Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.,
судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,
при участии:
от истца по первоначальному иску Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) - Климцев А.В., доверенность от 12.01.2016,
от ответчика по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" (ИНН 6669013160, ОГРН 1026601381025) - не явились,
от третьих лиц 1) индивидуальный предприниматель Никитин П.Е., 2) Администрация города Нижний Тагил, 3) общество с ограниченной ответственностью "Семья" - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 марта 2016 года
по делу N А60-51843/2015
принятое судьей Е.А.Куклевой
по первоначальному иску Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил
к обществу с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН
об обязании освободить имущество
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН"
к Управлению муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил
об обязании заключить договор аренды
третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель Никитин П.Е., 2) Администрация города Нижний Тагил, 3) общество с ограниченной ответственностью "Семья",
Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил (далее - истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" (далее - ответчик по первоначальному иску) об обязании освободить имущество: пристроенное помещение площадью 371, 2 кв. м, по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Пархоменко, 150, передать его по акту приема-передачи.
От ответчика поступил встречный иск, в котором просит обязать Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил заключить договор аренды нежилых помещений N 1, 2, 4-23 в здании жилого назначения, литера А по адресу: г. Нижний Тагил, Тагилстроевский район, ул. Пархоменко, д. 150, площадью 371, 2 кв. м, на новый срок, с приложениями.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2016 года первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что суд не учел позицию ФАС, изложенную в письме от 24.04.2014 N ЦА/16909/14 о том, что на новый срок без проведения торгов по правилам ч. 9-11 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" могут быть заключены все действующие договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные как до, так и после 01.07.2008; ошибочным является вывод суда о том, что арендодателем принято решение об ином порядке распоряжения имуществом, так как суд не учел Постановление администрации г. Нижний Тагил N 1764-ПА от 15.07.2015 о передаче спорного имущества в пользование.
Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик по первоначальному иску и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Нижний Тагил (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Вавилон" заключен договор N 101 от 29.04.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2008), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество: пристроенное помещение, площадью 371,1 кв. м, расположенное по адресу: ул. Пархоменко, 150 (приложение N 1 к договору).
Факт предоставления истцом ответчику в аренду названного объекта подтверждается актом приема-передачи помещения от 29.04.2004, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика.
Согласно п. 4.1. договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 1.05.2004, и действует по 01.05.2007.
Дополнительным соглашением от 29.12.2007 стороны продлили срок действия договора до 01.05.2008.
Дополнительным соглашением от 08.02.2008 стороны изложили п. 4.1. договора в новой редакции, указав, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 1.05.2008 и действует по 01.05.2009, включили в состав имущества с 01.02.2008, изложили приложения N 1 и N 2 в новой редакции, согласовав новый перечень передаваемого имущества: нежилые помещения N 1,2,4-23 в здании жилого назначения, литера А, расположенные по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Пархоменко, 150, в том числе пристроенная часть 130, 1 кв. м, встроенная часть 241, 1 кв. м, всего 371,2 кв. м.
Помещения переданы арендатору по акту от 08.02.2008.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2008.
В соответствии с пунктом 4.3. если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений ос стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
После 01.05.2008 срок действия договора аренды N 101 от 29.04.2004 был возобновлен на неопределенный срок.
Письмом N 19-01/1751 от 30.04.2015 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды N 101 от 29.04.2004.
Ссылаясь на прекращение договора аренды N 101 от 29.04.2004 путем одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, истец обратился с настоящим иском об обязании ответчика освободить спорные помещения в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражая против первоначального иска, ответчик заявил встречные исковые требования о понуждении истца заключить договор аренды. В обоснование встречных исковых требований ответчик ссылается на положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные требования, и отказывая в удовлетворении встречного иска, пришел к выводу, что поскольку договор аренды расторгнут, оснований удерживать помещения у ответчика не имеется. При этом основания для понуждения истца заключить с ответчиком договор аренды на новый срок не имеется, поскольку первоначально договор аренды был заключен не по результатам аукциона. Кроме того, собственником принято решение об ином порядке распоряжения имуществом.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что суд не учел позицию ФАС, изложенную в письме от 24.04.2014 N ЦА/16909/14 о том, что на новый срок без проведения торгов по правилам ч. 9-11 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" могут быть заключены все действующие договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные как до, так и после 01.07.2008; ошибочным является вывод суда о том, что арендодателем принято решение об ином порядке распоряжения имуществом, так как суд не учел Постановление администрации г. Нижний Тагил N 1764-ПА от 15.07.2015 о передаче имущества в пользование.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, что письмом N 19-01/1751 от 30.04.2015 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды N 101 от 29.04.2004 (л.д. 24). Указанное письмо получено ответчиком 13.05.2015, что подтверждается копией почтового уведомления.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды N 101 от 29.04.2004 является расторгнутым с 13.08.2015.
