Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Участник долевого строительства подземной автостоянки указал, что застройщик передал ему объект по акту приема-передачи, объект не введен в эксплуатацию, но это не является препятствием для признания за ним права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Василькова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А.А. к закрытому акционерному обществу "Аркобизнес" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.02.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителя ответчика ЗАО "Аркобизнес" конкурсного управляющего Ш.Е.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца П.А.А. по доверенности от <...> К.Е.С., судебная коллегия
П.А.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Аркобизнес" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - подземную автостоянку площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <...>, степень готовности - <...>%.
В обоснование исковых требований указал, что на основании:
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашений об уступке прав требований от <...> между <...> от <...> между <...> и П.А.А.,
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и П.А.А.,
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требований от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия N от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.,
зарегистрированных в установленном законом порядке, П.А.А. является дольщиком строительства подземной автостоянки по строительному адресу: <...>. Оплата по соглашениям произведена полностью, ответчик передал истцу объект по акту приема-передачи. В настоящее время объект не введен в эксплуатацию, однако данные обстоятельства не являются препятствием для признания за истцом права собственности в отношении приобретенного в установленном законом порядке и на основании неоспоренных сделок объекта недвижимости.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.02.2017 требование удовлетворено.
С указанным решением не согласился ответчик. В апелляционной жалобе он просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, производство по делу прекратить, ссылаясь на нарушение судом при вынесении решения норм процессуального права. Указал в обосновании жалобы, что в отношении ЗАО "Аркобизнес" введена процедура банкротства - конкурсное производство, следовательно, спор подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротства и неподведомствен суду общей юрисдикции.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ЗАО "Аркобизнес" конкурсный управляющий Ш.Е.С. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель истца К.Е.С. с доводами жалобы не согласилась, просила оставить решение без изменения.
В судебное заседание не явились истец П.А.А., третьи лица Администрация г. Екатеринбурга, Управление Росреестра по Свердловской области своих представителей не направили, извещены о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе надлежаще и своевременно, истец - через своего представителя К.Е.С., также в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов и организаций о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебное извещение на первое судебное заседание направлено по почте <...>, информация о месте и времени рассмотрения дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда - www.ekboblsud.ru. С учетом изложенного, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив в интересах законности решение суда в полном объеме по правилам части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально-определенного договором.
Заявляя требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства подземную автостоянку, истец указал, что предметом спора является оплаченный П.А.А. объект незавершенного строительства подземная автостоянка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенная по адресу: <...>, степень готовности - <...>%.
В подтверждение обоснованности заявления о признании права собственности на объект незавершенного строительства истцом предоставлены копии:
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашений об уступке прав требований от <...> между <...>, от <...> между <...> и П.А.А.,
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и П.А.А.,
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требований от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия N от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.
По условиям вышеуказанных договоров на долевое участие в строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить подземную автостоянку с помещением вахты на отм. 3.400 над въездом в рампу N на <...> машино-мест общей площадью <...> кв. м после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику соответствующие доли общей площади подземной автостоянки по строительному адресу: <...>, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять долю по акту приема-передачи в сроки, установленные договором, а именно - <...>, для целей дальнейшего использования подземной автостоянки за дольщиком закрепляются перечисленные машино-места.
Также предоставлена копия акта передачи нежилого помещения к договорам <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...>, N от <...> на долевое участие в строительстве, без указания на передачу нежилого помещения по договору <...> от <...>, а кроме того предоставлены справки застройщика от <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, содержащие информацию о полном расчете за нежилые помещения, произведенном <...>, П.А.А., <...> копии квитанций к приходным кассовым ордерам.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, принимая во внимание высокую степень завершенности объекта, доказанность факта исполнения истцом обязательств по договорам долевого участия, а также факта передачи истцу нежилого помещения, при этом суд ошибочно применил по аналогии пункт 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013.
Судебная коллегия полагает указанные выводы суда не соответствующими нормам материального права и обстоятельствам дела по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сведений о том, что объект незавершенного строительства подземная автостоянка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенная по адресу: <...>, степень готовности - <...>%, включен в конкурсную массу, право собственности на него зарегистрировано за ответчиком ЗАО "Аркобизнес" в установленном законом порядке в материалы дела не представлены.
Строительство объекта на момент принятия обжалуемого судебного акта не было завершено, подземная автостоянка в эксплуатацию не введена.
