Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
- от заявителей: 1) представитель Матвеев В.Э. (доверенность от 01.06.2016);
2) не явился (извещен);
- от заинтересованного лица: представитель Сергеева Н.М. (доверенность от 29.12.2015)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10134/2016) ООО "СК "Альфа" и ООО "СПб ОтделСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2016 по делу N А56-86830/2015 (судья Балакир М.В.), принятое по заявлению
1) Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альфа"
2) Общества с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
о признании незаконным решения от 25.09.2015, обязании устранить допущенные нарушения прав
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Альфа" (место нахождения: 197342, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д. 65, лит. А, ОГРН: 1127847411460; далее - ООО "СК "Альфа"), Общество с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой" (место нахождения: 195274, Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 11, корп. 1, лит. А, пом. 27Н, ОГРН: 1117847153940; далее - ООО "СПб ОтделСтрой") обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (место нахождения: 193124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 1047833068931; далее - Управление) о признании незаконным решения от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400 об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 25.06.2015 и обязании зарегистрировать указанное соглашение.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2016 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "СК "Альфа" и ООО "СПб ОтделСтрой" обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить.
В судебном заседании заявитель просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
Управление возражало против удовлетворения апелляционной жалобы на основании доводов, изложенных в отзыве, ссылаясь на законность принятого решения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает его подлежащим отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 07.04.2014 между ООО "Спутник" (застройщик) и ООО "Строительная компания "Альфа" (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом, возводимого по строительному адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Ленинский пр., участок 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (далее - Договор долевого участия).
В соответствии с пунктом 1.1. Договора долевого участия застройщик обязался после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику жилое помещение, имеющее условный номер 7-24 (квартира), а Дольщик обязался уплатить установленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, а также принять квартиру с оформлением необходимых документов.
Договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 04.06.2014 внесена соответствующая запись N 78-78-95/005/2014-544.
25.06.2015 между ООО "СК "Альфа" (прежний дольщик) и ООО "СПб Отдел Строй" (новый дольщик) подписано соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 07.04.2014 (далее - Соглашение), подлежащее государственной регистрации.
Заявители в обоснование своих доводов указали, что с целью государственной регистрации данного Соглашения 10.07.2015 стороны обратились в Управление с соответствующим заявлением.
Сообщением от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400 Управление отказало в государственной регистрации сделки со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), указав, что имеется постановление судебных приставов-исполнителей Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Гаврилова Е.И., Ерохина А.С., вынесенных по материалам исполнительного производства N 80081/14/78001-ИП, о наложении запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении принадлежащего на праве аренды ООО "Спутник" земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести) кадастровый номер 78:40:0008341:25.
Посчитав отказ в государственной регистрации Соглашения уступки прав требований незаконным, заявители обратились с соответствующим заявлением в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности и законности решения Управления и отказал в удовлетворении требований.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений статей 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.
Отказ Управления в государственной регистрации Соглашения уступки прав требования мотивирован ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 9 Закона N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП.
Согласно пункту 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных сведений.
Как следует из материалов дела, заявители представили в Управление пакет документов в том числе, соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 07.04.2014.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В силу пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Тем самым, при отсутствии иных доказательств и доводов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности заключения 25.06.2015 между ООО "СК "Альфа" (прежний дольщик) и ООО "СПб Отдел Строй" (новый дольщик) соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 07.04.2014.
Как следует из материалов дела, отказывая заявителям в регистрации Соглашения Управление ссылалось на постановления судебных приставов-исполнителей Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Гаврилова Е.И., Ерохина А.С., вынесенных по материалам исполнительного производства N 80081/14/78001-ИП.
Судом установлено, что 04.12.2014 судебным приставом-исполнителем Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Гавриловым Е.И. на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом по делу N А56-24522/2014 о взыскании с ООО "Спутник" суммы задолженности в пользу КУГИ Санкт-Петербурга, вынесено постановление по исполнительному производству N 80081/14/78001-ИП в отношении должника - ООО "Спутник", где в резолютивной части указано: объявить запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении имущества - Земельный участок: площадь 29 356 кв. м, расположен по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести) кадастровый номер 78:40:0008341:25, поручить с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества (далее - Постановление от 04.12.2014).
