Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что сделка купли-продажи совершена под влиянием заблуждения, на момент заключения договора истица находилась в преклонном возрасте, оказалась в тяжелом материальном положении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Невзорова М.В.,
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Шерстняковой Л.Б. и Леоновой С.В.
с участием адвоката Антипина В.В.
при секретаре З.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б. дело по апелляционной жалобе правопреемника истца Ю. - С.В.
на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 1 апреля 2016 года,
которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ю. к ООО "Столичные финансы", Б.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Встречные исковые требования Б.А. удовлетворить.
Признать Б.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: ***.
Признать Ю. утратившей право пользования квартирой, расположенной по адресу: ***.
Отменить меры обеспечения иска, принятые определением судьи Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года, в виде наложения ареста на квартиру по адресу: *** и запрещения ответчику и иным лицам совершать какие-либо регистрационные действия с указанным жилым помещением, в том числе по заключению сделок, регистрации прав",
Ю. обратилась в суд с иском к ООО "Столичные финансы" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного *** года, применении последствий недействительности сделки, прекращении действия договора аренды квартиры от *** года. Иск мотивирован тем, что сделка купли-продажи совершена под влиянием заблуждения, на момент заключения договора истец находилась в преклонном возрасте, оказалась в тяжелом материальном положении, сложившемся в результате того, что ее дочь С.В. длительное время не работает и находится на ее содержании вместе с сыном А. *** г.р., ребенок в *** года перенес операцию; у истца образовалось много долгов и она намеревалась взять кредит, чтобы погасить все долги и впоследствии выплачивать один кредит; банки, в которые она обращалась, отказали в выдаче кредита в связи с ее преклонным возрастом. Истец обратилась к ответчику по объявлению, прочитанному в газете "Метро", в котором сообщалось о предоставлении кредитов под залог недвижимости. Намерения продавать квартиру у истца не было. Ей было необходимо 600000 рублей, чтобы расплатиться со всеми долгами. Договорившись о встрече по телефону, истец приехала в ООО "Столичные финансы" для оформления кредита. Встретивший ее в ООО "Столичные финансы" К. стал объяснять, что квартиру необходимо оформить в лизинг или по договору купли-продажи, и что лизинг - это залог, после чего истец согласилась оформить квартиру в лизинг. Подготовленный договор истцу был зачитан вслух, при этом истец, страдающая двусторонней нейросенсорной тугоухостью, просила читать громче, так как практически ничего не слышит, но ее просьбу не выполнили, договор читали очень быстро. При заключении договора у истца отсутствовали очки, поэтому она не могла его прочитать. Истец находилась в ООО "Столичные финансы" с 15 до 21 часа, очень устала и не могла понимать смысл подписываемых документов, а лишь доверяла К. Сделка совершена на крайне невыгодных условиях, так как цена квартиры чрезмерно занижена. Истец страдает хронической ишемией головного мозга и другими заболеваниями, которые в совокупности с престарелым возрастом и юридической неграмотностью способствовали возникновению заблуждения у Ю. относительно природы сделки. О заблуждении истца свидетельствует и отсутствие передаточного акта, подписание которого предусмотрено договором купли-продажи квартиры.
Определением суда к участию в деле привлечен соответчик - несовершеннолетняя Б.А. в лице законного представителя Б.М.Н.
С учетом изменения исковых требований истец Ю. просит признать договор купли-продажи квартиры от *** года недействительным, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения относительно природы сделки, применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, признать ничтожной сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО "Столичные финансы" и Б.А., признать Б.А. не приобретшей право собственности на спорную квартиру, аннулировать в ЕГРП записи о регистрации перехода права собственности на квартиру от Ю. к ООО "Столичные финансы" и от ООО "Столичные финансы" к Б.А. (л.д. 170 - 177).
Б.М.Н., действуя в интересах несовершеннолетней Б.А., обратилась в суд со встречным иском к Ю., ООО "Столичные финансы" о признании несовершеннолетней Б.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: *** и признании Ю. утратившей право пользования данной квартирой, ссылаясь на то, что о наличии спора в отношении указанной квартиры ей известно не было, какие-либо обременения и запреты в отношении квартиры отсутствовали, правоустанавливающие документы на квартиру сомнений не вызвали; в настоящее время в квартире зарегистрирована Ю., которая подлежит снятию с регистрационного учета (л.д. 105 - 107, 132 - 134).
Представитель истца Ю. по доверенности А. в судебном заседании исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
Представитель ответчика ООО "Столичные финансы" Антипин В.В. в судебном заседании первоначальный иск не признал, со встречными требованиями Б.А. согласился.
Ответчик Б.А. в лице законного представителя Б.М.Н. в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ОСЗН района Ярославский СВАО г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен.
Руководствуясь ч. ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, по имеющимся доказательствам.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит С.В. - правопреемник умершего истца Ю. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя правопреемника истца С.В. по доверенности А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, адвоката Антипина В.В., представляющего интересы ответчиков ООО "Столичные Финансы" и Б.М.Н. по ордерам, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.
Материалами дела установлено, что квартира по адресу: *** принадлежала Ю. *** г.р. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от *** года (л.д. 86).
*** года между Ю. (продавец) и ООО "Столичные финансы" (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, на основании которого последний приобрел указанную однокомнатную квартиру площадью *** кв. м за 800 000 рублей (л.д. 12 - 14).
Факт получения денежных средств за квартиру в сумме 800000 рублей истец подтвердила в судебном заседании от *** года (л.д. 166).
