Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Бодунковой С.А., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталиповой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3261/2017) индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны на решение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2017 года по делу N А46-9454/2016 (судья Е.Б. Краецкая), принятое по иску индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны (ИНН 550713946340, ОГРН 311554321600027) к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (ИНН 7719409437, ОГРН 1157746315539) о признании уведомления о расторжении договора недействительным,
при участии в судебном заседании представителей:
- индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна - лично (паспорт);
- от акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" - представитель Медынский К.О. (по доверенности N 190/105 от 05.09.2016, сроком действия до 16.08.2017).
установил:
Индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна (далее - ИП Черкащенко Е.Ю., истец) обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (далее - АО "НПЦ газотурбостроения "Салют", ответчик) о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, заключенного по результатам торгов от 06.02.2013, недействительным.
До рассмотрения спора по существу истец представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил признать уведомление недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016, а также просил признать незаконность действий ответчика, выразившихся в ограничении доступа к оборудованию истца, находящегося в арендованном помещении.
Заявление об уточнении исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) принято судом первой инстанции к рассмотрению в части признания недействительным уведомления относительно срока расторжения договора, в остальной части заявление истца отклонено, поскольку требование о признании действий ответчика незаконными является дополнительным по отношению к первоначально заявленному в иске требованию и может быть рассмотрено в рамках отдельного иска.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.02.2017 делу N А46-9454/2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, ИП Черкащенко Е.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ответчик указал следующее.
- ответчик в период рассмотрения дела настаивал именно на окончании срока действия договора аренды, указывая конкретную дату - 01.04.2016, в соответствии с дополнительным соглашением от 30.04.2015.
- суд не учел позицию истца относительно сложившейся практики делового оборота возникшей между истцом и ответчиком. Уведомления о намерении расторгнуть договор аренды неоднократно поступали в адрес истца, однако, договор N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, заключенного по результатам торгов от 06.02.2013 расторгнут не был.
- суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доводам истца о том, что он являлся слабой стороной в переговорных возможностях.
- суд первой инстанции необоснованно посчитал письма, представленные ответчиком, с требованием о погашении долга, надлежащим уведомлением о намерении досрочного расторжения договора аренды.
- ответчиком не соблюдены обязательные досудебные процедуры при расторжении договора аренды.
- суд не дал надлежащей оценки доводам истца относительно подписания спорного уведомления неуполномоченным лицом.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" в лице филиала "Омское моторостроительное объединение им. П.И. Баранова" (Филиал "ОМО им. П.И. Баранова") возразило против доводов апелляционной жалобы, просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 апелляционная жалоба принята к производству суда, назначена к рассмотрению на 20.04.2017.
В заседании суда апелляционной инстанции 20.04.2017 ИП Черкащенко Е.Ю. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указала, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просила его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" указал, что считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда был объявлен перерыв в течение дня до 10 час. 35 мин., затем был объявлен перерыв до 27.04.2017. Информация о перерывах размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.
После перерыва 27.04.2017 стороны поддержали ранее изложенные процессуальные позиции.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на жалобу, заслушав явившихся истца и представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 15.02.2013 между ФГУП "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (арендодатель) и ИП Черкащенко Е.Ю. (арендатор) заключен договор N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, согласно которому арендодатель по акту приема-передачи от 01.03.2013 передал, а арендатор принял в аренду помещение площадью 153,3 кв. м, находящееся в корпусе N 9 по адресу: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, 283.
Договор заключен на период с 01.03.2013 по 31.01.2014 года (пункт 2.1. договора).
Дополнительным соглашением от 01.02.2014 стороны продлили срок действия договора аренды с 31.01.2014 по 31.12.2014.
Дополнительным соглашением от 30.04.2015 срок действия договора аренды продлен с 01.05.2015 по 01.04.2016, размер арендной платы установлен в сумме 21 805 руб. 39 коп.
