Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Янчуриной Альбины Галимзяновны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-19358/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Потребительский кооператив Янаульское районное потребительское общество Башпотребсоюза (далее - Янаульское РайПО, кооператив, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Янчуриной Альбине Галимзяновне (далее - предприниматель Янчурина А.Г., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате за период с мая 2014 г. по май 2016 г. в сумме 299 715,20 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению за период с октября 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 181 578,23 руб. (с учетом уточнения заявленных исковых требований - т. 2 л.д. 24-25 и отказа от иска в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 - т. 1 л.д. 157-158).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "ЯнаулТеплоЭнерго" городского поселения город Янаул муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 (резолютивная часть от 08.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 236 446,15 руб. долга по арендной плате, 181 578,23 руб. долга по теплоснабжению. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Янчурина А.Г. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований кооператива.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт указывает на то, что ответчиком произведена оплата арендной платы за спорный период на основании квитанций к приходным кассовым ордерам за период с 16.04.2014 по 21.05.2015 на сумму 401 326 руб., в силу чего истцом не представлено доказательств наличия у ответчика задолженности по арендной плате, и на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ оснований для удовлетворения требований истца у суда не имелось. Дополнительно ссылается на ненадлежащую оценку судом справки от третьего лица.
Апеллянт полагает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, так как при иске о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате в сумме 175 715,2 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению в сумме 154 666,72 руб. суд взыскал 236 446,15 руб. долга по арендной плате и 181 578,23 руб. долга по теплоснабжению.
Податель жалобы выражает несогласие с отказом суда в принятии встречного иска предпринимателя к кооперативу на сумму 400 000 руб. в порядке зачета с первоначальными исковыми требованиями.
Отзывы на апелляционную жалобу, соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ, не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Янаульскому РайПО на праве собственности принадлежит 2-этажное здание ресторана общей площадью 1 172,8 кв. м, инв. N 3082, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Советская, д. 3, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АГ 604746 от 22.02.2012 (т. 1 л.д. 32).
22.05.2014 между Янаульским РайПО (арендодатель) и предпринимателем Янчуриной А.Г. (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения N 28 (т. 1 л.д. 96-98), в соответствии с п. п. 1.1., 1.2. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение под кафе - 2 этаж, кафе "Зодиак", по адресу: ул. Советская, д. 3.
В п. 1.2. названного договора аренды указано, что помимо нежилого помещения арендатору передается автомобиль ИЖ 27175-40, гос. номер Н867 ЕХ 102.
В силу п. 1.3. договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует бессрочно.
Согласно п. 2.1. договора аренды размер арендной платы за арендуемое помещение составляет 15 000 руб.
Арендная плата вносится ежемесячно, в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем, непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон (п. 2.2. договора аренды).
По акту приема-передачи имущества от 01.05.2014 недвижимое имущество - нежилое помещение по ул. Советская, д. 3, второй этаж, передано предпринимателю Янчуриной А.Г. (т. 1 л.д. 9).
Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 (т. 1 л.д. 109) арендодатель разрешил арендатору погашать арендную плату путем погашения долга Янаульского РайПО перед ООО "ЭСКБ" по договору N 430608152. Стороны установили, что арендатор в период с июня по ноябрь 2014 г., до 20 числа каждого месяца, должен погашать задолженность кооператива на сумму 10 105,6 руб., всего за указанный период - в сумме 60 633,63 руб.