Согласно п. 4 договора купли-продажи указанная стоимость квартиры является договорной, соответствующей условиям продажи квартиры, учитывающей техническое состояние объекта, и не имеет никакого отношения к среднерыночной стоимости аналогичных квартир в регионе расположения объекта, стоимость квартиры полностью устраивает продавца и не является для него обременительной или кабальной.
Из дела следует, что расчеты между сторонами произведены в следующем порядке: 250000 рублей продавцу уплачено в день подписания настоящего договора, наличными деньгами из кассы покупателя, 550000 рублей, как указано в п. 4.2 договора, будет уплачено в течение двух дней после регистрации перехода права собственности к покупателю перечислением на личный банковский счет, открытый на имя продавца. В п. 4.2. договора указано: Стороны договорились о том, что право залога у продавца на вышеуказанную квартиру не возникает (т. 1. л.д. 12).
На момент подписания настоящего договора в квартире на регистрационном учете состоит продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 календарных дней со дня регистрации перехода права собственности к покупателю (п. 6 договора).
В соответствии с п. 8 договора продавец обязуется передать покупателю квартиру по подписываемому сторонами передаточному акту не позднее 3 дней после государственной регистрации перехода права собственности.
Для решения вопросов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на основании данного договора купли-продажи квартиры, Ю. в день заключения договора, *** года, выдана доверенность на имя Н. и О. (л.д. 77 - 78).
Из дела установлено, что право собственности ООО "Столичные финансы" на вышеуказанную квартиру зарегистрировано *** года, о чем выдано соответствующее свидетельство (л.д. 18).
Из дела установлено, что *** года между ООО "Столичные финансы" (арендодатель) и Ю. (арендатор) заключен договор аренды квартиры, по которому Ю. предоставлена в краткосрочную аренду сроком до *** года квартира по адресу: ***, принадлежащая арендодателю на основании договора купли-продажи квартиры от *** года. Договором предусмотрена уплата арендных платежей в сумме 27 000 рублей ежемесячно (л.д. 15).
Далее, как следует из дела, *** года между ООО "Столичные финансы" (продавец) и Б.М.Н., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Б.А. *** года рождения (покупатель), заключен договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: *** стоимостью 800 000 рублей, на основании которого *** года зарегистрировано право собственности Б.А. на спорную квартиру и выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 55 - 58, 101).
Факт уплаты Б.М.Н. денежных средств в сумме 800 000 рублей по договору купли-продажи подтверждается платежным поручением N *** от *** года (л.д. 150).
Отказывая Ю. в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанной квартиры от *** года, суд посчитал установленным, что доводы иска о том, что сделка совершена под влиянием заблуждения, не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела и не подтверждены какими-либо доказательствами.
Судебная коллегия, не соглашаясь с данным выводом суда, находит, что он сделан судом при неправильном применении норм материального права и неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2).
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности, таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Оспаривая договор купли-продажи спорной квартиры от *** года, истец указала, что договор был заключен ею под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, а именно под влиянием заблуждения относительно природы совершенной сделки.
Данные доводы, исходя из характера правоотношений и обстоятельств его заключения, находит данные доводы истца заслуживающими внимания.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Столичные Финансы" осуществляет деятельность по предоставлению займов физическим лицам под залог недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается многочисленными рекламными предложениями, размещенными в сети Интернет на разных сайтах.
Судебная коллегия находит, что данное обстоятельство, в совокупности с объяснениями истца Ю. об обстоятельствах заключения сделки, сведениями о стоимости спорной квартиры, содержанием оспариваемого договора купли-продажи и последующими фактическими действиями сторон, подтверждает утверждения истицы о том, что она обратились в ООО "Столичные Финансы" по вопросу получения займа и что, подписывая договор купли-продажи спорной квартиры, она полагала, что таким образом оформляется предоставление займа под залог квартиры.
Из материалов дела усматривается, что кадастровая стоимость спорной квартиры составляет 4615551 руб. 68 коп. В договоре указана стоимость квартиры 800000 руб. Из заявлений истца, имеющихся в деле, следует, что она имела долги на сумму 600000 руб., которые не могла погасить, т.к. дочь в этот период не работала, а внук имел тяжелое заболевание, перенес операцию, поэтому, имея намерение получить кредит, она обратилась к ответчику, прочитав в газете "Метро" объявление, что там можно получить кредит под залог недвижимости. В иных кредитных организациях ей отказывали в выдаче кредита в связи с преклонным возрастом. В ООО "Столичные Финансы" генеральный директор К. ей пояснил, что квартиру надо оформить в лизинг или по договору купли-продажи. На ее возражения по поводу отсутствия намерения на продажу квартиры генеральный директор пояснил, что квартиру она не потеряет, договор оформят только с целью выдачи ей кредита. Деньги она получит сразу после подписания договора. Сотрудники ответчика поясняли, что договор купли-продажи является мнимым, он оформляется для безопасности заимодавца, что квартира остается у истца и что после возврата денег в качестве оплаты по договору аренды договор купли-продажи будет аннулирован.
Доводы истца о наличии у нее долговых обязательств подтверждены по делу представленными доказательствами. По сообщению ПАО "Совкомбанк" у Ю. на *** года имеется задолженность по кредитному договору N *** от *** года в сумме 30654,20 руб. и по кредитному договору N *** от *** года в сумме 208722,29 руб. (л.д. 199 - 200). Из представленных истцом расписок следует, что *** года Ю. взяла в долг у А. (представителя по настоящему делу) 20 000 рублей с обязательством возврата *** т.г.; *** года Ю. взяла в долг у А. 77 000 рублей и обязалась вернуть *** года; *** года Ю. "одолжила у Елены Ростиславовны" 17 000 рублей и обязалась вернуть долг *** года (л.д. 240 - 242).
