Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 26 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Мастер Ланч",
апелляционное производство N 05АП-6510/2016
на решение от 29.06.2016
судьи С.Ф. Дудиной
по делу N А59-645/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску индивидуального предпринимателя Шакировой Виктории Вениаминовны (ИНН 650108726572, ОГРНИП 313650122500011)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мастер Ланч" (ИНН 5029102318, ОГРН 1075029005963)
о признании договора аренды незаключенным, о взыскании неосновательного обогащения,
при участии: лица, участвующие в деле, не явились,
Индивидуальный предприниматель Шакирова Виктория Вениаминовна (далее по тексту - ответчик, ИП Шакирова) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Мастер Ланч" (далее по тексту - ответчик, ООО "Мастер Ланч") о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения N 1 от 15.05.2015, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 1А, возвращении движимого имущества, переданного по акту приема-передачи коммерческой недвижимости от 15.05.2015, взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 544 400 рублей.
Арбитражный суд Сахалинской области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца, который уточнил исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения, со ссылкой на положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), просил взыскать денежные средства в размере 1 544 400 рублей, составляющие сумму арендных платежей.
В суде первой инстанции представитель истца заявил отказ от иска в части обязания освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 1А и возвращения движимого имущества, переданного по акту приема-передачи коммерческой недвижимости от 15.05.2015, поскольку указанное имущество истцу возвращено, о чем сторонами 22.06.2016 подписан акт приема-передачи.
Решением от 29.06.2016 Арбитражный суд Сахалинской области принял отказ истца от иска в части обязания освободить нежилое помещение и возвратить движимое имущество по акту приема-передачи. Производство по делу в этой части прекратил. В остальной части исковые требования удовлетворил: признал незаключенным договор аренды нежилого помещения N 1 от 15.05.2015 и взыскал с ответчика в пользу истца долг по арендным платежам в размере 1 544 400 рублей.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части удовлетворения требований о взыскания денежных средств. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что не согласен с выводами суда первой инстанции об отказе в исключении из задолженности ответчика 797 000 рублей стоимости произведенных обществом на арендуемом объекте улучшений, поскольку нарушение процедуры внесения улучшений в арендуемый объект не может повлечь за собой бесспорный отказ в возмещении арендодателем стоимости улучшений. Также указывает, что несмотря на отсутствие письменного согласия арендодателя на внесение неотделимых улучшений, как то предусмотрено пунктом 4.1.10 договора аренды это не исключает обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость этих улучшений. Отмечает, что арендодатель был осведомлен о производящимся в арендуемом помещении ремонте и не возражал. Указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции относительного того, что ответчиком не представлено доказательств факта существующих неотделимых улучшений.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции надлежаще извещенные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу по существу в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Судом установлено, что судебный акт первой инстанции обжалуется в части удовлетворения требований о взыскания денежных средств.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку решение в порядке апелляционного производства обжалуется в части удовлетворения требований о взыскания денежных средств, возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствующей части в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 15.05.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 1, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатору кафе, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 280,8 кв. м, инв. N 64:401:001:000128030, лит. А, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, д. 1А.
Передаваемое в аренду здание принадлежит арендодателю на праве собственности.
В силу пункта 2.1 договора аренды, настоящий договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи помещения и действует по 31.12.2019.
Арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной и начисляется в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование зданием, эксплуатационные расходы по содержанию здания, перечень которых указан в п. 5.3. настоящего договора, плату за размещение рекламной вывески на фасаде здания, плату за пользование торговым оборудованием и составляет 1 100 рублей за 1 кв. м в месяц. Переменная часть оплаты состоит из фактически понесенных затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг, включая электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение (5.1, 5.2, 5.6).
По акту приема-передачи коммерческой недвижимости от 15.05.2015 спорное имущество передано ответчику.
В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения N 1 от 15.05.2015, срок аренды составляет более 4 лет (с 15.05.2015 по 31.12.2019), данный договор подлежит государственной регистрации.
