Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу Генерального директора ООО "Асмато" С., поступившую 27 июня 2016 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года по делу по иску А. к ООО "Асмато" о признании права собственности на квартиру,
установил:
А. обратился в суд к ООО "Асмато" с иском о признании права собственности на квартиру ***, имеющую строительный номер 1.2.703, согласно заключенному с ответчиком предварительному договору купли-продажи квартиры N 45/11 от 03.12.2009 года. Впоследствии истец уточнил требования и просил признать за ним право собственности на квартиру на основании заключенного с ответчиком предварительного договора N 45/11 от 03.12.2009 года, не указывая почтового адреса квартиры. В судебном заседании 29 апреля 2015 года А. просил признать за ним право собственности на квартиру ***, пояснив, что в первоначальном исковом заявлении номер спорной квартиры *** был указан ошибочно. В обоснование заявленных требований А. указывал, что 03 декабря 2009 года между ним и ООО "Асмато" был заключен предварительный договор купли-продажи N 45/11, согласно которому ответчик взял на себя обязательство по передаче в собственность истца квартиры, состоящей из четырех комнат, ориентировочной площадью 204,9 кв. м, расположенной на 7 этаже в жилом здании по адресу: ***, строительный номер квартиры 1.2.703. Датой сдачи объекта в эксплуатацию был определен 4-й квартал 2011 года. Цена договора составила сумму в размере ***. В порядке обеспечения исполнения обязательств по уплате цены договора истец оплатил ответчику сумму в размере ***, которая должна была быть зачтена в счет оплаты за квартиру по основному договору. Оплата подтверждается актом от 07.12.2009 года об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи N 45/11 от 03.12.2009 года. Жилой дом по адресу: *** был построен и введен в эксплуатацию в 2013 году, о чем ООО "Асмато" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU77203000-005068 от 22.08.2013 года. Спорная квартира фактически была передана истцу и он произвел в ней ремонт. Однако ответчик своих обязательств по передаче истцу документов, необходимых для регистрации права собственности, не исполнил.
Решением Тверского районного суда города Москвы от 20 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований А. - отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года постановлено:
Решение Тверского районного суда города Москвы от 20 мая 2015 года - отменить, принять по делу новое решение.
Иск А. к ООО "Асмато" о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.
Признать за А. право собственности на квартиру N 44, расположенную по адресу: ***.
Решение является основанием для регистрации права собственности А. на квартиру *** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В кассационной жалобе Генеральный директор ООО "Асмато" С. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года и оставить в силе решение Тверского районного суда города Москвы от 20 мая 2015 года.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из определения судебной коллегии, оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 24.07.2003 года между Правительством города Москвы, Московским медико-стоматологическим университетом и ООО "Асмато" был заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЦАО.00468, предметом которого была реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: ***.
В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта Московский медико-стоматологический университет и ООО "Асмато" обязуются за счет собственных и привлеченных средств произвести на объекте N 2 по адресу: *** строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой ориентировочной общей площадью 31 000 кв. м, в том числе ориентировочное количество машино-мест подземного гаража-стоянки - 106. Функциональное значение объекта после завершения строительства - жилое с нежилыми помещениями.
03 декабря 2009 года между ООО "Асмато" и А. был заключен предварительный договор купли-продажи N 45/11, предметом которого являлось определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи помещений в жилом здании, строящемся по адресу: *** - одна квартира без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок, внутренних электромонтажных работ и сантехнических приборов, этаж 7, количество комнат - 4, строительный номер квартиры 1.2.703, ориентировочная площадь 204,9 кв. м.
Указанный Договор был заключен между сторонами в целях приобретения истцом квартиры в период строительства многоквартирного дома по заключенному 24.07.2003 года между Правительством города Москвы, Московским медико-стоматологическим университетом и ООО "Асмато" инвестиционному контракту N ДЖП.03.ЦАО.00468, и до ввода строящегося дома в эксплуатацию. Между сторонами сложились отношения, связанные с инвестированием строительства жилья.
В силу п. 2.1.2 Договора, указанный адрес является строительным адресом дома-новостройки и помещений, после сдачи дома-новостройки в эксплуатацию им будет присвоен почтовый адрес.
