Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНУШ" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2017 по делу N А47-13060/2016 (судья Калашникова А.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Ануш" - Комаров С.Н. (доверенность от 03.10.2016).
Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АНУШ" (далее - общество "АНУШ", ответчик) о взыскании 6 142 951 руб. 18 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 9/14 от 25.07.2014 за период с 03.02.2015 по 31.08.2016 и 524 904 руб. 04 коп., а также пени, за период с 10.05.2014 по 06.09.2016 (с учетом уточнения иска, л.д. 49-50).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Ивановский сельсовет Оренбургского района (далее - Администрация сельсовета, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2017 (резолютивная часть от 25.04.2017) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "АНУШ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, поскольку свои обязательства ответчик исполнил в полном объеме в соответствии с размером арендной платы, согласованной сторонами в договоре. Оснований для взыскания арендной платы в большем размере не имеется, поскольку дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы в соответствии с п. 3.1. и п. 3.4. договора аренды между сторонами не заключалось, об изменении арендной платы истец ответчика не уведомлял.
Полагает, что новый размер кадастровой стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы подлежит применению с момента получения арендатором уведомления об установленной в результате кадастровой оценки кадастровой стоимости участка, а не с момента утверждения результатов массовой кадастровой оценки нормативным актом, как ошибочно посчитал суд первой инстанции. Обратный подход нарушает права арендатора на оспаривание результатов массовой кадастровой оценки.
Администрация района в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела между Администрацией (арендодатель) и обществом "АНУШ" (арендатор), на основании постановления Администрации от 25.07.2014 N 2633-п "О предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка в границах территории муниципального образования Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области обществу "АНУШ" оформлен договор аренды земельного участка N 9/14 от 25.07.2014 (л.д. 10-12), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 56:21:0901011:31, с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, с. Ивановка, ул. Производственная, 5, площадью 15970 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство складских помещений строительных материалов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 08.06.2011 N 56/11-80978, прилагаемом к настоящему договору (приложение N 2) и являющемся его неотъемлемой частью.
Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 12.05.2014 по 11.05.2017.
Согласно пункту 3.1 договора аренды, размер годовой арендной платы составляет 251 540 руб. 04 коп.
Годовая арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями по 20 961,67 руб., в срок не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора аренды).
Согласно пункту 3.4 договора аренды, размер арендной платы, установленный п. 3.1 договора, изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, установленный Постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется: в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и законов и нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменениям существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения) и иным основаниям, предусмотренным договором. Во всех перечисленных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.-3.4. договора аренды, арендатору начисляется пеня в размере 0,1% на день исполнения соответствующего денежного обязательства, за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора аренды).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 12.09.2016 N 01-30/4735 об уплате задолженности по состоянию на 06.09.2016 в размере 6 667 855 руб. 22 коп., в том числе пени в размере 578 324, 29 руб., которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 26-27).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела между Администрацией (арендодатель) и обществом "АНУШ" (арендатор) подписан договор аренды N 9/14 от 25.07.2014, согласно которому арендатор принял земельный участок, с кадастровым номером 56:21:0901011:31, с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, с. Ивановка, ул. Производственная, 5, площадью 15970 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство складских помещений строительных материалов (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 08.06.2011 N 56/11-80978, прилагаемом к настоящему договору (приложение N 2) и являющемся его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 3.1. договора и составил 251 540 руб. 04 коп.
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспариваются (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Учитывая положения пункта 8.1 договора аренды, согласно которому договор одновременно является актом приема - передачи участка, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения спорного договора спорный земельный участок перешел в фактическое владение и пользование ответчика на праве аренды.
Доказательств обратного, равно как документов, подтверждающих возврат арендованного земельного участка, сторонами не представлено.
Исходя из положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 Постановления N 73 также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В данном случае земельный участок с кадастровым номером 56:21:0901011:31 относится к участкам, государственная собственность на который не разграничена, в силу чего размер арендной платы в данном случае является регулируемой ценой и новый размер арендной платы подлежит применению с момента внесения соответствующих изменений в нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы за земли.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости заключения дополнительного соглашения в порядке 3.4. договора аренды для применения нового размера арендной платы, отклоняются как противоречащие вышеизложенным нормам права и разъяснениям.