Поскольку договор аренды расторгнут, оснований удерживать помещения у ответчика не имеется.
При этом доказательств возврата ответчиком арендодателю арендованного помещения в материалы дела не представлено. Ответчик факт невозврата объекта аренды не отрицает.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования.
В отношении встречных исковых требований судом установлено следующее.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума N 73 судам следует учитывать, что по смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иного из закона не следует.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которая введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектов.
В части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ) установлено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Между тем, Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции признана утратившей силу.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результата проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
В соответствии с п. 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Судом первой инстанции установлено, что решением Нижнетагильской городской Думы от 18.12.2014 N 54 "О прогнозном плане приватизации муниципального имущества на 2015" помещения, расположенные по ул. Пархоменко, 150, включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2015.
Постановление Администрации города Нижний Тагил от 20.02.2015 N 444-ПА способом приватизации спорного имущества определен аукцион, установлена начальная цена продажи нежилых помещений
Указанное постановление официально опубликовано 27.02.2015.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендодатель принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что в силу п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в ч. 9 настоящей статьи.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд не учел позицию ФАС, изложенную в письме от 24.04.2014 N ЦА/16909/14 о том, что на новый срок без проведения торгов по правилам ч. 9-11 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" могут быть заключены все действующие договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные как до, так и после 01.07.2008, отклоняется.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В определении Верховного Суда РФ N 306-ЭС16-4411 также указано, что частью 9 ст. 17.1 Закона о Защите конкуренции предусмотрена возможность заключения договора на новый срок без проведения конкурса или аукциона, заключенного только по результатам торгов, поскольку предоставление помещения без проведения торгов нарушает права и законные интересы арендодателя.
Поскольку спорный договор аренды нежилых помещений был заключен сторонами без проведения торгов, то, следовательно, новый договор не может быть заключен без проведения конкурса или аукциона.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ следует взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (Три тысячи) руб. 00 коп.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2016 года по делу N А60-51843/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" (ИНН 6669013160, ОГРН 1026601381025) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (Три тысячи) руб. 00 коп.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2016 N 17АП-5859/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-51843/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. N 17АП-5859/2016-АК
Дело N А60-51843/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.,
судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.,
при участии:
от истца по первоначальному иску Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) - Климцев А.В., доверенность от 12.01.2016,
от ответчика по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" (ИНН 6669013160, ОГРН 1026601381025) - не явились,
от третьих лиц 1) индивидуальный предприниматель Никитин П.Е., 2) Администрация города Нижний Тагил, 3) общество с ограниченной ответственностью "Семья" - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 марта 2016 года
по делу N А60-51843/2015
принятое судьей Е.А.Куклевой
по первоначальному иску Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил
к обществу с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН
об обязании освободить имущество
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН"
к Управлению муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил
об обязании заключить договор аренды
третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель Никитин П.Е., 2) Администрация города Нижний Тагил, 3) общество с ограниченной ответственностью "Семья",
установил:
Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил (далее - истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" (далее - ответчик по первоначальному иску) об обязании освободить имущество: пристроенное помещение площадью 371, 2 кв. м, по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Пархоменко, 150, передать его по акту приема-передачи.
От ответчика поступил встречный иск, в котором просит обязать Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил заключить договор аренды нежилых помещений N 1, 2, 4-23 в здании жилого назначения, литера А по адресу: г. Нижний Тагил, Тагилстроевский район, ул. Пархоменко, д. 150, площадью 371, 2 кв. м, на новый срок, с приложениями.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2016 года первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что суд не учел позицию ФАС, изложенную в письме от 24.04.2014 N ЦА/16909/14 о том, что на новый срок без проведения торгов по правилам ч. 9-11 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" могут быть заключены все действующие договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные как до, так и после 01.07.2008; ошибочным является вывод суда о том, что арендодателем принято решение об ином порядке распоряжения имуществом, так как суд не учел Постановление администрации г. Нижний Тагил N 1764-ПА от 15.07.2015 о передаче спорного имущества в пользование.
Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик по первоначальному иску и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Нижний Тагил (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Вавилон" заключен договор N 101 от 29.04.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2008), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество: пристроенное помещение, площадью 371,1 кв. м, расположенное по адресу: ул. Пархоменко, 150 (приложение N 1 к договору).
Факт предоставления истцом ответчику в аренду названного объекта подтверждается актом приема-передачи помещения от 29.04.2004, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика.
Согласно п. 4.1. договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 1.05.2004, и действует по 01.05.2007.
Дополнительным соглашением от 29.12.2007 стороны продлили срок действия договора до 01.05.2008.