Кроме того, 15.01.2015 судебным приставом-исполнителем Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Ерохиным А.С. вынесено постановление по исполнительному производству N 80081/14/78001-ИП в отношении должника - ООО "Спутник" о внесении исправлений в Постановление от 04.12.2014, указав в установочной части: за должником на праве аренды зарегистрировано следующее имущество, в постановочной части: объявить запрет на право аренды в отношении имущества, поручить с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закона N 229-ФЗ) задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.
Статьями 12, 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" (далее - Закон N 118-ФЗ) предусмотрены права и обязанности судебных приставов-исполнителей в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных указанным Законом, в частности обязанность по принятию мер к своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, а также обязательность требований судебного пристава-исполнителя для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на территории Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что названными выше постановлениями судебные приставы-исполнители объявили запрет на право аренды в отношении имущества - Земельный участок: площадь 29 356 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести) кадастровый номер 78:40:0008341:25, и поручили с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении аренды земельного участка.
В силу пунктов 1, 3 статьи 68 Закона N 229-ФЗ мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.
Перечень мер принудительного исполнения, указанный в статье, не является исчерпывающим и указывает на возможность применения других мер в соответствии с иными федеральными законами, обеспечивающими исполнение решения суда, в том числе и запрет на совершение определенных действий в отношении имущества должника.
В соответствии с положениями статьи 80 Закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом, в силу пункта 4 указанной статьи, арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества; вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов.
Исходя из текста названных выше постановлений судебных приставов-исполнителей взыскание за счет имущества должника не производится, пристав-исполнитель в рамках статьи 68 Закона N 229-ФЗ в целях обеспечения исполнения исполнительного документа запрещает регистрирующему органу производить регистрационные действия в отношении аренды земельного участка.
Тем самым, как следует из материалов дела, указанными постановлениями пристав-исполнитель применил не процедуру ареста имущества, а иную меру принудительного взыскания - запрет совершения регистрационных действий в отношении аренды земельного участка.
Запрет регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении аренды земельного участка является мерой, обеспечивающей исполнение исполнительного документа, что не противоречит статьям 5, 12, 13 и 68 Закона N 229-ФЗ, однако указанная мера не препятствует как должнику (застройщику), так и дольщикам распоряжаться своим правом на уступку прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 жилого комплекса, так как данная мера принудительного исполнения связана именно с правом аренды в отношении земельного участка, а не объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что объектом долевого строительства, а также предметом договора участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 и Соглашения земельный участок не является.
В силу статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, чем в настоящем деле является квартира.
В соответствии со статьей 17 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ.
Таким образом, положения статей 11 и 17 Закона N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, являются обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.
В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Вместе с тем, с учетом представленных в дело доказательств, в том числе постановлений судебных приставов-исполнителей, Управление не доказало наличие законных оснований для отказа в государственной регистрации Соглашения, кроме того, не указало, в силу какой правовой нормы в сообщении об отказе в государственной регистрации Управление сослалось на информационное письмо сотрудника МВД Российской Федерации.
Таким образом, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400 об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке права требования от 25.06.2015 по договору N ПО/С/1003-7-24 участия в долевом строительстве от 07.04.2014 следует признать незаконным в связи с тем, что оно нарушает права и законные интересы заявителей.
В силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что судебный акт подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2016 по делу N А56-86830/2015 отменить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировать соглашение заключенное обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альфа" с обществом с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой" об уступке права требования от 25.06.2015 по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (место нахождения: 191124, ГОРОД Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 1047833068931) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альфа" (место нахождения: 197342, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д. 65, лит. А ОГРН: 1127847411460) сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 500 руб.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (место нахождения: 191124, ГОРОД Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 1047833068931) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой" (место нахождения: 195274, Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 11, корп. 1, лит. А, пом. 27Н, ОГРН: 1107847077018) сумму расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1 500 руб.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2016 N 13АП-10134/2016 ПО ДЕЛУ N А56-86830/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2016 г. N 13АП-10134/2016
Дело N А56-86830/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
- от заявителей: 1) представитель Матвеев В.Э. (доверенность от 01.06.2016);
2) не явился (извещен);
- от заинтересованного лица: представитель Сергеева Н.М. (доверенность от 29.12.2015)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10134/2016) ООО "СК "Альфа" и ООО "СПб ОтделСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2016 по делу N А56-86830/2015 (судья Балакир М.В.), принятое по заявлению
1) Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альфа"
2) Общества с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
о признании незаконным решения от 25.09.2015, обязании устранить допущенные нарушения прав
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Альфа" (место нахождения: 197342, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д. 65, лит. А, ОГРН: 1127847411460; далее - ООО "СК "Альфа"), Общество с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой" (место нахождения: 195274, Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 11, корп. 1, лит. А, пом. 27Н, ОГРН: 1117847153940; далее - ООО "СПб ОтделСтрой") обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (место нахождения: 193124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 1047833068931; далее - Управление) о признании незаконным решения от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400 об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 25.06.2015 и обязании зарегистрировать указанное соглашение.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2016 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "СК "Альфа" и ООО "СПб ОтделСтрой" обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить.
В судебном заседании заявитель просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
Управление возражало против удовлетворения апелляционной жалобы на основании доводов, изложенных в отзыве, ссылаясь на законность принятого решения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает его подлежащим отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 07.04.2014 между ООО "Спутник" (застройщик) и ООО "Строительная компания "Альфа" (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом, возводимого по строительному адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Ленинский пр., участок 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (далее - Договор долевого участия).
В соответствии с пунктом 1.1. Договора долевого участия застройщик обязался после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику жилое помещение, имеющее условный номер 7-24 (квартира), а Дольщик обязался уплатить установленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, а также принять квартиру с оформлением необходимых документов.
Договор долевого участия зарегистрирован в установленном порядке, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 04.06.2014 внесена соответствующая запись N 78-78-95/005/2014-544.
25.06.2015 между ООО "СК "Альфа" (прежний дольщик) и ООО "СПб Отдел Строй" (новый дольщик) подписано соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 07.04.2014 (далее - Соглашение), подлежащее государственной регистрации.
Заявители в обоснование своих доводов указали, что с целью государственной регистрации данного Соглашения 10.07.2015 стороны обратились в Управление с соответствующим заявлением.
Сообщением от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400 Управление отказало в государственной регистрации сделки со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), указав, что имеется постановление судебных приставов-исполнителей Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Гаврилова Е.И., Ерохина А.С., вынесенных по материалам исполнительного производства N 80081/14/78001-ИП, о наложении запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении принадлежащего на праве аренды ООО "Спутник" земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести) кадастровый номер 78:40:0008341:25.
Посчитав отказ в государственной регистрации Соглашения уступки прав требований незаконным, заявители обратились с соответствующим заявлением в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности и законности решения Управления и отказал в удовлетворении требований.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений статей 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.
Отказ Управления в государственной регистрации Соглашения уступки прав требования мотивирован ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 9 Закона N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП.
Согласно пункту 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных сведений.
Как следует из материалов дела, заявители представили в Управление пакет документов в том числе, соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 07.04.2014.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В силу пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Тем самым, при отсутствии иных доказательств и доводов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности заключения 25.06.2015 между ООО "СК "Альфа" (прежний дольщик) и ООО "СПб Отдел Строй" (новый дольщик) соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 от 07.04.2014.
Как следует из материалов дела, отказывая заявителям в регистрации Соглашения Управление ссылалось на постановления судебных приставов-исполнителей Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Гаврилова Е.И., Ерохина А.С., вынесенных по материалам исполнительного производства N 80081/14/78001-ИП.
Судом установлено, что 04.12.2014 судебным приставом-исполнителем Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Гавриловым Е.И. на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом по делу N А56-24522/2014 о взыскании с ООО "Спутник" суммы задолженности в пользу КУГИ Санкт-Петербурга, вынесено постановление по исполнительному производству N 80081/14/78001-ИП в отношении должника - ООО "Спутник", где в резолютивной части указано: объявить запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении имущества - Земельный участок: площадь 29 356 кв. м, расположен по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести) кадастровый номер 78:40:0008341:25, поручить с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества (далее - Постановление от 04.12.2014).