19.02.2015 в письменной форме предприниматель Янчурина А.Г. приняла на себя обязательство за договорные отношения от 01.05.2014 с октября 2014 г. оплачивать теплоэнергию согласно выставленным Янаульским РайПО счетам от МУП "Тепловые сети" за второй этаж ресторана (т. 1 л.д. 17).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и возмещению коммунальных расходов на теплоснабжение по договору аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014, Янаульское РайПО обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства арендатора, принятые им на основании действительного и заключенного договора аренды недвижимости. Судом уменьшен размер задолженности ответчика по арендной плате с учетом произведенной ответчиком на основании договора перевода долга от 19.12.2014 оплаты задолженности за Янаульское РайПО за водоснабжение в период 2014-2015 г.г. в размере 23 146,37 руб., а также оплаты ответчиком за спорный период по приходным кассовым ордерам с назначением платежей "выручка" денежных средств в сумме 40 121 руб. Иные представленные ответчиком в подтверждение оплаты документы отклонены судом ввиду того, что часть платежей произведена до возникновения спорных правоотношений, а счета за отпущенные изделия, продукты и обслуживание не позволяют их соотнести с расходами на истца.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между Янаульским РайПО (арендодатель) и предпринимателем Янчуриной А.Г. (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 (т. 1 л.д. 96-98), по условиям которого ответчику в бессрочную аренду за плату в размере 15 000 руб. в месяц было передано нежилое помещение под кафе - 2 этаж, кафе "Зодиак", по адресу: ул. Советская, д. 3.
Стороны согласовали существенные условия договора аренды недвижимости, договор исполнялся сторонами, его действительность и заключенность сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В силу норм ст. 651 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 не требовал государственной регистрации.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о заключенности договора аренды и возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений по аренде последним нежилого помещения под кафе - 2 этаж, кафе "Зодиак", по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Советская, д. 3.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. п. 2.1., 2.2. договора аренды арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы за арендуемое помещение составляет 15 000 руб. Арендная плата вносится ежемесячно, в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем, непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.
Дополнительным соглашением к договору аренды (т. 1 л.д. 109) арендодатель разрешил арендатору погасить арендную плату путем погашения долга Янаульского РайПО перед ООО "ЭСКБ" по договору N 430608152 на сумму 60 633,63 руб.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Письмом от 19.02.2015 предприниматель Янчурина А.Г. подтвердила свою обязанность как арендатора по договору аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 с октября 2014 г. оплачивать теплоэнергию согласно выставленным Янаульским РайПО счетам от МУП "Тепловые сети" за второй этаж ресторана (т. 1 л.д. 17).
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований кооператив указал на наличие у предпринимателя задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате за период с мая 2014 г. по май 2016 г. в сумме 299 715,20 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению за период с октября 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 181 578,23 руб.
Из представленных истцом расчетов задолженности по арендной плате (т. 1 л.д. 10, 80, т. 2 л.д. 26) следует, и судом первой инстанции установлено, что истец засчитал в счет оплаты арендной платы сумму в размере 75 284,8 руб., которая, согласно пояснениям истца, складывается из передачи ответчиком истцу товара на сумму 12 000 руб., оплаты ответчиком электроэнергии за истца по дополнительному соглашению к договору аренды на сумму 47 422,4 руб., оплаты ответчиком за истца 15 818 руб. по договору перевода долга от 19.12.2014.
При рассмотрении дела суд первой инстанции с учетом полной и всесторонней оценки представленных сторонами в дело доказательств посчитал возможным дополнительно зачесть в счет оплаты арендной платы произведенную ответчиком на основании договора перевода долга от 19.12.2014 оплату задолженности за Янаульское РайПО за водоснабжение в период 2014-2015 г.г. в размере 23 146,37 руб., а также оплату ответчиком по приходным кассовым ордерам с назначением платежей "выручка" в заявленный истцом период образования задолженности денежных средств в сумме 40 121 руб.
Указанные выводы суда первой инстанции истцом и ответчиком в апелляционном порядке не обжалуются, в силу чего на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ не пересматриваются апелляционным судом.
Податель апелляционной жалобы указывает, что судом не учтены все произведенные ответчиком в счет оплаты арендной платы за спорный период на основании квитанций к приходным кассовым ордерам за период с 16.04.2014 по 21.05.2015 платежи на общую сумму 401 326 руб., однако данные доводы апеллянта являются необоснованными.
По смыслу норм ст. ст. 606, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Недвижимое имущество - нежилое помещение по ул. Советская, д. 3, второй этаж, было передано предпринимателю Янчуриной А.Г. по акту приема-передачи имущества 01.05.2014 (т. 1 л.д. 9).