Уведомлением от 06.04.2016 исх. N 155/135 истец уведомил ответчика о необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 в связи с окончанием срока действия договора аренды и имеющейся задолженностью по аренде в сумме 43 610 руб. 78 коп.
Договором аренды от 15.02.2013 N 262 в разделе 7 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от договора в определенных случаях, в том числе, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты (пункт 7.4.1. договора).
Из уведомления от 06.04.2016 исх. N 155/135 следует, что задолженность ответчика перед истцом на момент его направления составляла по аренде 43 610 руб. 78 коп. и по коммунальным услугам 42 913 руб. 15 коп. Обязанность по оплате коммунальных услуг предусмотрена пунктом 3.2.6. договора.
До направления оспариваемого уведомления об освобождении помещений, в адрес ответчика неоднократно направлялись требования о погашении задолженности от 18.01.2016 исх. N 178/35 с отметкой о получении истцом 21.01.2016, от 25.01.2016 исх. N 178/47 с отметкой о получении истцом 11.02.2016, от 25.02.2016 исх. N 178/247 с отметкой о получении истцом 14.03.2016.
Ненадлежащее исполнение истцом обязательств по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды подтверждено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Омской области по делам А46-6508/2014, А46-14827/2014, А46-2762/2015, А46-9216/2015.
Истец указал, что поскольку уведомление от 06.04.2016 направлено после окончания срока действия договора аренды, а по окончании срока действия договора аренды договор при отсутствии возражений сторон возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем, может быть расторгнут по истечении трех месяцев с момента получения уведомления об отказе от исполнения договора, то есть с 07.07.2016, следовательно, требование истца об освобождении помещений в срок до 10.05.2016 является незаконным.
В связи с этим истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016.
Ответчик требования истца не признал, указав, что истечение срока действия договора аренды является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон, кроме того, подписание со стороны истца акта от 10.05.2016 свидетельствует о его намерении прекратить договорные отношения.
Истец, не отрицая подписания со своей стороны акта приема-передачи арендованного имущества от 10.05.2016, пояснил, что указанный акт подписан под давлением ответчика, фактически помещение освобождено 08.11.2016, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт об освобождении нежилого помещения здания от 08.11.2016, подписанный сторонами.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, пришел к выводу о том, что по окончании срока действия договора, то есть после 01.04.2016, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, соответственно, любая из сторон договора вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Вместе с тем, суд указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Поскольку истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды, о погашении задолженности по арендной плате ответчик неоднократно предупреждал истца, суд первой инстанции посчитал, что арендодатель, требуя расторжения договора аренды на основании предоставленного договором права, действовал добросовестно и разумно. Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, в силу пункта 7.6. договора договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления, поскольку уведомление от ответчика получено истцом 06.04.2016, соответственно, суд посчитал, что с указанного момента договор считается расторгнутым.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
По смыслу пункта 1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункта 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" иск о признании правоотношения существующим или прекратившимся является разновидностью спора о праве (статья 12 ГК РФ) и направлен на констатацию наличия или отсутствия правоотношения между истцом и ответчиком (в данном случае правоотношения из договора аренды).
Предметом спора является признание конкретного уведомления о расторжении ранее заключенного договора аренды недействительным в части срока, считая датой прекращения договора иную, чем указано в уведомлении.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор заключен на период с 01.03.2013 по 31.01.2014 года (пункт 2.1. договора). Дополнительным соглашением от 01.02.2014 стороны продлили срок действия договора аренды с 31.01.2014 по 31.12.2014. Дополнительным соглашением от 30.04.2015 срок действия договора аренды продлен с 01.05.2015 по 01.04.2016.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Поскольку до истечения предусмотренного договором аренды (01.04.2016) арендодатель не предупредил арендатора о наличии возражений против продления договора аренды на неопределенный срок и арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом после 01.04.2016, спорный являлся возобновленным на неопределенный срок.
Уведомление об освобождении занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 было направлено 06.04.2016, то есть после истечения срока действия договора и после продолжения пользования арендованным имуществом со стороны арендатора.