Кроме того, 15.01.2015 судебным приставом-исполнителем Василеостровского районного отдела УФССП по Санкт-Петербургу Ерохиным А.С. вынесено постановление по исполнительному производству N 80081/14/78001-ИП в отношении должника - ООО "Спутник" о внесении исправлений в Постановление от 04.12.2014, указав в установочной части: за должником на праве аренды зарегистрировано следующее имущество, в постановочной части: объявить запрет на право аренды в отношении имущества, поручить с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закона N 229-ФЗ) задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.
Статьями 12, 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" (далее - Закон N 118-ФЗ) предусмотрены права и обязанности судебных приставов-исполнителей в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных указанным Законом, в частности обязанность по принятию мер к своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, а также обязательность требований судебного пристава-исполнителя для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на территории Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что названными выше постановлениями судебные приставы-исполнители объявили запрет на право аренды в отношении имущества - Земельный участок: площадь 29 356 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести) кадастровый номер 78:40:0008341:25, и поручили с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении аренды земельного участка.
В силу пунктов 1, 3 статьи 68 Закона N 229-ФЗ мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.
Перечень мер принудительного исполнения, указанный в статье, не является исчерпывающим и указывает на возможность применения других мер в соответствии с иными федеральными законами, обеспечивающими исполнение решения суда, в том числе и запрет на совершение определенных действий в отношении имущества должника.
В соответствии с положениями статьи 80 Закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом, в силу пункта 4 указанной статьи, арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества; вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов.
Исходя из текста названных выше постановлений судебных приставов-исполнителей взыскание за счет имущества должника не производится, пристав-исполнитель в рамках статьи 68 Закона N 229-ФЗ в целях обеспечения исполнения исполнительного документа запрещает регистрирующему органу производить регистрационные действия в отношении аренды земельного участка.
Тем самым, как следует из материалов дела, указанными постановлениями пристав-исполнитель применил не процедуру ареста имущества, а иную меру принудительного взыскания - запрет совершения регистрационных действий в отношении аренды земельного участка.
Запрет регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении аренды земельного участка является мерой, обеспечивающей исполнение исполнительного документа, что не противоречит статьям 5, 12, 13 и 68 Закона N 229-ФЗ, однако указанная мера не препятствует как должнику (застройщику), так и дольщикам распоряжаться своим правом на уступку прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 жилого комплекса, так как данная мера принудительного исполнения связана именно с правом аренды в отношении земельного участка, а не объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что объектом долевого строительства, а также предметом договора участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24 и Соглашения земельный участок не является.
В силу статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, чем в настоящем деле является квартира.
В соответствии со статьей 17 Закона N 214-ФЗ договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ.
Таким образом, положения статей 11 и 17 Закона N 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту интересов участников долевого строительства, являются обеспечением исполнения обязательства по передаче дольщику объекта недвижимости.
В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Вместе с тем, с учетом представленных в дело доказательств, в том числе постановлений судебных приставов-исполнителей, Управление не доказало наличие законных оснований для отказа в государственной регистрации Соглашения, кроме того, не указало, в силу какой правовой нормы в сообщении об отказе в государственной регистрации Управление сослалось на информационное письмо сотрудника МВД Российской Федерации.
Таким образом, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400 об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке права требования от 25.06.2015 по договору N ПО/С/1003-7-24 участия в долевом строительстве от 07.04.2014 следует признать незаконным в связи с тем, что оно нарушает права и законные интересы заявителей.
В силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что судебный акт подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2016 по делу N А56-86830/2015 отменить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 25.09.2015 N 78/113/007/2015-400.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировать соглашение заключенное обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альфа" с обществом с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой" об уступке права требования от 25.06.2015 по договору участия в долевом строительстве N ПО/С/1003-7-24.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (место нахождения: 191124, ГОРОД Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 1047833068931) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альфа" (место нахождения: 197342, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д. 65, лит. А ОГРН: 1127847411460) сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 500 руб.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (место нахождения: 191124, ГОРОД Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 1047833068931) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СПб ОтделСтрой" (место нахождения: 195274, Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 11, корп. 1, лит. А, пом. 27Н, ОГРН: 1107847077018) сумму расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1 500 руб.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)