Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 31 июля 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Е.Е. Наумкиной,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
открытого акционерного общества "Энергия" (440068, г. Пенза, ул. Рябова, 7В; ОГРН 1065809021585)
к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" (440000, Пензенская область, г. Пенза, ул. Пушкина, д. 29-117; ОГРН 1115836005757)
третье лицо: Власов Сергей Владимирович
о взыскании 199237 руб. 50 коп.,
от истца: представитель Петрова Е.А. (доверенность от 15.05.2015 года)
от ответчика: представитель Сергеев А.О. (доверенность от 28.05.2015 года)
третье лицо: Власов С.В.
установил:
ОАО "Энергия" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Феникс" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 199237 руб. 50 коп. за период с ноября 2013 года по январь 2015 года по договору аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 12, 309, 310, 395, 614 Гражданского кодекса РФ.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 23.03.2015 года исковое заявление принято к производству арбитражного суда Пензенской области с указанием о рассмотрении дела в порядке упрощенного.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 18.05.2015 года дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 10.06.2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Власов С.В.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске. Одновременно пояснил, что из текста представленного ответчиком отзыва следует, что ответчик просит не начислять арендную плату за пользование нежилым помещением за периоды с ноября по январь, так как в указанные месяцы помещение не использовалось из-за отсутствия в нем отопления. Вместе с тем договором аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года не предусмотрено право арендатора не вносить арендную плату в зимние месяцы, а именно ноябрь, декабрь и январь. Истец также пояснил, что арендованное ответчиком нежилое помещение было продано иному лицу по договору купли-продажи имущества N 1 от 15.01.2015 года. Просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендной платы исполнены им в полном объеме. В подтверждение указанных обстоятельств ответчик представил копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 7 от 06.03.2013 года на сумму 12000 руб., N 14 от 08.04.2013 года на сумму 10000 руб., N 20 от 15.05.2013 года на сумму 26857 руб. 80 коп., N 35 от 10.06.2013 года на сумму 31019 руб. 70 коп., N 46 от 16.07.2013 года на сумму 34960 руб., N 51 от 05.08.2013 года на сумму 20504 руб. 50 коп., N 52 от 05.08.2013 года на сумму 132828 руб. 50 коп., N 60 от 11.09.2013 года на сумму 12282 руб. 50 коп., N 61 от 11.09.2013 года на сумму 23138 руб. 30 коп., подтверждающие внесение арендной платы в 2013 году, а также копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 3 от 28.02.2014 года на сумму 10000 руб., N 6 от 15.04.2014 года на сумму 14000 руб., N 9 от 16.05.2014 года на сумму 10000 руб., N 9 от 21.05.2014 года на сумму 22000 руб., N 11 от 23.06.2014 года на сумму 20000 руб. и копию платежного поручения N 1 от 12.08.2014 года на сумму 40000 руб., подтверждающие внесение арендной платы в 2014 году. Представитель ответчика пояснил, что в квитанциях к приходным кассовым ордерам N 3, 6, 9, 11 ошибочно указано основание "оплата за 2013 года", так как оплата за 2013 год производилась в полном объеме, что подтверждается кассовыми ордерами N 7, 14, 20, 27, 35, 46, 51, 52, 60, 61. Сумма в размере 16825 руб., недоплаченная в 2014 году, была переплачена в 2013 году. Кроме того, ответчик пояснил, что по достигнутой с истцом договоренности и в соответствии с пунктом 1.1 договора зимние месяцы, а именно ноябрь, декабрь и январь не оплачивались в связи с невозможностью использования помещения по прямому назначению по причине отсутствия отопления. Просит в иске отказать.
Третье лицо Власов С.В. в судебном заседании подтвердил факт перечисления истцу денежных средств в сумме 40000 руб. по платежному поручению N 1 от 12.08.2014 года в качестве оплаты за ООО "Феникс" аренды за пользование помещением в 2014 году.
Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, 28.06.2012 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения N 13, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилое помещение площадью по адресу: г. Пенза, ул. Рябова, 7В, литер Б, общей площадью 132,825 кв. м (Приложение 31 к договору) в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию. Помещение будет использоваться в производственных целях (л.д. 26-27).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.4 договора арендная плата складывается из постоянной и переменной составляющих. Постоянная составляющая определяется как стоимость арендной платы в размере 100 руб. за 1 кв. м и равна 13282 руб. 50 коп. в месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.
Срок аренды устанавливается с 01.07.2012 года по 01.08.2013 года (пункт 4.1 договора).
Поскольку после истечения срока действия договора аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ данный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Решением арбитражного суда Пензенской области от 21.05.2014 года по делу N А49-8218/2013 ОАО "Энергия" признано (несостоятельным) банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Вечканов В.М. (л.д. 33)
Руководствуясь ст. 102 и п. 3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий ОАО "Энергия" В.М. Вечканов 15.01.2015 года направил в адрес ООО "Феникс" уведомление об отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года в течение 1 месяца со дня получения настоящего уведомления (л.д. 88).
Уведомление от 15.01.2015 года получено ООО "Феникс" 04.02.2015 года, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления (л.д. 89).
15.01.2015 года между ОАО "Энергия" и Баленко Т.С. заключен договор купли-продажи имущества N 1, по условиям которого ОАО "Энергия" обязуется передать в собственность Баленко Т.С. в том числе нежилое здание, в котором расположено помещение, переданное ООО "Феникс" в аренду по договору аренды N 13 от 28.06.2012 года (л.д. 85-87).
Переход права собственности Баленко Т.С. на указанное здание зарегистрирован в установленном законом порядке 03.02.2015 года (л. д. 87 оборот).
Ссылаясь на то, что в период с ноября 2013 года по январь 2015 года арендная плата ответчиком не вносилась, ОАО "Энергия" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Феникс" о взыскании долга по арендным платежам в сумме 199237 руб. 50 коп.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на то, что арендная плата за 2014 год оплачена им в полном объеме.
В подтверждение факта внесения арендной платы за пользование спорным помещением в 2014 году ответчик представил копии квитанций к приходным кассовым ордерам:
- - N 3 от 28.02.2014 года на сумму 10000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за январь 2013 года (л.д. 49);
- - N 6 от 15.04.2014 года на сумму 14000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за февраль, март (частично) 2013 года (л.д. 49);
- - N 9 от 21.05.2014 года на сумму 22000 руб., основание оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за март, апрель (частично) 2013 года (л.д. 49)
- - N 11 от 23.06.2014 года на сумму 20000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за апрель (частично), май 2013 года (л.д. 50);
- - N 9 от 16.05.2014 года на сумму 10000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за март (частично) 2013 года (л.д. 50);
- и копию платежного поручения N 1 от 12.08.2014 года на сумму 40000 руб., назначение платежа: "оплата аренды помещения" (л. д. 51).
Согласно представленным документам общий размер внесенной ответчиком арендной платы за 2014 год составляет 116000 руб.
Возражения представителя истца о том, что указанные документы не являются доказательствами, подтверждающими внесение ответчиком арендной платы за пользование помещением в 2014 году, поскольку в назначении платежа указано, что арендная плата вносится за 2013 год, опровергаются пояснениями ответчика и материалами дела.
Так, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в квитанциях к приходным кассовым ордерам N 3 от 28.02.2014 года, N 6 от 15.04.2014 года, N 9 от 16.05.2014 года, N 9 от 21.05.2014 года, N 11 от 23.06.2014 года допущена опечатка относительно года платежей, а именно вместо 2014 года напечатано 2013 год.
