Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Толкунова В.М.
судей Протас Н.И., Сомовой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бурак К.Д.
при участии:
от заявителя: Зайцев Д.А., по доверенности от 28.02.2017
от заинтересованного лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6020/2017) ТО Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области во Всеволожском районе на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу N А56-41379/2016 (судья Анисимова О.В.), принятое
по заявлению ЗАО "Универсальное строительное объединение"
к ТО Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области во Всеволожском районе
о признании незаконным и отмене постановления
Закрытое акционерное общество "Универсальное строительное объединение" (ОГРН: 1027804875537, адрес: 188643, Россия, Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Заводская, д. 33/35, далее - заявитель, Общество, ЗАО "УНИСТО") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ленинградской области во Всеволожском районе (адрес: 188640, Россия, г. Всеволожск, ул. Дорога жизни, д. 13, далее - Отдел, Роспотребнадзор, Управление) от 26.05.2016 N 155 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением суда от 08.02.2017 оспариваемое постановление Управления признано незаконным и отменено.
Не согласившись с принятым решением суда, Отдел направил апелляционную жалобу, в которой, считая пункты 5.4 и 8.1 договора долевого участия нарушающими права потребителей, а вывод суда о несоблюдении процедуры привлечения к административной ответственности неправомерным, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по мотивам, указанным в письменных возражениях.
Управление извещено надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) без участия представителей административного органа.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Всеволожской городской прокуратурой в период с 11.04.2016 по 26.04.2016 проведена проверка соблюдения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости ЗАО "УНИСТО", в ходе которой в деятельности Общества выявлены нарушения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и установлено, что Общество осуществляет деятельность по привлечению средств дольщиков для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (включая подвальный этаж), расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, САОЗТ "Ручьи".
В ходе проверки установлено, что Общество заключило договор с Гречиным А.Г. N 232-М7 от 03.02.2016 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (включая подвальный этаж), расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, САОЗТ "Ручьи", позиция 7 кадастровый номер земельного участка 47:07:0722001:1924. Государственная регистрация данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области произведена 07.03.2016, номер регистрации 47-47/013-47/013/012/2016-109/1.
По мнению Управления, в нарушение требований законодательства в сфере защиты прав потребителей при заключении вышеуказанного договора Обществом в пункты 5.4, 8.1 договора включены условия, которые ущемляют права граждан-потребителей.
Выявленные нарушения послужили основанием для вынесения заместителем Всеволожского городского прокурора Ленинградской области в отношении заявителя постановления о возбуждении дела об административном правонарушении от 10.05.2016 по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Данное постановление и материалы проверки направлены прокуратурой для рассмотрения в Отдел. Постановлением Отдела от 26.05.2016 N 155 Общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 10 000 руб.
Не согласившись с указанным постановлением, Общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях Общества состава вмененного нарушения, а также о нарушении Отделом процедуры привлечения к административной ответственности, в связи с чем признал незаконным и отменил оспариваемое постановление.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы Отдела в связи со следующим.
Согласно статье 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1) отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17, в случае если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В силу пункта 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Оценив пункт 5.4 договора, Отдел счел, что он не соответствует положениям статей 8 и 10 Закона N 214-ФЗ, поскольку этим пунктом ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о цене и площади объекта долевого строительства.
Согласно пункту 5.4 договора в случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в пункте 1.2.1 договора, более чем на один метр в сторону увеличения, дольщик обязан в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания передаточного акта квартиры с застройщиком, произвести оплату за указанную разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в пункте 1.2.1 договора.
В этом же пункте договора содержится условие предусматривающие изменение цены договора в сторону уменьшения в случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в пункте 1.2.1 договора, более чем на один метр в сторону уменьшения. Согласно пункту 5.4 договора в таком случае застройщик обязан возвратить разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в пункте 1.2.1 договора.
В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.03.2014 N 611-О указал, что часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ с учетом особенностей регулируемых отношений направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве.
Ввиду вышеизложенного следует признать, что содержание договора свидетельствует о том, что условия пункта 5.4 договора обеспечивает баланс интересов застройщика и участника долевого строительства.
Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, Закон N 214-ФЗ допускает отклонение фактической площади построенного объекта от проектной площади. Так, из содержания пункта 2 части 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ следует, что существенное изменение размера объекта долевого строительства является основанием расторжения договора в судебном порядке.
Следовательно, несущественное отклонение фактической площади объекта не является односторонним изменением условий договора.
Учитывая, что в рассматриваемом случае, стороны предусмотрели возможность изменения цены договора, оговорили случаи и условия ее изменения, вывод суда первой инстанции о том, что условия пункта 5.4 договора не ущемляют права потребителя, является правомерным.
Довод административного органа об ущемлении прав потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предполагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора, отклоняется судом, поскольку ответственность за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации предусмотрена частью 1 статьи 14.8 КоАП РФ, к которой Общество оспариваемым постановлением не привлечено.
Ссылки административного органа на Постановление Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014 не принимаются судом, поскольку вышеуказанный судебный акт вынесен при других обстоятельствах дела (перерасчет цены договора производился по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в спорном договоре).
Пунктом 8.1 договора установлено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения договора, в том числе таких как: пожар, наводнение, землетрясение и другие стихийные бедствия, забастовка, война, военные действия любого характера, блокада, гражданские волнения и беспорядки, издание государственным или муниципальным органом власти нормативных актов и иных актов...
Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В пункте 3 данной статьи дается понятие термина "непреодолимая сила", который характеризуется двумя связанными между собой признаками. К ним относятся чрезвычайность и непредотвратимость при данных условиях, что ведет к неисполнению или ненадлежащему исполнению обязательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2012 N 3352/12, юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии совокупности ее существенных характеристик: чрезвычайности и непредотвратимости. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы "нормального", обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость.
Таким образом, к обстоятельствам, относимым к непреодолимой силе, могут быть отнесены природные явления (землетрясения, наводнения и т.п.), а также действия и события общественного характера (война, крупномасштабные забастовки, массовые волнения, запретительные меры, принимаемые государственными органами, международными организациями, и т.д.). При этом, действие непреодолимой силы должно быть связано с конкретными гражданско-правовыми обязательствами сторон и быть непосредственной причиной невозможности их исполнения или ненадлежащего исполнения.
С учетом изложенного является правомерным вывод суда первой инстанции, что само по себе включение в договор пункта 8.1 издания акта государственного органа не ущемляет права потребителя, а лишь разъясняет последнему содержание данного условия договора.
Довод Управления о том, что издание такого акта может быть следствием поведения (нарушения) самого Общества, отклоняется, поскольку в таком случае не так же, как к примеру, иное включаемое в форс-мажорные обстоятельств - пожары, при наличии вины стороны договора таковыми обстоятельствами, освобождающими от ответственности, являться не будут.
Поскольку в рассматриваемом случае вышеперечисленные пункты договора долевого участия соответствуют положениям Закона N 2300-1 и Закона N 214-ФЗ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недоказанности в действиях Общества состава вмененного административного правонарушения и признал постановление Отдела незаконным.
Суд первой инстанции также установил грубые процессуальные нарушения, допущенные в ходе привлечения Общества к административной ответственности, выразившиеся в ненадлежащем уведомлении заявителя о времени и месте вынесения постановления о возбуждении дела об административном правонарушении.
При этом, суд руководствовался положениями части 1 статьи 25.1, части 2 статьи 25.4, статьи 28.2 КоАП РФ и разъяснениями, изложенными в пунктах 24, 24.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях".
Отделом в материалы дела не представлено доказательств уведомления законного представителя заявителя о времени и месте вынесения постановления о возбуждении дела об административном правонарушении, не представлена доверенность на имя представителя Общества Зайцева Д.А. от 06.05.2016, указанная в постановлении о возбуждении дела об административном правонарушении от 10.05.2016.
Таким образом, суд первой инстанции принял правильное решение, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют нормам законодательства и материалам дела, в связи с чем оснований для отмены либо изменения решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу N А56-41379/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2017 N 13АП-6020/2017 ПО ДЕЛУ N А56-41379/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. N 13АП-6020/2017
Дело N А56-41379/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Толкунова В.М.
судей Протас Н.И., Сомовой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бурак К.Д.