Доказательства передачи помещения арендатору в иную дату, ранее заключения договора аренды, и, соответственно, возникновения у ответчика обязательства по оплате арендной платы, а равно достижения сторонами соглашения о совершении предпринимателем авансовых платежей по договору аренды недвижимости, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах и в силу отсутствия в платежных документах ссылок на договор аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве относимых и достоверных доказательств совершения предпринимателем Янчуриной А.Г. арендных платежей по указанному договору квитанции к приходным кассовым ордерам, датированные ранее 01.05.2014.
Квитанции к приходным кассовым ордерам от 15.04.2015 на сумму 80 000 руб., от 21.05.2015 на сумму 77 000 руб. также верно не приняты судом в качестве доказательства исполнения обязательства ответчика по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28, поскольку названные платежные документы не содержат ссылок на данный договор и не признаны Янаульским РайПО в качестве средств на погашение взыскиваемой задолженности по арендной плате, в силу чего названные квитанции не могут быть соотнесены с договором аренды.
Иные квитанции к приходным кассовым ордерам были учтены судом первой инстанции при определении задолженности предпринимателя Янчуриной А.Г. по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28, ввиду чего доводы апеллянта о ненадлежащей оценке судом всех произведенных ответчиком платежей подлежат отклонению за необоснованностью.
По тем же мотивам суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о ненадлежащей оценке справки, выданной третьим лицом, о произведенных платежах.
Ссылки апеллянта на недоказанность истцом наличия у ответчика задолженности по арендной плате несостоятельны, так как основаны на неправильном распределении апеллянтом бремени доказывания по рассматриваемому иску.
По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Поскольку обязанность по уплате арендной платы и возмещению расходов арендодателя на теплоснабжение в силу ст. ст. 614, 616 ГК РФ лежит на арендаторе, бремя доказывания надлежащего исполнения такого обязательства также лежит на арендаторе и не может быть возложено на арендодателя.
Указанная процессуальная обязанность предпринимателем Янчуриной А.Г. исполнена не была, соответствующих доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ей обязанности по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов на теплоснабжение в материалы дела предприниматель не представила.
Факт несения Янаульским РайПО расходов на теплоснабжение подтвержден материалами дела, в частности платежными поручениями (т. 1 л.д. 124-148) и решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.05.2015 по делу N А07-9148/2015 о взыскании с третьим лицом с истца задолженности за тепловую энергию и горячую воду по актам об оказании услуг N 2070 от 30.11.2013, N 1989 от 31.10.2014, N 2319 от 30.11.2014, N 2533 от 31.12.2014, N 182 от 31.01.2015, N 599 от 28.02.2015, N 974 от 31.03.2015 (т. 2 л.д. 62-70).
На основании вышеизложенного и в отсутствие доказательств обратного судебная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции о взыскании с предпринимателя в пользу кооператива задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате за период с мая 2014 г. по май 2016 г. в сумме 236 446,15 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению за период с октября 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 181 578,23 руб.
Довод апеллянта о том, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, несостоятелен, так как предприниматель не учитывает произведенного Янаульским РайПО уточнения заявленного иска (т. 2 л.д. 24-25), принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ в определении от 10.05.2016 (т. 2 л.д. 46).
Арбитражный апелляционный суд также не согласен с доводом апеллянта о незаконном отказе суда в принятии встречного иска предпринимателя к кооперативу на сумму 400 000 руб. в порядке зачета с первоначальными исковыми требованиями, так как определение суда первой инстанции от 08.06.2016 о возвращении встречного искового заявления по настоящему делу в самостоятельном апелляционном порядке не обжаловалось и в силу ст. ст. 129, 132, 257, 268 АПК РФ не может быть предметом оценки апелляционного суда в рамках рассмотрения апелляционной жалобы на решение суда.
