Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 06.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-3051/2017

Требование: О понуждении к государственной регистрации перехода права собственности.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по договору и от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-3051/2017


Судья: Суворова В.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего Смирновой Т.В.,
судей Ступак Ю.А., Аккуратного А.В.,
при секретаре Г.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ижевске ДД.ММ.ГГГГ года апелляционную жалобу В.О.М. на решение Индустриального районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворены исковые требования Г.Р. к В.О.М. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности. Постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, от В.О.М. к Г.Р. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении встречных исковых требований В.О.М. к Г.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Аккуратного А.В., судебная коллегия
установила:

Г.Р. обратился в суд с иском к В.О.М. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мотивировав свое заявление тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому истец передал ответчику за приобретаемую им квартиру 800000 рублей, однако ответчик необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по договору и от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принят встречный иск В.О.М. к Г.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки. Требования встречного иска мотивированы тем, что намерений продавать свою квартиру истец не имела. В период оформления договора купли-продажи она нуждалась в заемных средствах, готова была принять заемные средства под залог принадлежащей ей квартиры, однако путем введения ее в заблуждение был оформлен не договор залога, а договор купли-продажи квартиры. После сдачи документов на регистрацию ей объяснили, что по данному договору она лишается права собственности на жилье. Она сразу же подала заявление о приостановлении регистрации сделки, т.к. продавать квартиру она не собиралась. Просила признать договор купли-продажи квартиры недействительным, как заключенный В.О.В. под влиянием заблуждения на основании ст. 178 ГК РФ.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по УР.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО "Сбербанк России".
В судебное заседание не явились стороны, представители третьих лиц Управления Росреестра по УР, ПАО "Сбербанк России", извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" просил дело рассмотреть в их отсутствие. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Ч.И.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, встречный иск не признал, указав на отсутствие оснований для признания заключенного между сторонами договора недействительным.
В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску И., действующий на основании доверенности, исковые требования Г.Р. не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска в полном объеме по изложенным в нем основаниям.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, удовлетворить встречные исковые требования. В обоснование жалобы ответчик указывает, что в период времени с 2014 по 2016 год вследствие употребления спиртных напитков на фоне употребления препарата "Феназепам" не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Полагает, что договор купли-продажи является недействительной сделкой в соответствии со ст. 177 ГК РФ.
Истцом по первоначальному иску представлены возражения на жалобу ответчика, в которых истец просит решение оставить без изменения, указывая, что в суде первой инстанции о недействительности сделки на основании ст. 177 ГК РФ заявлено не было, в связи с чем отсутствуют основания для рассмотрения данных требований судом апелляционной инстанции.
Ответчик, представители третьих лиц Управления Росреестра по УР, ПАО "Сбербанк России", извещенные надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено без их участия.
В судебном заседании В.О.В. доводы жалобы поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что в связи с болезнью сына нуждалась в денежных средствах. Заключая договор купли-продажи с ответчиком, полагала, что заключает договор займа под залог квартиры. Полученные денежные средства частично были потрачены на исполнение кредитных обязательств, обеспеченных ипотекой спорной квартиры перед ПАО "Сбербанк России", частично были переданы риелтору, оставшаяся часть была зачислена для игры на бирже с целью получения дохода. На следующий день после заключения оспариваемого договора сотрудники полиции сообщили, что в результате заключения оспариваемого договора она лишается квартиры, чего она не понимала при заключении договора, поэтому она сразу отказалась от сделки, о чем подано заявление в регистрирующий орган. В спорной квартире проживает по настоящее время, покупатель квартиру не видел, в квартиру не заходил, ключи от квартиры ему не передавала, договор был подписан в помещении регистрирующего органа, там же переданы денежные средства.
Представитель В.О.В. И.А.Ф. просил жалобу удовлетворить по доводам в ней изложенным.
Представитель Г.Р. Ч.И.В. просил в удовлетворении жалобы отказать по доводам, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу. Дополнительно пояснил, что доказательств фактической передачи квартиры В.О.В. Г.Р. не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Под интересами законности, как следует из смысла статьи 2 ГПК РФ, которые дают суду, рассматривающему дело, основания проверить решение суда в полном объеме, следует, в частности, понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских правоотношений.
Проверка решения суда в полном объеме вызвана необходимостью устранения существенных нарушений норм материального права.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между В.О.М. (продавцом) и Г.Р. (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры N, согласно которому продавец продал, а покупатель купил двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, кадастровый N, находящуюся по адресу: УР, <адрес> (п. 1 договора).
Продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную квартиру за 800000 рублей. Указанная стоимость квартиры установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора (п. 4 договора).