Из объяснений представителя истца в суде следует, что деньги возвращены в *** года.
В подтверждение доводов о нуждаемости в денежных средствах истец представила выписку из истории болезни в отношении своего внука С.А., который с *** года по *** года, в возрасте 8 лет, находился на стационарном обследовании и лечении в отделении урологии и плановой хирургии Тушинской детской городской больницы (л.д. 26). Из данной выписки следует, что ребенку поставлен диагноз "правосторонний крипторхизм", *** года выполнена операция, после чего рекомендовано наблюдение уролога.
Из материалов дел установлено, что после оформления договора купли-продажи своей квартиры, Ю. осталась проживать в спорной квартире, пользовалась квартирой, оформив договор аренды спорной квартиры *** г. с ответчиком с определением размера арендной платы в размере 27000 руб. ежемесячно (л.д. 15).
Судебная коллегия находит, что действия по продаже единственного жилья за цену, более чем в пять раз ниже рыночной, с последующей арендой этого же жилья за 27000 руб. в месяц при условии, что сторона, заключившая такие сделки, имела в виду именно эти сделки, не отвечают требованиям разумности и обычной экономической целесообразности.
Вместе с тем, заключение таких договоров разумно объясняется тем, что сторона сделки заблуждалась относительно природы договора купли-продажи и ошибочно полагала, что таким образом она оформляет договор займа.
Доводы ответчика о том, что спорная квартира на момент совершения договора купли-продажи находилась в плохом состоянии, что снижало ее рыночную стоимость, не могут быть признаны подтвержденными по делу и обоснованными. Доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, в подтверждение данного довода в дело не представлено.
Из показаний свидетеля П. следует, что он посещал квартиру истца по поручению К. Квартира находилась в среднем состоянии, была мебель (л.д. 196). Из дела видно, что оценка квартиры перед оформлением сделки независимым оценщиком не осуществлялась.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Как следует из дела акт или иной документ о передаче квартиры ответчику - покупателю не составлялся. Данное обстоятельство свидетельствует, что, не передавая квартиру ответчику, она была уверена в том, что квартира, как ей обещал генеральный директор ответчика, остается у нее, а сделка не является фактически продажей квартиры.
Из дела следует, что ООО "Столичные Финансы" представило суду видеозапись процесса оформления договора купли-продажи в целях подтверждения своих утверждений о том, что истица правильно понимала природу заключаемого договора, как договора купли-продажи. О проведении видеосъемки участникам заключаемого договора было известно.
Судебная коллегия находит, что осуществление видеосъемки процесса заключения договора является нетипичным для совершения такого рода договоров, не вызывалось необходимостью, вытекающей из характера сделки, и по существу представляет собой создание доказательства, которое может быть использовано в суде.
Указанные специально осуществленные действия вызывают сомнения в том, что участвующие в создании такого доказательства лица вели себя естественно, а не в соответствии с предварительно достигнутыми договоренностями.
Поэтому судебная коллегия приходит к выводу, что данная видеозапись не опровергает утверждений истицы о том, что подписывая договор купли-продажи, она думала, что действия по подписанию договора купли-продажи являются необходимым условием оформления договора займа и что, в действительности, квартира останется у нее в собственности. При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что вывод суда о необходимости отказа в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным не может быть признан правильным, а решение суда в данной части не отвечает признакам законности и обоснованности, предусмотренным ст. 195 ГПК РФ, что в силу ст. 330 ГПК РФ создает основания для отмены решения суда с вынесением нового решения в соответствии с требованиями ст. 329 ГПК РФ с учетом установленных по делу обстоятельств и на основании вышеприведенных норм материального права об удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от *** года недействительным.
Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры от *** года является недействительным, то его заключение, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, не породило каких-либо юридических последствий, в связи с чем истец не утратила статус собственника спорной квартиры.
Из дела видно, что истец Ю. умерла *** года. По делу установлено, что единственным ее наследником является ее дочь С.В., которая приняла наследство, о чем указано в определении Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года, которым произведена замена истца Ю. по данному делу на ее правопреемника С.В. Кроме того, факт принятия наследства дочерью умершей Ю. С.В., *** г. рожд. подтверждается справкой нотариуса Московской городской нотариальной палаты С.Ф. от *** года (т. 2 л.д. 59). Таким образом, статус собственника спорной квартиры приобретает С.В. в порядке наследования по закону, т.к. спорная квартира в связи со смертью Ю. подлежит включению в состав наследственной массы.
Как собственник спорной квартиры, истец (ныне правопреемник истца) вправе истребовать эту квартиру из незаконного владения Б.А. *** г. рожд., в интересах которой действует ее мать Б.М.Н.
Удовлетворяя встречные исковые требования Б.М.Н., действующей в интересах несовершеннолетней А.М. о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд посчитал, что законный представитель несовершеннолетней Б.М.Н. не знала и не могла знать, что приобретает имущество у лица, которое не имеет право его отчуждать. На момент заключения сделки право собственности ООО "Столичные финансы" было зарегистрировано в установленном законом порядке, о наличии судебного спора законному представителю Б.М.Н. известно не было.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, исходя из следующего.
Как следует из дела при приобретении спорной квартиры Б.М.Н. не проявила должную степень осмотрительности и заботливости, не приняла все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки.
Так, Б.М.Н., действуя в интересах несовершеннолетней дочери Б.А., приобрела спорную квартиру по договору купли-продажи от *** г., т.е. спустя три месяца после приобретения спорной квартиры ООО "Столичные Финансы" (*** г). Квартира была приобретена за 800000 руб., т.е. по цене, заведомо ниже рыночной.