Из материалов дела следует, что расчет арендной платы произведен истцом, исходя из порядка ее определения, установленного п. п. з" пункта 3 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (за период с 03.02.2015 по 28.02.2015) и п. п. "л" пункта 3 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" (за период с 01.03.2015 по 31.08.2016) в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка с увеличением размера арендной платы на последующие периоды на индекс инфляции (п. 7 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п и п. 9 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п).
Нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы, в указанной части не отменены, не признаны в судебном порядке недействительными.
Размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:21:0901011:31 определен истцом с учетом утверждения Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области на 1 января 2012 года (дата официального опубликования - 27.12.2012), и составил 36 064 731, 60 руб. (л.д. 80).
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности применения нового размера кадастровой стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы с момента вступления в силу нормативного акта об утверждении результатов массовой кадастровой оценки, и допустимости ее применения только с момента уведомления арендатора о новом размере кадастровой стоимости, противоречат нормам материального права и подлежат отклонению.
Согласно норме ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
В случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
Из сведений государственного кадастра недвижимости (в настоящее время - единого государственного реестра недвижимости), представленных истцом с отзывом на апелляционную жалобу следует, что сведения об утвержденной Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п кадастровой стоимости земельного участка в размере 36 064 731, 60 руб. внесены в государственный кадастр недвижимости 28.12.2012, в силу чего истцом в спорный период, начиная с 03.02.2015 применен новый показатель кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.-3.4. договора аренды арендатору начисляется пеня в размере 0,1% на день исполнения соответствующего денежного обязательства, за каждый день просрочки.
Поскольку обязанность по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнена, доказательств в подтверждение обратного ответчиком в материалы дела не представлено, истцом правомерно начислена и судом взыскана договорная неустойка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без изменения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2017 по делу N А47-13060/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНУШ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2017 N 18АП-7484/2017 ПО ДЕЛУ N А47-13060/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2017 г. N 18АП-7484/2017
Дело N А47-13060/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНУШ" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2017 по делу N А47-13060/2016 (судья Калашникова А.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Ануш" - Комаров С.Н. (доверенность от 03.10.2016).
Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АНУШ" (далее - общество "АНУШ", ответчик) о взыскании 6 142 951 руб. 18 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 9/14 от 25.07.2014 за период с 03.02.2015 по 31.08.2016 и 524 904 руб. 04 коп., а также пени, за период с 10.05.2014 по 06.09.2016 (с учетом уточнения иска, л.д. 49-50).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Ивановский сельсовет Оренбургского района (далее - Администрация сельсовета, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2017 (резолютивная часть от 25.04.2017) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "АНУШ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, поскольку свои обязательства ответчик исполнил в полном объеме в соответствии с размером арендной платы, согласованной сторонами в договоре. Оснований для взыскания арендной платы в большем размере не имеется, поскольку дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы в соответствии с п. 3.1. и п. 3.4. договора аренды между сторонами не заключалось, об изменении арендной платы истец ответчика не уведомлял.
Полагает, что новый размер кадастровой стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы подлежит применению с момента получения арендатором уведомления об установленной в результате кадастровой оценки кадастровой стоимости участка, а не с момента утверждения результатов массовой кадастровой оценки нормативным актом, как ошибочно посчитал суд первой инстанции. Обратный подход нарушает права арендатора на оспаривание результатов массовой кадастровой оценки.
Администрация района в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела между Администрацией (арендодатель) и обществом "АНУШ" (арендатор), на основании постановления Администрации от 25.07.2014 N 2633-п "О предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка в границах территории муниципального образования Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области обществу "АНУШ" оформлен договор аренды земельного участка N 9/14 от 25.07.2014 (л.д. 10-12), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 56:21:0901011:31, с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, с. Ивановка, ул. Производственная, 5, площадью 15970 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство складских помещений строительных материалов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 08.06.2011 N 56/11-80978, прилагаемом к настоящему договору (приложение N 2) и являющемся его неотъемлемой частью.
Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 12.05.2014 по 11.05.2017.
Согласно пункту 3.1 договора аренды, размер годовой арендной платы составляет 251 540 руб. 04 коп.
Годовая арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями по 20 961,67 руб., в срок не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора аренды).
Согласно пункту 3.4 договора аренды, размер арендной платы, установленный п. 3.1 договора, изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, установленный Постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется: в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и законов и нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменениям существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения) и иным основаниям, предусмотренным договором. Во всех перечисленных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.-3.4. договора аренды, арендатору начисляется пеня в размере 0,1% на день исполнения соответствующего денежного обязательства, за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора аренды).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 12.09.2016 N 01-30/4735 об уплате задолженности по состоянию на 06.09.2016 в размере 6 667 855 руб. 22 коп., в том числе пени в размере 578 324, 29 руб., которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 26-27).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела между Администрацией (арендодатель) и обществом "АНУШ" (арендатор) подписан договор аренды N 9/14 от 25.07.2014, согласно которому арендатор принял земельный участок, с кадастровым номером 56:21:0901011:31, с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, с. Ивановка, ул. Производственная, 5, площадью 15970 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство складских помещений строительных материалов (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 08.06.2011 N 56/11-80978, прилагаемом к настоящему договору (приложение N 2) и являющемся его неотъемлемой частью.
Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 3.1. договора и составил 251 540 руб. 04 коп.
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспариваются (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Учитывая положения пункта 8.1 договора аренды, согласно которому договор одновременно является актом приема - передачи участка, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения спорного договора спорный земельный участок перешел в фактическое владение и пользование ответчика на праве аренды.
Доказательств обратного, равно как документов, подтверждающих возврат арендованного земельного участка, сторонами не представлено.
Исходя из положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 Постановления N 73 также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В данном случае земельный участок с кадастровым номером 56:21:0901011:31 относится к участкам, государственная собственность на который не разграничена, в силу чего размер арендной платы в данном случае является регулируемой ценой и новый размер арендной платы подлежит применению с момента внесения соответствующих изменений в нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы за земли.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости заключения дополнительного соглашения в порядке 3.4. договора аренды для применения нового размера арендной платы, отклоняются как противоречащие вышеизложенным нормам права и разъяснениям.
Из материалов дела следует, что расчет арендной платы произведен истцом, исходя из порядка ее определения, установленного п. п. з" пункта 3 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (за период с 03.02.2015 по 28.02.2015) и п. п. "л" пункта 3 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" (за период с 01.03.2015 по 31.08.2016) в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка с увеличением размера арендной платы на последующие периоды на индекс инфляции (п. 7 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п и п. 9 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п).
Нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы, в указанной части не отменены, не признаны в судебном порядке недействительными.
Размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:21:0901011:31 определен истцом с учетом утверждения Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области на 1 января 2012 года (дата официального опубликования - 27.12.2012), и составил 36 064 731, 60 руб. (л.д. 80).
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности применения нового размера кадастровой стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы с момента вступления в силу нормативного акта об утверждении результатов массовой кадастровой оценки, и допустимости ее применения только с момента уведомления арендатора о новом размере кадастровой стоимости, противоречат нормам материального права и подлежат отклонению.
Согласно норме ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
В случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
Из сведений государственного кадастра недвижимости (в настоящее время - единого государственного реестра недвижимости), представленных истцом с отзывом на апелляционную жалобу следует, что сведения об утвержденной Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п кадастровой стоимости земельного участка в размере 36 064 731, 60 руб. внесены в государственный кадастр недвижимости 28.12.2012, в силу чего истцом в спорный период, начиная с 03.02.2015 применен новый показатель кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.-3.4. договора аренды арендатору начисляется пеня в размере 0,1% на день исполнения соответствующего денежного обязательства, за каждый день просрочки.
Поскольку обязанность по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнена, доказательств в подтверждение обратного ответчиком в материалы дела не представлено, истцом правомерно начислена и судом взыскана договорная неустойка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без изменения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2017 по делу N А47-13060/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНУШ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)