В связи с неисполнением должником обязательства по передаче долей общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест, определенных в вышеуказанных договорах долевого участия в строительстве, истец предъявил в суд требование, обращенное к ЗАО "Аркобизнес", о признании права собственности на весь объект незавершенного строительства вышеуказанной подземной автостоянки.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно части 2 статьи 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из положений, предусмотренных пунктом 1 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.
По условиям договоров долевого участия обязанность передать доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест, возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательство по передаче инвестору не завершенного строительством объекта застройщик не принимал.
Доказательства, подтверждающие завершение строительства и сдачу подземной автостоянки в эксплуатацию, материалы дела не содержат, при этом стороны не ссылаются на их наличие.
До момента ввода подземной автостоянки в эксплуатацию доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест, которые будут в нем располагаться, не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем они не могут быть объектом приема-передачи от застройщика дольщику.
Поскольку не завершенные строительством доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест в незавершенной строительством подземной автостоянки, не принятой в эксплуатацию, объектами недвижимости не признаются, а право собственности на завершенный строительством объект за застройщиком не зарегистрировано, у суда отсутствовали правовые основания для возложения на ЗАО "Аркобизнес" обязанности передать в собственность истца объект незавершенного строительства подземной автостоянки.
Доказательства высокой степени завершенности строительства, а равно передачи застройщиком инвестору всего объекта незавершенного строительства, имеющего индивидуально-определенные характеристики, учтенного органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, не могут служить основанием для признания за дольщиком права собственности на него.
Установив, что обязательство застройщика по возведению подземной автостоянки, включающей доли общей площади в виде закрепленных машино-мест, в полном объеме не исполнено, в связи с чем цель договоров долевого участия в строительстве не достигнута, объект не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство со степенью готовности <...>%, разрешение на ввод в эксплуатацию подземной автостоянки не выдано, соответствующие доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест не переданы дольщику в качестве законченного строительством объекта, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у истца П.А.А. права требовать передачи всего объекта незавершенного строительства на праве собственности, на который он претендует.
Судебная коллегия приходит к выводу о неправомерности требования П.А.А. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства, руководствуясь статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 52, пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4, статьей 16 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пунктом 1 части 1 статьи 15, частью 10 статьи 40, пунктом 1 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
При этом судебная коллегия исходит из того, что строительство подземной автостоянки не завершено застройщиком ЗАО "Аркобизнес", у П.А.А. не возникло право единоличной собственности на всю подземную автостоянку, которая не введена в эксплуатацию до настоящего времени, не является объектом недвижимости, а поэтому отсутствуют основания для возложения на должника обязанности передать его в собственность П.А.А.
Разрешение на строительство подземной автостоянки N выдано застройщику ЗАО "Аркобизнес" Администрацией города Екатеринбурга <...>, срок его действия истек в <...>. До настоящего времени строительство не завершено, напротив, кадастровым паспортом от <...> зафиксирована степень готовности объекта незавершенного строительства.
Согласно части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
Как следует из ответа Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от <...>, строительство подземной автостоянки фактически не осуществляется с <...>, сведения о консервации объекта капитального строительства ЗАО "Аркобизнес" в нарушение требований части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 35, части 7 статьи 39 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 N 802, в департамент не представлены. Актом проверки при строительстве объекта капитального строительства от <...> N установлено, что работы не выполнены в полном объеме проектной документации, подземная автостоянка не соответствует проектной документации и требованиям технического регламента. Согласно генеральному плану на крыше автостоянки предусмотрены и фактически размещены площадки благоустройства различного назначения: отдыха взрослого населения и игр детей. Как следует из положительного заключения государственной экспертизы от <...> N, благоустройство, располагаемое на крыше эксплуатируемой подземной автостоянки, выполнено в составе единого внутридворового пространства жилой группы без выделения объемов работ для каждого проектируемого объекта, формирующего дворовое пространство. В соответствие с пунктом 9 части 3, пунктом 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации введение объекта капитального строительства в эксплуатацию не допускается в отсутствие заключения Департамента о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов в порядке, предусмотренном Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", Порядком проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации, утвержденным и введенным в действие приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1129. Заключение о соответствии подземной автостоянки требованиям технических регламентов и проектной документации Департаментом не выдавалось, так как строительство не завершено. Признание права собственности на объект незавершенного строительства повлечет его эксплуатацию в нарушение названных выше норм градостроительного законодательства.
