Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик нарушил обязательство по передаче квартиры участнику долевого строительства многоквартирного жилого дома в срок, установленный договором. Строительство дома не завершено и объект не введен в эксплуатацию, при этом строительные работы на объекте не прекращены и не приостановлены, консервация объекта не произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Петрова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Охотской Н.В.,
судей Малининой Н.Г., Кудасовой Т.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 мая 2017 года апелляционную жалобу Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года по гражданскому делу N 2-14054/2016 по иску Ш.Е.Н. к Акционерному обществу Строительная корпорация "РосСтрой" о признании права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Охотской Н.В., выслушав пояснения представителя Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" Л., представителя временного управляющего Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Ш.Е.Н., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Ш.Е.Н. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Акционерному обществу Строительная корпорация "РосСтрой" (далее - АО СК "РосСтрой"), указав, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома от <дата> года N..., согласно которому ответчик обязался в срок не позднее декабря 2015 года передать истцу вышеуказанную квартиру в доме по адресу: <адрес> В нарушение принятых обязательств ответчик не передал указанную квартиру истцу в срок, установленный договором. Строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, не завершено, объект не введен в эксплуатацию.
С учетом уточнения заявленных требований Ш.Е.Н. просила суд признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, район Каменка, квартал 78А, участок 1-78, <адрес>, в виде однокомнатной квартиры, секция 9, площадью 42,11 кв. м, на 17 этаже с условным номером на площадке 3, тип прямо, в осях: Ас-Гс; 2с-5с, взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по состоянию на 11 апреля 2016 года в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года исковые требования Ш.Е.Н. удовлетворены частично.
За Ш.Е.Н. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, в виде однокомнатной квартиры, секция 9, площадью 42,11 кв. м, на 17 этаже с условным номером на площадке 3, тип прямо, в осях: Ас-Гс; 2с-5с, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 24 июля 2013 года N..., зарегистрированного Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 05 сентября 2013 года за регистрационным номером N...
С АО СК "РосСтрой" в пользу Ш.Е.Н. взыскана неустойка в размере <...> рублей, компенсация морального вреда в размере <...> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <...> рубля.
В удовлетворении остальной части иска Ш.Е.Н. отказано.
С АО СК "РосСтрой" в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе АО СК "РосСтрой" просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года отменить, указывая, что ответчик банкротом не признан, в отношении него введена процедура временного управления, предполагающая осуществление комплекса мер, направленных на оздоровление и восстановление платежеспособности ответчика. Строительные работы на объекте не прекращены и не приостановлены, консервация объекта не произведена, объект не поставлен на кадастровый учет с индивидуально-определенными характеристиками. Апеллянт полагает, что оснований для взыскания неустойки и компенсации морального вреда у суда не имелось.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда в части подлежащим отмене в силу ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, 24 июля 2013 года между ЗАО СК "РосСтрой" в лице Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-N 155" и Компания" и Ш.Е.Н. заключен договор N... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, расположенную на 17 этаже, секция 9, с условным номером на площадке 3, тип прямо, проектной площадью 42,11 кв. м, расположенную в осях Ас-Гс; 2с-5с, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Срок передачи квартиры предусмотрен договором не позднее декабря 2015 года.
Как следует из п. 4.1 договора, цена договора составила <...> рублей.
Регистрация Договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (номер регистрационного округа 78) 05 сентября 2013 года.
24 июля 2013 года между сторонами также заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, по которому участник долевого строительства обязался внести сумму <...> рублей, равную стоимости объекта долевого строительства, определенную договором долевого участия.
Денежные средства в сумме <...> рублей внесены на счет ответчика 29 июля 2013 года, что подтверждается платежным поручением.
06 сентября 2013 года между сторонами подписан акт зачета взаимных требований, которым стороны пришли к соглашению о прекращении обязательств по оплате по договору долевого участия и соглашению об обеспечении обязательств по нему зачетом взаимных требований.
АО СК "РосСтрой" в нарушение условий договора в установленный срок своих обязательств не выполнил, квартира истцу на момент принятия судом первой инстанции решения не передана.
Строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, ответчик осуществляет на основании разрешения на строительство, выданного 18 декабря 2012 года.