Иных доводов, опровергающих правильность обжалуемого судебного акта, предпринимателем Янчуриной А.Г. в апелляционной жалобе не приведено.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-19358/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Янчуриной Альбины Галимзяновны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 N 18АП-11725/2016 ПО ДЕЛУ N А07-19358/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. N 18АП-11725/2016
Дело N А07-19358/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Янчуриной Альбины Галимзяновны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-19358/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Потребительский кооператив Янаульское районное потребительское общество Башпотребсоюза (далее - Янаульское РайПО, кооператив, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Янчуриной Альбине Галимзяновне (далее - предприниматель Янчурина А.Г., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате за период с мая 2014 г. по май 2016 г. в сумме 299 715,20 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению за период с октября 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 181 578,23 руб. (с учетом уточнения заявленных исковых требований - т. 2 л.д. 24-25 и отказа от иска в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 - т. 1 л.д. 157-158).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "ЯнаулТеплоЭнерго" городского поселения город Янаул муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 (резолютивная часть от 08.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 236 446,15 руб. долга по арендной плате, 181 578,23 руб. долга по теплоснабжению. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Янчурина А.Г. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований кооператива.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт указывает на то, что ответчиком произведена оплата арендной платы за спорный период на основании квитанций к приходным кассовым ордерам за период с 16.04.2014 по 21.05.2015 на сумму 401 326 руб., в силу чего истцом не представлено доказательств наличия у ответчика задолженности по арендной плате, и на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ оснований для удовлетворения требований истца у суда не имелось. Дополнительно ссылается на ненадлежащую оценку судом справки от третьего лица.
Апеллянт полагает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, так как при иске о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате в сумме 175 715,2 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению в сумме 154 666,72 руб. суд взыскал 236 446,15 руб. долга по арендной плате и 181 578,23 руб. долга по теплоснабжению.
Податель жалобы выражает несогласие с отказом суда в принятии встречного иска предпринимателя к кооперативу на сумму 400 000 руб. в порядке зачета с первоначальными исковыми требованиями.
Отзывы на апелляционную жалобу, соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ, не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Янаульскому РайПО на праве собственности принадлежит 2-этажное здание ресторана общей площадью 1 172,8 кв. м, инв. N 3082, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Советская, д. 3, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АГ 604746 от 22.02.2012 (т. 1 л.д. 32).
22.05.2014 между Янаульским РайПО (арендодатель) и предпринимателем Янчуриной А.Г. (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения N 28 (т. 1 л.д. 96-98), в соответствии с п. п. 1.1., 1.2. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение под кафе - 2 этаж, кафе "Зодиак", по адресу: ул. Советская, д. 3.
В п. 1.2. названного договора аренды указано, что помимо нежилого помещения арендатору передается автомобиль ИЖ 27175-40, гос. номер Н867 ЕХ 102.
В силу п. 1.3. договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует бессрочно.
Согласно п. 2.1. договора аренды размер арендной платы за арендуемое помещение составляет 15 000 руб.
Арендная плата вносится ежемесячно, в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем, непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон (п. 2.2. договора аренды).
По акту приема-передачи имущества от 01.05.2014 недвижимое имущество - нежилое помещение по ул. Советская, д. 3, второй этаж, передано предпринимателю Янчуриной А.Г. (т. 1 л.д. 9).
Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 (т. 1 л.д. 109) арендодатель разрешил арендатору погашать арендную плату путем погашения долга Янаульского РайПО перед ООО "ЭСКБ" по договору N 430608152. Стороны установили, что арендатор в период с июня по ноябрь 2014 г., до 20 числа каждого месяца, должен погашать задолженность кооператива на сумму 10 105,6 руб., всего за указанный период - в сумме 60 633,63 руб.