В подтверждение данных обстоятельств ООО "Феникс" представило платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы за пользование помещением в 2013 году - копии квитанций к приходным кассовым ордерам:
- - N 7 от 06.03.2013 года на сумму 12000 руб., основание: оплата за аренду за январь 2013 года (л.д. 52);
- - N 14 от 08.04.2013 года на сумму 10000 руб., основание: оплата за аренду за февраль и частично за март 2013 года (л.д. 52);
- - N 20 от 15.05.2013 года на сумму 26857 руб. 80 коп., основание: оплата за аренду помещения по договору аренды от 27.12.2012 года за апрель 2013 года (л.д. 52);
- - N 52 от 05.08.2013 года на сумму 13282 руб. 50 коп., основание: оплата за аренду за июнь 2013 года (л.д. 54);
- - N 60 от 11.09.2013 года на сумму 12282 руб. 50 коп., основание: оплата за аренду за июнь 2013 года (л.д. 55).
В судебном заседании, состоявшемся 28.07.2015 года, третье лицо Власов С.В. подтвердил факт перечисления на расчетный счет ОАО "Энергия" за ООО "Феникс" денежных средств сумме 40000 руб. по платежному поручению N 1 от 12.08.2014 года в качестве арендной платы за пользование помещением в 2014 году по договору аренды N 13 от 28.06.2012 года (аудиозапись судебного заседания от 28.07.2015 года).
Доказательства, подтверждающие зачет денежных средств в сумме 40000 руб., перечисленных Власовым С.В. по платежному поручению N 1 от 12.08.2014 года, в счет исполнения иных обязательств, истцом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлены, как и не представлены доказательства возврата указанных денежных средств Власову С.В.
Оценив представленные ответчиком копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 3 от 28.02.2014 года, N 6 от 15.04.2014 года, N 9 от 16.05.2014 года, N 9 от 21.05.2014 года, N 11 от 23.06.2014 года и копию платежного поручения N 1 от 12.08.2014 года по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса в совокупности с имеющимися в деле платежными документами, подтверждающими внесение ООО "Феникс" арендной платы за пользование помещением в 2013 году, а также с учетом пояснений третьего лица арбитражный суд признает установленным факт внесения ответчиком арендной платы за пользование помещением в 2014 году в сумме 116000 руб.
Представленные ООО "Феникс" копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 46 от 16.07.2013 года, N 35 от 10.06.2013 года, N 27 от 29.05.2013 года, N 61 от 11.09.2013 года, N 51 от 05.08.2013 года не являются относимыми доказательствами по делу, поскольку в назначении платежа указано, что оплачивается переменная составляющая арендной платы (коммунальные платежи), которая не является предметом настоящего спора.
Поскольку общий размер арендной платы за пользование помещением в 2014 году с учетом пункта 3.2 договора аренды N 13 от 28.06.2012 года составил 159390 руб. (13282 руб. 50 коп. х 12 месяцев), а также исходя из того, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие внесение в 2014 году арендной платы в сумме 116000 руб., размер задолженности ООО "Феникс" по арендной плате за 2014 год составляет 43390 руб.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика подтвердил, что арендная плата за пользование помещением в зимний период (ноябрь - январь) ООО "Феникс" не вносилась в связи с невозможностью использования помещения по прямому назначению по причине отсутствия в нем отопления. Полагает, что данное право предоставлено ему пунктом 1.1 договора аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года и согласовано с ОАО "Энергия".
Возражения ответчика основаны на неверном толковании договора и действующих норм права.
Так, согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду спорное помещение в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 1.2 договора спорное помещение будет использоваться ответчиком в производственных целях.
Условий о том, что ответчик освобождается от внесения арендной платы за пользование помещением в ноябре, декабре и январе данные пункты не содержат.
Доказательства, подтверждающие невозможность использования арендованного помещения в ноябре, декабре 2013 года, в январе, ноябре и декабре 2014 года и январе 2015 по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, а именно в производственных целях, ответчиком в материалы дела не представлены.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из смысла указанных норм права следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества, а также в связи с ухудшением для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды и ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
При этом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Ответчик ссылается на невозможность использования помещения по его назначению в связи с отсутствием в нем отопления и остекления.
Вместе с тем данные обстоятельства относится к видимым условиям и соответственно, данные обстоятельства были известны ответчику до заключения договора.