Срок действия разрешения на строительство продлен до 24 апреля 2017 года.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 апреля 2016 года, резолютивная часть которого объявлена <дата>, по делу N А56-83217/2015 в отношении ответчика по настоящему делу АО Строительная корпорация "РосСтрой" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", временным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий А.
Согласно сведениям, поступившим из Комитета по строительству Санкт-Петербурга в ответ на запрос суда, исх. N 11-19437/16-0-1 от 17.10.2016 г., объект строительства, расположенный по адресу: <адрес>, имеет готовность 75%, в том числе нулевой цикл 100%, коробка здания 98%, устройство стен и перегородок 65%, оконные и балконные проемы 80%, стяжка 100%, отделочные работы 60%, фасады 80%, кровля 90%, монтаж лифтового оборудования 10%, благоустройство 0%; внутренние инженерные сети: водоснабжение ХВС 80%, водоснабжение ГВС 80%, канализация 80%, внутреннее электроснабжение 65%, слаботочные сети 50%, теплоснабжение 80%; наружные инженерные сети: тепловая сеть 20%, водопровод 90%, канализация 70%, электрические сети 25%, ИТП 0%, ГРЩ 40%, ВМУ 0%.
Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которую уплачивает застройщик участнику долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку в нарушение условия договора о передаче объекта долевого строительства его участнику не позднее декабря 2015 года по акту приема-передачи квартира истцу передана не была, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика просрочки исполнения обязательства по передаче жилого помещения истице, в связи с чем, правильно удовлетворил требование о взыскании неустойки за период с 01 января 2016 года по 11 апреля 2016 года.
В ходе рассмотрения дела от ответчика поступило ходатайство о снижении размера неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определяя подлежащий взысканию размер неустойки, суд проверил представленный истицей расчет, произведенный в соответствии с действующим законодательством, с условиями заключенного между сторонами договора, фактическими обстоятельствами дела, не усмотрел оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом неустойка взыскана за период до введения процедуры наблюдения (банкротства) в отношении ответчика.
Оснований для вывода о несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства не усматривается. Безусловных доказательств указанному в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о том, что неустойка не может быть взыскана до исполнения основного обязательства, основаны на ошибочном толковании положений п. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ, который не ограничивает право участника долевого строительства заявить о требование взыскании неустойки до получения квартиры по акту приема-передачи. Не содержит такого рода ограничений и п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
Правильным является и вывод суда о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, в размере <...> рублей. Данный вывод суда основан на правильном применении положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ. Размер компенсации определен с учетом требований разумности и справедливости, вопреки доводам апелляционной жалобы завышенным не является.
Одновременно судом на основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскано <...> рубля госпошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
В этой связи судебная коллегия полагает необходимым дополнить решение суда первой инстанции присуждением в пользу истца штрафа в сумме <...> рублей, подлежащим уплате ответчиком.
Вместе с тем разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Ш.Е.Н. требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости, так как обусловленные договором о долевом участии в строительстве обязательства по финансированию строительства спорного объекта недвижимости исполнены истцом в полном объеме, ответчик строительство объекта в установленный договором срок не завершил, передачу квартиры истцу не осуществил, при этом степень готовности дома можно оценить как высокую.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 этого же Федерального закона Российской Федерации предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
По смыслу ст. ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.
Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговоренный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
Согласно представленному в материалы дела ответу Комитета по строительству Санкт-Петербурга, по имеющейся информации готовность объекта (жилой дом <адрес>) составляет 75%, ввод объекта в эксплуатацию планируется в декабре 2016 года.
Согласно пояснениям, представленным ответчиком суду первой инстанции, оснований для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не имеется в связи с проведением в настоящее время строительных работ, отсутствием оснований для консервации объекта, что влечет невозможность определения степени готовности объекта в связи с проведением строительных работ, Правительством Санкт-Петербурга принято решение об оказании финансовой помощи АО "РосСтрой" для окончания строительных работ, выделены денежные средства, размещенные на специальном счете в ПАО АКБ "Российский капитал", в подтверждение чего ответчиком суду был представлен договор подряда от 25 февраля 2016 года, заключенный с ООО ИК "Триумфальная арка" на предмет выполнения работ по благоустройству строительного объекта, расположенного по адресу: <адрес> а также акты о приемке выполненных работ.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п. 1 ст. 3 ГК РФ).
По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.