Управлением Росреестра по Сахалинской области истцу 10.07.2015 отказано в государственной регистрации договора ввиду его подписания со стороны ответчика лицом, не имевшим на то полномочий, удостоверения уставных документов арендатора подписью лица, не имеющего права действовать от юридического лица без доверенности, а также ввиду указания в пункте 1.1 договора недостоверной информации о номере записи ЕГРП о правах арендодателя на здание.
Таким образом, договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Ввиду того, что арендные платежи в период с августа 2015 года по декабрь 2015 года ответчиком не вносились, истец обратился к ответчику с претензией, содержащей требование о погашении образовавшейся задолженности, которая ответчиком получена 25.11.2015 и оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 ГК РФ "Аренда", поскольку стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, ИП Шакирова передала имущество в пользование, ООО "Мастер Ланч" приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами, в силу чего между сторонами возникли обязательства по аренде, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что в период с августа 2015 года по декабрь 2015 года ответчик пользовался арендованным имуществом, что последний подтвердил, подписав без замечаний и возражений по размеру арендной платы акты: N 4 от 31.08.2015, N 5 от 30.09.2015, N 6 от 31.10.2015, N 7 от 30.11.2015. Однако, арендная плата ответчиком в спорный период не вносилась, задолженность составила 1 544 400 рублей, которую ответчик в своем письменном отзыве на иск признал в полном размере.
Проверив расчет долга за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года, апелляционный суд признает расчет за указанный период верным.
Ответчиком в суде первой инстанции со ссылкой на пункт 4.1.10 договора аренды заявлено о необходимости уменьшения суммы задолженности по арендной плате на стоимость внесенных арендатором улучшений арендованного здания в размере 797 000 рублей. В подтверждение произведенных улучшений ответчиком в материалы дела представлены: договор подряда N 22-07/2015 на выполнение ремонтных работ в помещении кафе, заключенный 22.07.2015 между иными лицами - ООО "Мастер Ланч-Сахалин" и ООО "Домостроитель"; счет на оплату N 6 от 13.07.2015 на сумму 650 000 рублей; локальный сметный расчет (без указания реквизитов договора); акт оказанных услуг N 000018 от 30.11.2015, а также платежное поручение N 777 от 11.08.2015, которым ООО "Мастер Ланч-Сахалин" перечислило ООО "Домостроитель" 650 000 рублей.
В соответствии с положениями абзаца 5 части 1 статьи 612 ГК РФ арендатор обязан известить арендодателя о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя. Помимо этого, согласно пункту 4.1.10 договора аренды арендатор имел право произвести улучшения помещения только с письменного согласия арендодателя.
Однако, доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на осуществление арендатором улучшений арендованного имущества, равно как и доказательств самого факта существующих неотделимых улучшений в материалы дела не представлено, истцом отрицается.
В акте приема - передачи коммерческой недвижимости от 22.06.2016, подписанном сторонами, сведения о произведенных ответчиком улучшениях имущества также не отражены.
Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Коллегия отмечает, что в соответствии с указанной нормой арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений после прекращения договора с учетом, если улучшения произведены с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Указанные обстоятельства не лишают ответчика права на обращение в суд с соответствующими самостоятельными требованиями, при этом с учетом предмета исковых требований по настоящему делу, определяющего предмет доказывания, обстоятельство осуществления улучшений арендованного имущества в таковой не входит, в силу чего не исследуется коллегией, и не могут считаться установленными либо опровергнутыми.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о необходимости вычета 797 000 рублей стоимости произведенных обществом на арендованном объекте улучшений из задолженности ответчика по арендным платежам.
В рамках настоящего дела встречных исковых требований ответчиком не заявлено, в связи с чем требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества могут быть предметом самостоятельного иска по отмеченным выше основаниям.
Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате, исковые требования о взыскании основного долга в размере 1 544 400 рублей за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.06.2016 по делу N А59-645/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2016 N 05АП-6510/2016 ПО ДЕЛУ N А59-645/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2016 г. по делу N А59-645/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 26 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Мастер Ланч",
апелляционное производство N 05АП-6510/2016
на решение от 29.06.2016
судьи С.Ф. Дудиной
по делу N А59-645/2016 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску индивидуального предпринимателя Шакировой Виктории Вениаминовны (ИНН 650108726572, ОГРНИП 313650122500011)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мастер Ланч" (ИНН 5029102318, ОГРН 1075029005963)
о признании договора аренды незаключенным, о взыскании неосновательного обогащения,
при участии: лица, участвующие в деле, не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Шакирова Виктория Вениаминовна (далее по тексту - ответчик, ИП Шакирова) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Мастер Ланч" (далее по тексту - ответчик, ООО "Мастер Ланч") о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения N 1 от 15.05.2015, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 1А, возвращении движимого имущества, переданного по акту приема-передачи коммерческой недвижимости от 15.05.2015, взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 544 400 рублей.
Арбитражный суд Сахалинской области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца, который уточнил исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения, со ссылкой на положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), просил взыскать денежные средства в размере 1 544 400 рублей, составляющие сумму арендных платежей.
В суде первой инстанции представитель истца заявил отказ от иска в части обязания освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, 1А и возвращения движимого имущества, переданного по акту приема-передачи коммерческой недвижимости от 15.05.2015, поскольку указанное имущество истцу возвращено, о чем сторонами 22.06.2016 подписан акт приема-передачи.
Решением от 29.06.2016 Арбитражный суд Сахалинской области принял отказ истца от иска в части обязания освободить нежилое помещение и возвратить движимое имущество по акту приема-передачи. Производство по делу в этой части прекратил. В остальной части исковые требования удовлетворил: признал незаключенным договор аренды нежилого помещения N 1 от 15.05.2015 и взыскал с ответчика в пользу истца долг по арендным платежам в размере 1 544 400 рублей.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части удовлетворения требований о взыскания денежных средств. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что не согласен с выводами суда первой инстанции об отказе в исключении из задолженности ответчика 797 000 рублей стоимости произведенных обществом на арендуемом объекте улучшений, поскольку нарушение процедуры внесения улучшений в арендуемый объект не может повлечь за собой бесспорный отказ в возмещении арендодателем стоимости улучшений. Также указывает, что несмотря на отсутствие письменного согласия арендодателя на внесение неотделимых улучшений, как то предусмотрено пунктом 4.1.10 договора аренды это не исключает обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость этих улучшений. Отмечает, что арендодатель был осведомлен о производящимся в арендуемом помещении ремонте и не возражал. Указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции относительного того, что ответчиком не представлено доказательств факта существующих неотделимых улучшений.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.
В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции надлежаще извещенные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрела апелляционную жалобу по существу в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Судом установлено, что судебный акт первой инстанции обжалуется в части удовлетворения требований о взыскания денежных средств.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку решение в порядке апелляционного производства обжалуется в части удовлетворения требований о взыскания денежных средств, возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствующей части в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 15.05.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 1, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатору кафе, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 280,8 кв. м, инв. N 64:401:001:000128030, лит. А, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Детская, д. 1А.
Передаваемое в аренду здание принадлежит арендодателю на праве собственности.
В силу пункта 2.1 договора аренды, настоящий договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи помещения и действует по 31.12.2019.
Арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной и начисляется в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование зданием, эксплуатационные расходы по содержанию здания, перечень которых указан в п. 5.3. настоящего договора, плату за размещение рекламной вывески на фасаде здания, плату за пользование торговым оборудованием и составляет 1 100 рублей за 1 кв. м в месяц. Переменная часть оплаты состоит из фактически понесенных затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг, включая электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение (5.1, 5.2, 5.6).
По акту приема-передачи коммерческой недвижимости от 15.05.2015 спорное имущество передано ответчику.
В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения N 1 от 15.05.2015, срок аренды составляет более 4 лет (с 15.05.2015 по 31.12.2019), данный договор подлежит государственной регистрации.