Суд первой инстанции правильно указал, что по окончании срока действия договора аренды 01.04.2016 имущество со стороны истца (арендатора) ответчику (арендодателю) не возвращено и продолжало находиться в пользовании арендатора, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии у арендодателя возражений против продления договорных отношений на момент окончания срока действия договора.
Поскольку по окончании срока действия договора, после 01.04.2016 договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, любая из сторон договора вправе отказаться от него в любое время предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Поскольку уведомление об освобождении занимаемого помещения было направлено 06.04.2016, истец правомерно посчитал трехмесячный срок для освобождения помещения с 07.07.2016 в связи с расторжением договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок.
Соответственно, требования истца являются правомерными.
Вывод суда первой инстанции о наличии права ответчика на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке и о правомерном использовании этого права путем подачи спорного уведомления, не соответствует представленным доказательствам и фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Поскольку в настоящем деле на расторжение договора в судебном порядке ответчик не ссылался, а указал на свое право отказаться от договора во внесудебном порядке, спорные отношения должны регулироваться статьей 450.1 ГК РФ.
Согласно пунктам 1 и 2 названной нормы предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Следовательно, основания для одностороннего отказа, должны быть согласованы в договоре и такие основания не могут толковаться расширительно.
В настоящем деле ответчик ссылался на наличие у него права для одностороннего отказа от договора аренды от 15.02.2013 N 262 при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты (пункт 7.4.1. договора).
Указание на "более" означает, что задолженность по арендной плате должна иметься не менее, чем за три периода оплаты подряд.
Из текста оспариваемого уведомления усматривается, что задолженность ответчика перед истцом на момент его направления составляла по аренде 43 610 руб. 78 коп. и по коммунальным услугам 42 913 руб. 15 коп.
Как следует из пунктов 5.1, 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2015 арендатор обязан вносить арендную плату в размере сумме 21 805 руб. 39 коп. в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.
В соответствии с представленным ответчиком актом сверки задолженность истца перед филиалом на 06.04.2016 составила 223 791 руб. 03 коп., из которых: 84 664 руб. 15 коп. - задолженность по электроэнергии за периоды январь - май, июль, сентябрь - декабрь 2015, январь - февраль 2016; 999 руб. 54 коп. - задолженность по водопотреблению за октябрь - декабрь 2015, январь - март 2016, за 01.04.2016; 93 789 руб. 71 коп. - пени по судебным делам N А46-14827/2014, N А46-2762/2015, N А46-9216/2015; 44 337 руб. 63 коп. - задолженность истца перед филиалом за аренду февраль, март 2016 в том числе и за 01.04.2016 (21 805 руб. 39 коп., по счету-фактуре 00158-7918 от 29.02.16 (по счету N 40064 от 01.02.16), 21 805 руб. 39 коп., по счету-фактуре 00254-7918 от 31.03.16 (по счету N 40133 от 01.03.16), 726 руб. 85 коп., по счету-фактуре 00393-7918 от 01.04.16 (по счету N 40270 от 01.04.16).
Учитывая, что договор аренды был продлен сторонами на неопределенный срок с 01.04.2016, а срок внесения ежемесячной арендной платы по договору составлял до 10 числа месяца, на момент направления спорного уведомления истец нарушил обязанность по оплате арендной платы в установленный договором срок два раза по счетам N 40064 от 01.02.2016 в сумме 21 805 руб. 39 коп.; N 40133 от 01.03.2016 в сумме 21 805 руб. 39 коп.
По счету от 01.04.2016 обязательство по оплате арендной платы за апрель 2016 не может считаться нарушенным, так как срок внесения арендной платы до 10 числа месяца.
Следовательно, срок внесения арендной платы за апрель 2016 года на дату направления и получения уведомления нарушен не был.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что иной задолженности по арендной плате на 06.04.2016, помимо задолженности по счетам за февраль, март и за 01.04.2016, не имелось (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).