В силу вышеприведенных положений, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены, поскольку судебной защите подлежит только нарушенное право.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается наличие у суда оснований, перечисленных в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, для вывода о возможности удовлетворения заявленных Ш.Е.Н. требований.
Строительные работы на момент постановления судом решения не прекращены, консервация объекта не производилась, степень готовности объекта составляла, по имеющимся предположительным данным, менее 80%, объект недвижимости на кадастровый учет поставлен не был, доли участников не выделялись, что препятствовало принятию решения о признании права на долю в объекте незавершенного строительства.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы АО "РосСтрой" о невозможности определения степени готовности объекта со ссылкой на положения пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 года N 802 "Об утверждении правил проведения консервации объекта капитального строительства", согласно которым на основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования, при этом выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ.
Кроме того, в суде апелляционной инстанции представителем ответчика представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29 марта 2017 года, что позволяет застройщику начать процедуру передачи квартир участникам долевого строительства.
Указанные обстоятельства истцом не оспорены.
Представленные доказательства дают основания для вывода о ведении ответчиком строительных работ на объекте за счет собственных и привлеченных средств на момент рассмотрения спора судом, окончании строительных работ в настоящее время, доказательств невозможности получения квартиры после завершения строительства истцом не представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.
Введение в отношении застройщика процедуры наблюдения, равно как и просрочка передачи объекта дольщику, не является самостоятельным основанием для удовлетворения требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушенного права, подлежащего защите в судебном порядке с признанием за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем, отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года в части признания за Ш.Е.Н. права собственности на долю в объекте незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, однокомнатной квартиры, секция 9, площадью 42,11 кв. м, на 17 этаже с условным номером на площадке 3, тип прямо, в осях: Ас-Гс; 2с-5с, отменить.
Постановить в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ш.Е.Н. к Акционерному обществу Строительная корпорация "РосСтрой" о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством объекте недвижимости отказать.
Дополнить Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года.
Взыскать с Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" в пользу Ш.Е.Н. штраф в сумме <...> рублей.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 33-5838/2017 ПО ДЕЛУ N 2-14054/2016
Требование: О признании права собственности на долю объекта недвижимости, строительство которого не завершено, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик нарушил обязательство по передаче квартиры участнику долевого строительства многоквартирного жилого дома в срок, установленный договором. Строительство дома не завершено и объект не введен в эксплуатацию, при этом строительные работы на объекте не прекращены и не приостановлены, консервация объекта не произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. N 33-5838/2017
Судья: Петрова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Охотской Н.В.,
судей Малининой Н.Г., Кудасовой Т.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 03 мая 2017 года апелляционную жалобу Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года по гражданскому делу N 2-14054/2016 по иску Ш.Е.Н. к Акционерному обществу Строительная корпорация "РосСтрой" о признании права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Охотской Н.В., выслушав пояснения представителя Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" Л., представителя временного управляющего Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Ш.Е.Н., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ш.Е.Н. обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Акционерному обществу Строительная корпорация "РосСтрой" (далее - АО СК "РосСтрой"), указав, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома от <дата> года N..., согласно которому ответчик обязался в срок не позднее декабря 2015 года передать истцу вышеуказанную квартиру в доме по адресу: <адрес> В нарушение принятых обязательств ответчик не передал указанную квартиру истцу в срок, установленный договором. Строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, не завершено, объект не введен в эксплуатацию.
С учетом уточнения заявленных требований Ш.Е.Н. просила суд признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, район Каменка, квартал 78А, участок 1-78, <адрес>, в виде однокомнатной квартиры, секция 9, площадью 42,11 кв. м, на 17 этаже с условным номером на площадке 3, тип прямо, в осях: Ас-Гс; 2с-5с, взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по состоянию на 11 апреля 2016 года в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года исковые требования Ш.Е.Н. удовлетворены частично.
За Ш.Е.Н. признано право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, в виде однокомнатной квартиры, секция 9, площадью 42,11 кв. м, на 17 этаже с условным номером на площадке 3, тип прямо, в осях: Ас-Гс; 2с-5с, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 24 июля 2013 года N..., зарегистрированного Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 05 сентября 2013 года за регистрационным номером N...
С АО СК "РосСтрой" в пользу Ш.Е.Н. взыскана неустойка в размере <...> рублей, компенсация морального вреда в размере <...> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <...> рубля.
