Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2017 N 13АП-10323/2017 ПО ДЕЛУ N А42-3950/2016

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2017 г. N 13АП-10323/2017

Дело N А42-3950/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Волковой Е.В.
при участии:
от истца: представитель Балушкин И.А. по доверенности от 05.10.2016
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10323/2017) общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания"
на решение Арбитражного суда Мурманской области от 07.03.2017 по делу N А42-3950/2016 (судья Т.В.Панфилова), принятое
по иску акционерного общества "Военторг-Запад"
к обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания"
о выселении из нежилых помещений,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания"
к акционерному обществу "Военторг-Запад"
о признании договора действующим и продленным до 31.05.2019, признании одностороннего расторжения договора ничтожной сделкой,
установил:

Акционерное общество "Военторг-Запад" (далее - истец, Общество, ОГРН 1097847204795; 191180, г. Санкт-Петербург, пр-д Загородный, д. 35, корп. 3, литер Н) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западная инвестиционная компания" (далее - ответчик, Компания, ОГРН 1125190011759; 183017, г. Мурманск, ул. Береговая, д. 3) о выселении ответчика из помещений: Помещение I (комнаты N 1-8), помещение II (комнаты N 1, 2, 3), помещение VI (комнаты N 1-25), общей площадью 2 051,7 кв. м, расположенных на первом этаже в одноэтажном нежилом здании овощехранилища по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, пр. Ивченко, д. 8.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил выселить ответчика из помещений: Помещение I (комнаты N 1-8), помещение II (комнаты N 1, 2, 3), помещение VI (комнаты N 1-25), общей площадью 2 051,7 кв. м, расположенных на первом этаже в одноэтажном нежилом здании овощехранилища по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, проезд Михаила Ивченко, д. 12.
Определением от 22.11.2016 принято к производству встречное исковое заявление Компании о признании договора аренды нежилых помещений N 24-13 от 01.06.2013 действующим и продленным на новый трехлетний срок до 31.05.2019, и о признании одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений N 24-13 от 01.06.2013 ничтожной сделкой.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчик уточнил встречные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать договор аренды помещений N 24-13 от 01.06.2013 действующим и продленным на новый трехлетний срок до 31.05.2019; признать одностороннее расторжение договора аренды нежилых помещений N 24-13 от 01.06.2013, совершенное в одностороннем порядке (согласно уведомлениям исх. N 448 и 702), ничтожными сделками.
Решением от 07.03.2017 суд удовлетворил исковые требования по первоначальному иску, в удовлетворении встречных исковых требований отказал.
Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что дополнительное соглашение от 15.01.2014 не было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, однако с 01.02.2014 по 01.01.2017 истцом выставляются счета ответчику об оплате арендной платы в сумме, указанной в дополнительном соглашении, что указывает, как полагает ответчик, на недобросовестность поведения истца.
Кроме того, ответчик считает, что досрочное расторжение договора аренды является незаконным в силу ничтожности сделки (о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, совершенного истцом), так как договор аренды заключен до 31.05.2016 и действует до момента истечения срока аренды помещения, при этом согласно уведомлению истца N 448 от 11.02.2015 помещение необходимо освободить до 24.04.2015, кроме того, в уведомлении указано, что необходимо освободить помещение, расположенное по адресу: г. Мурманск, ул. Ивченко, д. 12, тогда как фактически ответчик арендует помещение, расположенное по адресу: г. Мурманск, ул. Ивченко, д. 8, таким образом, ответчик полагает, что данные требования истца не основаны ни на законе, ни на договоре.
При этом, ответчик указал на то, что до настоящего времени уведомления о расторжении договора N 24-13 от 01.06.2016 со стороны истца в адрес ответчика не поступало, в связи с чем, ответчик считает, что договор N 24-13 от 01.06.2016 является пролонгированным (продленным), а истец своими действиями подтверждает факт заключении, то есть пролонгации (продлении) договора аренды N 24-13 от 01.06.2013.
Также, по мнению ответчика, суд первой инстанции сделал выводы, противоречащие разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своего представителя в судебное заседание не направил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом (арендодателем) и Компанией (арендатором) заключен договор N 24-13 аренды нежилых помещений от 01.06.2013 (далее - договор), согласно которому Общество обязуется предоставить Компании во временное владение и пользование за плату Помещение I (комнаты N 1-8), помещение II (комнаты N 1, 2, 3), помещение VI (комнаты N 1-25), общей площадью 2 051,7 кв. м, расположенных на первом этаже в одноэтажном нежилом здании овощехранилища по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, пр. Ивченко, д. 8.
Согласно пункту 1.2 договора передаваемое по договору Помещение принадлежит Обществу (Арендодателю) на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области серия 51 АВ N 342473, дата выдачи 28.11.2012).
Договор зарегистрирован 07.03.2014.
Передача помещения подтверждается соответствующим актом.
В соответствии с пунктом 2.1 договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента истечения срока аренды помещения. Принятые на себя обязательства по договору возникают у сторон с момента передачи помещения по акту приема-передачи и действуют до их полного исполнения. Срок аренды помещения - до 31.05.2016.