Согласно п. 2.3 Договора, не позднее 20 рабочих дней, считая с даты регистрации, продавец обязан направить в адрес покупателя, согласно указанным в настоящем договоре почтовым реквизитам последнего, письменное уведомление о регистрации. В уведомлении указывается почтовый адрес помещений, размер квартиры с учетом обмеров БТИ, сумма доплаты, если таковая будет требоваться по результатам обмеров БТИ, рассчитанная в соответствии с п. 3.3 Договора, а также перечень документов, требующихся от покупателя для регистрации сделки и права собственности, в соответствии с действующими законодательством РФ и распоряжениями территориального органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В течение 30 рабочих дней с момента направления продавцом в адрес покупателя уведомления, указанного в настоящем пункте договора, последний обязуется представить указанные в уведомлении документы и заключить с продавцом основной договор на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Пунктами 2.4, 2.4.1 Договора предусмотрено, что покупатель в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения перечисляет продавцу денежную сумму, эквивалентную ***, НДС не облагается, в следующем порядке: в течение 5 банковских дней с даты заключения настоящего договора покупатель перечисляет сумму в размере ***. При оплате обеспечительного платежа покупатель обязуется указать в назначении платежа: "Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2011 года НДС не облагается".
В соответствии с п. 2.6 Договора, платежи по настоящему Договору производятся в безналичном порядке в российских рублях по курсу Центрального банка РФ на дату осуществления платежа путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем Договоре.
В силу п. 2.7 Договора, о перечислении денежных средств покупатель обязан незамедлительно сообщить продавцу путем предоставления копии платежного документа.
Обязательство по перечислению денежных средств считается исполненным покупателем с даты поступления этих денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.8).
Также судом установлено, что жилой дом по адресу: *** был построен и введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77203000-005068 от 22.08.2013 года.
В подтверждение исполнения своих обязательств перед ООО "Асмато" по осуществлению обеспечительного платежа в сумме *** А. представил акт от 07 декабря 2009 года об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года, подписанный Генеральным директором ООО "Асмато" С. и истцом, с приложением печати общества.
Согласно данному акту, в соответствии с п. 2.4 Предварительного договора купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года обязательство покупателя в части оплаты суммы обеспечительного платежа в размере *** с оплатой в рублях по курсу Банка России на день осуществления платежа, НДС не облагается, выполнены полностью. Продавец претензий к покупателю по исполнению обязательств последнего в части оплаты суммы обеспечительного платежа не имеет. В ходе судебного разбирательства представителем ответчика не отрицалось, что Генеральный директор ООО "Асмато" С. действительно составил, подписал указанный выше акт, поставил на нем печать ООО "Асмато", и выдал его А.
Согласно пояснениям А., наличные денежные средства в счет оплаты обеспечительного платежа по договору N 45/11 от 03 декабря 2009 года были переданы им лично С., как Генеральному директору ООО "Асмато".
Также истцом была представлена суду проектная документация ООО "Асмато" жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: *** с чертежами квартир, где в перечне квартир, напротив квартиры на 7 этаже со строительным адресом 1.2.703 указан А., указаны иные лица и строительные номера принадлежащих им квартир. В пояснительной записке разъяснено, что в строительном номере 1.2.703 цифра 7 означает номер этажа. Имеется чертеж квартиры со строительным номером 1.2.703, в котором указано, что владелец данной квартиры по предварительному договору N 45/11 от 03.12.2009 года А. уведомлен, что жилое помещение N 4 располагается под зоной кухни верхнего этажа, что не влияет на функционирование здания и окружающих квартир в части безопасности и принимается по желанию А.
Согласно приложенной к проектной документации выписке из протокола N 27 от 29.06.2011 года регламентной комиссии Архитектурного совета города Москвы, автором проекта строительства жилого дома по адресу: *** является П.Г., что не оспаривалось представителями ООО "Асмато".
А. пояснял, что проектная документация была им заказана и получена от архитектора ООО "Асмато" П.Г. для оформления перепланировки приобретенной квартиры. За выполнение проектных работ истец уплатил П.Г. ***, что подтверждается платежным поручением N 581 от 28.08.2013 года. Генеральный директор ООО "Асмато" С. пояснил суду, что не исключает, что П.Г. направлял А. по электронной почте проектную документацию по дому.
Кроме того, истец в обоснование иска представил суду заключение специалиста ООО "Европейский центр оценки" по результатам обследования помещения на предмет соответствия с проектом и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а также к благоустройству для постоянного проживания, расположенного по адресу: ***, строительный номер 1.2.703. В ходе проведения обследования 10.04.2015 года специалистом ООО "Европейский центр оценки" П.И. в присутствии А. была осмотрена квартира N *** по указанному адресу. Специалистом установлено, что данная квартира соответствует квартире со строительным номером 1.2.703, указанной в проектной документации ООО "Асмато", квартира полностью отремонтирована, все помещения отвечают требованиям, установленным к санитарно-техническим правилам и нормам законодательства РФ.