при участии:
от заявителя: Зайцев Д.А., по доверенности от 28.02.2017
от заинтересованного лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6020/2017) ТО Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области во Всеволожском районе на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу N А56-41379/2016 (судья Анисимова О.В.), принятое
по заявлению ЗАО "Универсальное строительное объединение"
к ТО Управления Роспотребнадзора по Ленинградской области во Всеволожском районе
о признании незаконным и отмене постановления
установил:
Закрытое акционерное общество "Универсальное строительное объединение" (ОГРН: 1027804875537, адрес: 188643, Россия, Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Заводская, д. 33/35, далее - заявитель, Общество, ЗАО "УНИСТО") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ленинградской области во Всеволожском районе (адрес: 188640, Россия, г. Всеволожск, ул. Дорога жизни, д. 13, далее - Отдел, Роспотребнадзор, Управление) от 26.05.2016 N 155 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением суда от 08.02.2017 оспариваемое постановление Управления признано незаконным и отменено.
Не согласившись с принятым решением суда, Отдел направил апелляционную жалобу, в которой, считая пункты 5.4 и 8.1 договора долевого участия нарушающими права потребителей, а вывод суда о несоблюдении процедуры привлечения к административной ответственности неправомерным, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по мотивам, указанным в письменных возражениях.
Управление извещено надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) без участия представителей административного органа.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Всеволожской городской прокуратурой в период с 11.04.2016 по 26.04.2016 проведена проверка соблюдения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости ЗАО "УНИСТО", в ходе которой в деятельности Общества выявлены нарушения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и установлено, что Общество осуществляет деятельность по привлечению средств дольщиков для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (включая подвальный этаж), расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, САОЗТ "Ручьи".
В ходе проверки установлено, что Общество заключило договор с Гречиным А.Г. N 232-М7 от 03.02.2016 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (включая подвальный этаж), расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, САОЗТ "Ручьи", позиция 7 кадастровый номер земельного участка 47:07:0722001:1924. Государственная регистрация данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области произведена 07.03.2016, номер регистрации 47-47/013-47/013/012/2016-109/1.
По мнению Управления, в нарушение требований законодательства в сфере защиты прав потребителей при заключении вышеуказанного договора Обществом в пункты 5.4, 8.1 договора включены условия, которые ущемляют права граждан-потребителей.
Выявленные нарушения послужили основанием для вынесения заместителем Всеволожского городского прокурора Ленинградской области в отношении заявителя постановления о возбуждении дела об административном правонарушении от 10.05.2016 по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Данное постановление и материалы проверки направлены прокуратурой для рассмотрения в Отдел. Постановлением Отдела от 26.05.2016 N 155 Общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 10 000 руб.
Не согласившись с указанным постановлением, Общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях Общества состава вмененного нарушения, а также о нарушении Отделом процедуры привлечения к административной ответственности, в связи с чем признал незаконным и отменил оспариваемое постановление.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы Отдела в связи со следующим.
Согласно статье 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1) отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17, в случае если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В силу пункта 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Оценив пункт 5.4 договора, Отдел счел, что он не соответствует положениям статей 8 и 10 Закона N 214-ФЗ, поскольку этим пунктом ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о цене и площади объекта долевого строительства.
Согласно пункту 5.4 договора в случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в пункте 1.2.1 договора, более чем на один метр в сторону увеличения, дольщик обязан в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания передаточного акта квартиры с застройщиком, произвести оплату за указанную разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в пункте 1.2.1 договора.
В этом же пункте договора содержится условие предусматривающие изменение цены договора в сторону уменьшения в случае отклонения общей площади квартиры (за исключением площадей балконов и/или лоджий) по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в пункте 1.2.1 договора, более чем на один метр в сторону уменьшения. Согласно пункту 5.4 договора в таком случае застройщик обязан возвратить разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в пункте 1.2.1 договора.
В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.03.2014 N 611-О указал, что часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ с учетом особенностей регулируемых отношений направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве.
Ввиду вышеизложенного следует признать, что содержание договора свидетельствует о том, что условия пункта 5.4 договора обеспечивает баланс интересов застройщика и участника долевого строительства.
Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, Закон N 214-ФЗ допускает отклонение фактической площади построенного объекта от проектной площади. Так, из содержания пункта 2 части 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ следует, что существенное изменение размера объекта долевого строительства является основанием расторжения договора в судебном порядке.
Следовательно, несущественное отклонение фактической площади объекта не является односторонним изменением условий договора.
Учитывая, что в рассматриваемом случае, стороны предусмотрели возможность изменения цены договора, оговорили случаи и условия ее изменения, вывод суда первой инстанции о том, что условия пункта 5.4 договора не ущемляют права потребителя, является правомерным.
Довод административного органа об ущемлении прав потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предполагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора, отклоняется судом, поскольку ответственность за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации предусмотрена частью 1 статьи 14.8 КоАП РФ, к которой Общество оспариваемым постановлением не привлечено.
Ссылки административного органа на Постановление Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N 303-АД14-7399 по делу N А04-3049/2014 не принимаются судом, поскольку вышеуказанный судебный акт вынесен при других обстоятельствах дела (перерасчет цены договора производился по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в спорном договоре).
Пунктом 8.1 договора установлено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения договора, в том числе таких как: пожар, наводнение, землетрясение и другие стихийные бедствия, забастовка, война, военные действия любого характера, блокада, гражданские волнения и беспорядки, издание государственным или муниципальным органом власти нормативных актов и иных актов...
Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В пункте 3 данной статьи дается понятие термина "непреодолимая сила", который характеризуется двумя связанными между собой признаками. К ним относятся чрезвычайность и непредотвратимость при данных условиях, что ведет к неисполнению или ненадлежащему исполнению обязательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2012 N 3352/12, юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии совокупности ее существенных характеристик: чрезвычайности и непредотвратимости. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы "нормального", обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость.
Таким образом, к обстоятельствам, относимым к непреодолимой силе, могут быть отнесены природные явления (землетрясения, наводнения и т.п.), а также действия и события общественного характера (война, крупномасштабные забастовки, массовые волнения, запретительные меры, принимаемые государственными органами, международными организациями, и т.д.). При этом, действие непреодолимой силы должно быть связано с конкретными гражданско-правовыми обязательствами сторон и быть непосредственной причиной невозможности их исполнения или ненадлежащего исполнения.
С учетом изложенного является правомерным вывод суда первой инстанции, что само по себе включение в договор пункта 8.1 издания акта государственного органа не ущемляет права потребителя, а лишь разъясняет последнему содержание данного условия договора.
Довод Управления о том, что издание такого акта может быть следствием поведения (нарушения) самого Общества, отклоняется, поскольку в таком случае не так же, как к примеру, иное включаемое в форс-мажорные обстоятельств - пожары, при наличии вины стороны договора таковыми обстоятельствами, освобождающими от ответственности, являться не будут.
Поскольку в рассматриваемом случае вышеперечисленные пункты договора долевого участия соответствуют положениям Закона N 2300-1 и Закона N 214-ФЗ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недоказанности в действиях Общества состава вмененного административного правонарушения и признал постановление Отдела незаконным.
Суд первой инстанции также установил грубые процессуальные нарушения, допущенные в ходе привлечения Общества к административной ответственности, выразившиеся в ненадлежащем уведомлении заявителя о времени и месте вынесения постановления о возбуждении дела об административном правонарушении.
При этом, суд руководствовался положениями части 1 статьи 25.1, части 2 статьи 25.4, статьи 28.2 КоАП РФ и разъяснениями, изложенными в пунктах 24, 24.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях".
Отделом в материалы дела не представлено доказательств уведомления законного представителя заявителя о времени и месте вынесения постановления о возбуждении дела об административном правонарушении, не представлена доверенность на имя представителя Общества Зайцева Д.А. от 06.05.2016, указанная в постановлении о возбуждении дела об административном правонарушении от 10.05.2016.
Таким образом, суд первой инстанции принял правильное решение, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют нормам законодательства и материалам дела, в связи с чем оснований для отмены либо изменения решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу N А56-41379/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ТОЛКУНОВ
В.М.ТОЛКУНОВ
Судьи
Н.И.ПРОТАС
Е.А.СОМОВА
Н.И.ПРОТАС
Е.А.СОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)