Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Верховного Суда Российской Федерации Разумов И.В., изучив с материалами истребованного дела кассационную жалобу акционерного общества "Комерчни банка" (Komercni banka; Чешская Республика; далее - банк) на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2016 (судья Кашапов А.Р.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 (судьи Пышкина Н.Ю., Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.) и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2017 (судьи Нафикова Р.А., Королева Н.Н., Александров В.В.) по делу N А65-31062/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (далее - общество "Щербаковский парк") обратилось в суд с иском к банку и обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - общество "Мегаполис") о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении ряда квартир, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Казань, пер. Щербаковский, д. 7.
В свою очередь, банк обратился с иском к обществу "Щербаковский парк", обществу "Мегаполис" и обществу с ограниченной ответственностью "Управление сбережениями" - доверительному управляющему закрытым паевым инвестиционным фондом "Ростовский" (далее - Д.У. паевым фондом) - о признании за банком права залога (ипотеки) в отношении ряда иных квартир, а также машиномест и нежилых помещений, расположенных в том же многоквартирном доме.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2016 требования банка и общества "Щербаковский парк" объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N А65-31062/2015.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2016 требования общества "Щербаковский парк" к банку удовлетворены: признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на принадлежащие обществу "Щербаковский парк" квартиры; в удовлетворении требований названного общества к обществу "Мегаполис" отказано; в удовлетворении иска банка отказано.
Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 и Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, банк просит принятые по делу судебные акты отменить.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации в судебном заседании, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Банк полагает, что такого рода существенные нарушения норм права были допущены судами.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, по условиям заключенного банком с обществом "Мегаполис" 17.03.2011 кредитного договора последнему предоставлен целевой кредит в размере 26 861 411 евро для строительства многоквартирного жилого дома с автостоянкой и офисными помещениями.
В целях обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита в залог банку по договору об ипотеке от 17.05.2011 N 12/11 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 14.09.2012) передан земельный участок, принадлежащий заемщику (застройщику) на праве собственности, отведенный для строительства дома.
Обременение земельного участка в пользу банка зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2012.
Впоследствии без согласия банка обществами "Мегаполис" и "Щербаковский парк" (прежнее наименование - общество "Управляющая компания "Остров мечты") заключены договоры от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 N Д2-25-399/14, поименованные договорами долевого участия в строительстве, по условиям которых общество "Мегаполис" обязалось осуществить строительство и по его окончании передать обществу "Щербаковский парк" расположенные в многоквартирном доме квартиры, нежилые и офисные помещения, а также машиноместа.
Разрешение на ввод в эксплуатацию 26-этажного 399-квартирного жилого дома, автостоянки выдано 24.11.2014.
Договоры, названные договорами долевого участия в строительстве, зарегистрированы 29.12.2014 и 31.03.2015.
После ввода законченного строительством многоквартирного жилого дома в эксплуатацию оформлены акты от 18.02.2015 о передаче недвижимости во владение обществу "Щербаковский парк", право собственности которого зарегистрировано 16.03.2015.
Затем часть принадлежащих обществу "Щербаковский парк" объектов по договорам купли-продажи от 29.05.2015 отчуждена в пользу Д.У. паевым фондом.
Обратившись в суд с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного (согласно выпискам из государственного реестра прав) 04.08.2015 обременения в виде залога в отношении приобретенных обществом "Щербаковский парк" девятнадцати квартир, данное общество сослалось на возникновение у него права собственности в соответствии договорами долевого участия в строительстве, стороной которых банк не являлся, на отсутствие оснований для регистрации обременения в пользу банка.
Иск банка о признании права залога (ипотеки) в отношении объектов, приобретенных обществом "Щербаковский парк" по договорам, заключенным с обществом "Мегаполис", заявлен со ссылкой на положения статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и распространение установленного в пользу банка обременения в отношении земельного участка на возведенное на данном участке здание.