Таким образом, ответчиком не доказано, что на момент направления уведомления от 06.04.2016 истцом было более двух раз подряд нарушено обязательство по внесению арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.
Поэтому на дату направления уведомления об отказе от договора от 06.04.2016 оснований для такого отказа не было.
Следовательно, правовых последствий данный отказ не повлек.
Задолженность же по оплате коммунальных платежей для спорных правоотношений правового значения не имеет.
В силу прямого указания пункта 5.7 договора аренды расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг на основании договора на оплату услуг не входят в установленную договором аренды арендную плату.
Таким образом, коммунальные платежи не входят в состав арендной платы.
Из буквального содержания пункта 7.4.1. договора аренды N 262 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты
Расширительное толкование условий для одностороннего отказа от договора невозможно, поскольку односторонний отказ от договора допускается только в случаях, установленных законом или договором, и поскольку у суда нет оснований для вывода о том, что стороны пришли к соглашению о том, что под просрочкой арендной платой следует понимать и просрочку коммунальных платежей. Напротив, такое толкование прямо противоречит договору.
В данном случае ответчиком было заявлено о том, что основанием для расторжения договора является неоднократное нарушение обязательств по оплате договора, а в силу пункта 3 части 1 статьи 619, пункта 7.4.1 договора таким основанием является просрочка более двух раз подряд только арендной платы.
Поэтому у суда нет оснований считать договор расторгнутым с 10.05.2016, то есть с момента, указанного в уведомлении об отказе от договора.
Таким образом, исковые требования о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды недействительным в части срока, подлежат удовлетворению, датой расторжения договора аренды N 262 следует считать 07.07.2016 с учетом срока предупреждения для договора, возобновленного на неопределенный срок (три месяца).
Довод ответчика о том, что истец добровольно прекратил арендные отношения по соглашению сторон, подписав передаточный акт от 10.05.2016 года, судом отклоняется.
Во-первых, данный акт может служить доказательством наличия воли истца на прекращение арендных отношений, поскольку обстоятельства, им зафиксированные, не соответствуют действительным фактическим обстоятельствам, то есть это доказательство не является достоверным. И после его подписания истец продолжал занимать арендованное помещение и освободил его только по повторно подписанному передаточному акту от 18.11.2016 года.
Во-вторых, несогласие истца с прекращением арендных отношений подтверждается его перепиской, имевшей место и после подписания указанного акта (например, письмо истца от 08.06.2016 том 1 лист дела 27).
Таким образом, наличие надлежащего соглашения между истцом и ответчиком о прекращении договора аренды с 10.05.2016, оформленного актом от 10.05.2016, и выражающего волю истца на прекращение договора аренды, ответчиком не доказано.
На основании изложенного, решение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2017 года по делу N А46-9454/2016 подлежит отмене.
Апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны подлежит удовлетворению.
Расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Поскольку исковые требования удовлетворены судом апелляционной инстанции в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска, апелляционной жалобы, а также заявления о принятии обеспечительных мер в общей сумме 12 000 руб.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3 и 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3261/2017) индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны удовлетворить.
решение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2017 года по делу N А46-9454/2016 (судья Е.Б. Краецкая) отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Признать уведомление от 06.04.2016 года акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" об одностороннем отказе от договора аренды N 262 аренды от 15.02.2013 недействительным в части срока, считать датой расторжения договора 07.07.2016.
Взыскать с акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" в пользу индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска, апелляционной жалобы, а также заявления о принятии обеспечительных мер в сумме 12 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 08АП-3261/2017 ПО ДЕЛУ N А46-9454/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 08АП-3261/2017
Дело N А46-9454/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Бодунковой С.А., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ауталиповой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3261/2017) индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны на решение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2017 года по делу N А46-9454/2016 (судья Е.Б. Краецкая), принятое по иску индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны (ИНН 550713946340, ОГРН 311554321600027) к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (ИНН 7719409437, ОГРН 1157746315539) о признании уведомления о расторжении договора недействительным,
при участии в судебном заседании представителей:
- индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна - лично (паспорт);
- от акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" - представитель Медынский К.О. (по доверенности N 190/105 от 05.09.2016, сроком действия до 16.08.2017).
