Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец определил ставку арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, однако ответчик отказался от оплаты со ссылкой на необоснованность изменения размера арендной платы более чем в шесть раз и отсутствие нарушений принятых на себя обязательств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Леоновой О.В. и Савенко Л.И., при участии от истца - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Меркушева Ю.Н. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Адыгеягражданпроект" (ИНН 0105039380, ОГРН 1030100530570) - Болдаревой И.Б. (директор) и Мцуховой Е.Г. (доверенность от 18.02.2016), в отсутствие третьего лица - Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп", извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.08.2015 (судья Мусифулина Н.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А01-691/2015, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Проектный институт "Адыгеягражданпроект" (далее - общество) о взыскании 1 431 256 рублей 57 копеек задолженности за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 и 388 797 рублей 95 копеек пеней по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2006 N 276 (далее - договор аренды), а также о расторжении договора (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" (далее - Совет народных депутатов).
Решением от 14.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что по условиям договора аренды размер арендной платы может быть скорректирован в одностороннем порядке при изменении Советом народных депутатов в установленном порядке ставок на аренду нежилого фонда города Майкопа. Нормативный акт об установлении иного порядка расчета размера арендной платы, принятый Советом, в материалы дела не представлен.
В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель ссылается на то, что Методика определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования "Город Майкоп", утвержденная решением Совета народных депутатов от 24.12.2007 N 245-рс (далее - Методика), по решению названного Совета от 23.07.2014 N 69-рс признана утратившей силу с 01.01.2015. Администрация муниципального образования "Город Майкоп" приняла постановление от 04.01.2015 N 1 "Об арендной плате за муниципальное имущество, передаваемое в аренду" (далее - постановление N 1), в пункте 2 которого определено, что в долгосрочных договорах аренды пересмотр арендной платы производится с учетом применения рыночной стоимости арендной платы. Суды необоснованно посчитали, что постановление N 1 не соответствует требованиям закона. Вопрос установления размера арендной платы, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не относится к полномочиям Совета народных депутатов, он входит в полномочия главы муниципального образования "Город Майкоп". Компетенцией Совета народных депутатов является установление ставок арендной платы за пользование имуществом города по предложению главы муниципального образования. Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком, и ставки арендной платы, устанавливаемые Советом народных депутатов, имеют различные понятия и механизмы их определения. Совет народных депутатов не наделен полномочиями по установлению стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. Поскольку Методика отменена, комитет в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) заказал и получил отчет от 13.01.2015 N 2453, в котором определена рыночная величина ставки годовой арендной платы; отчет не оспорен. После отмены Методики нормативный акт, определяющий новый порядок расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, не принимался. Таким образом, в рассматриваемом случае порядок расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества определяется на основании отчета об оценке. В адрес общества направлено 3 экземпляра дополнительного соглашения N 9 к договору аренды в части изменения размера арендной платы, от подписания которых в связи с несогласием с размером арендной платы ответчик отказался, что является основанием для расторжения договора аренды.
В отзыве общество отклонило доводы жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, поддержавших свои доводы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, 01 января 2006 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 689,1 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, д. 45. Пунктом 2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования нежилым помещением ежемесячно до первого числа месяца, следующего за отчетным. В пункте 2.1 договора определено, что расчет арендной платы производится арендодателем согласно нормативным актам Совета народных депутатов, принятым на период действия договора, и является приложением N 2 к договору. Приложением N 2 к договору установлено дифференцированное определение стоимости пользования нежилым помещением в зависимости от назначения площадей помещения (основная, вспомогательная и подвальная), включенных в общую арендуемую площадь. В соответствии с пунктом 2.2 договора в течение срока его действия размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год. Обязательное изменение размера арендной платы производится при изменении Советом народных депутатов ставок на аренду нежилого фонда г. Майкопа. В силу пункта 7.1 договора, действующего в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2009 N 4, срок аренды установлен до 01.01.2021. Изменения (кроме указанных в пункте 2.2 договора) и дополнения к договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения (пункт 6.1 договора). В соответствии с пунктом 6.3.5 договора он может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае несогласия арендатора с размером арендной платы при ее изменении в установленном порядке (указанный порядок определен сторонами в названных выше пунктах).
Помещение передано обществу по акту приема-передачи имущества от 01.01.2006.
Дополнительными соглашениями от 01.01.2011 N 6, от 01.01.2013 N 7, от 01.01.2014 N 8 к договору сторонами изменялся размер арендной платы.
В соглашении от 01.01.2014 N 8 установлено, что арендная плата составляет 66 668 рублей 77 копеек в месяц.
Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют регистрационные записи Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея.
22 января 2015 года комитет направил в адрес общества дополнительное соглашение от 01.01.2015 N 9 к договору аренды, где была установлена арендная плата за пользование нежилым помещением в размере 372 114 рублей в месяц без учета НДС.
В письме от 20.02.2015 N 63 общество уведомило комитет об отказе от подписания дополнительного соглашения со ссылкой на необоснованность изменения размера арендной платы более чем в шесть раз.
В ответе от 26.02.2015 N 1346 комитет указал арендатору на то, что на основании постановления N 1 ставка арендной платы определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости и составила 540 рублей за 1 кв. м. При этом истец сослался на пункт 6.3.5 договора, предложив ответчику его расторгнуть и освободить занимаемое помещение в срок до 10.03.2015.