Доказательства, подтверждающие наличие скрытых недостатков, препятствующих использованию спорного помещения по его назначению, ответчик не представил.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учитывая, что договор аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года прекратил свое действие в связи с отказом конкурсного управляющего от исполнения договора 02.02.2015 года, а также исходя из того, что доказательства возврата помещения истцу либо новому собственнику Баленко Т.С. ответчиком в материалы дела не представлены, арбитражный суд признает правомерным начисление ОАО "Энергия" арендной платы за пользование помещением в январе 2015 года.
Таким образом, размер задолженности ответчика по арендной плате за период с ноября 2013 года по январь 2015 года с учетом произведенной ООО "Феникс" оплаты составляет 83237 руб. 50 коп., из которых: 26565 руб. - долг по арендной плате за ноябрь и декабрь 2013 года, 43390 руб. - долг по арендной плате за 2014 года, 13282 руб. 50 коп. - долг по арендной плате за январь 2015 года.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.
Учитывая, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ признает исковые требования ОАО "Энергия" о взыскании с ООО "Феникс" задолженности по арендной плате за период с ноября 2013 года по январь 2015 года подлежащими удовлетворению частично в сумме 83237 руб. 50 коп.
В соответствии ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Поскольку определением арбитражного суда Пензенской области от 23.03.2015 года истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до дня рассмотрения дела, а также учитывая, что исковые требования ОАО "Энергия" удовлетворены частично, то в силу ст. 110 АПК РФ с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру требований, которые удовлетворению не подлежат, то есть в сумме 4062 руб.
С ООО "Феникс" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований, то есть в сумме 2915 руб.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования открытого акционерного общества "Энергия" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в пользу открытого акционерного общества "Энергия" сумму долга в размере 83237 рублей 50 копеек.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Энергия" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4062 рубля.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2915 рублей.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья
Н.Е.ГУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 31.07.2015 ПО ДЕЛУ N А49-3033/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 31 июля 2015 г. по делу N А49-3033/2015
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2015 года
Полный текст решения изготовлен 31 июля 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Е.Е. Наумкиной,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
открытого акционерного общества "Энергия" (440068, г. Пенза, ул. Рябова, 7В; ОГРН 1065809021585)
к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" (440000, Пензенская область, г. Пенза, ул. Пушкина, д. 29-117; ОГРН 1115836005757)
третье лицо: Власов Сергей Владимирович
о взыскании 199237 руб. 50 коп.,
от истца: представитель Петрова Е.А. (доверенность от 15.05.2015 года)
от ответчика: представитель Сергеев А.О. (доверенность от 28.05.2015 года)
третье лицо: Власов С.В.
установил:
ОАО "Энергия" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Феникс" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 199237 руб. 50 коп. за период с ноября 2013 года по январь 2015 года по договору аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 12, 309, 310, 395, 614 Гражданского кодекса РФ.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 23.03.2015 года исковое заявление принято к производству арбитражного суда Пензенской области с указанием о рассмотрении дела в порядке упрощенного.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 18.05.2015 года дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.