Поскольку судом при подготовке по делу не выполнены положения статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (не предложено сторонам представить дополнительные доказательства с учетом характера спора), судебной коллегией с учетом положений абзаца 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приняты дополнительные доказательства, представленные участвующими в деле лицами относительно обстоятельств строительства подземной автостоянки.
Ссылки истца на заключение ООО <...> от <...> о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, признаются судебной коллегией необоснованным, поскольку оно выполнено неуполномоченным лицом, которым выступает Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, выполнено на основании визуального осмотра, без учета того, что строительство не завершено.
Пояснения истца о том, что истец продолжает работы по строительству подземной автостоянки с приложением акта от <...> обследования и определения объема выполненных работ от <...> с определением высокой степени готовности объекта, ориентировочным объемом выполненных работ в размере <...>%, договоров подряда от <...>, от <...>, также не свидетельствуют об обоснованности заявленного требования, поскольку истец не является застройщиком в соответствии с правилами статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства подземной автостоянкам со степенью готовности <...>% заявлено с существенным нарушением норм градостроительного законодательства при ином состоянии объекта, без осуществления консервации объекта капитального строительства в соответствии с требованиями части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при приостановке работ на срок более шести месяцев, и выполнении строительных работ в <...> без разрешения на строительство истцом с привлечением подрядных организаций, учитывая, что целью консервации является сохранение недостроенного объекта, в том числе с целью исключения возможности причинения вреда третьим лицам, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.
Кроме того, положительным заключением государственной экспертизы от <...> N закреплено, что проектируемый объект занимает подземное пространство дворовой территории ранее запроектированной жилой застройки 1 пускового комплекса (жилой дом строение <...>, жилой дом строение <...> и перспективной застройки 3 пускового комплекса (N), также предусмотрено благоустройство различного назначения: отдыха взрослого населения и игр детей, и других целей, располагаемое на крыше эксплуатируемой подземной автостоянки, выполнено в составе единого внутридворового пространства жилой группы без выделения объемов работ для каждого проектируемого объекта, формирующего дворовое пространство.
Поскольку проект застройки и положительное заключение государственной экспертизы предполагали комплексное использование крыши подземного пространства 1 пускового комплекса застройки микрорайона <...> собственниками помещений 5 многоквартирных многоэтажных домов, необеспечение такого использования в нарушение взятых на себя застройщиком обязательств препятствует признанию единоличной собственности на объект незавершенного строительства за П.А.А.
При этом, судебная коллегия также отмечает, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства площадью <...> кв. м предоставлен застройщику на основании договора аренды от <...> для строительства нескольких многоэтажных домов, часть участка для размещения подземной автостоянки не выделена.
С учетом изложенного, выводы суда о наличии оснований для признания права собственности за объектом незавершенного строительства подземной автостоянкой за П.А.А. не соответствуют обстоятельствам дела, судом допущено неправильное применение норм материального права, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда и принятия нового решения об отказе в удовлетворении данного иска.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "Аркобизнес" о неподведомственности спора суду общей юрисдикции подлежат отклонению на основании нижеследующего.
Как следует из искового заявления, истец, являющийся участником строительства, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства подземную автостоянку.
В то время как параграфом 7 главы IX Закона "О несостоятельности (банкротстве)" (статьи 201.1 - 201.15), регламентирующим особенности банкротства отдельных категорий должников - застройщиков, исключительная возможность предъявления требования к застройщику в рамках дела о банкротстве, начиная с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, предусмотрена по требованиям о передаче в собственность именно жилого помещения. Положения данного параграфа не распространяются на требования к застройщику о передаче в собственность нежилого помещения.
При таких обстоятельствах, исковое заявление подлежало рассмотрению в рамках гражданского судопроизводства, а, как следствие, у суда отсутствовали основания для прекращения производства по делу.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.02.2017 об удовлетворении иска П.А.А. к закрытому акционерному обществу "Аркобизнес" о признании права собственности на объект незавершенного строительства отменить. Принять новое решение об отказе в удовлетворении данного иска.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8895/2017
Требование: О признании права собственности на объект незавершенного строительства.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Участник долевого строительства подземной автостоянки указал, что застройщик передал ему объект по акту приема-передачи, объект не введен в эксплуатацию, но это не является препятствием для признания за ним права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2017 г. по делу N 33-8895/2017
Судья Василькова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.А.А. к закрытому акционерному обществу "Аркобизнес" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.02.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения представителя ответчика ЗАО "Аркобизнес" конкурсного управляющего Ш.Е.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца П.А.А. по доверенности от <...> К.Е.С., судебная коллегия
установила:
П.А.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Аркобизнес" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - подземную автостоянку площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <...>, степень готовности - <...>%.