Согласно договору подряда от 17 мая 2013 года, заключенному между А. и ООО "Крона", ООО "Крона" приняло обязательство выполнить комплекс работ по дизайну, внутренней отделке, меблированию, сборке и монтажу встроенной техники, уборке квартиры на 7 этаже со строительным номером 1.2.703 по адресу: ***.
Приемо-сдаточными актами работ от 17 ноября 2013 года, 25 декабря 2013 года, 24 апреля 2014 года, 29 апреля 2014 года, уведомлением об окончании работ от 20 мая 2014 года подтверждается выполнение ООО "Крона" принятых на себя обязательств по договору подряда от 17 мая 2013 года.
Представители ответчика указывали, что истец не передавал денежных средств Генеральному директору ООО "Асмато" С., а сам акт от 07 декабря 2009 года об исполнении финансовых обязательств был подписан С. по просьбе А. в связи с необходимостью получения истцом кредита в банке. Кроме того, в нарушение пунктов 2.6, 2.7 и 2.8 Договора N 45/11 истец не произвел оплату безналичным порядком, не известил об этом ответчика, копии платежного документа не представил.
Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что А. не были соблюдены требования пунктов 2.6 - 2.8 договора купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года, а передача денежных средств Генеральному директору ООО "Асмато" С. не является подтверждением исполнения истцом обязательств по оплате договора, поскольку данный порядок оплаты не предусмотрен условиями договора.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное истцом заключение специалиста по результатам обследования жилого помещения на предмет соответствия проекту и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не является доказательством, подтверждающим исполнение истцом своих обязательств по оплате жилого помещения. Суд исходил также из того, что ремонт истцом квартиры N *** со строительным номером 1.2.703 не является основанием для признания за ним права собственности. В свою очередь, доказательств проведения обмеров БТИ вопреки условиям договора, а также составления акта приема-передачи квартиры, несмотря на фактическое пользование истцом квартирой, суду не представлено. Между тем, А. занимал трехкомнатную квартиру N ***, в то время как предметом договора является четырехкомнатная квартира.
С выводом суда первой инстанции правомерно не согласилась судебная коллегия.
В порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной коллегией приняты представленные представителями истца протоколы осмотра письменных доказательств от 16.12.2015 года, составленные нотариусом города Москвы Б.
Согласно указанным протоколам, нотариусом по просьбе А. был произведен осмотр информации, размещенной в сети интернет в электронной почте истца в виде электронных писем и вложений, поступивших от адресата "***". Содержанием данных писем является проектная документация ООО "Асмато" жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: *** с чертежами квартир, совпадающая по своему содержанию с аналогичной проектной документацией на указанный дом, предоставленной истцом в суд первой инстанции.
Представители истца пояснили, что данные электронные письма, поступили от архитектора ООО "Асмато" П.Г., которому принадлежит электронный адрес "***".
Судебной коллегией при рассмотрении дела применены нормы ст. 153, пп. 1 п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 162, п. 5 ст. 166, п. 1 ст. 182, ст. 402 Гражданского кодекса РФ, и сделан мотивированный вывод, что действия по уплате истцом денежных средств обеспечительного платежа, а также по составлению сторонами акта от 07 декабря 2009 года об исполнении обязательств по внесению этого платежа направлены на изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, возникших из договора N 45/11 от 03 декабря 2009 года. Представленный истцом акт об исполнении своих финансовых обязательств по оплате квартиры по своей правовой природе отличен от акта приема-передачи недвижимости, и свидетельствует об исполнении обязательств истца по оплате суммы обеспечительного платежа.
В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Принимая во внимания разъяснения п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25, Постановление Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 28-П, судебная коллегия обоснованно исходила из того, что на гражданина, не обладающего профессиональными знаниями в сфере предпринимательской деятельности и не имеющего реальной возможности изменить содержание предлагаемого от имени юридического лица набора документов, необходимых для заключения данного договора, возлагается лишь обязанность проявить обычную в таких условиях осмотрительность при совершении соответствующих действий.
Таким образом, действия ответчика ООО "Асмато", Генеральный директор которого принял у истца денежную сумму обеспечительного платежа со ссылкой на подписанный сторонами договор и составил соответствующий акт о полном исполнении финансовых обязательств, а также предоставление архитектором необходимых проектных документов для проведения перепланировки и ремонта, и фактическая передача истцу квартиры с предоставлением возможности произведения ремонта, давали основание полагаться на действительность заключенной между сторонами сделки. Несоблюдение истцом порядка оплаты, установленного пунктами 2.6 - 2.8 договора, в силу установленных судом обстоятельств и поведения сторон сделки, не являются основанием для признания ее недействительной. Вместе с тем, А. не обладал профессиональными знаниями в сфере предпринимательской инвестиционной деятельности и не имел реальной возможности изменить содержание предлагаемого от имени юридического лица набора документов, необходимых для подтверждения факта передачи им денежных средств.