Б.М.Н. было известно, что в спорной квартире зарегистрирована по месту жительства Ю., поскольку это указано в самом договоре купли-продажи.
На момент заключения договора купли-продажи от *** г. спор по настоящему делу находился в производстве суда. Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года в рамках данного дела наложен арест на спорную квартиру, расположенную по адресу: *** (л.д. 33). Этим же определением запрещено ответчику и иным лицам совершать какие-либо регистрационные действия с указанным жилым помещением, в том числе по заключению сделок, регистрации прав. В определении указано, что оно подлежит немедленному исполнению. Однако, ответчик ООО "Столичные Финансы" произвело отчуждение данной квартиры третьему лицу несовершеннолетней Б.А., интересы которой представляла законный представитель Б.М.Н., которая согласно пояснениям представителя ответчика являлась сотрудником ООО "Столичные Финансы". Регистрация данной сделки произведена вопреки запрету суда *** г. в период нахождения спора в суде. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи действовал договор аренды квартиры, о чем Б.М.Н. могла узнать при общении с собственником, на что у нее препятствий не имелось.
Б.М.Н. не представлено доказательств того, что она принимала меры к выяснению обстоятельств ускоренной продажи и перепродажи спорной квартиры, почему лицо, продавшее спорную квартиру, на момент повторной сделки оставалась там зарегистрированной, т.е. не снималась с регистрационного учета места постоянного жительства. Также суд не представлено доказательств того, что Б.М.Н. принимала меры к получению контактов бывших собственников спорной квартиры, которые могли не иметься у продавца - ООО "Столичные Финансы", но которые, в действительности у него имелись.
В силу приведенных обстоятельств вывод суда о добросовестности покупателя, за которую фактически действовала Б.М.Н. не может быть признан правильным и обоснованным.
Поскольку Б.А., за которую действовала ее законный представитель Б.М.Н., не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, то исковые требования об истребовании данного имущества в порядке ст. 302 ГК РФ подлежали удовлетворению.
Поскольку судом первой инстанции данные обстоятельства не приняты во внимание, решение суда в данной части постановлено в нарушение требований закона, судебная коллегия находит, что данная часть решения в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением нового решения в данной части в порядке ст. 329 ГПК РФ об отказе в удовлетворении встречного иска Б.М.Н., действовавшей в интересах несовершеннолетней Б.А., о признании ее добросовестным покупателем. Решение суда об удовлетворении иска Б.М.Н. о признании истца Ю. утратившей право пользования спорной квартирой подлежит отмене, т.к. спорная квартира истребована у Б.А. как у недобросовестного приобретателя. Поскольку Ю. умерла до рассмотрения дела в апелляционном порядке, она снята с регистрационного учета места постоянного жительства по месту нахождения спорной квартиры в связи со смертью, в удовлетворении этой части встречного иска надлежит отказать.
В связи с тем, что судебная коллегия нашла необходимым отказать в удовлетворении встречного иска и истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения, подлежит удовлетворению исковое требование о признании Б.А. не приобретшей право на жилую площадь в спорной квартире.
Исходя из приведенных норм материального права, допущенных нарушениях при рассмотрении дела судом первой инстанции, и при изложенных установленных по делу обстоятельствах, имеющих значение для дела, руководствуясь ст. ст. 330, 329 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и вынесении нового решения об удовлетворении исковых требований Ю. (ныне правопреемника С.В.) в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска Б.М.Н., действующей в интересах Б.А.
В соответствии с п. 3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Суд отказывая в удовлетворении иска, посчитал, что на основании ст. 144 ГПК РФ меры обеспечения иска, принятые определением судьи Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года, в виде наложения ареста на квартиру по адресу: *** и запрещения ответчику и иным лицам совершать какие-либо регистрационные действия с указанным жилым помещением, в том числе по заключению сделок, регистрации прав, подлежат отмене.
Судебная коллегия, рассматривая дело в апелляционном порядке, пришла к выводу, что решение суда подлежит отмене с вынесением решения об удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении встречного иска о признании покупателя добросовестным приобретателем спорной квартиры. При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что необходимо сохранение обеспечительных мер, т.е. обеспечительные меры не подлежат отмене. В связи с чем решение суда в части отмены обеспечительных мер подлежит отмене. Поскольку стороны не заявляли об отмене обеспечительных мер либо их сохранении, вынесения решения суда о сохранении обеспечительных мер не требуется.
Исходя из изложенного и Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 1 апреля 2016 года отменить, постановить новое решение, которым признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** от *** года, заключенный между продавцом Ю. и покупателем ООО "Столичные Финансы".
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: *** из владения Б.А., *** года рождения, в лице законного представителя Б.М.Н., прекратив ее право собственности на указанную квартиру. Признать Б.А. не приобретшей право на жилую площадь в квартире, расположенной по адресу: ***. Передать квартиру, расположенную по адресу: ***, в состав наследственной массы после смерти собственника Ю., последовавшей *** года. Признать право собственности в порядке наследования на квартиру, расположенную по адресу: ***. За С.В., *** г. рождения, проживающей по адресу: ***.
В удовлетворении встречного иска Б.М.Н., действующей в интересах несовершеннолетней дочери Б.А., к Ю. (правопреемник С.В.), ООО "Столичные Финансы" о признании несовершеннолетней Б.А. добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: ***, признании Ю. утратившей право пользования данной квартирой, отказать.
Данное решение является основанием для погашения записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Б.А. *** г. рождения на указанную квартиру и регистрации права собственности на эту квартиру за С.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-25730/2017
Требование: О признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что сделка купли-продажи совершена под влиянием заблуждения, на момент заключения договора истица находилась в преклонном возрасте, оказалась в тяжелом материальном положении.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. по делу N 33-25730
Судья: Невзорова М.В.,
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Шерстняковой Л.Б. и Леоновой С.В.