В обоснование исковых требований указал, что на основании:
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашений об уступке прав требований от <...> между <...> от <...> между <...> и П.А.А.,
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и П.А.А.,
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требований от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия N от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.,
зарегистрированных в установленном законом порядке, П.А.А. является дольщиком строительства подземной автостоянки по строительному адресу: <...>. Оплата по соглашениям произведена полностью, ответчик передал истцу объект по акту приема-передачи. В настоящее время объект не введен в эксплуатацию, однако данные обстоятельства не являются препятствием для признания за истцом права собственности в отношении приобретенного в установленном законом порядке и на основании неоспоренных сделок объекта недвижимости.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.02.2017 требование удовлетворено.
С указанным решением не согласился ответчик. В апелляционной жалобе он просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, производство по делу прекратить, ссылаясь на нарушение судом при вынесении решения норм процессуального права. Указал в обосновании жалобы, что в отношении ЗАО "Аркобизнес" введена процедура банкротства - конкурсное производство, следовательно, спор подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротства и неподведомствен суду общей юрисдикции.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ЗАО "Аркобизнес" конкурсный управляющий Ш.Е.С. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель истца К.Е.С. с доводами жалобы не согласилась, просила оставить решение без изменения.
В судебное заседание не явились истец П.А.А., третьи лица Администрация г. Екатеринбурга, Управление Росреестра по Свердловской области своих представителей не направили, извещены о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе надлежаще и своевременно, истец - через своего представителя К.Е.С., также в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов и организаций о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебное извещение на первое судебное заседание направлено по почте <...>, информация о месте и времени рассмотрения дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда - www.ekboblsud.ru. С учетом изложенного, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив в интересах законности решение суда в полном объеме по правилам части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально-определенного договором.
Заявляя требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства подземную автостоянку, истец указал, что предметом спора является оплаченный П.А.А. объект незавершенного строительства подземная автостоянка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенная по адресу: <...>, степень готовности - <...>%.
В подтверждение обоснованности заявления о признании права собственности на объект незавершенного строительства истцом предоставлены копии:
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашений об уступке прав требований от <...> между <...>, от <...> между <...> и П.А.А.,
договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и П.А.А.,
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требований от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия <...> от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.;
- договора долевого участия N от <...> между ЗАО "Аркобизнес" и <...>, соглашения об уступке прав требования от <...> между <...> и П.А.А.
По условиям вышеуказанных договоров на долевое участие в строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить подземную автостоянку с помещением вахты на отм. 3.400 над въездом в рампу N на <...> машино-мест общей площадью <...> кв. м после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику соответствующие доли общей площади подземной автостоянки по строительному адресу: <...>, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять долю по акту приема-передачи в сроки, установленные договором, а именно - <...>, для целей дальнейшего использования подземной автостоянки за дольщиком закрепляются перечисленные машино-места.
Также предоставлена копия акта передачи нежилого помещения к договорам <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...>, <...> от <...>, N от <...> на долевое участие в строительстве, без указания на передачу нежилого помещения по договору <...> от <...>, а кроме того предоставлены справки застройщика от <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, содержащие информацию о полном расчете за нежилые помещения, произведенном <...>, П.А.А., <...> копии квитанций к приходным кассовым ордерам.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, принимая во внимание высокую степень завершенности объекта, доказанность факта исполнения истцом обязательств по договорам долевого участия, а также факта передачи истцу нежилого помещения, при этом суд ошибочно применил по аналогии пункт 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013.
Судебная коллегия полагает указанные выводы суда не соответствующими нормам материального права и обстоятельствам дела по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сведений о том, что объект незавершенного строительства подземная автостоянка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенная по адресу: <...>, степень готовности - <...>%, включен в конкурсную массу, право собственности на него зарегистрировано за ответчиком ЗАО "Аркобизнес" в установленном законом порядке в материалы дела не представлены.