Учитывая пояснения С. о том, что ранее с А. он знаком не был, судебная коллегия обоснованно отнеслась критически к возражениям ответчика о том, что акт от 07 декабря 2009 года о получении денежных средств от А. был составлен по просьбе истца на основании доверительных отношений.
Судебной коллегией также принято во внимание, что исполнение истцом обязательств по оплате квартиры подтверждается и другими доказательствами. После заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года и подписания акта от 07 декабря 2009 года архитектор ООО "Асмато" П.Г. по электронной почте направил А. необходимую для проведения перепланировки и ремонта квартиры проектную документацию с чертежом квартиры, имеющей строительный номер 1.2.703, за что истец уплатил ***. Доказательств, опровергающих данный факт, ответчиком суду не представлено. Указанная проектная документация содержит большой объем специальной технической информации о проекте дома, совпадение плана квартиры со строительным номером 1.2.703 с планом квартиры истца, к документации приложена выписка из протокола N 27 от 29.06.2011 года регламентной комиссии Архитектурного совета города Москвы. Выписки из данного протокола аналогичного содержания были представлены по запросу судебной коллегии из Москомархитектуры.
Судебной коллегией обоснованно не приняты во внимание возражения ответчика о том, что представленная проектная документация могла быть составлена самим истцом еще и потому, что в ней содержатся сведения о лицах, приобретших квартиры в доме по адресу: ***, которые не могли быть известны истцу.
Подтверждением исполнения истцом обязанности по оплате стоимости квартиры является также доказанность факта проведения истцом ремонта квартире, что подтверждается заключением специалиста ООО "Европейский центр оценки", договором подряда от 17 мая 2013 года между А. и ООО "Крона", приемо-сдаточными актами работ от 17 ноября 2013 года, 25 декабря 2013 года, 24 апреля 2014 года, 29 апреля 2014 года, уведомлением об окончании работ от 20 мая 2014 года.
Судебная коллегия пришла к мотивированному выводу о том, что после окончания строительства дома и его приемки в эксплуатацию ответчик фактически предоставил спорную квартиру А. для проведения ремонта. Истец длительное время производил ремонтные работы в переданной ему квартире, несмотря на наличие охраны и установленного ответчиком пропускного режима. Действиям А. ответчик длительное время не препятствовал. Доводы ответчика о том, что доступ в квартиру предоставлялся истцу организацией-подрядчиком ООО "Финконсалт", не нашли своего подтверждения.
Доводы представителей ответчика о том, что истцом заявлены требования о признании права собственности на квартиру N ***, которая принадлежит другому лицу, мотивированно не приняты судебной коллегией во внимание. В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что в первоначальном исковом заявлении номер спорной квартиры *** был указан им ошибочно, и впоследствии он уточнил исковые требования. Представители ответчика, в свою очередь, уклонились от указания судебной коллегии почтового адреса квартиры, имевшей строительный адрес 1.2.703, что расценено, как злоупотребление правом. Представленными из ЕГРП выписками подтверждено, что в отношении квартиры *** по адресу: *** чьих-либо прав не зарегистрировано. Соответствие квартиры *** квартире со строительным номером 1.2.703, указанной в проектной документации ООО "Асмато", также подтверждается заключение специалиста ООО "Европейский центр оценки". В проектной документации ООО "Асмато" имеются сведения о принадлежности квартиры со строительным номером 1.2.703 А. Ссылки представителей ответчика на то, что занимаемая истцом квартира состоит из трех комнат, тогда как согласно договору N 45/11 А. должна была быть передана четырехкомнатная квартира, обоснованно признаны судебной коллегией несостоятельными, поскольку условиями договора предусматривалась передача истцу квартиры без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок, внутренних электромонтажных работ и сантехнических приборов, и в результате проведения ремонта согласно индивидуальному проекту в квартире имеется три комнаты вместо четырех.
