевны (г. Орел) в доход федерального бюджета 8 101 руб. 40 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Взыскать с предпринимателя Гудовой Елены Николаевны в пользу предпринимателя Баркова Сергея Александровича 659 руб. 40 коп. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.11.2007 N 19АП-4778/2007 ПО ДЕЛУ N А48-585/07-91
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2007 г. по делу N А48-585/07-91
Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 12.11.2007 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей: Мокроусовой Л.М.,
Безбородова Е.А.
при ведении протокола судебного заседания Правдик А.Н.
при участии:
от индивидуального предпринимателя Баркова С.А. - не явился, надлежаще извещен.
от индивидуального предпринимателя Гудовой Е.Н. - не явилась, надлежаще извещена.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Баркова С.А. на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2007 г. по делу N А48-585/07-9 (судья Турьева Л.П.) по иску о расторжении договора, взыскании задолженности и неустойки
установил:
Индивидуальный предприниматель Гудова Елена Николаевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Баркову Сергею Александровичу о взыскании 3600 руб. задолженности по арендной плате, 3600 руб. пени за просроченный срок оплаты и о расторжении договоров аренды.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ отказался от требования о расторжении договоров аренды нежилых помещений, что было принято судом первой инстанции и производство по делу в этой части требований прекращено.
В последующем истец увеличил размер исковых требований до 720 000 руб., из которых 360 000 руб. составляла задолженность по арендной плате за период с июля 2006 года по февраль 2007 года, а 360 000 руб. - неустойка за просрочку платежа за период взыскания с 10.07.2006 года по 10.03.2007 года, которое также было принято судом.
Решением от 30.08.2007 г. Арбитражным судом Орловской области исковые требования были удовлетворены. Суд взыскал с предпринимателя Баркова С.А. в пользу предпринимателя Гудовой Е.Н. задолженность в сумме 180000 руб. по договорам аренды от 10.07.2006 года за ноябрь, декабрь 2006 года и январь, февраль 2007 года и неустойку в размере 20 000 рублей, а всего 200000 руб., отказав в остальной части иска.
Указанное решение обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.
Ссылаясь на то, что им освобождены арендуемые помещения 10.11.2006 г. по устной договоренности с истцом и на эту дату им произведена оплата аренды, что истец уклонялся от прекращения договора аренды и передачи имущества от арендатора арендодателю, ответчик просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в иске.
При этом указывает, что истцом было дано устное согласие на расторжение договоров аренды.
Представитель истца в отзыве на апелляционную жалобу считает вынесенное решение законным и обоснованным, просит оставить решение арбитражного суда области без изменения.
Истец и ответчик в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Поскольку указанные лица надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, дело рассмотрено в их отсутствие с учетом положений ст. 156 АПК РФ.
В судебном заседании 31.10.2007 г. объявлялся перерыв до 9.30 7.11.2007 г.
Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда в части взыскания 135 000 рублей задолженности и 15 000 руб. неустойки подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 10.07.2006 г. между предпринимателями Гудовой Е.Н. и Барковым С.А. были оформлены договоры аренды двух нежилых помещений: 1) общей площадью 63,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Кукушкина, д. 5-а, и 2) общей площадью 55,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московское шоссе, д. 166-а для торговли производственными товарами на срок с 10.07.2006 года по 01.07.2007 г.
Арендодателем помещений выступила их собственник - предприниматель Гудова Е.Н., а арендатором - предприниматель Барков С.А.
В тот же день указанные помещения были переданы от арендодателя арендатору по актам приема-передачи.
25.10.2006 г. арендодателем было оплачено арендодателю пользование помещениями за 4 месяца - с 10.07.2006 г. по 10.11.2006 г., а 31.10.2006 года арендатором было направлено арендодателю письмо, в котором он просил считать расторгнутым с 10.11.2006 года договоры аренды от 10.07.2006 года указанных нежилых помещений "в связи с существенным изменением обстоятельств".
После этого 10.11.2006 г. арендатор освободил арендуемые помещения, передав, как он и его работники Наумов И.Н. и Зятькова Л.Ю., допрошенные в качестве свидетелей, утверждают, ключи работникам арендодателя, находившихся в это время в помещениях.
При этом акты приема-передачи помещений между арендатором и арендодателем не были оформлены.
14.12.2006 года арендодатель в адрес арендатора направил претензию, в которой предложил арендодателю в срок до 31.12.2006 года произвести оплату аренды по договорам аренды за шесть месяцев, из расчета 45000 рублей в месяц в общей сумме 270000 рублей, а также пени и расторгнуть договоры аренды с передачей арендованного имущества по акту.
Ссылаясь на то, что арендатор не выполнил условия договоров аренды в части оплаты арендуемых помещений, а в ноябре 2006 года без предупреждения вывез из них принадлежащий ему товар, сообщив, что далее пользоваться помещениями не намерен, на игнорирование арендатором его просьб о необходимости соблюдения договорных обязательств, о расторжении договора в установленном порядке и возврате переданного имущества, предприниматель Гудова Е.Н. обратилась в суд с требованиями о расторжении договоров аренды и о взыскании задолженности с начислением пени по договору, в последующем отказавшись от требования о расторжении договора, которое было принято судом.