установил:
Индивидуальный предприниматель Черкащенко Елена Юрьевна (далее - ИП Черкащенко Е.Ю., истец) обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (далее - АО "НПЦ газотурбостроения "Салют", ответчик) о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, заключенного по результатам торгов от 06.02.2013, недействительным.
До рассмотрения спора по существу истец представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил признать уведомление недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016, а также просил признать незаконность действий ответчика, выразившихся в ограничении доступа к оборудованию истца, находящегося в арендованном помещении.
Заявление об уточнении исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) принято судом первой инстанции к рассмотрению в части признания недействительным уведомления относительно срока расторжения договора, в остальной части заявление истца отклонено, поскольку требование о признании действий ответчика незаконными является дополнительным по отношению к первоначально заявленному в иске требованию и может быть рассмотрено в рамках отдельного иска.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.02.2017 делу N А46-9454/2016 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, ИП Черкащенко Е.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ответчик указал следующее.
- ответчик в период рассмотрения дела настаивал именно на окончании срока действия договора аренды, указывая конкретную дату - 01.04.2016, в соответствии с дополнительным соглашением от 30.04.2015.
- суд не учел позицию истца относительно сложившейся практики делового оборота возникшей между истцом и ответчиком. Уведомления о намерении расторгнуть договор аренды неоднократно поступали в адрес истца, однако, договор N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, заключенного по результатам торгов от 06.02.2013 расторгнут не был.
- суд первой инстанции не дал надлежащей оценки доводам истца о том, что он являлся слабой стороной в переговорных возможностях.
- суд первой инстанции необоснованно посчитал письма, представленные ответчиком, с требованием о погашении долга, надлежащим уведомлением о намерении досрочного расторжения договора аренды.
- ответчиком не соблюдены обязательные досудебные процедуры при расторжении договора аренды.
- суд не дал надлежащей оценки доводам истца относительно подписания спорного уведомления неуполномоченным лицом.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" в лице филиала "Омское моторостроительное объединение им. П.И. Баранова" (Филиал "ОМО им. П.И. Баранова") возразило против доводов апелляционной жалобы, просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 апелляционная жалоба принята к производству суда, назначена к рассмотрению на 20.04.2017.
В заседании суда апелляционной инстанции 20.04.2017 ИП Черкащенко Е.Ю. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указала, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просила его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель АО "НПЦ газотурбостроения "Салют" указал, что считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда был объявлен перерыв в течение дня до 10 час. 35 мин., затем был объявлен перерыв до 27.04.2017. Информация о перерывах размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.
После перерыва 27.04.2017 стороны поддержали ранее изложенные процессуальные позиции.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва на жалобу, заслушав явившихся истца и представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 15.02.2013 между ФГУП "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" (арендодатель) и ИП Черкащенко Е.Ю. (арендатор) заключен договор N 262 аренды помещений здания, находящегося в хозяйственном ведении, согласно которому арендодатель по акту приема-передачи от 01.03.2013 передал, а арендатор принял в аренду помещение площадью 153,3 кв. м, находящееся в корпусе N 9 по адресу: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, 283.
Договор заключен на период с 01.03.2013 по 31.01.2014 года (пункт 2.1. договора).
Дополнительным соглашением от 01.02.2014 стороны продлили срок действия договора аренды с 31.01.2014 по 31.12.2014.
Дополнительным соглашением от 30.04.2015 срок действия договора аренды продлен с 01.05.2015 по 01.04.2016, размер арендной платы установлен в сумме 21 805 руб. 39 коп.
Уведомлением от 06.04.2016 исх. N 155/135 истец уведомил ответчика о необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 в связи с окончанием срока действия договора аренды и имеющейся задолженностью по аренде в сумме 43 610 руб. 78 коп.