Доводы кассационной жалобы выражают несогласие с определением судебной коллегии, основаны на иной оценке исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и основанием к отмене апелляционного определения служить не могут.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
Выводы судебной коллегии в части доводов заявителя являются правильными, мотивированными и в жалобе по существу не опровергнуты.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы Генерального директора ООО "Асмато" С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года по делу по иску А. к ООО "Асмато" о признании права собственности на квартиру, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.07.2016 N 4Г-7639/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2016 г. N 4г/8-7639
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу Генерального директора ООО "Асмато" С., поступившую 27 июня 2016 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года по делу по иску А. к ООО "Асмато" о признании права собственности на квартиру,
установил:
А. обратился в суд к ООО "Асмато" с иском о признании права собственности на квартиру ***, имеющую строительный номер 1.2.703, согласно заключенному с ответчиком предварительному договору купли-продажи квартиры N 45/11 от 03.12.2009 года. Впоследствии истец уточнил требования и просил признать за ним право собственности на квартиру на основании заключенного с ответчиком предварительного договора N 45/11 от 03.12.2009 года, не указывая почтового адреса квартиры. В судебном заседании 29 апреля 2015 года А. просил признать за ним право собственности на квартиру ***, пояснив, что в первоначальном исковом заявлении номер спорной квартиры *** был указан ошибочно. В обоснование заявленных требований А. указывал, что 03 декабря 2009 года между ним и ООО "Асмато" был заключен предварительный договор купли-продажи N 45/11, согласно которому ответчик взял на себя обязательство по передаче в собственность истца квартиры, состоящей из четырех комнат, ориентировочной площадью 204,9 кв. м, расположенной на 7 этаже в жилом здании по адресу: ***, строительный номер квартиры 1.2.703. Датой сдачи объекта в эксплуатацию был определен 4-й квартал 2011 года. Цена договора составила сумму в размере ***. В порядке обеспечения исполнения обязательств по уплате цены договора истец оплатил ответчику сумму в размере ***, которая должна была быть зачтена в счет оплаты за квартиру по основному договору. Оплата подтверждается актом от 07.12.2009 года об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи N 45/11 от 03.12.2009 года. Жилой дом по адресу: *** был построен и введен в эксплуатацию в 2013 году, о чем ООО "Асмато" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU77203000-005068 от 22.08.2013 года. Спорная квартира фактически была передана истцу и он произвел в ней ремонт. Однако ответчик своих обязательств по передаче истцу документов, необходимых для регистрации права собственности, не исполнил.
Решением Тверского районного суда города Москвы от 20 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований А. - отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года постановлено:
Решение Тверского районного суда города Москвы от 20 мая 2015 года - отменить, принять по делу новое решение.
Иск А. к ООО "Асмато" о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.
Признать за А. право собственности на квартиру N 44, расположенную по адресу: ***.
Решение является основанием для регистрации права собственности А. на квартиру *** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В кассационной жалобе Генеральный директор ООО "Асмато" С. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года и оставить в силе решение Тверского районного суда города Москвы от 20 мая 2015 года.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из определения судебной коллегии, оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 24.07.2003 года между Правительством города Москвы, Московским медико-стоматологическим университетом и ООО "Асмато" был заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЦАО.00468, предметом которого была реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: ***.
В соответствии с п. 2.2 инвестиционного контракта Московский медико-стоматологический университет и ООО "Асмато" обязуются за счет собственных и привлеченных средств произвести на объекте N 2 по адресу: *** строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой ориентировочной общей площадью 31 000 кв. м, в том числе ориентировочное количество машино-мест подземного гаража-стоянки - 106. Функциональное значение объекта после завершения строительства - жилое с нежилыми помещениями.
03 декабря 2009 года между ООО "Асмато" и А. был заключен предварительный договор купли-продажи N 45/11, предметом которого являлось определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи помещений в жилом здании, строящемся по адресу: *** - одна квартира без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок, внутренних электромонтажных работ и сантехнических приборов, этаж 7, количество комнат - 4, строительный номер квартиры 1.2.703, ориентировочная площадь 204,9 кв. м.
Указанный Договор был заключен между сторонами в целях приобретения истцом квартиры в период строительства многоквартирного дома по заключенному 24.07.2003 года между Правительством города Москвы, Московским медико-стоматологическим университетом и ООО "Асмато" инвестиционному контракту N ДЖП.03.ЦАО.00468, и до ввода строящегося дома в эксплуатацию. Между сторонами сложились отношения, связанные с инвестированием строительства жилья.
В силу п. 2.1.2 Договора, указанный адрес является строительным адресом дома-новостройки и помещений, после сдачи дома-новостройки в эксплуатацию им будет присвоен почтовый адрес.
