Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года по делу N А40-66021/2015, принятое судьей Козловым В.Ф
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" (ОГРН 1037739294823, 123100, г. Москва, улица 1905 года, д. 1, стр. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12)
о признании незаконным отказа в заключении договора,
об обязании заключить договор
при участии в судебном заседании:
от истца - Майорова Ю.М. (по доверенности от 29.08.2016)
от ответчика - Бускин А.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в реализации преимущественного права выкупа от 27 января 2015 года N 33-5-36050/14-(0)-0, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), по цене 15 004 300 рублей, на условиях представленного истцом проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года в удовлетворении иска отказано.
На указанное решение суда истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2015 года производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-157833/2015 по иску ООО "ЭЛОТА" о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды от 24 мая 2006 года N 01-00643/2006 нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1, оформленного уведомлением от 06.05.2014, о признании договора аренды от 24 мая 2006 года N 01-00643/2006 действующим.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 апреля 2016 года по делу N А40-157833/2015 (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2016 года, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 января 2017 года) вступило в законную силу.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года производство по делу N А40-66021/2015 возобновлено.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца заявил ходатайство о проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2017 года по данному делу назначена судебная оценочная экспертиза, ее проведение было поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ".
16 марта 2017 года в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда 26 апреля 2017 года представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, с учетом заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ", представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
Судом установлено, что 24 мая 2006 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" (арендатор) заключен договор N 01-00643/2006 аренды нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), находящегося в собственности города Москвы (запись в ЕГРП N 77-77-11/051/2006-875).
Договор заключен на срок с 1 января 2006 года по 30.06.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.10.2010 к договору) (л.д. 42 - 43 том 1).
При этом, договором аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 пролонгированы арендные отношения сторон, возникшие в 1994 году.
16 декабря 2014 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
Рассмотрев заявление истца, 27 января 2015 года ответчик отказал в заключении договора купли-продажи, указав причину отказа: договор аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 расторгнут.
24 февраля 2015 года истец направил в адрес ответчика предложение заключить договор купли-продажи объекта приватизации с проектом договора, подписанного со стороны истца (л.д. 52 - 55 том 1).
Однако письмом от 11 марта 2015 года Департамент городского имущества города Москвы отказал в заключении предложенного истцом договора купли-продажи.
14 апреля 2015 года истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости и признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в реализации преимущественного права выкупа от 27.01.2015 33-5-36050/14-(0)-0.
В обоснование заявленных исковых требований ООО "ЭЛОТА" ссылается на то, что общество, как субъект малого предпринимательства с 02.02.1999, имеет право на выкуп арендуемого на основании договора аренды от 24 мая 2006 года N 01-00643/2006 нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а ответчик неправомерно уклоняется от заключения с ООО "ЭЛОТА" договора купли-продажи объекта недвижимости.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 8.3 договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06 арендодатель отказался от договора в связи с нецелевым использованием арендатором объекта аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что "при отсутствии договора аренды оснований для понуждения к заключению договора не имеется".
Однако указанный вывод суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела, установленным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08 апреля 2016 года по делу N А40-157833/2015 по иску ООО "ЭЛОТА" о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: ул. 1905 года, дом 1, стр. 1, оформленного уведомлением от 06.05.2014.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные по делу N А40-157833/2015 обстоятельства являются преюдициальными для рассматриваемого спора.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С целью определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, в рамках рассмотрения настоящего дела суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" (эксперт Вагнер Андрей Алексеевич).
На разрешение эксперта был поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), по состоянию на 16 декабря 2014 года?".
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 16 декабря 2014 года (дата обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения) составила 12 952 000 руб. (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи), без учета НДС.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им государственного имущества - нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), учитывая, что истцом соблюдены все условия, указанные в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Оценив представленное заключение общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельности, в заключении отражены все сведения, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заключение мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
В указанной связи, требование ООО "ЭЛОТА" об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), подлежит удовлетворению судом апелляционной инстанции на условиях представленного истцом проекта договора, по цене Объекта - 12 952 000 (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) руб., без учета НДС, в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года, с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет и размером ежемесячного платежа не менее 215 866 (Двести пятнадцать восемьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп.