Удовлетворяя частично требование о взыскании арендной платы за ноябрь - декабрь 2006 г. и январь - февраль 2007 г., суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не представлено достаточных доказательств, подтверждающих расторжение договоров аренды от 10.07.2006 года и возврат арендованного имущества арендодателю в соответствии со ст. ст. 622, 619, 620, 452, и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, а ответчик не исполнил обязанность по оплате арендованных помещений.
При этом суд отверг довод ответчика о том, что договоры аренды от 10.07.2006 года расторгнуты с 17.12.2006 года в соответствии с п. 1.3 указанных договоров на основании претензии истца от 14.12.2006 года как необоснованный, поскольку посчитал это противоречащим ст. ст. 610, 619 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми претензия истца являлась лишь основанием для расторжения договоров аренды в судебном порядке, а истец же в суд не обращался.
Не принят судом и довод ответчика о расторжении указанных договоров на основании его писем от 31.10.2006 года, поскольку таковые не являются основаниями для расторжения договоров аренды в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ.
Довод же ответчика об освобождении спорных помещений 10.11.2006 года не принят судом как не подтвержденный материалами дела.
При этом и показания допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей Наумова И.Н. и Зятьковой Л.Ю.., работавших соответственно водителем и продавцом у ответчика, и пояснивших суду, что в ноябре 2006 года арендованные помещения, расположенные по ул. Московское шоссе, 166-а и по ул. Кукушкина, д. 5-а в г. Орле, были освобождены от товара, принадлежащего ИП Баркову С.А., а ключи от них были переданы продавцам, работающим у Гудовой Е.Н., суд посчитал недостаточными доказательствами, подтверждающими наличие оснований для прекращения обязательств ответчика по внесению арендной платы.
По этим же основаниям судом отвергнуты также и копии последних фискальных отчетов снятых с кассовых машин, находившихся в арендуемых помещениях.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ таким доказательством, по мнению суда, может быть лишь акт приема-передачи спорных помещений арендодателю.
Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции не соответствующими обстоятельствам дела и нормам законодательства в части удовлетворения требования истца о взыскании задолженности за декабрь 2006 г. и январь - февраль 2007 г., а также в части требования о взыскании пени.
При этом суд исходит из следующего.
Поскольку стороны состояли в обязательственных правоотношениях по договорам аренды, следует руководствоваться условиями договоров аренды и соответствующими нормами законодательства об аренде, а также общими положениями о договоре.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
С учетом содержания п. 1.2 договоров от 10.07.2006 г. (этот пункт одинаков по содержанию в обоих договорах) срок их действия был установлен сторонами с 10.07.2006 г. по 01.07.2007 г.
Вместе с тем договоры предусматривали право арендодателя досрочно прекратить действие договора "по своему абсолютному усмотрению" путем предупреждения арендатора за 3 календарных дня до расторжения (п. 1.3), прекращение его действия по окончании срока, а также в любой другой срок по заявлению арендодателя в соответствии с п. 2.2.11 (п. 5.1). В силу п. 5.2 договор мог быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в частности при возникновении задолженности по внесению предусмотренной его условиями арендной платы.
14.12.2006 г. истцом как арендодателем ответчику (арендатору) была направлена претензия, из содержания которой помимо требования оплаты арендуемых помещений, арендодатель предлагал арендатору расторгнуть договоры аренды с передачей имущества.
При этом указание в претензии на возможное обращение в суд с расторжением договора не противоречило вышеназванным пунктам договора о его расторжении по усмотрению арендодателя и являлось излишним, что косвенно подтверждается также и отказом арендодателя от своего требования о расторжении договора, заявленном им в суде, а требование об оплате аренды за 6 месяцев не было ничем обосновано, так как на дату предъявления претензии с даты заключения договоров прошло 5 месяцев, а арендатор к этому времени оплатил пользование помещениями за 4 месяца.
С учетом полученного ранее истцом от ответчика письма от 31.10.2006 г., из содержания которого следует просьба считать расторгнутым с 10.11.2006 года договор аренды, получении ранее (25.10.2006 г.) с последнего по расписке суммы арендной платы за пользование помещениями по договорам за 4 месяца, которая как раз и соответствовала периоду пользования, истец как арендодатель по существу в одностороннем порядке расторг договоры аренды с ответчиком.
При таких обстоятельствах следует признать договор аренды между истцом и ответчиком расторгнутым, а отношения по аренде прекращенными с 14.12.2006 г.
В связи с этим требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за ноябрь 2006 г. апелляционный суд считает правомерным и обоснованным.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В договоре (п. 2.2.11) стороны оговорили, что при освобождении помещений арендатор обязан передать их по акту.