Согласно п. 2.3 Договора, не позднее 20 рабочих дней, считая с даты регистрации, продавец обязан направить в адрес покупателя, согласно указанным в настоящем договоре почтовым реквизитам последнего, письменное уведомление о регистрации. В уведомлении указывается почтовый адрес помещений, размер квартиры с учетом обмеров БТИ, сумма доплаты, если таковая будет требоваться по результатам обмеров БТИ, рассчитанная в соответствии с п. 3.3 Договора, а также перечень документов, требующихся от покупателя для регистрации сделки и права собственности, в соответствии с действующими законодательством РФ и распоряжениями территориального органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В течение 30 рабочих дней с момента направления продавцом в адрес покупателя уведомления, указанного в настоящем пункте договора, последний обязуется представить указанные в уведомлении документы и заключить с продавцом основной договор на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Пунктами 2.4, 2.4.1 Договора предусмотрено, что покупатель в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения перечисляет продавцу денежную сумму, эквивалентную ***, НДС не облагается, в следующем порядке: в течение 5 банковских дней с даты заключения настоящего договора покупатель перечисляет сумму в размере ***. При оплате обеспечительного платежа покупатель обязуется указать в назначении платежа: "Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2011 года НДС не облагается".
В соответствии с п. 2.6 Договора, платежи по настоящему Договору производятся в безналичном порядке в российских рублях по курсу Центрального банка РФ на дату осуществления платежа путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем Договоре.
В силу п. 2.7 Договора, о перечислении денежных средств покупатель обязан незамедлительно сообщить продавцу путем предоставления копии платежного документа.
Обязательство по перечислению денежных средств считается исполненным покупателем с даты поступления этих денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.8).
Также судом установлено, что жилой дом по адресу: *** был построен и введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77203000-005068 от 22.08.2013 года.
В подтверждение исполнения своих обязательств перед ООО "Асмато" по осуществлению обеспечительного платежа в сумме *** А. представил акт от 07 декабря 2009 года об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года, подписанный Генеральным директором ООО "Асмато" С. и истцом, с приложением печати общества.
Согласно данному акту, в соответствии с п. 2.4 Предварительного договора купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года обязательство покупателя в части оплаты суммы обеспечительного платежа в размере *** с оплатой в рублях по курсу Банка России на день осуществления платежа, НДС не облагается, выполнены полностью. Продавец претензий к покупателю по исполнению обязательств последнего в части оплаты суммы обеспечительного платежа не имеет. В ходе судебного разбирательства представителем ответчика не отрицалось, что Генеральный директор ООО "Асмато" С. действительно составил, подписал указанный выше акт, поставил на нем печать ООО "Асмато", и выдал его А.
Согласно пояснениям А., наличные денежные средства в счет оплаты обеспечительного платежа по договору N 45/11 от 03 декабря 2009 года были переданы им лично С., как Генеральному директору ООО "Асмато".
Также истцом была представлена суду проектная документация ООО "Асмато" жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: *** с чертежами квартир, где в перечне квартир, напротив квартиры на 7 этаже со строительным адресом 1.2.703 указан А., указаны иные лица и строительные номера принадлежащих им квартир. В пояснительной записке разъяснено, что в строительном номере 1.2.703 цифра 7 означает номер этажа. Имеется чертеж квартиры со строительным номером 1.2.703, в котором указано, что владелец данной квартиры по предварительному договору N 45/11 от 03.12.2009 года А. уведомлен, что жилое помещение N 4 располагается под зоной кухни верхнего этажа, что не влияет на функционирование здания и окружающих квартир в части безопасности и принимается по желанию А.
Согласно приложенной к проектной документации выписке из протокола N 27 от 29.06.2011 года регламентной комиссии Архитектурного совета города Москвы, автором проекта строительства жилого дома по адресу: *** является П.Г., что не оспаривалось представителями ООО "Асмато".
А. пояснял, что проектная документация была им заказана и получена от архитектора ООО "Асмато" П.Г. для оформления перепланировки приобретенной квартиры. За выполнение проектных работ истец уплатил П.Г. ***, что подтверждается платежным поручением N 581 от 28.08.2013 года. Генеральный директор ООО "Асмато" С. пояснил суду, что не исключает, что П.Г. направлял А. по электронной почте проектную документацию по дому.
Кроме того, истец в обоснование иска представил суду заключение специалиста ООО "Европейский центр оценки" по результатам обследования помещения на предмет соответствия с проектом и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а также к благоустройству для постоянного проживания, расположенного по адресу: ***, строительный номер 1.2.703. В ходе проведения обследования 10.04.2015 года специалистом ООО "Европейский центр оценки" П.И. в присутствии А. была осмотрена квартира N *** по указанному адресу. Специалистом установлено, что данная квартира соответствует квартире со строительным номером 1.2.703, указанной в проектной документации ООО "Асмато", квартира полностью отремонтирована, все помещения отвечают требованиям, установленным к санитарно-техническим правилам и нормам законодательства РФ.