Определением арбитражного суда Пензенской области от 10.06.2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Власов С.В.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске. Одновременно пояснил, что из текста представленного ответчиком отзыва следует, что ответчик просит не начислять арендную плату за пользование нежилым помещением за периоды с ноября по январь, так как в указанные месяцы помещение не использовалось из-за отсутствия в нем отопления. Вместе с тем договором аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года не предусмотрено право арендатора не вносить арендную плату в зимние месяцы, а именно ноябрь, декабрь и январь. Истец также пояснил, что арендованное ответчиком нежилое помещение было продано иному лицу по договору купли-продажи имущества N 1 от 15.01.2015 года. Просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендной платы исполнены им в полном объеме. В подтверждение указанных обстоятельств ответчик представил копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 7 от 06.03.2013 года на сумму 12000 руб., N 14 от 08.04.2013 года на сумму 10000 руб., N 20 от 15.05.2013 года на сумму 26857 руб. 80 коп., N 35 от 10.06.2013 года на сумму 31019 руб. 70 коп., N 46 от 16.07.2013 года на сумму 34960 руб., N 51 от 05.08.2013 года на сумму 20504 руб. 50 коп., N 52 от 05.08.2013 года на сумму 132828 руб. 50 коп., N 60 от 11.09.2013 года на сумму 12282 руб. 50 коп., N 61 от 11.09.2013 года на сумму 23138 руб. 30 коп., подтверждающие внесение арендной платы в 2013 году, а также копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 3 от 28.02.2014 года на сумму 10000 руб., N 6 от 15.04.2014 года на сумму 14000 руб., N 9 от 16.05.2014 года на сумму 10000 руб., N 9 от 21.05.2014 года на сумму 22000 руб., N 11 от 23.06.2014 года на сумму 20000 руб. и копию платежного поручения N 1 от 12.08.2014 года на сумму 40000 руб., подтверждающие внесение арендной платы в 2014 году. Представитель ответчика пояснил, что в квитанциях к приходным кассовым ордерам N 3, 6, 9, 11 ошибочно указано основание "оплата за 2013 года", так как оплата за 2013 год производилась в полном объеме, что подтверждается кассовыми ордерами N 7, 14, 20, 27, 35, 46, 51, 52, 60, 61. Сумма в размере 16825 руб., недоплаченная в 2014 году, была переплачена в 2013 году. Кроме того, ответчик пояснил, что по достигнутой с истцом договоренности и в соответствии с пунктом 1.1 договора зимние месяцы, а именно ноябрь, декабрь и январь не оплачивались в связи с невозможностью использования помещения по прямому назначению по причине отсутствия отопления. Просит в иске отказать.
Третье лицо Власов С.В. в судебном заседании подтвердил факт перечисления истцу денежных средств в сумме 40000 руб. по платежному поручению N 1 от 12.08.2014 года в качестве оплаты за ООО "Феникс" аренды за пользование помещением в 2014 году.
Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, 28.06.2012 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения N 13, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилое помещение площадью по адресу: г. Пенза, ул. Рябова, 7В, литер Б, общей площадью 132,825 кв. м (Приложение 31 к договору) в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию. Помещение будет использоваться в производственных целях (л.д. 26-27).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.4 договора арендная плата складывается из постоянной и переменной составляющих. Постоянная составляющая определяется как стоимость арендной платы в размере 100 руб. за 1 кв. м и равна 13282 руб. 50 коп. в месяц. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.
Срок аренды устанавливается с 01.07.2012 года по 01.08.2013 года (пункт 4.1 договора).
Поскольку после истечения срока действия договора аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ данный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Решением арбитражного суда Пензенской области от 21.05.2014 года по делу N А49-8218/2013 ОАО "Энергия" признано (несостоятельным) банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Вечканов В.М. (л.д. 33)
Руководствуясь ст. 102 и п. 3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий ОАО "Энергия" В.М. Вечканов 15.01.2015 года направил в адрес ООО "Феникс" уведомление об отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года в течение 1 месяца со дня получения настоящего уведомления (л.д. 88).
Уведомление от 15.01.2015 года получено ООО "Феникс" 04.02.2015 года, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления (л.д. 89).
15.01.2015 года между ОАО "Энергия" и Баленко Т.С. заключен договор купли-продажи имущества N 1, по условиям которого ОАО "Энергия" обязуется передать в собственность Баленко Т.С. в том числе нежилое здание, в котором расположено помещение, переданное ООО "Феникс" в аренду по договору аренды N 13 от 28.06.2012 года (л.д. 85-87).
Переход права собственности Баленко Т.С. на указанное здание зарегистрирован в установленном законом порядке 03.02.2015 года (л. д. 87 оборот).
Ссылаясь на то, что в период с ноября 2013 года по январь 2015 года арендная плата ответчиком не вносилась, ОАО "Энергия" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Феникс" о взыскании долга по арендным платежам в сумме 199237 руб. 50 коп.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на то, что арендная плата за 2014 год оплачена им в полном объеме.
