Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.10.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 07.11.2017.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.С. Сафроновой,
судей Т.Б. Красновой, А.С. Маслова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М. Чадамба,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алборова А.А.
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2017 по делу N А40-44227/14,
вынесенное судьей А.А. Свириным, по заявлению конкурсного управляющего ООО "Управляющая компания МЦКМ" к Алборову А.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 12.01.2015,
в деле о банкротстве ООО "Управляющая компания МЦКМ",
при участии в судебном заседании:
от Алборова А.А. - Натуральнов А.С. дов. от 22.09.2017,
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.07.2015 в отношении ООО "Управляющая компания МЦКМ" открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утверждена Новикова И.А.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2017 удовлетворено заявление конкурсного управляющего должника о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры площадью 36,4 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва ул. Стасовой, д. 10, корп. 3, кв. 6, заключенной должником с Алборовым А.А., применены последствия недействительности сделки в виде обязания Алборова А.А. возвратить данную квартиру в конкурсную массу ООО "Управляющая компания МЦКМ".
С определением суда не согласился Алборов А.А., обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, отказать конкурсному управляющему в удовлетворении заявления.
Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Алборова А.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить, представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность определения суда.
В судебном заседании объявлялся перерыв, после которого представитель конкурсного управляющего не явился. Конкурсный управляющий направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Выслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определение суда незаконно и подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий оспорил сделку по ст. 64 и п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. ст. 10, 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания сделки недействительной по ст. 64 Закона о банкротстве, ст. ст. 10, 168 ГК РФ, признал сделку недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий выводы суда не оспаривает.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил заявление конкурсного управляющего.
Отказывая конкурсному управляющему в признании сделки недействительной по ст. 64 Закона о банкротстве, суд первой инстанции указал, что конкурсным управляющим не представлен баланс активов должника на дату введения наблюдения, в связи с чем суд лишен возможности определить 5% балансовую стоимость активов должника и установить тот факт, что стоимость спорной сделки превышала отмеченный законодателем порог, конкурсным управляющим не представлены доказательства рыночной стоимости имущества.
Суд также отверг в качестве доказательства представленную конкурсным управляющим корректирующую таблицу, согласно которой рыночная стоимость квартиры составляет 8 237 753,21 руб., сославшись на несоответствие данной таблицы требованиям законодательства, в частности Федеральным стандартам оценки "Требования к отчету об оценке".
Суд также отклонил доводы конкурсного управляющего о занижении цены продажи спорной квартиры в 1,96 по сравнению со средним уровнем цен на квартиры в г. Москве, в 1,56 раза в сравнении со средним уровнем цен на квартиры в ЮВАО, в 2,29 раза в районе метро "Шаболовская" и "Ленинский проспект", указав, что конкурсный управляющий не представил расчет, на основании чего пришел к таким выводам.
Суд указал, что представленные в материалы дела скриншоты с интернет-сайтов не могут служить достаточными и достоверными доказательствами заявленной конкурсным управляющим позиции, поскольку им не указаны мотивы, по которым он выбрал в качестве источников данные с того или иного интернет-ресурса и отверг иные источники информации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
На основании анализа данной нормы суд сделал вывод, что для признания сделки недействительной по приведенному основанию, необходимо установление следующих обстоятельства: сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, неравноценное встречное исполнение обязательств.
Признавая сделку недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, суд указал, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства оплаты стоимости квартиры, платежные поручения, счет.
Между тем в отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий поясняет, что отсутствие задолженности Алборова перед должником по спорному договору им не оспаривалось, в письменных пояснениях от 15.05.2017 (л.д. 96) представителем конкурсного управляющего указывалось, что в ходе инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим Новиковой И.А., информационное сообщение о которой опубликовано в ЕФРСБ 03.03.2016, какая-либо задолженность Алборова перед ООО "Управляющая компания МЦКМ" не была выявлена.
Однако суд первой инстанции не оценил данный довод конкурсного управляющего, в связи с чем сделанный в определении вывод о безвозмездности сделки не может быть признан обоснованным.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции исходя из положений ст. 268 АПК РФ, разъяснений, приведенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, приобщил к материалам дела представленный ответчиком чек-ордер от 29.02.2016 на сумму 3 500 000 руб. с назначением платежа "погашение дебиторской задолженности по договору купли-продажи от 12.01.2015".