Поскольку общество отказалось от расторжения договора, сославшись на отсутствие нарушений принятых на себя обязательств, комитет обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из следующего.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.02.2016 N Ф08-305/2016 ПО ДЕЛУ N А01-691/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, расторжении договора.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец определил ставку арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, однако ответчик отказался от оплаты со ссылкой на необоснованность изменения размера арендной платы более чем в шесть раз и отсутствие нарушений принятых на себя обязательств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу N А01-691/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Леоновой О.В. и Савенко Л.И., при участии от истца - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Меркушева Ю.Н. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Адыгеягражданпроект" (ИНН 0105039380, ОГРН 1030100530570) - Болдаревой И.Б. (директор) и Мцуховой Е.Г. (доверенность от 18.02.2016), в отсутствие третьего лица - Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп", извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.08.2015 (судья Мусифулина Н.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А01-691/2015, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Проектный институт "Адыгеягражданпроект" (далее - общество) о взыскании 1 431 256 рублей 57 копеек задолженности за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 и 388 797 рублей 95 копеек пеней по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2006 N 276 (далее - договор аренды), а также о расторжении договора (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" (далее - Совет народных депутатов).
Решением от 14.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что по условиям договора аренды размер арендной платы может быть скорректирован в одностороннем порядке при изменении Советом народных депутатов в установленном порядке ставок на аренду нежилого фонда города Майкопа. Нормативный акт об установлении иного порядка расчета размера арендной платы, принятый Советом, в материалы дела не представлен.
В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель ссылается на то, что Методика определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования "Город Майкоп", утвержденная решением Совета народных депутатов от 24.12.2007 N 245-рс (далее - Методика), по решению названного Совета от 23.07.2014 N 69-рс признана утратившей силу с 01.01.2015. Администрация муниципального образования "Город Майкоп" приняла постановление от 04.01.2015 N 1 "Об арендной плате за муниципальное имущество, передаваемое в аренду" (далее - постановление N 1), в пункте 2 которого определено, что в долгосрочных договорах аренды пересмотр арендной платы производится с учетом применения рыночной стоимости арендной платы. Суды необоснованно посчитали, что постановление N 1 не соответствует требованиям закона. Вопрос установления размера арендной платы, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не относится к полномочиям Совета народных депутатов, он входит в полномочия главы муниципального образования "Город Майкоп". Компетенцией Совета народных депутатов является установление ставок арендной платы за пользование имуществом города по предложению главы муниципального образования. Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком, и ставки арендной платы, устанавливаемые Советом народных депутатов, имеют различные понятия и механизмы их определения. Совет народных депутатов не наделен полномочиями по установлению стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. Поскольку Методика отменена, комитет в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) заказал и получил отчет от 13.01.2015 N 2453, в котором определена рыночная величина ставки годовой арендной платы; отчет не оспорен. После отмены Методики нормативный акт, определяющий новый порядок расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, не принимался. Таким образом, в рассматриваемом случае порядок расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества определяется на основании отчета об оценке. В адрес общества направлено 3 экземпляра дополнительного соглашения N 9 к договору аренды в части изменения размера арендной платы, от подписания которых в связи с несогласием с размером арендной платы ответчик отказался, что является основанием для расторжения договора аренды.
В отзыве общество отклонило доводы жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, поддержавших свои доводы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, 01 января 2006 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 689,1 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, д. 45. Пунктом 2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования нежилым помещением ежемесячно до первого числа месяца, следующего за отчетным. В пункте 2.1 договора определено, что расчет арендной платы производится арендодателем согласно нормативным актам Совета народных депутатов, принятым на период действия договора, и является приложением N 2 к договору. Приложением N 2 к договору установлено дифференцированное определение стоимости пользования нежилым помещением в зависимости от назначения площадей помещения (основная, вспомогательная и подвальная), включенных в общую арендуемую площадь. В соответствии с пунктом 2.2 договора в течение срока его действия размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год. Обязательное изменение размера арендной платы производится при изменении Советом народных депутатов ставок на аренду нежилого фонда г. Майкопа. В силу пункта 7.1 договора, действующего в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2009 N 4, срок аренды установлен до 01.01.2021. Изменения (кроме указанных в пункте 2.2 договора) и дополнения к договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения (пункт 6.1 договора). В соответствии с пунктом 6.3.5 договора он может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае несогласия арендатора с размером арендной платы при ее изменении в установленном порядке (указанный порядок определен сторонами в названных выше пунктах).
Помещение передано обществу по акту приема-передачи имущества от 01.01.2006.
Дополнительными соглашениями от 01.01.2011 N 6, от 01.01.2013 N 7, от 01.01.2014 N 8 к договору сторонами изменялся размер арендной платы.
В соглашении от 01.01.2014 N 8 установлено, что арендная плата составляет 66 668 рублей 77 копеек в месяц.
Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют регистрационные записи Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея.
22 января 2015 года комитет направил в адрес общества дополнительное соглашение от 01.01.2015 N 9 к договору аренды, где была установлена арендная плата за пользование нежилым помещением в размере 372 114 рублей в месяц без учета НДС.
В письме от 20.02.2015 N 63 общество уведомило комитет об отказе от подписания дополнительного соглашения со ссылкой на необоснованность изменения размера арендной платы более чем в шесть раз.
В ответе от 26.02.2015 N 1346 комитет указал арендатору на то, что на основании постановления N 1 ставка арендной платы определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости и составила 540 рублей за 1 кв. м. При этом истец сослался на пункт 6.3.5 договора, предложив ответчику его расторгнуть и освободить занимаемое помещение в срок до 10.03.2015.
Поскольку общество отказалось от расторжения договора, сославшись на отсутствие нарушений принятых на себя обязательств, комитет обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из следующего.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)