В подтверждение факта внесения арендной платы за пользование спорным помещением в 2014 году ответчик представил копии квитанций к приходным кассовым ордерам:
- - N 3 от 28.02.2014 года на сумму 10000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за январь 2013 года (л.д. 49);
- - N 6 от 15.04.2014 года на сумму 14000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за февраль, март (частично) 2013 года (л.д. 49);
- - N 9 от 21.05.2014 года на сумму 22000 руб., основание оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за март, апрель (частично) 2013 года (л.д. 49)
- - N 11 от 23.06.2014 года на сумму 20000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за апрель (частично), май 2013 года (л.д. 50);
- - N 9 от 16.05.2014 года на сумму 10000 руб., основание: оплата за аренду помещения по договору N 13 от 28.06.2012 года за март (частично) 2013 года (л.д. 50);
- и копию платежного поручения N 1 от 12.08.2014 года на сумму 40000 руб., назначение платежа: "оплата аренды помещения" (л. д. 51).
Согласно представленным документам общий размер внесенной ответчиком арендной платы за 2014 год составляет 116000 руб.
Возражения представителя истца о том, что указанные документы не являются доказательствами, подтверждающими внесение ответчиком арендной платы за пользование помещением в 2014 году, поскольку в назначении платежа указано, что арендная плата вносится за 2013 год, опровергаются пояснениями ответчика и материалами дела.
Так, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в квитанциях к приходным кассовым ордерам N 3 от 28.02.2014 года, N 6 от 15.04.2014 года, N 9 от 16.05.2014 года, N 9 от 21.05.2014 года, N 11 от 23.06.2014 года допущена опечатка относительно года платежей, а именно вместо 2014 года напечатано 2013 год.
В подтверждение данных обстоятельств ООО "Феникс" представило платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы за пользование помещением в 2013 году - копии квитанций к приходным кассовым ордерам:
- - N 7 от 06.03.2013 года на сумму 12000 руб., основание: оплата за аренду за январь 2013 года (л.д. 52);
- - N 14 от 08.04.2013 года на сумму 10000 руб., основание: оплата за аренду за февраль и частично за март 2013 года (л.д. 52);
- - N 20 от 15.05.2013 года на сумму 26857 руб. 80 коп., основание: оплата за аренду помещения по договору аренды от 27.12.2012 года за апрель 2013 года (л.д. 52);
- - N 52 от 05.08.2013 года на сумму 13282 руб. 50 коп., основание: оплата за аренду за июнь 2013 года (л.д. 54);
- - N 60 от 11.09.2013 года на сумму 12282 руб. 50 коп., основание: оплата за аренду за июнь 2013 года (л.д. 55).
В судебном заседании, состоявшемся 28.07.2015 года, третье лицо Власов С.В. подтвердил факт перечисления на расчетный счет ОАО "Энергия" за ООО "Феникс" денежных средств сумме 40000 руб. по платежному поручению N 1 от 12.08.2014 года в качестве арендной платы за пользование помещением в 2014 году по договору аренды N 13 от 28.06.2012 года (аудиозапись судебного заседания от 28.07.2015 года).
Доказательства, подтверждающие зачет денежных средств в сумме 40000 руб., перечисленных Власовым С.В. по платежному поручению N 1 от 12.08.2014 года, в счет исполнения иных обязательств, истцом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлены, как и не представлены доказательства возврата указанных денежных средств Власову С.В.
Оценив представленные ответчиком копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 3 от 28.02.2014 года, N 6 от 15.04.2014 года, N 9 от 16.05.2014 года, N 9 от 21.05.2014 года, N 11 от 23.06.2014 года и копию платежного поручения N 1 от 12.08.2014 года по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса в совокупности с имеющимися в деле платежными документами, подтверждающими внесение ООО "Феникс" арендной платы за пользование помещением в 2013 году, а также с учетом пояснений третьего лица арбитражный суд признает установленным факт внесения ответчиком арендной платы за пользование помещением в 2014 году в сумме 116000 руб.