Договором аренды от 15.02.2013 N 262 в разделе 7 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от договора в определенных случаях, в том числе, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты (пункт 7.4.1. договора).
Из уведомления от 06.04.2016 исх. N 155/135 следует, что задолженность ответчика перед истцом на момент его направления составляла по аренде 43 610 руб. 78 коп. и по коммунальным услугам 42 913 руб. 15 коп. Обязанность по оплате коммунальных услуг предусмотрена пунктом 3.2.6. договора.
До направления оспариваемого уведомления об освобождении помещений, в адрес ответчика неоднократно направлялись требования о погашении задолженности от 18.01.2016 исх. N 178/35 с отметкой о получении истцом 21.01.2016, от 25.01.2016 исх. N 178/47 с отметкой о получении истцом 11.02.2016, от 25.02.2016 исх. N 178/247 с отметкой о получении истцом 14.03.2016.
Ненадлежащее исполнение истцом обязательств по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды подтверждено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Омской области по делам А46-6508/2014, А46-14827/2014, А46-2762/2015, А46-9216/2015.
Истец указал, что поскольку уведомление от 06.04.2016 направлено после окончания срока действия договора аренды, а по окончании срока действия договора аренды договор при отсутствии возражений сторон возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем, может быть расторгнут по истечении трех месяцев с момента получения уведомления об отказе от исполнения договора, то есть с 07.07.2016, следовательно, требование истца об освобождении помещений в срок до 10.05.2016 является незаконным.
В связи с этим истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды недействительным в части срока, считая датой расторжения договора 07.07.2016.
Ответчик требования истца не признал, указав, что истечение срока действия договора аренды является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон, кроме того, подписание со стороны истца акта от 10.05.2016 свидетельствует о его намерении прекратить договорные отношения.
Истец, не отрицая подписания со своей стороны акта приема-передачи арендованного имущества от 10.05.2016, пояснил, что указанный акт подписан под давлением ответчика, фактически помещение освобождено 08.11.2016, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт об освобождении нежилого помещения здания от 08.11.2016, подписанный сторонами.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, пришел к выводу о том, что по окончании срока действия договора, то есть после 01.04.2016, договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, соответственно, любая из сторон договора вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Вместе с тем, суд указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Поскольку истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы и коммунальным платежам по договору аренды, о погашении задолженности по арендной плате ответчик неоднократно предупреждал истца, суд первой инстанции посчитал, что арендодатель, требуя расторжения договора аренды на основании предоставленного договором права, действовал добросовестно и разумно. Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, в силу пункта 7.6. договора договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления, поскольку уведомление от ответчика получено истцом 06.04.2016, соответственно, суд посчитал, что с указанного момента договор считается расторгнутым.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
По смыслу пункта 1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункта 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" иск о признании правоотношения существующим или прекратившимся является разновидностью спора о праве (статья 12 ГК РФ) и направлен на констатацию наличия или отсутствия правоотношения между истцом и ответчиком (в данном случае правоотношения из договора аренды).
Предметом спора является признание конкретного уведомления о расторжении ранее заключенного договора аренды недействительным в части срока, считая датой прекращения договора иную, чем указано в уведомлении.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор заключен на период с 01.03.2013 по 31.01.2014 года (пункт 2.1. договора). Дополнительным соглашением от 01.02.2014 стороны продлили срок действия договора аренды с 31.01.2014 по 31.12.2014. Дополнительным соглашением от 30.04.2015 срок действия договора аренды продлен с 01.05.2015 по 01.04.2016.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Поскольку до истечения предусмотренного договором аренды (01.04.2016) арендодатель не предупредил арендатора о наличии возражений против продления договора аренды на неопределенный срок и арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом после 01.04.2016, спорный являлся возобновленным на неопределенный срок.