Требование истца о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в реализации преимущественного права выкупа от 27.01.2015 33-5-36050/14-(0)-0 не подлежит удовлетворению судом апелляционной инстанции в связи с избранием истцом неправильного способа защиты нарушенного права.
Довод истца о необходимости "учесть сумму неосновательного обогащения Департамента в виде уплаченных обществом арендных платежей за период с 13.04.2015 по настоящий день в размере 935 643,75 руб. и уменьшить выкупную цену помещения до 12 016 356,25 руб.", отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (изменение предмета и основания иска в суде апелляционной инстанции не допускаются).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 07 сентября 2015 года подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), на условиях представленного истцом проекта договора, по цене Объекта - 12 952 000 (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) руб., без учета НДС, в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года, с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет и размером ежемесячного платежа не менее 215 866 (Двести пятнадцать восемьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп.; в остальной части иск удовлетворению не подлежит.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 рублей, апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 рублей относятся на Департамент городского имущества города Москвы, на истца - расходы по уплате госпошлины по иску в размере 4 000 рублей (поскольку судом отказано в удовлетворении иска в части требования о признании отказа Департамента незаконным).
Руководствуясь статьями 106, 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года по делу N А40-66021/2015 отменить.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), на условиях представленного истцом проекта договора, по цене Объекта - 12 952 000 (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) руб., без учета НДС, в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года, с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет и размером ежемесячного платежа не менее 215 866 (Двести пятнадцать восемьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" расходы по уплате государственной пошлины и за проведение судебной экспертизы в сумме 27 000 рублей.
Бухгалтерии Девятого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 20 000 рублей, уплаченные по платежному поручению N 5 от 23 января 2017 года, по следующим реквизитам:
ИНН 7704205198
КПП 770301001
ПАО СБЕРБАНК Г. МОСКВА
Счет N 40702810038170102713 (Получатель)
Счет N 30101810400000000225 (Банк получателя)
БИК 044525225.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2017 N 09АП-48618/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-66021/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2017 г. N 09АП-48618/2015-ГК
Дело N А40-66021/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года по делу N А40-66021/2015, принятое судьей Козловым В.Ф
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" (ОГРН 1037739294823, 123100, г. Москва, улица 1905 года, д. 1, стр. 1)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12)
о признании незаконным отказа в заключении договора,
об обязании заключить договор
при участии в судебном заседании:
от истца - Майорова Ю.М. (по доверенности от 29.08.2016)
от ответчика - Бускин А.А. (по доверенности от 09.01.2017)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в реализации преимущественного права выкупа от 27 января 2015 года N 33-5-36050/14-(0)-0, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), по цене 15 004 300 рублей, на условиях представленного истцом проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года в удовлетворении иска отказано.
На указанное решение суда истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2015 года производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-157833/2015 по иску ООО "ЭЛОТА" о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды от 24 мая 2006 года N 01-00643/2006 нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1, оформленного уведомлением от 06.05.2014, о признании договора аренды от 24 мая 2006 года N 01-00643/2006 действующим.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 апреля 2016 года по делу N А40-157833/2015 (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2016 года, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 января 2017 года) вступило в законную силу.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года производство по делу N А40-66021/2015 возобновлено.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца заявил ходатайство о проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2017 года по данному делу назначена судебная оценочная экспертиза, ее проведение было поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ".
16 марта 2017 года в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда 26 апреля 2017 года представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, с учетом заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ", представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
Судом установлено, что 24 мая 2006 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" (арендатор) заключен договор N 01-00643/2006 аренды нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), находящегося в собственности города Москвы (запись в ЕГРП N 77-77-11/051/2006-875).
Договор заключен на срок с 1 января 2006 года по 30.06.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.10.2010 к договору) (л.д. 42 - 43 том 1).
При этом, договором аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 пролонгированы арендные отношения сторон, возникшие в 1994 году.
16 декабря 2014 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
Рассмотрев заявление истца, 27 января 2015 года ответчик отказал в заключении договора купли-продажи, указав причину отказа: договор аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 расторгнут.
24 февраля 2015 года истец направил в адрес ответчика предложение заключить договор купли-продажи объекта приватизации с проектом договора, подписанного со стороны истца (л.д. 52 - 55 том 1).