Представленные ООО "Феникс" копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 46 от 16.07.2013 года, N 35 от 10.06.2013 года, N 27 от 29.05.2013 года, N 61 от 11.09.2013 года, N 51 от 05.08.2013 года не являются относимыми доказательствами по делу, поскольку в назначении платежа указано, что оплачивается переменная составляющая арендной платы (коммунальные платежи), которая не является предметом настоящего спора.
Поскольку общий размер арендной платы за пользование помещением в 2014 году с учетом пункта 3.2 договора аренды N 13 от 28.06.2012 года составил 159390 руб. (13282 руб. 50 коп. х 12 месяцев), а также исходя из того, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие внесение в 2014 году арендной платы в сумме 116000 руб., размер задолженности ООО "Феникс" по арендной плате за 2014 год составляет 43390 руб.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика подтвердил, что арендная плата за пользование помещением в зимний период (ноябрь - январь) ООО "Феникс" не вносилась в связи с невозможностью использования помещения по прямому назначению по причине отсутствия в нем отопления. Полагает, что данное право предоставлено ему пунктом 1.1 договора аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года и согласовано с ОАО "Энергия".
Возражения ответчика основаны на неверном толковании договора и действующих норм права.
Так, согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду спорное помещение в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 1.2 договора спорное помещение будет использоваться ответчиком в производственных целях.
Условий о том, что ответчик освобождается от внесения арендной платы за пользование помещением в ноябре, декабре и январе данные пункты не содержат.
Доказательства, подтверждающие невозможность использования арендованного помещения в ноябре, декабре 2013 года, в январе, ноябре и декабре 2014 года и январе 2015 по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, а именно в производственных целях, ответчиком в материалы дела не представлены.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из смысла указанных норм права следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества, а также в связи с ухудшением для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды и ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
При этом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Ответчик ссылается на невозможность использования помещения по его назначению в связи с отсутствием в нем отопления и остекления.
Вместе с тем данные обстоятельства относится к видимым условиям и соответственно, данные обстоятельства были известны ответчику до заключения договора.
Доказательства, подтверждающие наличие скрытых недостатков, препятствующих использованию спорного помещения по его назначению, ответчик не представил.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учитывая, что договор аренды нежилого помещения N 13 от 28.06.2012 года прекратил свое действие в связи с отказом конкурсного управляющего от исполнения договора 02.02.2015 года, а также исходя из того, что доказательства возврата помещения истцу либо новому собственнику Баленко Т.С. ответчиком в материалы дела не представлены, арбитражный суд признает правомерным начисление ОАО "Энергия" арендной платы за пользование помещением в январе 2015 года.
Таким образом, размер задолженности ответчика по арендной плате за период с ноября 2013 года по январь 2015 года с учетом произведенной ООО "Феникс" оплаты составляет 83237 руб. 50 коп., из которых: 26565 руб. - долг по арендной плате за ноябрь и декабрь 2013 года, 43390 руб. - долг по арендной плате за 2014 года, 13282 руб. 50 коп. - долг по арендной плате за январь 2015 года.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.
Учитывая, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ признает исковые требования ОАО "Энергия" о взыскании с ООО "Феникс" задолженности по арендной плате за период с ноября 2013 года по январь 2015 года подлежащими удовлетворению частично в сумме 83237 руб. 50 коп.
В соответствии ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Поскольку определением арбитражного суда Пензенской области от 23.03.2015 года истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до дня рассмотрения дела, а также учитывая, что исковые требования ОАО "Энергия" удовлетворены частично, то в силу ст. 110 АПК РФ с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру требований, которые удовлетворению не подлежат, то есть в сумме 4062 руб.
С ООО "Феникс" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований, то есть в сумме 2915 руб.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования открытого акционерного общества "Энергия" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в пользу открытого акционерного общества "Энергия" сумму долга в размере 83237 рублей 50 копеек.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Энергия" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4062 рубля.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Феникс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2915 рублей.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья
Н.Е.ГУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)