В удовлетворении остальной части иска Ш.Е.Н. отказано.
С АО СК "РосСтрой" в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе АО СК "РосСтрой" просит решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года отменить, указывая, что ответчик банкротом не признан, в отношении него введена процедура временного управления, предполагающая осуществление комплекса мер, направленных на оздоровление и восстановление платежеспособности ответчика. Строительные работы на объекте не прекращены и не приостановлены, консервация объекта не произведена, объект не поставлен на кадастровый учет с индивидуально-определенными характеристиками. Апеллянт полагает, что оснований для взыскания неустойки и компенсации морального вреда у суда не имелось.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда в части подлежащим отмене в силу ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, 24 июля 2013 года между ЗАО СК "РосСтрой" в лице Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-N 155" и Компания" и Ш.Е.Н. заключен договор N... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, расположенную на 17 этаже, секция 9, с условным номером на площадке 3, тип прямо, проектной площадью 42,11 кв. м, расположенную в осях Ас-Гс; 2с-5с, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Срок передачи квартиры предусмотрен договором не позднее декабря 2015 года.
Как следует из п. 4.1 договора, цена договора составила <...> рублей.
Регистрация Договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (номер регистрационного округа 78) 05 сентября 2013 года.
24 июля 2013 года между сторонами также заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, по которому участник долевого строительства обязался внести сумму <...> рублей, равную стоимости объекта долевого строительства, определенную договором долевого участия.
Денежные средства в сумме <...> рублей внесены на счет ответчика 29 июля 2013 года, что подтверждается платежным поручением.
06 сентября 2013 года между сторонами подписан акт зачета взаимных требований, которым стороны пришли к соглашению о прекращении обязательств по оплате по договору долевого участия и соглашению об обеспечении обязательств по нему зачетом взаимных требований.
АО СК "РосСтрой" в нарушение условий договора в установленный срок своих обязательств не выполнил, квартира истцу на момент принятия судом первой инстанции решения не передана.
Строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена спорная квартира, ответчик осуществляет на основании разрешения на строительство, выданного 18 декабря 2012 года.
Срок действия разрешения на строительство продлен до 24 апреля 2017 года.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 апреля 2016 года, резолютивная часть которого объявлена <дата>, по делу N А56-83217/2015 в отношении ответчика по настоящему делу АО Строительная корпорация "РосСтрой" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", временным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий А.
Согласно сведениям, поступившим из Комитета по строительству Санкт-Петербурга в ответ на запрос суда, исх. N 11-19437/16-0-1 от 17.10.2016 г., объект строительства, расположенный по адресу: <адрес>, имеет готовность 75%, в том числе нулевой цикл 100%, коробка здания 98%, устройство стен и перегородок 65%, оконные и балконные проемы 80%, стяжка 100%, отделочные работы 60%, фасады 80%, кровля 90%, монтаж лифтового оборудования 10%, благоустройство 0%; внутренние инженерные сети: водоснабжение ХВС 80%, водоснабжение ГВС 80%, канализация 80%, внутреннее электроснабжение 65%, слаботочные сети 50%, теплоснабжение 80%; наружные инженерные сети: тепловая сеть 20%, водопровод 90%, канализация 70%, электрические сети 25%, ИТП 0%, ГРЩ 40%, ВМУ 0%.
Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которую уплачивает застройщик участнику долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку в нарушение условия договора о передаче объекта долевого строительства его участнику не позднее декабря 2015 года по акту приема-передачи квартира истцу передана не была, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика просрочки исполнения обязательства по передаче жилого помещения истице, в связи с чем, правильно удовлетворил требование о взыскании неустойки за период с 01 января 2016 года по 11 апреля 2016 года.
В ходе рассмотрения дела от ответчика поступило ходатайство о снижении размера неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определяя подлежащий взысканию размер неустойки, суд проверил представленный истицей расчет, произведенный в соответствии с действующим законодательством, с условиями заключенного между сторонами договора, фактическими обстоятельствами дела, не усмотрел оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом неустойка взыскана за период до введения процедуры наблюдения (банкротства) в отношении ответчика.