Строительство объекта на момент принятия обжалуемого судебного акта не было завершено, подземная автостоянка в эксплуатацию не введена.
В связи с неисполнением должником обязательства по передаче долей общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест, определенных в вышеуказанных договорах долевого участия в строительстве, истец предъявил в суд требование, обращенное к ЗАО "Аркобизнес", о признании права собственности на весь объект незавершенного строительства вышеуказанной подземной автостоянки.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно части 2 статьи 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из положений, предусмотренных пунктом 1 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.
По условиям договоров долевого участия обязанность передать доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест, возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательство по передаче инвестору не завершенного строительством объекта застройщик не принимал.
Доказательства, подтверждающие завершение строительства и сдачу подземной автостоянки в эксплуатацию, материалы дела не содержат, при этом стороны не ссылаются на их наличие.
До момента ввода подземной автостоянки в эксплуатацию доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест, которые будут в нем располагаться, не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем они не могут быть объектом приема-передачи от застройщика дольщику.
Поскольку не завершенные строительством доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест в незавершенной строительством подземной автостоянки, не принятой в эксплуатацию, объектами недвижимости не признаются, а право собственности на завершенный строительством объект за застройщиком не зарегистрировано, у суда отсутствовали правовые основания для возложения на ЗАО "Аркобизнес" обязанности передать в собственность истца объект незавершенного строительства подземной автостоянки.
Доказательства высокой степени завершенности строительства, а равно передачи застройщиком инвестору всего объекта незавершенного строительства, имеющего индивидуально-определенные характеристики, учтенного органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, не могут служить основанием для признания за дольщиком права собственности на него.
Установив, что обязательство застройщика по возведению подземной автостоянки, включающей доли общей площади в виде закрепленных машино-мест, в полном объеме не исполнено, в связи с чем цель договоров долевого участия в строительстве не достигнута, объект не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство со степенью готовности <...>%, разрешение на ввод в эксплуатацию подземной автостоянки не выдано, соответствующие доли общей площади подземной автостоянки в виде закрепленных машино-мест не переданы дольщику в качестве законченного строительством объекта, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у истца П.А.А. права требовать передачи всего объекта незавершенного строительства на праве собственности, на который он претендует.
Судебная коллегия приходит к выводу о неправомерности требования П.А.А. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства, руководствуясь статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 52, пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4, статьей 16 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пунктом 1 части 1 статьи 15, частью 10 статьи 40, пунктом 1 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
При этом судебная коллегия исходит из того, что строительство подземной автостоянки не завершено застройщиком ЗАО "Аркобизнес", у П.А.А. не возникло право единоличной собственности на всю подземную автостоянку, которая не введена в эксплуатацию до настоящего времени, не является объектом недвижимости, а поэтому отсутствуют основания для возложения на должника обязанности передать его в собственность П.А.А.
Разрешение на строительство подземной автостоянки N выдано застройщику ЗАО "Аркобизнес" Администрацией города Екатеринбурга <...>, срок его действия истек в <...>. До настоящего времени строительство не завершено, напротив, кадастровым паспортом от <...> зафиксирована степень готовности объекта незавершенного строительства.
Согласно части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
Как следует из ответа Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от <...>, строительство подземной автостоянки фактически не осуществляется с <...>, сведения о консервации объекта капитального строительства ЗАО "Аркобизнес" в нарушение требований части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 35, части 7 статьи 39 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 N 802, в департамент не представлены. Актом проверки при строительстве объекта капитального строительства от <...> N установлено, что работы не выполнены в полном объеме проектной документации, подземная автостоянка не соответствует проектной документации и требованиям технического регламента. Согласно генеральному плану на крыше автостоянки предусмотрены и фактически размещены площадки благоустройства различного назначения: отдыха взрослого населения и игр детей. Как следует из положительного заключения государственной экспертизы от <...> N, благоустройство, располагаемое на крыше эксплуатируемой подземной автостоянки, выполнено в составе единого внутридворового пространства жилой группы без выделения объемов работ для каждого проектируемого объекта, формирующего дворовое пространство. В соответствие с пунктом 9 части 3, пунктом 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации введение объекта капитального строительства в эксплуатацию не допускается в отсутствие заключения Департамента о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов в порядке, предусмотренном Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", Порядком проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации, утвержденным и введенным в действие приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 N 1129. Заключение о соответствии подземной автостоянки требованиям технических регламентов и проектной документации Департаментом не выдавалось, так как строительство не завершено. Признание права собственности на объект незавершенного строительства повлечет его эксплуатацию в нарушение названных выше норм градостроительного законодательства.