Передача отчуждаемой жилой квартиры продавцом и принятие ее покупателем состоялась до подписания настоящего договора. Переданная покупателю квартира находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг (п. 5 договора).
Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиры в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ (п. 6 договора).
Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной (п. 7 договора).
Содержание статей 131, 167, 209, 288, 549, 550, 551, 558 ГК РФ сторонам понятно, смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют их намерениям (п. 8 договора).
Право собственности на вышеуказанную отчуждаемую жилую квартиру возникает у покупателя с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 10 договора).
Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора (п. 12 договора).
Денежные средства покупателем были переданы продавцу согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается личной распиской продавца В.О.М.
ДД.ММ.ГГГГ В.О.М. обратилась в Управление Росреестра по УР с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, Г.Р. - с заявлением о государственной регистрации права собственности.
ДД.ММ.ГГГГ В.О.М. обратилась в Управление Росреестра по УР с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов.
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена до снятия запрета в связи с поступлением в Управление постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ о запрете совершения регистрационных действий с указанным объектом недвижимости.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд руководствовался положениями ст.ст. 166, 167, 168, 178 ГК РФ и пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что она заблуждалась относительно природы сделки, а именно: относительно совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность; а также доказательств отсутствия ее воли на совершение сделки купли-продажи квартиры либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования, равно как не представлено доказательств, что стороны, заключая оспариваемый договор, преследовали иные цели, чем предусматривает договор купли-продажи.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается, поскольку они соответствует обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела В.О.В. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено бесспорных доказательств тому, что ее волеизъявление, выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало ее действительным намерениям, а равно совершения ею указанной сделки под влиянием заблуждения, напротив, В.О.В. совершен ряд последовательных действий, направленных на отчуждение своей квартиры Г.Р., что при отсутствии достоверных доказательств обратного, приводит к выводу об отсутствии пороков воли, предусмотренных статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований для признания сделки недействительной, в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной по заявленным основаниям.
В обоснование заявленных требований В.О.В. на совершение оспариваемой сделки в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими вследствие употребления спиртных напитков на фоне употребления препарата "Феназепам", не ссылалась, требования о признании сделки недействительной по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ, не заявлялись суду первой инстанции, ввиду чего, в силу ст. 327.1 ГПК РФ данные требования не могут быть предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 8, 9, 209, 218, 223, 420, 421, 432, 549, 550, 551 ГК РФ и пришел к следующим выводам. Между Г.Р. и В.О.М. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: УР, <адрес>. Сторонами обязательства по передаче квартиры и ее оплате исполнены надлежащим образом. Установив, что ответчик В.О.М. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу, суд исковые требования Г.Р. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, от В.О.М. к Г.Р. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признал подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между В.О.В. и Г.Р. не предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру покупателю.
Таким образом, в силу вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ необходимым условием удовлетворения заявленного Г.Р. иска о государственной регистрации перехода права собственности, является исполнение договора в виде передачи вещи, которое состоит из вручения квартиры покупателю, поскольку именно после исполнения продавцом обязательства по передачи объекта недвижимости покупателю, последний становится законным его владельцем.
Суд первой инстанции, делая вывод об исполнении обязанности В.О.В. передать квартиру Г.Р., основывался только на п.п. 5, 7 договора, которыми предусмотрено, что передача квартиры состоялась до подписания договора, а также что данный договор является передаточным актом.
Между тем, наличие договора купли-продажи, содержащего условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи, не является достаточным доказательством, подтверждающим факт передачи объекта недвижимости, если имеются данные о нахождении объекта во владении продавца.
Из пояснений сторон и представленных ими доказательств следует, что спорная квартира фактически В.О.В. Г.Р. не передавалась, В.О.В. проживает в указанной квартире, фактически владеет и пользуется ею. Таким образом, оценив в совокупности все представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактической передачи объекта недвижимого имущества не было, что не отрицалось представителем Г.Р. при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не было оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку обязательства по данному договору купли-продажи в части передачи квартиры покупателю не исполнены, в связи с чем в указанной части решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Г.Р.
Руководствуясь ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:

Решение Индустриального районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ в части удовлетворения исковых требований Г.Р. к В.О.М. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, от В.О.М. к Г.Р. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отменить. В указанной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении данных исковых требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу В.О.М. удовлетворить частично.
Председательствующий
Т.В.СМИРНОВА
Судьи
Ю.А.СТУПАК
А.В.АККУРАТНЫЙ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)