При этом суд апелляционной инстанции учел, что возражая против приобщения данного документа к материалам дела в суде апелляционной инстанции, конкурсный управляющий не ставит под сомнение подлинность оплаты по данному чеку-ордеру.
Делая вывод о неравноценности встречного исполнения по сделке, суд первой инстанции отклонил представленный Алборовым А.А. отчет оценщика, которым рыночная стоимость спорной квартиры определена в 3 100 000 руб. При этом суд указал, что оценщик неправомерно сослался на информацию о наличии в отношении квартиры ареста, в результате чего неправильно применил понижающую рыночную стоимость котировку. Суд указал, что реальная рыночная стоимость спорного объекта выше стоимости, поименованной в договоре и отчете оценщика.
Между тем, как указывалось, суд отметил непредставление в материалы дела доказательств рыночной стоимости отчужденной квартиры. Все доказательства ее стоимости при оценке доводов конкурсного управляющего о признании сделки недействительной на основании ст. 64 Закона о банкротстве судом первой инстанции отклонены. Надлежащие доказательства, подтверждающие рыночную стоимость квартиры, в материалы дела не представлены. Установление рыночной стоимости спорного объекта соответствует положениям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Вывод суда о безвозмездности сделки, как указывалось, не соответствует действительным обстоятельствам. Отчет оценщика, руководствовавшегося информацией о наличии в отношении квартиры ареста, сам по себе неравноценность встречного исполнения не подтверждает.
Судом первой инстанции не установлено, что цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка), что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
То есть материалами дела не установлено наличие условий, перечисленных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, для признания сделки недействительной.
Суд первой инстанции не исследовал полно обстоятельства по делу и неправильно применил нормы материального права, что повлекло вынесение незаконного определения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2017 по делу N А40-44227/14 отменить.
Конкурсному управляющему ООО "Управляющая компания МЦКМ" в удовлетворении заявления отказать.
Взыскать с ООО "Управляющая компания МЦКМ" в пользу Алборова А.А. расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 09АП-47065/2017 ПО ДЕЛУ N А40-44227/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. N 09АП-47065/2017
Дело N А40-44227/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30.10.2017.
Постановление изготовлено в полном объеме 07.11.2017.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.С. Сафроновой,
судей Т.Б. Красновой, А.С. Маслова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М. Чадамба,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алборова А.А.
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2017 по делу N А40-44227/14,
вынесенное судьей А.А. Свириным, по заявлению конкурсного управляющего ООО "Управляющая компания МЦКМ" к Алборову А.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 12.01.2015,
в деле о банкротстве ООО "Управляющая компания МЦКМ",
при участии в судебном заседании:
от Алборова А.А. - Натуральнов А.С. дов. от 22.09.2017,
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.07.2015 в отношении ООО "Управляющая компания МЦКМ" открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утверждена Новикова И.А.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2017 удовлетворено заявление конкурсного управляющего должника о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры площадью 36,4 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва ул. Стасовой, д. 10, корп. 3, кв. 6, заключенной должником с Алборовым А.А., применены последствия недействительности сделки в виде обязания Алборова А.А. возвратить данную квартиру в конкурсную массу ООО "Управляющая компания МЦКМ".
С определением суда не согласился Алборов А.А., обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, отказать конкурсному управляющему в удовлетворении заявления.
Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Алборова А.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить, представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность определения суда.
В судебном заседании объявлялся перерыв, после которого представитель конкурсного управляющего не явился. Конкурсный управляющий направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Выслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определение суда незаконно и подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий оспорил сделку по ст. 64 и п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. ст. 10, 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания сделки недействительной по ст. 64 Закона о банкротстве, ст. ст. 10, 168 ГК РФ, признал сделку недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий выводы суда не оспаривает.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил заявление конкурсного управляющего.
Отказывая конкурсному управляющему в признании сделки недействительной по ст. 64 Закона о банкротстве, суд первой инстанции указал, что конкурсным управляющим не представлен баланс активов должника на дату введения наблюдения, в связи с чем суд лишен возможности определить 5% балансовую стоимость активов должника и установить тот факт, что стоимость спорной сделки превышала отмеченный законодателем порог, конкурсным управляющим не представлены доказательства рыночной стоимости имущества.