Оснований для вывода о несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства не усматривается. Безусловных доказательств указанному в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о том, что неустойка не может быть взыскана до исполнения основного обязательства, основаны на ошибочном толковании положений п. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ, который не ограничивает право участника долевого строительства заявить о требование взыскании неустойки до получения квартиры по акту приема-передачи. Не содержит такого рода ограничений и п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
Правильным является и вывод суда о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, в размере <...> рублей. Данный вывод суда основан на правильном применении положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ. Размер компенсации определен с учетом требований разумности и справедливости, вопреки доводам апелляционной жалобы завышенным не является.
Одновременно судом на основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскано <...> рубля госпошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
В этой связи судебная коллегия полагает необходимым дополнить решение суда первой инстанции присуждением в пользу истца штрафа в сумме <...> рублей, подлежащим уплате ответчиком.
Вместе с тем разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Ш.Е.Н. требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости, так как обусловленные договором о долевом участии в строительстве обязательства по финансированию строительства спорного объекта недвижимости исполнены истцом в полном объеме, ответчик строительство объекта в установленный договором срок не завершил, передачу квартиры истцу не осуществил, при этом степень готовности дома можно оценить как высокую.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 этого же Федерального закона Российской Федерации предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
По смыслу ст. ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.
Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговоренный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
Согласно представленному в материалы дела ответу Комитета по строительству Санкт-Петербурга, по имеющейся информации готовность объекта (жилой дом <адрес>) составляет 75%, ввод объекта в эксплуатацию планируется в декабре 2016 года.
Согласно пояснениям, представленным ответчиком суду первой инстанции, оснований для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не имеется в связи с проведением в настоящее время строительных работ, отсутствием оснований для консервации объекта, что влечет невозможность определения степени готовности объекта в связи с проведением строительных работ, Правительством Санкт-Петербурга принято решение об оказании финансовой помощи АО "РосСтрой" для окончания строительных работ, выделены денежные средства, размещенные на специальном счете в ПАО АКБ "Российский капитал", в подтверждение чего ответчиком суду был представлен договор подряда от 25 февраля 2016 года, заключенный с ООО ИК "Триумфальная арка" на предмет выполнения работ по благоустройству строительного объекта, расположенного по адресу: <адрес> а также акты о приемке выполненных работ.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п. 1 ст. 3 ГК РФ).
По смыслу указанных норм права, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.
В силу вышеприведенных положений, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены, поскольку судебной защите подлежит только нарушенное право.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается наличие у суда оснований, перечисленных в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, для вывода о возможности удовлетворения заявленных Ш.Е.Н. требований.
Строительные работы на момент постановления судом решения не прекращены, консервация объекта не производилась, степень готовности объекта составляла, по имеющимся предположительным данным, менее 80%, объект недвижимости на кадастровый учет поставлен не был, доли участников не выделялись, что препятствовало принятию решения о признании права на долю в объекте незавершенного строительства.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы АО "РосСтрой" о невозможности определения степени готовности объекта со ссылкой на положения пункта 7 Постановления Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 года N 802 "Об утверждении правил проведения консервации объекта капитального строительства", согласно которым на основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования, при этом выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ.
Кроме того, в суде апелляционной инстанции представителем ответчика представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29 марта 2017 года, что позволяет застройщику начать процедуру передачи квартир участникам долевого строительства.
Указанные обстоятельства истцом не оспорены.
Представленные доказательства дают основания для вывода о ведении ответчиком строительных работ на объекте за счет собственных и привлеченных средств на момент рассмотрения спора судом, окончании строительных работ в настоящее время, доказательств невозможности получения квартиры после завершения строительства истцом не представлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.
Введение в отношении застройщика процедуры наблюдения, равно как и просрочка передачи объекта дольщику, не является самостоятельным основанием для удовлетворения требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нарушенного права, подлежащего защите в судебном порядке с признанием за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем, отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года в части признания за Ш.Е.Н. права собственности на долю в объекте незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, однокомнатной квартиры, секция 9, площадью 42,11 кв. м, на 17 этаже с условным номером на площадке 3, тип прямо, в осях: Ас-Гс; 2с-5с, отменить.
Постановить в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ш.Е.Н. к Акционерному обществу Строительная корпорация "РосСтрой" о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством объекте недвижимости отказать.
Дополнить Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года.
Взыскать с Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" в пользу Ш.Е.Н. штраф в сумме <...> рублей.
В остальной части решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 31 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества Строительная корпорация "РосСтрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)