Уведомление об освобождении занимаемого помещения в срок до 10.05.2016 было направлено 06.04.2016, то есть после истечения срока действия договора и после продолжения пользования арендованным имуществом со стороны арендатора.
Суд первой инстанции правильно указал, что по окончании срока действия договора аренды 01.04.2016 имущество со стороны истца (арендатора) ответчику (арендодателю) не возвращено и продолжало находиться в пользовании арендатора, при этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии у арендодателя возражений против продления договорных отношений на момент окончания срока действия договора.
Поскольку по окончании срока действия договора, после 01.04.2016 договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, любая из сторон договора вправе отказаться от него в любое время предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Поскольку уведомление об освобождении занимаемого помещения было направлено 06.04.2016, истец правомерно посчитал трехмесячный срок для освобождения помещения с 07.07.2016 в связи с расторжением договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок.
Соответственно, требования истца являются правомерными.
Вывод суда первой инстанции о наличии права ответчика на односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке и о правомерном использовании этого права путем подачи спорного уведомления, не соответствует представленным доказательствам и фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Поскольку в настоящем деле на расторжение договора в судебном порядке ответчик не ссылался, а указал на свое право отказаться от договора во внесудебном порядке, спорные отношения должны регулироваться статьей 450.1 ГК РФ.
Согласно пунктам 1 и 2 названной нормы предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Следовательно, основания для одностороннего отказа, должны быть согласованы в договоре и такие основания не могут толковаться расширительно.
В настоящем деле ответчик ссылался на наличие у него права для одностороннего отказа от договора аренды от 15.02.2013 N 262 при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты (пункт 7.4.1. договора).
Указание на "более" означает, что задолженность по арендной плате должна иметься не менее, чем за три периода оплаты подряд.
Из текста оспариваемого уведомления усматривается, что задолженность ответчика перед истцом на момент его направления составляла по аренде 43 610 руб. 78 коп. и по коммунальным услугам 42 913 руб. 15 коп.
Как следует из пунктов 5.1, 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2015 арендатор обязан вносить арендную плату в размере сумме 21 805 руб. 39 коп. в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.
В соответствии с представленным ответчиком актом сверки задолженность истца перед филиалом на 06.04.2016 составила 223 791 руб. 03 коп., из которых: 84 664 руб. 15 коп. - задолженность по электроэнергии за периоды январь - май, июль, сентябрь - декабрь 2015, январь - февраль 2016; 999 руб. 54 коп. - задолженность по водопотреблению за октябрь - декабрь 2015, январь - март 2016, за 01.04.2016; 93 789 руб. 71 коп. - пени по судебным делам N А46-14827/2014, N А46-2762/2015, N А46-9216/2015; 44 337 руб. 63 коп. - задолженность истца перед филиалом за аренду февраль, март 2016 в том числе и за 01.04.2016 (21 805 руб. 39 коп., по счету-фактуре 00158-7918 от 29.02.16 (по счету N 40064 от 01.02.16), 21 805 руб. 39 коп., по счету-фактуре 00254-7918 от 31.03.16 (по счету N 40133 от 01.03.16), 726 руб. 85 коп., по счету-фактуре 00393-7918 от 01.04.16 (по счету N 40270 от 01.04.16).
Учитывая, что договор аренды был продлен сторонами на неопределенный срок с 01.04.2016, а срок внесения ежемесячной арендной платы по договору составлял до 10 числа месяца, на момент направления спорного уведомления истец нарушил обязанность по оплате арендной платы в установленный договором срок два раза по счетам N 40064 от 01.02.2016 в сумме 21 805 руб. 39 коп.; N 40133 от 01.03.2016 в сумме 21 805 руб. 39 коп.
По счету от 01.04.2016 обязательство по оплате арендной платы за апрель 2016 не может считаться нарушенным, так как срок внесения арендной платы до 10 числа месяца.
Следовательно, срок внесения арендной платы за апрель 2016 года на дату направления и получения уведомления нарушен не был.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что иной задолженности по арендной плате на 06.04.2016, помимо задолженности по счетам за февраль, март и за 01.04.2016, не имелось (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).