Однако письмом от 11 марта 2015 года Департамент городского имущества города Москвы отказал в заключении предложенного истцом договора купли-продажи.
14 апреля 2015 года истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости и признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в реализации преимущественного права выкупа от 27.01.2015 33-5-36050/14-(0)-0.
В обоснование заявленных исковых требований ООО "ЭЛОТА" ссылается на то, что общество, как субъект малого предпринимательства с 02.02.1999, имеет право на выкуп арендуемого на основании договора аренды от 24 мая 2006 года N 01-00643/2006 нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а ответчик неправомерно уклоняется от заключения с ООО "ЭЛОТА" договора купли-продажи объекта недвижимости.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 8.3 договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/06 арендодатель отказался от договора в связи с нецелевым использованием арендатором объекта аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что "при отсутствии договора аренды оснований для понуждения к заключению договора не имеется".
Однако указанный вывод суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела, установленным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08 апреля 2016 года по делу N А40-157833/2015 по иску ООО "ЭЛОТА" о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: ул. 1905 года, дом 1, стр. 1, оформленного уведомлением от 06.05.2014.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные по делу N А40-157833/2015 обстоятельства являются преюдициальными для рассматриваемого спора.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С целью определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, в рамках рассмотрения настоящего дела суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" (эксперт Вагнер Андрей Алексеевич).
На разрешение эксперта был поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), по состоянию на 16 декабря 2014 года?".
Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 16 декабря 2014 года (дата обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения) составила 12 952 000 руб. (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи), без учета НДС.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им государственного имущества - нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), учитывая, что истцом соблюдены все условия, указанные в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Оценив представленное заключение общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельности, в заключении отражены все сведения, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заключение мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
В указанной связи, требование ООО "ЭЛОТА" об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), подлежит удовлетворению судом апелляционной инстанции на условиях представленного истцом проекта договора, по цене Объекта - 12 952 000 (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) руб., без учета НДС, в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года, с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет и размером ежемесячного платежа не менее 215 866 (Двести пятнадцать восемьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп.
Требование истца о признании незаконным отказа Департамента городского имущества города Москвы в реализации преимущественного права выкупа от 27.01.2015 33-5-36050/14-(0)-0 не подлежит удовлетворению судом апелляционной инстанции в связи с избранием истцом неправильного способа защиты нарушенного права.
Довод истца о необходимости "учесть сумму неосновательного обогащения Департамента в виде уплаченных обществом арендных платежей за период с 13.04.2015 по настоящий день в размере 935 643,75 руб. и уменьшить выкупную цену помещения до 12 016 356,25 руб.", отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий нормам части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (изменение предмета и основания иска в суде апелляционной инстанции не допускаются).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 07 сентября 2015 года подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), на условиях представленного истцом проекта договора, по цене Объекта - 12 952 000 (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) руб., без учета НДС, в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года, с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет и размером ежемесячного платежа не менее 215 866 (Двести пятнадцать восемьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп.; в остальной части иск удовлетворению не подлежит.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 000 рублей, апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 рублей относятся на Департамент городского имущества города Москвы, на истца - расходы по уплате госпошлины по иску в размере 4 000 рублей (поскольку судом отказано в удовлетворении иска в части требования о признании отказа Департамента незаконным).
Руководствуясь статьями 106, 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2015 года по делу N А40-66021/2015 отменить.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 6б, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), на условиях представленного истцом проекта договора, по цене Объекта - 12 952 000 (Двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) руб., без учета НДС, в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" от 07 марта 2017 года, с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет и размером ежемесячного платежа не менее 215 866 (Двести пятнадцать восемьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭЛОТА" расходы по уплате государственной пошлины и за проведение судебной экспертизы в сумме 27 000 рублей.
Бухгалтерии Девятого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 20 000 рублей, уплаченные по платежному поручению N 5 от 23 января 2017 года, по следующим реквизитам:
ИНН 7704205198
КПП 770301001
ПАО СБЕРБАНК Г. МОСКВА
Счет N 40702810038170102713 (Получатель)
Счет N 30101810400000000225 (Банк получателя)
БИК 044525225.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)