с участием адвоката Антипина В.В.
при секретаре З.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шерстняковой Л.Б. дело по апелляционной жалобе правопреемника истца Ю. - С.В.
на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 1 апреля 2016 года,
которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Ю. к ООО "Столичные финансы", Б.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Встречные исковые требования Б.А. удовлетворить.
Признать Б.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: ***.
Признать Ю. утратившей право пользования квартирой, расположенной по адресу: ***.
Отменить меры обеспечения иска, принятые определением судьи Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года, в виде наложения ареста на квартиру по адресу: *** и запрещения ответчику и иным лицам совершать какие-либо регистрационные действия с указанным жилым помещением, в том числе по заключению сделок, регистрации прав",
установила:
Ю. обратилась в суд с иском к ООО "Столичные финансы" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного *** года, применении последствий недействительности сделки, прекращении действия договора аренды квартиры от *** года. Иск мотивирован тем, что сделка купли-продажи совершена под влиянием заблуждения, на момент заключения договора истец находилась в преклонном возрасте, оказалась в тяжелом материальном положении, сложившемся в результате того, что ее дочь С.В. длительное время не работает и находится на ее содержании вместе с сыном А. *** г.р., ребенок в *** года перенес операцию; у истца образовалось много долгов и она намеревалась взять кредит, чтобы погасить все долги и впоследствии выплачивать один кредит; банки, в которые она обращалась, отказали в выдаче кредита в связи с ее преклонным возрастом. Истец обратилась к ответчику по объявлению, прочитанному в газете "Метро", в котором сообщалось о предоставлении кредитов под залог недвижимости. Намерения продавать квартиру у истца не было. Ей было необходимо 600000 рублей, чтобы расплатиться со всеми долгами. Договорившись о встрече по телефону, истец приехала в ООО "Столичные финансы" для оформления кредита. Встретивший ее в ООО "Столичные финансы" К. стал объяснять, что квартиру необходимо оформить в лизинг или по договору купли-продажи, и что лизинг - это залог, после чего истец согласилась оформить квартиру в лизинг. Подготовленный договор истцу был зачитан вслух, при этом истец, страдающая двусторонней нейросенсорной тугоухостью, просила читать громче, так как практически ничего не слышит, но ее просьбу не выполнили, договор читали очень быстро. При заключении договора у истца отсутствовали очки, поэтому она не могла его прочитать. Истец находилась в ООО "Столичные финансы" с 15 до 21 часа, очень устала и не могла понимать смысл подписываемых документов, а лишь доверяла К. Сделка совершена на крайне невыгодных условиях, так как цена квартиры чрезмерно занижена. Истец страдает хронической ишемией головного мозга и другими заболеваниями, которые в совокупности с престарелым возрастом и юридической неграмотностью способствовали возникновению заблуждения у Ю. относительно природы сделки. О заблуждении истца свидетельствует и отсутствие передаточного акта, подписание которого предусмотрено договором купли-продажи квартиры.
Определением суда к участию в деле привлечен соответчик - несовершеннолетняя Б.А. в лице законного представителя Б.М.Н.
С учетом изменения исковых требований истец Ю. просит признать договор купли-продажи квартиры от *** года недействительным, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения относительно природы сделки, применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, признать ничтожной сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО "Столичные финансы" и Б.А., признать Б.А. не приобретшей право собственности на спорную квартиру, аннулировать в ЕГРП записи о регистрации перехода права собственности на квартиру от Ю. к ООО "Столичные финансы" и от ООО "Столичные финансы" к Б.А. (л.д. 170 - 177).
Б.М.Н., действуя в интересах несовершеннолетней Б.А., обратилась в суд со встречным иском к Ю., ООО "Столичные финансы" о признании несовершеннолетней Б.А. добросовестным приобретателем квартиры по адресу: *** и признании Ю. утратившей право пользования данной квартирой, ссылаясь на то, что о наличии спора в отношении указанной квартиры ей известно не было, какие-либо обременения и запреты в отношении квартиры отсутствовали, правоустанавливающие документы на квартиру сомнений не вызвали; в настоящее время в квартире зарегистрирована Ю., которая подлежит снятию с регистрационного учета (л.д. 105 - 107, 132 - 134).
Представитель истца Ю. по доверенности А. в судебном заседании исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
Представитель ответчика ООО "Столичные финансы" Антипин В.В. в судебном заседании первоначальный иск не признал, со встречными требованиями Б.А. согласился.
Ответчик Б.А. в лице законного представителя Б.М.Н. в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ОСЗН района Ярославский СВАО г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен.
Руководствуясь ч. ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, по имеющимся доказательствам.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит С.В. - правопреемник умершего истца Ю. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя правопреемника истца С.В. по доверенности А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, адвоката Антипина В.В., представляющего интересы ответчиков ООО "Столичные Финансы" и Б.М.Н. по ордерам, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.
Материалами дела установлено, что квартира по адресу: *** принадлежала Ю. *** г.р. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от *** года (л.д. 86).
*** года между Ю. (продавец) и ООО "Столичные финансы" (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, на основании которого последний приобрел указанную однокомнатную квартиру площадью *** кв. м за 800 000 рублей (л.д. 12 - 14).
Факт получения денежных средств за квартиру в сумме 800000 рублей истец подтвердила в судебном заседании от *** года (л.д. 166).