Дополнительным соглашением от 08.02.2008 стороны изложили п. 4.1. договора в новой редакции, указав, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 1.05.2008 и действует по 01.05.2009, включили в состав имущества с 01.02.2008, изложили приложения N 1 и N 2 в новой редакции, согласовав новый перечень передаваемого имущества: нежилые помещения N 1,2,4-23 в здании жилого назначения, литера А, расположенные по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Пархоменко, 150, в том числе пристроенная часть 130, 1 кв. м, встроенная часть 241, 1 кв. м, всего 371,2 кв. м.
Помещения переданы арендатору по акту от 08.02.2008.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2008.
В соответствии с пунктом 4.3. если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений ос стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
После 01.05.2008 срок действия договора аренды N 101 от 29.04.2004 был возобновлен на неопределенный срок.
Письмом N 19-01/1751 от 30.04.2015 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды N 101 от 29.04.2004.
Ссылаясь на прекращение договора аренды N 101 от 29.04.2004 путем одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, истец обратился с настоящим иском об обязании ответчика освободить спорные помещения в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражая против первоначального иска, ответчик заявил встречные исковые требования о понуждении истца заключить договор аренды. В обоснование встречных исковых требований ответчик ссылается на положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные требования, и отказывая в удовлетворении встречного иска, пришел к выводу, что поскольку договор аренды расторгнут, оснований удерживать помещения у ответчика не имеется. При этом основания для понуждения истца заключить с ответчиком договор аренды на новый срок не имеется, поскольку первоначально договор аренды был заключен не по результатам аукциона. Кроме того, собственником принято решение об ином порядке распоряжения имуществом.
Заявитель апелляционной жалобы оспаривает выводы суда первой инстанции, ссылаясь на то, что суд не учел позицию ФАС, изложенную в письме от 24.04.2014 N ЦА/16909/14 о том, что на новый срок без проведения торгов по правилам ч. 9-11 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" могут быть заключены все действующие договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные как до, так и после 01.07.2008; ошибочным является вывод суда о том, что арендодателем принято решение об ином порядке распоряжения имуществом, так как суд не учел Постановление администрации г. Нижний Тагил N 1764-ПА от 15.07.2015 о передаче имущества в пользование.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, что письмом N 19-01/1751 от 30.04.2015 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды N 101 от 29.04.2004 (л.д. 24). Указанное письмо получено ответчиком 13.05.2015, что подтверждается копией почтового уведомления.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды N 101 от 29.04.2004 является расторгнутым с 13.08.2015.
Поскольку договор аренды расторгнут, оснований удерживать помещения у ответчика не имеется.
При этом доказательств возврата ответчиком арендодателю арендованного помещения в материалы дела не представлено. Ответчик факт невозврата объекта аренды не отрицает.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования.
В отношении встречных исковых требований судом установлено следующее.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума N 73 судам следует учитывать, что по смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иного из закона не следует.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которая введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектов.
В части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ) установлено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Между тем, Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции признана утратившей силу.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результата проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.
В соответствии с п. 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Судом первой инстанции установлено, что решением Нижнетагильской городской Думы от 18.12.2014 N 54 "О прогнозном плане приватизации муниципального имущества на 2015" помещения, расположенные по ул. Пархоменко, 150, включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2015.
Постановление Администрации города Нижний Тагил от 20.02.2015 N 444-ПА способом приватизации спорного имущества определен аукцион, установлена начальная цена продажи нежилых помещений
Указанное постановление официально опубликовано 27.02.2015.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендодатель принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что в силу п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в ч. 9 настоящей статьи.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд не учел позицию ФАС, изложенную в письме от 24.04.2014 N ЦА/16909/14 о том, что на новый срок без проведения торгов по правилам ч. 9-11 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" могут быть заключены все действующие договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные как до, так и после 01.07.2008, отклоняется.
Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
В определении Верховного Суда РФ N 306-ЭС16-4411 также указано, что частью 9 ст. 17.1 Закона о Защите конкуренции предусмотрена возможность заключения договора на новый срок без проведения конкурса или аукциона, заключенного только по результатам торгов, поскольку предоставление помещения без проведения торгов нарушает права и законные интересы арендодателя.
Поскольку спорный договор аренды нежилых помещений был заключен сторонами без проведения торгов, то, следовательно, новый договор не может быть заключен без проведения конкурса или аукциона.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ следует взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (Три тысячи) руб. 00 коп.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2016 года по делу N А60-51843/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН" (ИНН 6669013160, ОГРН 1026601381025) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 (Три тысячи) руб. 00 коп.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Г.Н.ГУЛЯКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Г.Н.ГУЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)