Согласно договору подряда от 17 мая 2013 года, заключенному между А. и ООО "Крона", ООО "Крона" приняло обязательство выполнить комплекс работ по дизайну, внутренней отделке, меблированию, сборке и монтажу встроенной техники, уборке квартиры на 7 этаже со строительным номером 1.2.703 по адресу: ***.
Приемо-сдаточными актами работ от 17 ноября 2013 года, 25 декабря 2013 года, 24 апреля 2014 года, 29 апреля 2014 года, уведомлением об окончании работ от 20 мая 2014 года подтверждается выполнение ООО "Крона" принятых на себя обязательств по договору подряда от 17 мая 2013 года.
Представители ответчика указывали, что истец не передавал денежных средств Генеральному директору ООО "Асмато" С., а сам акт от 07 декабря 2009 года об исполнении финансовых обязательств был подписан С. по просьбе А. в связи с необходимостью получения истцом кредита в банке. Кроме того, в нарушение пунктов 2.6, 2.7 и 2.8 Договора N 45/11 истец не произвел оплату безналичным порядком, не известил об этом ответчика, копии платежного документа не представил.
Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что А. не были соблюдены требования пунктов 2.6 - 2.8 договора купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года, а передача денежных средств Генеральному директору ООО "Асмато" С. не является подтверждением исполнения истцом обязательств по оплате договора, поскольку данный порядок оплаты не предусмотрен условиями договора.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное истцом заключение специалиста по результатам обследования жилого помещения на предмет соответствия проекту и требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не является доказательством, подтверждающим исполнение истцом своих обязательств по оплате жилого помещения. Суд исходил также из того, что ремонт истцом квартиры N *** со строительным номером 1.2.703 не является основанием для признания за ним права собственности. В свою очередь, доказательств проведения обмеров БТИ вопреки условиям договора, а также составления акта приема-передачи квартиры, несмотря на фактическое пользование истцом квартирой, суду не представлено. Между тем, А. занимал трехкомнатную квартиру N ***, в то время как предметом договора является четырехкомнатная квартира.
С выводом суда первой инстанции правомерно не согласилась судебная коллегия.
В порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной коллегией приняты представленные представителями истца протоколы осмотра письменных доказательств от 16.12.2015 года, составленные нотариусом города Москвы Б.
Согласно указанным протоколам, нотариусом по просьбе А. был произведен осмотр информации, размещенной в сети интернет в электронной почте истца в виде электронных писем и вложений, поступивших от адресата "***". Содержанием данных писем является проектная документация ООО "Асмато" жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: *** с чертежами квартир, совпадающая по своему содержанию с аналогичной проектной документацией на указанный дом, предоставленной истцом в суд первой инстанции.
Представители истца пояснили, что данные электронные письма, поступили от архитектора ООО "Асмато" П.Г., которому принадлежит электронный адрес "***".
Судебной коллегией при рассмотрении дела применены нормы ст. 153, пп. 1 п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 162, п. 5 ст. 166, п. 1 ст. 182, ст. 402 Гражданского кодекса РФ, и сделан мотивированный вывод, что действия по уплате истцом денежных средств обеспечительного платежа, а также по составлению сторонами акта от 07 декабря 2009 года об исполнении обязательств по внесению этого платежа направлены на изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, возникших из договора N 45/11 от 03 декабря 2009 года. Представленный истцом акт об исполнении своих финансовых обязательств по оплате квартиры по своей правовой природе отличен от акта приема-передачи недвижимости, и свидетельствует об исполнении обязательств истца по оплате суммы обеспечительного платежа.
В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Принимая во внимания разъяснения п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25, Постановление Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 28-П, судебная коллегия обоснованно исходила из того, что на гражданина, не обладающего профессиональными знаниями в сфере предпринимательской деятельности и не имеющего реальной возможности изменить содержание предлагаемого от имени юридического лица набора документов, необходимых для заключения данного договора, возлагается лишь обязанность проявить обычную в таких условиях осмотрительность при совершении соответствующих действий.
Таким образом, действия ответчика ООО "Асмато", Генеральный директор которого принял у истца денежную сумму обеспечительного платежа со ссылкой на подписанный сторонами договор и составил соответствующий акт о полном исполнении финансовых обязательств, а также предоставление архитектором необходимых проектных документов для проведения перепланировки и ремонта, и фактическая передача истцу квартиры с предоставлением возможности произведения ремонта, давали основание полагаться на действительность заключенной между сторонами сделки. Несоблюдение истцом порядка оплаты, установленного пунктами 2.6 - 2.8 договора, в силу установленных судом обстоятельств и поведения сторон сделки, не являются основанием для признания ее недействительной. Вместе с тем, А. не обладал профессиональными знаниями в сфере предпринимательской инвестиционной деятельности и не имел реальной возможности изменить содержание предлагаемого от имени юридического лица набора документов, необходимых для подтверждения факта передачи им денежных средств.