Согласно п. 4 договора купли-продажи указанная стоимость квартиры является договорной, соответствующей условиям продажи квартиры, учитывающей техническое состояние объекта, и не имеет никакого отношения к среднерыночной стоимости аналогичных квартир в регионе расположения объекта, стоимость квартиры полностью устраивает продавца и не является для него обременительной или кабальной.
Из дела следует, что расчеты между сторонами произведены в следующем порядке: 250000 рублей продавцу уплачено в день подписания настоящего договора, наличными деньгами из кассы покупателя, 550000 рублей, как указано в п. 4.2 договора, будет уплачено в течение двух дней после регистрации перехода права собственности к покупателю перечислением на личный банковский счет, открытый на имя продавца. В п. 4.2. договора указано: Стороны договорились о том, что право залога у продавца на вышеуказанную квартиру не возникает (т. 1. л.д. 12).
На момент подписания настоящего договора в квартире на регистрационном учете состоит продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 календарных дней со дня регистрации перехода права собственности к покупателю (п. 6 договора).
В соответствии с п. 8 договора продавец обязуется передать покупателю квартиру по подписываемому сторонами передаточному акту не позднее 3 дней после государственной регистрации перехода права собственности.
Для решения вопросов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на основании данного договора купли-продажи квартиры, Ю. в день заключения договора, *** года, выдана доверенность на имя Н. и О. (л.д. 77 - 78).
Из дела установлено, что право собственности ООО "Столичные финансы" на вышеуказанную квартиру зарегистрировано *** года, о чем выдано соответствующее свидетельство (л.д. 18).
Из дела установлено, что *** года между ООО "Столичные финансы" (арендодатель) и Ю. (арендатор) заключен договор аренды квартиры, по которому Ю. предоставлена в краткосрочную аренду сроком до *** года квартира по адресу: ***, принадлежащая арендодателю на основании договора купли-продажи квартиры от *** года. Договором предусмотрена уплата арендных платежей в сумме 27 000 рублей ежемесячно (л.д. 15).
Далее, как следует из дела, *** года между ООО "Столичные финансы" (продавец) и Б.М.Н., действующей за свою несовершеннолетнюю дочь Б.А. *** года рождения (покупатель), заключен договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: *** стоимостью 800 000 рублей, на основании которого *** года зарегистрировано право собственности Б.А. на спорную квартиру и выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 55 - 58, 101).
Факт уплаты Б.М.Н. денежных средств в сумме 800 000 рублей по договору купли-продажи подтверждается платежным поручением N *** от *** года (л.д. 150).
Отказывая Ю. в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанной квартиры от *** года, суд посчитал установленным, что доводы иска о том, что сделка совершена под влиянием заблуждения, не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела и не подтверждены какими-либо доказательствами.
Судебная коллегия, не соглашаясь с данным выводом суда, находит, что он сделан судом при неправильном применении норм материального права и неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2).
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности, таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Оспаривая договор купли-продажи спорной квартиры от *** года, истец указала, что договор был заключен ею под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, а именно под влиянием заблуждения относительно природы совершенной сделки.
Данные доводы, исходя из характера правоотношений и обстоятельств его заключения, находит данные доводы истца заслуживающими внимания.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Столичные Финансы" осуществляет деятельность по предоставлению займов физическим лицам под залог недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается многочисленными рекламными предложениями, размещенными в сети Интернет на разных сайтах.
Судебная коллегия находит, что данное обстоятельство, в совокупности с объяснениями истца Ю. об обстоятельствах заключения сделки, сведениями о стоимости спорной квартиры, содержанием оспариваемого договора купли-продажи и последующими фактическими действиями сторон, подтверждает утверждения истицы о том, что она обратились в ООО "Столичные Финансы" по вопросу получения займа и что, подписывая договор купли-продажи спорной квартиры, она полагала, что таким образом оформляется предоставление займа под залог квартиры.
Из материалов дела усматривается, что кадастровая стоимость спорной квартиры составляет 4615551 руб. 68 коп. В договоре указана стоимость квартиры 800000 руб. Из заявлений истца, имеющихся в деле, следует, что она имела долги на сумму 600000 руб., которые не могла погасить, т.к. дочь в этот период не работала, а внук имел тяжелое заболевание, перенес операцию, поэтому, имея намерение получить кредит, она обратилась к ответчику, прочитав в газете "Метро" объявление, что там можно получить кредит под залог недвижимости. В иных кредитных организациях ей отказывали в выдаче кредита в связи с преклонным возрастом. В ООО "Столичные Финансы" генеральный директор К. ей пояснил, что квартиру надо оформить в лизинг или по договору купли-продажи. На ее возражения по поводу отсутствия намерения на продажу квартиры генеральный директор пояснил, что квартиру она не потеряет, договор оформят только с целью выдачи ей кредита. Деньги она получит сразу после подписания договора. Сотрудники ответчика поясняли, что договор купли-продажи является мнимым, он оформляется для безопасности заимодавца, что квартира остается у истца и что после возврата денег в качестве оплаты по договору аренды договор купли-продажи будет аннулирован.
Доводы истца о наличии у нее долговых обязательств подтверждены по делу представленными доказательствами. По сообщению ПАО "Совкомбанк" у Ю. на *** года имеется задолженность по кредитному договору N *** от *** года в сумме 30654,20 руб. и по кредитному договору N *** от *** года в сумме 208722,29 руб. (л.д. 199 - 200). Из представленных истцом расписок следует, что *** года Ю. взяла в долг у А. (представителя по настоящему делу) 20 000 рублей с обязательством возврата *** т.г.; *** года Ю. взяла в долг у А. 77 000 рублей и обязалась вернуть *** года; *** года Ю. "одолжила у Елены Ростиславовны" 17 000 рублей и обязалась вернуть долг *** года (л.д. 240 - 242).