19.02.2015 в письменной форме предприниматель Янчурина А.Г. приняла на себя обязательство за договорные отношения от 01.05.2014 с октября 2014 г. оплачивать теплоэнергию согласно выставленным Янаульским РайПО счетам от МУП "Тепловые сети" за второй этаж ресторана (т. 1 л.д. 17).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и возмещению коммунальных расходов на теплоснабжение по договору аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014, Янаульское РайПО обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства арендатора, принятые им на основании действительного и заключенного договора аренды недвижимости. Судом уменьшен размер задолженности ответчика по арендной плате с учетом произведенной ответчиком на основании договора перевода долга от 19.12.2014 оплаты задолженности за Янаульское РайПО за водоснабжение в период 2014-2015 г.г. в размере 23 146,37 руб., а также оплаты ответчиком за спорный период по приходным кассовым ордерам с назначением платежей "выручка" денежных средств в сумме 40 121 руб. Иные представленные ответчиком в подтверждение оплаты документы отклонены судом ввиду того, что часть платежей произведена до возникновения спорных правоотношений, а счета за отпущенные изделия, продукты и обслуживание не позволяют их соотнести с расходами на истца.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между Янаульским РайПО (арендодатель) и предпринимателем Янчуриной А.Г. (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 (т. 1 л.д. 96-98), по условиям которого ответчику в бессрочную аренду за плату в размере 15 000 руб. в месяц было передано нежилое помещение под кафе - 2 этаж, кафе "Зодиак", по адресу: ул. Советская, д. 3.
Стороны согласовали существенные условия договора аренды недвижимости, договор исполнялся сторонами, его действительность и заключенность сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В силу норм ст. 651 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 не требовал государственной регистрации.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о заключенности договора аренды и возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений по аренде последним нежилого помещения под кафе - 2 этаж, кафе "Зодиак", по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Советская, д. 3.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. п. 2.1., 2.2. договора аренды арендодатель и арендатор установили, что размер арендной платы за арендуемое помещение составляет 15 000 руб. Арендная плата вносится ежемесячно, в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем, непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.
Дополнительным соглашением к договору аренды (т. 1 л.д. 109) арендодатель разрешил арендатору погасить арендную плату путем погашения долга Янаульского РайПО перед ООО "ЭСКБ" по договору N 430608152 на сумму 60 633,63 руб.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Письмом от 19.02.2015 предприниматель Янчурина А.Г. подтвердила свою обязанность как арендатора по договору аренды нежилого помещения N 28 от 22.05.2014 с октября 2014 г. оплачивать теплоэнергию согласно выставленным Янаульским РайПО счетам от МУП "Тепловые сети" за второй этаж ресторана (т. 1 л.д. 17).
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований кооператив указал на наличие у предпринимателя задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате за период с мая 2014 г. по май 2016 г. в сумме 299 715,20 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению за период с октября 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 181 578,23 руб.
Из представленных истцом расчетов задолженности по арендной плате (т. 1 л.д. 10, 80, т. 2 л.д. 26) следует, и судом первой инстанции установлено, что истец засчитал в счет оплаты арендной платы сумму в размере 75 284,8 руб., которая, согласно пояснениям истца, складывается из передачи ответчиком истцу товара на сумму 12 000 руб., оплаты ответчиком электроэнергии за истца по дополнительному соглашению к договору аренды на сумму 47 422,4 руб., оплаты ответчиком за истца 15 818 руб. по договору перевода долга от 19.12.2014.
При рассмотрении дела суд первой инстанции с учетом полной и всесторонней оценки представленных сторонами в дело доказательств посчитал возможным дополнительно зачесть в счет оплаты арендной платы произведенную ответчиком на основании договора перевода долга от 19.12.2014 оплату задолженности за Янаульское РайПО за водоснабжение в период 2014-2015 г.г. в размере 23 146,37 руб., а также оплату ответчиком по приходным кассовым ордерам с назначением платежей "выручка" в заявленный истцом период образования задолженности денежных средств в сумме 40 121 руб.
Указанные выводы суда первой инстанции истцом и ответчиком в апелляционном порядке не обжалуются, в силу чего на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ не пересматриваются апелляционным судом.
Податель апелляционной жалобы указывает, что судом не учтены все произведенные ответчиком в счет оплаты арендной платы за спорный период на основании квитанций к приходным кассовым ордерам за период с 16.04.2014 по 21.05.2015 платежи на общую сумму 401 326 руб., однако данные доводы апеллянта являются необоснованными.
По смыслу норм ст. ст. 606, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Недвижимое имущество - нежилое помещение по ул. Советская, д. 3, второй этаж, было передано предпринимателю Янчуриной А.Г. по акту приема-передачи имущества 01.05.2014 (т. 1 л.д. 9).