Таким образом, ответчиком не доказано, что на момент направления уведомления от 06.04.2016 истцом было более двух раз подряд нарушено обязательство по внесению арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.
Поэтому на дату направления уведомления об отказе от договора от 06.04.2016 оснований для такого отказа не было.
Следовательно, правовых последствий данный отказ не повлек.
Задолженность же по оплате коммунальных платежей для спорных правоотношений правового значения не имеет.
В силу прямого указания пункта 5.7 договора аренды расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг на основании договора на оплату услуг не входят в установленную договором аренды арендную плату.
Таким образом, коммунальные платежи не входят в состав арендной платы.
Из буквального содержания пункта 7.4.1. договора аренды N 262 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты
Расширительное толкование условий для одностороннего отказа от договора невозможно, поскольку односторонний отказ от договора допускается только в случаях, установленных законом или договором, и поскольку у суда нет оснований для вывода о том, что стороны пришли к соглашению о том, что под просрочкой арендной платой следует понимать и просрочку коммунальных платежей. Напротив, такое толкование прямо противоречит договору.
В данном случае ответчиком было заявлено о том, что основанием для расторжения договора является неоднократное нарушение обязательств по оплате договора, а в силу пункта 3 части 1 статьи 619, пункта 7.4.1 договора таким основанием является просрочка более двух раз подряд только арендной платы.
Поэтому у суда нет оснований считать договор расторгнутым с 10.05.2016, то есть с момента, указанного в уведомлении об отказе от договора.
Таким образом, исковые требования о признании уведомления от 06.04.2016 N 155/135 о расторжении договора от 15.02.2013 N 262 аренды недействительным в части срока, подлежат удовлетворению, датой расторжения договора аренды N 262 следует считать 07.07.2016 с учетом срока предупреждения для договора, возобновленного на неопределенный срок (три месяца).
Довод ответчика о том, что истец добровольно прекратил арендные отношения по соглашению сторон, подписав передаточный акт от 10.05.2016 года, судом отклоняется.
Во-первых, данный акт может служить доказательством наличия воли истца на прекращение арендных отношений, поскольку обстоятельства, им зафиксированные, не соответствуют действительным фактическим обстоятельствам, то есть это доказательство не является достоверным. И после его подписания истец продолжал занимать арендованное помещение и освободил его только по повторно подписанному передаточному акту от 18.11.2016 года.
Во-вторых, несогласие истца с прекращением арендных отношений подтверждается его перепиской, имевшей место и после подписания указанного акта (например, письмо истца от 08.06.2016 том 1 лист дела 27).
Таким образом, наличие надлежащего соглашения между истцом и ответчиком о прекращении договора аренды с 10.05.2016, оформленного актом от 10.05.2016, и выражающего волю истца на прекращение договора аренды, ответчиком не доказано.
На основании изложенного, решение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2017 года по делу N А46-9454/2016 подлежит отмене.
Апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны подлежит удовлетворению.
Расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Поскольку исковые требования удовлетворены судом апелляционной инстанции в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска, апелляционной жалобы, а также заявления о принятии обеспечительных мер в общей сумме 12 000 руб.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3 и 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3261/2017) индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны удовлетворить.
решение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2017 года по делу N А46-9454/2016 (судья Е.Б. Краецкая) отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Признать уведомление от 06.04.2016 года акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" об одностороннем отказе от договора аренды N 262 аренды от 15.02.2013 недействительным в части срока, считать датой расторжения договора 07.07.2016.
Взыскать с акционерного общества "Научно-производственный центр газотурбостроения "Салют" в пользу индивидуального предпринимателя Черкащенко Елены Юрьевны расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей иска, апелляционной жалобы, а также заявления о принятии обеспечительных мер в сумме 12 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
О.В.ЗОРИНА
Судьи
С.А.БОДУНКОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)