Из объяснений представителя истца в суде следует, что деньги возвращены в *** года.
В подтверждение доводов о нуждаемости в денежных средствах истец представила выписку из истории болезни в отношении своего внука С.А., который с *** года по *** года, в возрасте 8 лет, находился на стационарном обследовании и лечении в отделении урологии и плановой хирургии Тушинской детской городской больницы (л.д. 26). Из данной выписки следует, что ребенку поставлен диагноз "правосторонний крипторхизм", *** года выполнена операция, после чего рекомендовано наблюдение уролога.
Из материалов дел установлено, что после оформления договора купли-продажи своей квартиры, Ю. осталась проживать в спорной квартире, пользовалась квартирой, оформив договор аренды спорной квартиры *** г. с ответчиком с определением размера арендной платы в размере 27000 руб. ежемесячно (л.д. 15).
Судебная коллегия находит, что действия по продаже единственного жилья за цену, более чем в пять раз ниже рыночной, с последующей арендой этого же жилья за 27000 руб. в месяц при условии, что сторона, заключившая такие сделки, имела в виду именно эти сделки, не отвечают требованиям разумности и обычной экономической целесообразности.
Вместе с тем, заключение таких договоров разумно объясняется тем, что сторона сделки заблуждалась относительно природы договора купли-продажи и ошибочно полагала, что таким образом она оформляет договор займа.
Доводы ответчика о том, что спорная квартира на момент совершения договора купли-продажи находилась в плохом состоянии, что снижало ее рыночную стоимость, не могут быть признаны подтвержденными по делу и обоснованными. Доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, в подтверждение данного довода в дело не представлено.
Из показаний свидетеля П. следует, что он посещал квартиру истца по поручению К. Квартира находилась в среднем состоянии, была мебель (л.д. 196). Из дела видно, что оценка квартиры перед оформлением сделки независимым оценщиком не осуществлялась.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Как следует из дела акт или иной документ о передаче квартиры ответчику - покупателю не составлялся. Данное обстоятельство свидетельствует, что, не передавая квартиру ответчику, она была уверена в том, что квартира, как ей обещал генеральный директор ответчика, остается у нее, а сделка не является фактически продажей квартиры.
Из дела следует, что ООО "Столичные Финансы" представило суду видеозапись процесса оформления договора купли-продажи в целях подтверждения своих утверждений о том, что истица правильно понимала природу заключаемого договора, как договора купли-продажи. О проведении видеосъемки участникам заключаемого договора было известно.
Судебная коллегия находит, что осуществление видеосъемки процесса заключения договора является нетипичным для совершения такого рода договоров, не вызывалось необходимостью, вытекающей из характера сделки, и по существу представляет собой создание доказательства, которое может быть использовано в суде.
Указанные специально осуществленные действия вызывают сомнения в том, что участвующие в создании такого доказательства лица вели себя естественно, а не в соответствии с предварительно достигнутыми договоренностями.
Поэтому судебная коллегия приходит к выводу, что данная видеозапись не опровергает утверждений истицы о том, что подписывая договор купли-продажи, она думала, что действия по подписанию договора купли-продажи являются необходимым условием оформления договора займа и что, в действительности, квартира останется у нее в собственности. При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что вывод суда о необходимости отказа в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным не может быть признан правильным, а решение суда в данной части не отвечает признакам законности и обоснованности, предусмотренным ст. 195 ГПК РФ, что в силу ст. 330 ГПК РФ создает основания для отмены решения суда с вынесением нового решения в соответствии с требованиями ст. 329 ГПК РФ с учетом установленных по делу обстоятельств и на основании вышеприведенных норм материального права об удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от *** года недействительным.
Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры от *** года является недействительным, то его заключение, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, не породило каких-либо юридических последствий, в связи с чем истец не утратила статус собственника спорной квартиры.
Из дела видно, что истец Ю. умерла *** года. По делу установлено, что единственным ее наследником является ее дочь С.В., которая приняла наследство, о чем указано в определении Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года, которым произведена замена истца Ю. по данному делу на ее правопреемника С.В. Кроме того, факт принятия наследства дочерью умершей Ю. С.В., *** г. рожд. подтверждается справкой нотариуса Московской городской нотариальной палаты С.Ф. от *** года (т. 2 л.д. 59). Таким образом, статус собственника спорной квартиры приобретает С.В. в порядке наследования по закону, т.к. спорная квартира в связи со смертью Ю. подлежит включению в состав наследственной массы.
Как собственник спорной квартиры, истец (ныне правопреемник истца) вправе истребовать эту квартиру из незаконного владения Б.А. *** г. рожд., в интересах которой действует ее мать Б.М.Н.
Удовлетворяя встречные исковые требования Б.М.Н., действующей в интересах несовершеннолетней А.М. о признании ее добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд посчитал, что законный представитель несовершеннолетней Б.М.Н. не знала и не могла знать, что приобретает имущество у лица, которое не имеет право его отчуждать. На момент заключения сделки право собственности ООО "Столичные финансы" было зарегистрировано в установленном законом порядке, о наличии судебного спора законному представителю Б.М.Н. известно не было.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, исходя из следующего.
Как следует из дела при приобретении спорной квартиры Б.М.Н. не проявила должную степень осмотрительности и заботливости, не приняла все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки.
Так, Б.М.Н., действуя в интересах несовершеннолетней дочери Б.А., приобрела спорную квартиру по договору купли-продажи от *** г., т.е. спустя три месяца после приобретения спорной квартиры ООО "Столичные Финансы" (*** г). Квартира была приобретена за 800000 руб., т.е. по цене, заведомо ниже рыночной.