Управлением Росреестра по Сахалинской области истцу 10.07.2015 отказано в государственной регистрации договора ввиду его подписания со стороны ответчика лицом, не имевшим на то полномочий, удостоверения уставных документов арендатора подписью лица, не имеющего права действовать от юридического лица без доверенности, а также ввиду указания в пункте 1.1 договора недостоверной информации о номере записи ЕГРП о правах арендодателя на здание.
Таким образом, договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Ввиду того, что арендные платежи в период с августа 2015 года по декабрь 2015 года ответчиком не вносились, истец обратился к ответчику с претензией, содержащей требование о погашении образовавшейся задолженности, которая ответчиком получена 25.11.2015 и оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 ГК РФ "Аренда", поскольку стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, ИП Шакирова передала имущество в пользование, ООО "Мастер Ланч" приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами, в силу чего между сторонами возникли обязательства по аренде, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что в период с августа 2015 года по декабрь 2015 года ответчик пользовался арендованным имуществом, что последний подтвердил, подписав без замечаний и возражений по размеру арендной платы акты: N 4 от 31.08.2015, N 5 от 30.09.2015, N 6 от 31.10.2015, N 7 от 30.11.2015. Однако, арендная плата ответчиком в спорный период не вносилась, задолженность составила 1 544 400 рублей, которую ответчик в своем письменном отзыве на иск признал в полном размере.
Проверив расчет долга за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года, апелляционный суд признает расчет за указанный период верным.
Ответчиком в суде первой инстанции со ссылкой на пункт 4.1.10 договора аренды заявлено о необходимости уменьшения суммы задолженности по арендной плате на стоимость внесенных арендатором улучшений арендованного здания в размере 797 000 рублей. В подтверждение произведенных улучшений ответчиком в материалы дела представлены: договор подряда N 22-07/2015 на выполнение ремонтных работ в помещении кафе, заключенный 22.07.2015 между иными лицами - ООО "Мастер Ланч-Сахалин" и ООО "Домостроитель"; счет на оплату N 6 от 13.07.2015 на сумму 650 000 рублей; локальный сметный расчет (без указания реквизитов договора); акт оказанных услуг N 000018 от 30.11.2015, а также платежное поручение N 777 от 11.08.2015, которым ООО "Мастер Ланч-Сахалин" перечислило ООО "Домостроитель" 650 000 рублей.
В соответствии с положениями абзаца 5 части 1 статьи 612 ГК РФ арендатор обязан известить арендодателя о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя. Помимо этого, согласно пункту 4.1.10 договора аренды арендатор имел право произвести улучшения помещения только с письменного согласия арендодателя.
Однако, доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на осуществление арендатором улучшений арендованного имущества, равно как и доказательств самого факта существующих неотделимых улучшений в материалы дела не представлено, истцом отрицается.
В акте приема - передачи коммерческой недвижимости от 22.06.2016, подписанном сторонами, сведения о произведенных ответчиком улучшениях имущества также не отражены.
Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Коллегия отмечает, что в соответствии с указанной нормой арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений после прекращения договора с учетом, если улучшения произведены с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Указанные обстоятельства не лишают ответчика права на обращение в суд с соответствующими самостоятельными требованиями, при этом с учетом предмета исковых требований по настоящему делу, определяющего предмет доказывания, обстоятельство осуществления улучшений арендованного имущества в таковой не входит, в силу чего не исследуется коллегией, и не могут считаться установленными либо опровергнутыми.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о необходимости вычета 797 000 рублей стоимости произведенных обществом на арендованном объекте улучшений из задолженности ответчика по арендным платежам.
В рамках настоящего дела встречных исковых требований ответчиком не заявлено, в связи с чем требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества могут быть предметом самостоятельного иска по отмеченным выше основаниям.
Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате, исковые требования о взыскании основного долга в размере 1 544 400 рублей за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.06.2016 по делу N А59-645/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)