Между тем, освободив помещения, ответчик доказательств уведомления арендодателя о готовности передать ему помещения не представил.
В отношении требования истца по иску о взыскании с ответчика арендной платы за декабрь 2006 г. и январь - февраль 2007 г. в заявленных по иску суммах следует признать неправомерным и необоснованным, так как отношения по аренде между сторонами в этот период отсутствовали, а ответчик имуществом истца не пользовался.
При этом истец как арендодатель, инициировавший расторжение договора, обязан был организовать приемку от арендатора арендованного имущества, но не сделал этого, что исключает правомерность его требования к арендатору на основании ст. 622 ГК РФ.
К тому же следует учесть, что фактически имущество к этому времени во владении арендатора не находилось, что подтверждается показаниями свидетелей, которые безосновательно не были приняты судом первой инстанции.
При таких обстоятельствах с учетом положений п. 3.1 договоров аренды от 10.07.2007 года об обязанности ответчика уплачивать арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца и фактическую ее оплату истцу по состоянию на 10.11.2006 г., но ее неоплату за период с 11.11.2006 г. по 14.12.2006 г. в сумме 45000 руб. (за нежилое помещение по адресу: г. Орел, ул. Московское шоссе, д. 166а в сумме 25000 руб., за нежилое помещение адресу: г. Орел, ул. Кукушкина, д. 5а в сумме 20000 руб.), с него подлежит взысканию сумма 45000 руб.
В отношении требования о взыскании пени за просрочку платежа арендной платы апелляционный суд считает ее обоснованной в части, приходящейся на сумму неисполненного в установленный срок обязательства по оплате за период с 11.11.2006 г. по 14.12.2006 г. с учетом ее уменьшения на основании ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 4 договоров аренды в случаях нарушения арендатором договора, предусматривающего внесение арендной платы в установленные сроки, начисляются пени в размере 5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей в размере 360 000 руб. 00 коп. за период с 11.12.2006 года по 10.03.2007 года из расчета задолженности в сумме 360000 руб.
Между тем с учетом изложенных выше выводов об обязанности ответчика оплатить арендную плату лишь за невозврат арендованного имущества, апелляционный суд считает, что исходя из правомерности взыскания с ответчика такой платы в сумме 45000 руб. размер неустойки по договору составит сумму в размере 200250 руб. (45000 руб. * 5% * 89 дней).
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 42 Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая обстоятельства дела, сумму, подлежащей арендной платы, и сумму предъявленной к взысканию неустойки, компенсационный характер неустойки, незначительный период просрочки, размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день вынесения решения, апелляционный суд также усматривает явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и считает возможным применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ, но уменьшив размер неустойки подлежащей взысканию до 5 000 руб.
Что касается заявления истца о взыскании судебных расходов, включая оплату услуг представителя, то они правомерно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению, поскольку истцом не представлены акты приема-сдачи результатов оказанных услуг в соответствии с договором об оказании юридических услуг от 14.12.2006 года, не указана конкретная сумма этих расходов, а также доказательства, подтверждающие оплату истцом услуг представителя.
В остальной части задолженности и пени требования истца отклонены правомерно и обоснованно.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Судебные расходы в виде госпошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
При этом с учетом п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 6 от 20.03.1997 "О некоторых вопросах применения судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения, в данном случае от суммы 200250 руб.
Таким образом, госпошлина с суммы 245 250 руб. (45 000 руб. + 200 250 руб.) в размере 4666 руб. 20 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ, а госпошлина с суммы 474 750 руб. в размере 8101 руб. 40 коп. (с учетом оплаты истцом госпошлины при подаче иска в размере 932 руб. 40 коп.: по квитанции от 30.01.2007 года на сумму-100 руб., по квитанции от 06.02.2007 года на сумму 100 руб., по квитанции от 19.03.2007 года на сумму 732 руб. 40 коп.) подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ с истца.
С учетом положений статьи 110 АПК РФ с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 659 руб. 40 коп. - расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 266 - 269, 270 ч. 1 п. 4, ч. 2 п. 2, 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2007 г. по делу N А48-585/07-9 в части взыскания с предпринимателя Баркова Сергея Александровича в пользу предпринимателя Гудовой Елены Николаевны 135 000 руб. задолженности и 15 000 руб. неустойки отменить.
В части взыскания с предпринимателя Баркова Сергея Александровича (Орловская область, п. Змиевка) в пользу предпринимателя Гудовой Елены Николаевны (г. Орел) 45000 руб. задолженности и 5000 руб. неустойки и в остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с предпринимателя Баркова Сергея Александровича (Орловская область, п. Змиевка) в доход федерального бюджета 4 666 рублей 20 копеек государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Взыскать с предпринимателя Гудовой Елены Николаевны (г. Орел) в доход федерального бюджета 8 101 руб. 40 коп. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Взыскать с предпринимателя Гудовой Елены Николаевны в пользу предпринимателя Баркова Сергея Александровича 659 руб. 40 коп. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)