Б.М.Н. было известно, что в спорной квартире зарегистрирована по месту жительства Ю., поскольку это указано в самом договоре купли-продажи.
На момент заключения договора купли-продажи от *** г. спор по настоящему делу находился в производстве суда. Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года в рамках данного дела наложен арест на спорную квартиру, расположенную по адресу: *** (л.д. 33). Этим же определением запрещено ответчику и иным лицам совершать какие-либо регистрационные действия с указанным жилым помещением, в том числе по заключению сделок, регистрации прав. В определении указано, что оно подлежит немедленному исполнению. Однако, ответчик ООО "Столичные Финансы" произвело отчуждение данной квартиры третьему лицу несовершеннолетней Б.А., интересы которой представляла законный представитель Б.М.Н., которая согласно пояснениям представителя ответчика являлась сотрудником ООО "Столичные Финансы". Регистрация данной сделки произведена вопреки запрету суда *** г. в период нахождения спора в суде. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи действовал договор аренды квартиры, о чем Б.М.Н. могла узнать при общении с собственником, на что у нее препятствий не имелось.
Б.М.Н. не представлено доказательств того, что она принимала меры к выяснению обстоятельств ускоренной продажи и перепродажи спорной квартиры, почему лицо, продавшее спорную квартиру, на момент повторной сделки оставалась там зарегистрированной, т.е. не снималась с регистрационного учета места постоянного жительства. Также суд не представлено доказательств того, что Б.М.Н. принимала меры к получению контактов бывших собственников спорной квартиры, которые могли не иметься у продавца - ООО "Столичные Финансы", но которые, в действительности у него имелись.
В силу приведенных обстоятельств вывод суда о добросовестности покупателя, за которую фактически действовала Б.М.Н. не может быть признан правильным и обоснованным.
Поскольку Б.А., за которую действовала ее законный представитель Б.М.Н., не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, то исковые требования об истребовании данного имущества в порядке ст. 302 ГК РФ подлежали удовлетворению.
Поскольку судом первой инстанции данные обстоятельства не приняты во внимание, решение суда в данной части постановлено в нарушение требований закона, судебная коллегия находит, что данная часть решения в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением нового решения в данной части в порядке ст. 329 ГПК РФ об отказе в удовлетворении встречного иска Б.М.Н., действовавшей в интересах несовершеннолетней Б.А., о признании ее добросовестным покупателем. Решение суда об удовлетворении иска Б.М.Н. о признании истца Ю. утратившей право пользования спорной квартирой подлежит отмене, т.к. спорная квартира истребована у Б.А. как у недобросовестного приобретателя. Поскольку Ю. умерла до рассмотрения дела в апелляционном порядке, она снята с регистрационного учета места постоянного жительства по месту нахождения спорной квартиры в связи со смертью, в удовлетворении этой части встречного иска надлежит отказать.
В связи с тем, что судебная коллегия нашла необходимым отказать в удовлетворении встречного иска и истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения, подлежит удовлетворению исковое требование о признании Б.А. не приобретшей право на жилую площадь в спорной квартире.
Исходя из приведенных норм материального права, допущенных нарушениях при рассмотрении дела судом первой инстанции, и при изложенных установленных по делу обстоятельствах, имеющих значение для дела, руководствуясь ст. ст. 330, 329 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и вынесении нового решения об удовлетворении исковых требований Ю. (ныне правопреемника С.В.) в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска Б.М.Н., действующей в интересах Б.А.
В соответствии с п. 3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Суд отказывая в удовлетворении иска, посчитал, что на основании ст. 144 ГПК РФ меры обеспечения иска, принятые определением судьи Бабушкинского районного суда г. Москвы от *** года, в виде наложения ареста на квартиру по адресу: *** и запрещения ответчику и иным лицам совершать какие-либо регистрационные действия с указанным жилым помещением, в том числе по заключению сделок, регистрации прав, подлежат отмене.
Судебная коллегия, рассматривая дело в апелляционном порядке, пришла к выводу, что решение суда подлежит отмене с вынесением решения об удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении встречного иска о признании покупателя добросовестным приобретателем спорной квартиры. При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что необходимо сохранение обеспечительных мер, т.е. обеспечительные меры не подлежат отмене. В связи с чем решение суда в части отмены обеспечительных мер подлежит отмене. Поскольку стороны не заявляли об отмене обеспечительных мер либо их сохранении, вынесения решения суда о сохранении обеспечительных мер не требуется.
Исходя из изложенного и Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 1 апреля 2016 года отменить, постановить новое решение, которым признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** от *** года, заключенный между продавцом Ю. и покупателем ООО "Столичные Финансы".
Истребовать квартиру, расположенную по адресу: *** из владения Б.А., *** года рождения, в лице законного представителя Б.М.Н., прекратив ее право собственности на указанную квартиру. Признать Б.А. не приобретшей право на жилую площадь в квартире, расположенной по адресу: ***. Передать квартиру, расположенную по адресу: ***, в состав наследственной массы после смерти собственника Ю., последовавшей *** года. Признать право собственности в порядке наследования на квартиру, расположенную по адресу: ***. За С.В., *** г. рождения, проживающей по адресу: ***.
В удовлетворении встречного иска Б.М.Н., действующей в интересах несовершеннолетней дочери Б.А., к Ю. (правопреемник С.В.), ООО "Столичные Финансы" о признании несовершеннолетней Б.А. добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: ***, признании Ю. утратившей право пользования данной квартирой, отказать.
Данное решение является основанием для погашения записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Б.А. *** г. рождения на указанную квартиру и регистрации права собственности на эту квартиру за С.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)