Учитывая пояснения С. о том, что ранее с А. он знаком не был, судебная коллегия обоснованно отнеслась критически к возражениям ответчика о том, что акт от 07 декабря 2009 года о получении денежных средств от А. был составлен по просьбе истца на основании доверительных отношений.
Судебной коллегией также принято во внимание, что исполнение истцом обязательств по оплате квартиры подтверждается и другими доказательствами. После заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи N 45/11 от 03 декабря 2009 года и подписания акта от 07 декабря 2009 года архитектор ООО "Асмато" П.Г. по электронной почте направил А. необходимую для проведения перепланировки и ремонта квартиры проектную документацию с чертежом квартиры, имеющей строительный номер 1.2.703, за что истец уплатил ***. Доказательств, опровергающих данный факт, ответчиком суду не представлено. Указанная проектная документация содержит большой объем специальной технической информации о проекте дома, совпадение плана квартиры со строительным номером 1.2.703 с планом квартиры истца, к документации приложена выписка из протокола N 27 от 29.06.2011 года регламентной комиссии Архитектурного совета города Москвы. Выписки из данного протокола аналогичного содержания были представлены по запросу судебной коллегии из Москомархитектуры.
Судебной коллегией обоснованно не приняты во внимание возражения ответчика о том, что представленная проектная документация могла быть составлена самим истцом еще и потому, что в ней содержатся сведения о лицах, приобретших квартиры в доме по адресу: ***, которые не могли быть известны истцу.
Подтверждением исполнения истцом обязанности по оплате стоимости квартиры является также доказанность факта проведения истцом ремонта квартире, что подтверждается заключением специалиста ООО "Европейский центр оценки", договором подряда от 17 мая 2013 года между А. и ООО "Крона", приемо-сдаточными актами работ от 17 ноября 2013 года, 25 декабря 2013 года, 24 апреля 2014 года, 29 апреля 2014 года, уведомлением об окончании работ от 20 мая 2014 года.
Судебная коллегия пришла к мотивированному выводу о том, что после окончания строительства дома и его приемки в эксплуатацию ответчик фактически предоставил спорную квартиру А. для проведения ремонта. Истец длительное время производил ремонтные работы в переданной ему квартире, несмотря на наличие охраны и установленного ответчиком пропускного режима. Действиям А. ответчик длительное время не препятствовал. Доводы ответчика о том, что доступ в квартиру предоставлялся истцу организацией-подрядчиком ООО "Финконсалт", не нашли своего подтверждения.
Доводы представителей ответчика о том, что истцом заявлены требования о признании права собственности на квартиру N ***, которая принадлежит другому лицу, мотивированно не приняты судебной коллегией во внимание. В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что в первоначальном исковом заявлении номер спорной квартиры *** был указан им ошибочно, и впоследствии он уточнил исковые требования. Представители ответчика, в свою очередь, уклонились от указания судебной коллегии почтового адреса квартиры, имевшей строительный адрес 1.2.703, что расценено, как злоупотребление правом. Представленными из ЕГРП выписками подтверждено, что в отношении квартиры *** по адресу: *** чьих-либо прав не зарегистрировано. Соответствие квартиры *** квартире со строительным номером 1.2.703, указанной в проектной документации ООО "Асмато", также подтверждается заключение специалиста ООО "Европейский центр оценки". В проектной документации ООО "Асмато" имеются сведения о принадлежности квартиры со строительным номером 1.2.703 А. Ссылки представителей ответчика на то, что занимаемая истцом квартира состоит из трех комнат, тогда как согласно договору N 45/11 А. должна была быть передана четырехкомнатная квартира, обоснованно признаны судебной коллегией несостоятельными, поскольку условиями договора предусматривалась передача истцу квартиры без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок, внутренних электромонтажных работ и сантехнических приборов, и в результате проведения ремонта согласно индивидуальному проекту в квартире имеется три комнаты вместо четырех.
Доводы кассационной жалобы выражают несогласие с определением судебной коллегии, основаны на иной оценке исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и основанием к отмене апелляционного определения служить не могут.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
Выводы судебной коллегии в части доводов заявителя являются правильными, мотивированными и в жалобе по существу не опровергнуты.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы Генерального директора ООО "Асмато" С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 29 декабря 2015 года по делу по иску А. к ООО "Асмато" о признании права собственности на квартиру, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)