Суд также отверг в качестве доказательства представленную конкурсным управляющим корректирующую таблицу, согласно которой рыночная стоимость квартиры составляет 8 237 753,21 руб., сославшись на несоответствие данной таблицы требованиям законодательства, в частности Федеральным стандартам оценки "Требования к отчету об оценке".
Суд также отклонил доводы конкурсного управляющего о занижении цены продажи спорной квартиры в 1,96 по сравнению со средним уровнем цен на квартиры в г. Москве, в 1,56 раза в сравнении со средним уровнем цен на квартиры в ЮВАО, в 2,29 раза в районе метро "Шаболовская" и "Ленинский проспект", указав, что конкурсный управляющий не представил расчет, на основании чего пришел к таким выводам.
Суд указал, что представленные в материалы дела скриншоты с интернет-сайтов не могут служить достаточными и достоверными доказательствами заявленной конкурсным управляющим позиции, поскольку им не указаны мотивы, по которым он выбрал в качестве источников данные с того или иного интернет-ресурса и отверг иные источники информации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
На основании анализа данной нормы суд сделал вывод, что для признания сделки недействительной по приведенному основанию, необходимо установление следующих обстоятельства: сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, неравноценное встречное исполнение обязательств.
Признавая сделку недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, суд указал, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства оплаты стоимости квартиры, платежные поручения, счет.
Между тем в отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий поясняет, что отсутствие задолженности Алборова перед должником по спорному договору им не оспаривалось, в письменных пояснениях от 15.05.2017 (л.д. 96) представителем конкурсного управляющего указывалось, что в ходе инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим Новиковой И.А., информационное сообщение о которой опубликовано в ЕФРСБ 03.03.2016, какая-либо задолженность Алборова перед ООО "Управляющая компания МЦКМ" не была выявлена.
Однако суд первой инстанции не оценил данный довод конкурсного управляющего, в связи с чем сделанный в определении вывод о безвозмездности сделки не может быть признан обоснованным.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции исходя из положений ст. 268 АПК РФ, разъяснений, приведенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, приобщил к материалам дела представленный ответчиком чек-ордер от 29.02.2016 на сумму 3 500 000 руб. с назначением платежа "погашение дебиторской задолженности по договору купли-продажи от 12.01.2015".
При этом суд апелляционной инстанции учел, что возражая против приобщения данного документа к материалам дела в суде апелляционной инстанции, конкурсный управляющий не ставит под сомнение подлинность оплаты по данному чеку-ордеру.
Делая вывод о неравноценности встречного исполнения по сделке, суд первой инстанции отклонил представленный Алборовым А.А. отчет оценщика, которым рыночная стоимость спорной квартиры определена в 3 100 000 руб. При этом суд указал, что оценщик неправомерно сослался на информацию о наличии в отношении квартиры ареста, в результате чего неправильно применил понижающую рыночную стоимость котировку. Суд указал, что реальная рыночная стоимость спорного объекта выше стоимости, поименованной в договоре и отчете оценщика.
Между тем, как указывалось, суд отметил непредставление в материалы дела доказательств рыночной стоимости отчужденной квартиры. Все доказательства ее стоимости при оценке доводов конкурсного управляющего о признании сделки недействительной на основании ст. 64 Закона о банкротстве судом первой инстанции отклонены. Надлежащие доказательства, подтверждающие рыночную стоимость квартиры, в материалы дела не представлены. Установление рыночной стоимости спорного объекта соответствует положениям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Вывод суда о безвозмездности сделки, как указывалось, не соответствует действительным обстоятельствам. Отчет оценщика, руководствовавшегося информацией о наличии в отношении квартиры ареста, сам по себе неравноценность встречного исполнения не подтверждает.
Судом первой инстанции не установлено, что цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка), что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
То есть материалами дела не установлено наличие условий, перечисленных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, для признания сделки недействительной.
Суд первой инстанции не исследовал полно обстоятельства по делу и неправильно применил нормы материального права, что повлекло вынесение незаконного определения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2017 по делу N А40-44227/14 отменить.
Конкурсному управляющему ООО "Управляющая компания МЦКМ" в удовлетворении заявления отказать.
Взыскать с ООО "Управляющая компания МЦКМ" в пользу Алборова А.А. расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.САФРОНОВА
Судьи
Т.Б.КРАСНОВА
А.С.МАСЛОВ
М.С.САФРОНОВА
Судьи
Т.Б.КРАСНОВА
А.С.МАСЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)