Разрешая настоящий спор и признавая требования общества "Щербаковский парк" к банку о погашении регистрационных записей об ипотеке обоснованными, суды исходили из отсутствия записи о регистрации обременения в отношении помещений как на день заключения договоров долевого участия в строительстве, так и на день передачи застройщиком спорных объектов обществу "Щербаковский парк" как участнику строительства.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды указали на избрание банком ненадлежащего способа защиты нарушенного права, сочтя, что банк не лишен возможности обратиться в уполномоченный орган за совершением регистрационных действий, направленных на обременение спорных объектов недвижимости залогом (ипотекой), в соответствии с порядком, предусмотренными Законом об ипотеке и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Выражая несогласие с решением суда первой инстанции, постановлениями судов апелляционной инстанции и округа, банк полагает, что в рассматриваемом случае отсутствие регистрации ипотеки на недвижимость не имело решающего значения для правильного рассмотрения спора, при этом недобросовестные лица, осведомленные о правах банка, в целях обхода Закона об ипотеке использовали конструкцию договора долевого участия в строительстве не в соответствии с ее предназначением.
По мнению подателя жалобы, в действиях общества "Мегаполис", осуществившего отчуждение помещений без согласия банка как залогодержателя и вопреки его позиции, в нарушение не вызывающих неясностей условий заключенной с банком сделки, а также в действиях общества "Щербаковский парк", осведомленного (согласно условиям договоров, заключенных им с обществом "Мегаполис") о наличии обременения, усматриваются признаки злоупотребления правом, являющиеся самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Банк указывает на то, что договоры долевого участия в строительстве, на которых основывает свое право общество "Щербаковский парк", признаны недействительными в рамках дела N А65-14703/2015.
Способ защиты, который суды предложили банку по его иску, являлся, по мнению кредитной организации, заведомо безрезультативным. Не рассмотрев требования банка по существу, суды лишили его права на судебную защиту.
Доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и требуют проверки в судебном заседании, в связи с чем жалобу с делом следует передать на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья
определил:
кассационную жалобу акционерного общества "Комерчни банка" передать на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 17 августа 2017 года на 14 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 20.07.2017 N 306-ЭС17-4994 ПО ДЕЛУ N А65-31062/2015
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении квартир.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. N 306-ЭС17-4994
Судья Верховного Суда Российской Федерации Разумов И.В., изучив с материалами истребованного дела кассационную жалобу акционерного общества "Комерчни банка" (Komercni banka; Чешская Республика; далее - банк) на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2016 (судья Кашапов А.Р.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 (судьи Пышкина Н.Ю., Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.) и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2017 (судьи Нафикова Р.А., Королева Н.Н., Александров В.В.) по делу N А65-31062/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (далее - общество "Щербаковский парк") обратилось в суд с иском к банку и обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - общество "Мегаполис") о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении ряда квартир, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Казань, пер. Щербаковский, д. 7.
В свою очередь, банк обратился с иском к обществу "Щербаковский парк", обществу "Мегаполис" и обществу с ограниченной ответственностью "Управление сбережениями" - доверительному управляющему закрытым паевым инвестиционным фондом "Ростовский" (далее - Д.У. паевым фондом) - о признании за банком права залога (ипотеки) в отношении ряда иных квартир, а также машиномест и нежилых помещений, расположенных в том же многоквартирном доме.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2016 требования банка и общества "Щербаковский парк" объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N А65-31062/2015.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2016 требования общества "Щербаковский парк" к банку удовлетворены: признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на принадлежащие обществу "Щербаковский парк" квартиры; в удовлетворении требований названного общества к обществу "Мегаполис" отказано; в удовлетворении иска банка отказано.
Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 и Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, банк просит принятые по делу судебные акты отменить.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации в судебном заседании, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Банк полагает, что такого рода существенные нарушения норм права были допущены судами.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, по условиям заключенного банком с обществом "Мегаполис" 17.03.2011 кредитного договора последнему предоставлен целевой кредит в размере 26 861 411 евро для строительства многоквартирного жилого дома с автостоянкой и офисными помещениями.
В целях обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита в залог банку по договору об ипотеке от 17.05.2011 N 12/11 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 14.09.2012) передан земельный участок, принадлежащий заемщику (застройщику) на праве собственности, отведенный для строительства дома.