Поскольку судом при подготовке по делу не выполнены положения статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (не предложено сторонам представить дополнительные доказательства с учетом характера спора), судебной коллегией с учетом положений абзаца 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приняты дополнительные доказательства, представленные участвующими в деле лицами относительно обстоятельств строительства подземной автостоянки.
Ссылки истца на заключение ООО <...> от <...> о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, признаются судебной коллегией необоснованным, поскольку оно выполнено неуполномоченным лицом, которым выступает Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, выполнено на основании визуального осмотра, без учета того, что строительство не завершено.
Пояснения истца о том, что истец продолжает работы по строительству подземной автостоянки с приложением акта от <...> обследования и определения объема выполненных работ от <...> с определением высокой степени готовности объекта, ориентировочным объемом выполненных работ в размере <...>%, договоров подряда от <...>, от <...>, также не свидетельствуют об обоснованности заявленного требования, поскольку истец не является застройщиком в соответствии с правилами статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства подземной автостоянкам со степенью готовности <...>% заявлено с существенным нарушением норм градостроительного законодательства при ином состоянии объекта, без осуществления консервации объекта капитального строительства в соответствии с требованиями части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при приостановке работ на срок более шести месяцев, и выполнении строительных работ в <...> без разрешения на строительство истцом с привлечением подрядных организаций, учитывая, что целью консервации является сохранение недостроенного объекта, в том числе с целью исключения возможности причинения вреда третьим лицам, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.
Кроме того, положительным заключением государственной экспертизы от <...> N закреплено, что проектируемый объект занимает подземное пространство дворовой территории ранее запроектированной жилой застройки 1 пускового комплекса (жилой дом строение <...>, жилой дом строение <...> и перспективной застройки 3 пускового комплекса (N), также предусмотрено благоустройство различного назначения: отдыха взрослого населения и игр детей, и других целей, располагаемое на крыше эксплуатируемой подземной автостоянки, выполнено в составе единого внутридворового пространства жилой группы без выделения объемов работ для каждого проектируемого объекта, формирующего дворовое пространство.
Поскольку проект застройки и положительное заключение государственной экспертизы предполагали комплексное использование крыши подземного пространства 1 пускового комплекса застройки микрорайона <...> собственниками помещений 5 многоквартирных многоэтажных домов, необеспечение такого использования в нарушение взятых на себя застройщиком обязательств препятствует признанию единоличной собственности на объект незавершенного строительства за П.А.А.
При этом, судебная коллегия также отмечает, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства площадью <...> кв. м предоставлен застройщику на основании договора аренды от <...> для строительства нескольких многоэтажных домов, часть участка для размещения подземной автостоянки не выделена.
С учетом изложенного, выводы суда о наличии оснований для признания права собственности за объектом незавершенного строительства подземной автостоянкой за П.А.А. не соответствуют обстоятельствам дела, судом допущено неправильное применение норм материального права, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда и принятия нового решения об отказе в удовлетворении данного иска.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "Аркобизнес" о неподведомственности спора суду общей юрисдикции подлежат отклонению на основании нижеследующего.
Как следует из искового заявления, истец, являющийся участником строительства, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства подземную автостоянку.
В то время как параграфом 7 главы IX Закона "О несостоятельности (банкротстве)" (статьи 201.1 - 201.15), регламентирующим особенности банкротства отдельных категорий должников - застройщиков, исключительная возможность предъявления требования к застройщику в рамках дела о банкротстве, начиная с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, предусмотрена по требованиям о передаче в собственность именно жилого помещения. Положения данного параграфа не распространяются на требования к застройщику о передаче в собственность нежилого помещения.
При таких обстоятельствах, исковое заявление подлежало рассмотрению в рамках гражданского судопроизводства, а, как следствие, у суда отсутствовали основания для прекращения производства по делу.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28.02.2017 об удовлетворении иска П.А.А. к закрытому акционерному обществу "Аркобизнес" о признании права собственности на объект незавершенного строительства отменить. Принять новое решение об отказе в удовлетворении данного иска.
Председательствующий
С.Н.КИСЕЛЕВА
С.Н.КИСЕЛЕВА
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)