Доказательства передачи помещения арендатору в иную дату, ранее заключения договора аренды, и, соответственно, возникновения у ответчика обязательства по оплате арендной платы, а равно достижения сторонами соглашения о совершении предпринимателем авансовых платежей по договору аренды недвижимости, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах и в силу отсутствия в платежных документах ссылок на договор аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве относимых и достоверных доказательств совершения предпринимателем Янчуриной А.Г. арендных платежей по указанному договору квитанции к приходным кассовым ордерам, датированные ранее 01.05.2014.
Квитанции к приходным кассовым ордерам от 15.04.2015 на сумму 80 000 руб., от 21.05.2015 на сумму 77 000 руб. также верно не приняты судом в качестве доказательства исполнения обязательства ответчика по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28, поскольку названные платежные документы не содержат ссылок на данный договор и не признаны Янаульским РайПО в качестве средств на погашение взыскиваемой задолженности по арендной плате, в силу чего названные квитанции не могут быть соотнесены с договором аренды.
Иные квитанции к приходным кассовым ордерам были учтены судом первой инстанции при определении задолженности предпринимателя Янчуриной А.Г. по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28, ввиду чего доводы апеллянта о ненадлежащей оценке судом всех произведенных ответчиком платежей подлежат отклонению за необоснованностью.
По тем же мотивам суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о ненадлежащей оценке справки, выданной третьим лицом, о произведенных платежах.
Ссылки апеллянта на недоказанность истцом наличия у ответчика задолженности по арендной плате несостоятельны, так как основаны на неправильном распределении апеллянтом бремени доказывания по рассматриваемому иску.
По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Поскольку обязанность по уплате арендной платы и возмещению расходов арендодателя на теплоснабжение в силу ст. ст. 614, 616 ГК РФ лежит на арендаторе, бремя доказывания надлежащего исполнения такого обязательства также лежит на арендаторе и не может быть возложено на арендодателя.
Указанная процессуальная обязанность предпринимателем Янчуриной А.Г. исполнена не была, соответствующих доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ей обязанности по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов на теплоснабжение в материалы дела предприниматель не представила.
Факт несения Янаульским РайПО расходов на теплоснабжение подтвержден материалами дела, в частности платежными поручениями (т. 1 л.д. 124-148) и решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.05.2015 по делу N А07-9148/2015 о взыскании с третьим лицом с истца задолженности за тепловую энергию и горячую воду по актам об оказании услуг N 2070 от 30.11.2013, N 1989 от 31.10.2014, N 2319 от 30.11.2014, N 2533 от 31.12.2014, N 182 от 31.01.2015, N 599 от 28.02.2015, N 974 от 31.03.2015 (т. 2 л.д. 62-70).
На основании вышеизложенного и в отсутствие доказательств обратного судебная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции о взыскании с предпринимателя в пользу кооператива задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22.05.2014 N 28 по арендной плате за период с мая 2014 г. по май 2016 г. в сумме 236 446,15 руб., по возмещению стоимости услуг по теплоснабжению за период с октября 2014 г. по апрель 2015 г. в сумме 181 578,23 руб.
Довод апеллянта о том, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, несостоятелен, так как предприниматель не учитывает произведенного Янаульским РайПО уточнения заявленного иска (т. 2 л.д. 24-25), принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ в определении от 10.05.2016 (т. 2 л.д. 46).
Арбитражный апелляционный суд также не согласен с доводом апеллянта о незаконном отказе суда в принятии встречного иска предпринимателя к кооперативу на сумму 400 000 руб. в порядке зачета с первоначальными исковыми требованиями, так как определение суда первой инстанции от 08.06.2016 о возвращении встречного искового заявления по настоящему делу в самостоятельном апелляционном порядке не обжаловалось и в силу ст. ст. 129, 132, 257, 268 АПК РФ не может быть предметом оценки апелляционного суда в рамках рассмотрения апелляционной жалобы на решение суда.
Иных доводов, опровергающих правильность обжалуемого судебного акта, предпринимателем Янчуриной А.Г. в апелляционной жалобе не приведено.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N А07-19358/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Янчуриной Альбины Галимзяновны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)