В дополнительном соглашении N 1 от 01.09.2013, стороны согласовали, что арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату Помещение I (комнаты N 1-8), помещение II (комнаты N 1, 2, 3), помещение VI (комнаты N 1-25), общей площадью 2 051,7 кв. м, расположенных на первом этаже в одноэтажном нежилом здании овощехранилища по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, пр. Ивченко, д. 12.
Впоследствии произведено изменение адреса на проезд Михаила Ивченко д. 12.
В обоснование исковых требований истец указал, что им в одностороннем порядке на основании письма N 448 от 11.02.2015 и подтверждения в письме N 702 расторгнут договор в одностороннем порядке, однако после расторжения договора ответчик помещения не возвратил, что явилось основанием для направления претензии и обращения с настоящим иском в суд.
Вместе с тем, ответчик в обоснование встречных исковых требований ссылался на то, что односторонний отказ от договора является ничтожным, а договор следует считать действующим и продленным на новый трехлетний срок до 31.05.2019.
Применив нормы законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования по первоначальному иску обоснованными, при этом суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований, посчитав, что действия истца по досрочному расторжению договора соответствуют условиям договора и нормам действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 7.1 договора стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторгнуть его без обращения в судебные органы, предупредив об этом арендатора не менее чем за два месяца до предполагаемого дня прекращения договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, письмом N 448 от 11.02.2015 истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора с 24.04.2015, при этом в уведомлении истец указал: "Настоящим уведомляем Вас о расторжении договора нежилых помещений N 24-13 от 10.06.2013 с 24.04.2015 на основании пункта 7.1 договора", и перечислены соответствующие договору помещения.
Кроме того, письмом N 702 от 01.03.2016 Общество подтвердило расторжение договора с 24.04.2015, и уведомило ответчика об отказе от продления срока действия договора, а равно об отказе от заключения договора аренды в отношении указанных помещений на новый срок.
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в материалы дела истцом представлены надлежащие письменные доказательства направления ответчику уведомлений, в том числе и письма исх. N 702 от 01.03.2016.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, из представленных доказательств определенно следует воля арендодателя на прекращение арендных отношений, кроме того, с учетом волеизъявления истца на прекращение договора, его действие с 31.05.2016 подлежало прекращению вне зависимости от наличия у истца права на односторонний отказ от договора, что оспаривалось ответчиком.
Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей в момент заключения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных требований в части признания уведомлений (исх. N 448 и 702), в которых истцом заявлено об одностороннем расторжении договора аренды недействительными, поскольку материалами дела подтверждается и ответчиком надлежащим образом не опровергнуто, что односторонний отказ от расторжения договора был совершен истцом с соблюдением, как условий договора, так и норм гражданского права.
Кроме того, доводы ответчика о том, что договор является пролонгированным, судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные.
Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о том, что односторонние отказы Общества от договора являются ничтожными сделками со ссылкой на дополнительное соглашение от 10.10.2013.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что судом первой инстанции всесторонне исследованы указанные доводы ответчика во взаимосвязи с материалами дела и условиями договора, и суд пришел к обоснованному выводу о том, что названное дополнительное соглашение зарегистрировано позднее (15.05.2015) направления истцом уведомления о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со статьями 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
При этом ответчик вправе был принять меры к государственной регистрации спорного дополнительного соглашения, однако данных действий в целях исполнения сторонами своих обязательств по договору не совершил.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю.
В силу пункта 6.26 договора по окончании срока действия настоящего договора или после досрочного прекращения договора в предусмотренном в нем порядке, если стороны не подпишут новый договор либо не пролонгируют настоящий, арендатор обязан освободить помещение и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи.
Поскольку договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке, а кроме того, из названных выше писем истца явствует отсутствие его воли на продление договора, у ответчика отсутствуют правовые основания для использования арендуемых помещений, которые подлежит возврату истцу на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации путем выселения ответчика.
Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, продолжение пользования Компанией объектом аренды и внесение арендной платы Обществу не свидетельствует о возобновлении между сторонами арендных отношений, обязанность арендатора по внесению арендной платы после прекращения договора до момента фактического возврата объекта аренды установлена статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования по первоначальному иску, кроме того, суд обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.
При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 07.03.2017 по делу N А42-3950/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)