Обременение земельного участка в пользу банка зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2012.
Впоследствии без согласия банка обществами "Мегаполис" и "Щербаковский парк" (прежнее наименование - общество "Управляющая компания "Остров мечты") заключены договоры от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 N Д2-25-399/14, поименованные договорами долевого участия в строительстве, по условиям которых общество "Мегаполис" обязалось осуществить строительство и по его окончании передать обществу "Щербаковский парк" расположенные в многоквартирном доме квартиры, нежилые и офисные помещения, а также машиноместа.
Разрешение на ввод в эксплуатацию 26-этажного 399-квартирного жилого дома, автостоянки выдано 24.11.2014.
Договоры, названные договорами долевого участия в строительстве, зарегистрированы 29.12.2014 и 31.03.2015.
После ввода законченного строительством многоквартирного жилого дома в эксплуатацию оформлены акты от 18.02.2015 о передаче недвижимости во владение обществу "Щербаковский парк", право собственности которого зарегистрировано 16.03.2015.
Затем часть принадлежащих обществу "Щербаковский парк" объектов по договорам купли-продажи от 29.05.2015 отчуждена в пользу Д.У. паевым фондом.
Обратившись в суд с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного (согласно выпискам из государственного реестра прав) 04.08.2015 обременения в виде залога в отношении приобретенных обществом "Щербаковский парк" девятнадцати квартир, данное общество сослалось на возникновение у него права собственности в соответствии договорами долевого участия в строительстве, стороной которых банк не являлся, на отсутствие оснований для регистрации обременения в пользу банка.
Иск банка о признании права залога (ипотеки) в отношении объектов, приобретенных обществом "Щербаковский парк" по договорам, заключенным с обществом "Мегаполис", заявлен со ссылкой на положения статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и распространение установленного в пользу банка обременения в отношении земельного участка на возведенное на данном участке здание.
Разрешая настоящий спор и признавая требования общества "Щербаковский парк" к банку о погашении регистрационных записей об ипотеке обоснованными, суды исходили из отсутствия записи о регистрации обременения в отношении помещений как на день заключения договоров долевого участия в строительстве, так и на день передачи застройщиком спорных объектов обществу "Щербаковский парк" как участнику строительства.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды указали на избрание банком ненадлежащего способа защиты нарушенного права, сочтя, что банк не лишен возможности обратиться в уполномоченный орган за совершением регистрационных действий, направленных на обременение спорных объектов недвижимости залогом (ипотекой), в соответствии с порядком, предусмотренными Законом об ипотеке и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Выражая несогласие с решением суда первой инстанции, постановлениями судов апелляционной инстанции и округа, банк полагает, что в рассматриваемом случае отсутствие регистрации ипотеки на недвижимость не имело решающего значения для правильного рассмотрения спора, при этом недобросовестные лица, осведомленные о правах банка, в целях обхода Закона об ипотеке использовали конструкцию договора долевого участия в строительстве не в соответствии с ее предназначением.
По мнению подателя жалобы, в действиях общества "Мегаполис", осуществившего отчуждение помещений без согласия банка как залогодержателя и вопреки его позиции, в нарушение не вызывающих неясностей условий заключенной с банком сделки, а также в действиях общества "Щербаковский парк", осведомленного (согласно условиям договоров, заключенных им с обществом "Мегаполис") о наличии обременения, усматриваются признаки злоупотребления правом, являющиеся самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Банк указывает на то, что договоры долевого участия в строительстве, на которых основывает свое право общество "Щербаковский парк", признаны недействительными в рамках дела N А65-14703/2015.
Способ защиты, который суды предложили банку по его иску, являлся, по мнению кредитной организации, заведомо безрезультативным. Не рассмотрев требования банка по существу, суды лишили его права на судебную защиту.
Доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и требуют проверки в судебном заседании, в связи с чем жалобу с делом следует передать на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья
определил:
кассационную жалобу акционерного общества "Комерчни банка" передать на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 17 августа 2017 года на 14 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.В.РАЗУМОВ
Российской Федерации
И.В.РАЗУМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)