Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с систематическим нарушением истцом сроков уплаты цены договора ответчик направил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.07.2017
Полный текст постановления изготовлен 11.07.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Красновой С.В., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" - не явился, извещен
от ООО "ГАИС" - Юдина В.В. доверен. от 15.08.2016 N 14/16
от Управление Росреестра в Московской области - не явился, извещен
от ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" - Голублева А.К. дов. от 25.10.2016 N 198, Попова Е.А. дов. от 31.03.2017 N 72
рассмотрев кассационные жалобы ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" и ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов"
на решение от 27.03.2015
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Плотниковой Н.В.,
на постановление от 21.02.2017
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Шевченко Е.Е.,
по делу N А41-69226/14
по иску ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент"
к ООО "ГАИС"
третье лицо: Управление Росреестра в Московской области
о признании действий незаконными, восстановлении прав и обязании совершить определенные действия,
установил:
ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (далее - управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ГАИС" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, Управление Росреестра по МО) со следующими требованиями:
- - признать незаконным односторонний отказ ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, права на которые, получены по договорам N 1875-М и N 11190-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005;
- - признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства - ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства;
- - восстановить право участника долевого строительства - ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб -Развитие регионов" на квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2 Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, полученное на основании договоров N 1875-М и N 11190-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 и существовавшее до нарушения права, в том числе право залога;
- - обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2014 выделено в отдельное производство требование о признании незаконным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10.
Указанные выделенные требования подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела N А41-69226/14.
Иные требования, с учетом их уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, рассмотрены судом в рамках дела N А41-60342/2014, в иске отказано.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 в иске отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" и ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа, в которых просят постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, постановление суда апелляционной инстанции принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции не привлек к участию в деле ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" к которому на основании решения от 18.12.2015 перешли права и обязанности по договору доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости другой управляющей компании - ООО "Управляющая компания "БФА", суд не учел, что сведения об аннулировании лицензии ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" были внесены в ЕГРЮЛ 06.12.2016, в связи с чем решение в отношении принадлежащих ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" прав на квартиры принимались без привлечения к участию в деле указанного лица, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суды пришли к ошибочному выводу о наличии у истца обязательств по оплате работ (услуг), суды не исследовали отказы инвестора в перечислении денежных средств по запросу застройщика, суды не учли, что инвестор на основании дополнительного соглашения обязался оплачивать только права на квартиры, суды не дали оценку доводам истца о том, что запросы ответчика об оплате аренды земельных участков, технической экспертизы, за вывоз строительного мусора, а также односторонний отказ от договора являются неправомерными, суды не применили нормы права, подлежащие применению (ст. ст. 328, 405 ГК РФ), суды не учли, что законность приостановления платежей в случае нарушения ответчиком своих обязательств была установлена решением суда по делу N А41-45775/10, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель - ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационные жалобы рассмотрены в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между ООО "Инвест Партнер" (инвестором) и ООО "ГАИС" (застройщиком) заключен договор от 06.07.2005 об участии в долевом строительстве N СИ-1 с дополнительными соглашениями к нему N 1 от 06.07.2005, от 10.10.2006, от 24.08.2007, от 14.07.2008, от 05.03.2009, от 17.08.2009, от 22.01.2010.
По условиям вышеуказанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими и/или привлеченными силами построить три жилых, отдельно стоящих 16-этажных кирпично-монолитных зданий на участках по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, дом 2, дом 2А и дом 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать инвестору жилые помещения в согласованном сторонами количестве.
На основании заключенных договоров N 1875-М от 18.08.2009 и N 11190-М от 17.09.2009 уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" (далее - УК УЭМ РР) приобрело права требования получения в собственность 144 квартир общей площадью 13 066, 06 кв. м (квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартиры N 2, 3, 5-18, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартиры N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-172, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б).
Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 28.12.2009 о внесении изменений и дополнений в содержание текста договора участия в долевом строительстве общая стоимость полученных по указанным договорам прав на квартиры составила 1 664 187 186 руб. 62 коп. и была полностью выплачена застройщику.
Кроме того, после подписания указанного дополнительного соглашения от 28.12.2009 истец дополнительно оплатил платежными поручениями N 8 от 07.04.2010, N 21 от 25.05.2010, N 51 от 26.03.2013-8 020 079 руб. 25 коп.
17.03.2014 в адрес истца от застройщика поступил запрос N 17-1/03 о перечислении авансового платежа 2 850 000 руб. Целевое назначение платежа - предварительная 50% оплата ЗАО Научно-производственный центр "Перспектива" за обследование технического состояния (без проведения инженерно-геологических изысканий) не завершенных строительством трех 16-этажных жилых домов N 2, 2А, 2Б, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. "ГОРКИ-10".
17.03.2014 в адрес истца от застройщика поступил запрос N 17/03 о перечислении 10 159 735 руб. 74 коп., из которых: 9 169 420 руб. 74 коп. - аренда земельных участков; 990 315 руб. - уборка и вывоз строительного мусора.
08.04.2014 в адрес истца от застройщика поступил запрос N 08/04 о перечислении 1 640 990 руб. 60 коп. в качестве оплаты работ по уборке, вывозу строительного мусора и грунта.
Истец полагает, что такие выплаты не предусмотрены проектной документацией и не относятся к работам по строительству.
21.05.2014 истцу было направлено предупреждение (исх. N 21/05) о необходимости погашения задолженности в размере 14 650 726,34 рублей. Данное предупреждение было получено последним 21.05.2014.
В связи с систематическим нарушением истцом сроков уплаты цены договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 ООО "ГАИС" 23.06.2014 направило истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Полагая, что указанный односторонний отказ от договора является незаконным и нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности, ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований и признавая договор N СИ-1 участия в долевом строительстве от 06.07.2005 расторгнутым с 23.06.2014, суды первой и апелляционной инстанций исходили из ненадлежащего исполнения истцом как исполнителем своих обязательств по внесению платежей, в том числе, по запросам застройщика.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для спора.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Таким образом, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предусматривает возможность участника долевого строительства оплачивать цену договора по своему усмотрению, а равно не содержит ограничений прав застройщика на отказ от такого договора в случае просрочки исполнения обязательства участника долевого строительства о выплате цены договора в зависимости от наличия или отсутствия разрешения на строительство объекта недвижимости, оформленных прав на земельный участок, на котором ведется строительство.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 28.12.2009 общая цена имущественных прав на квартиры стратегического инвестора состоит из суммы денежных средств в размере 664 187 186 руб. 62 коп., выплаченным стратегическим инвестором, а также суммы дополнительных денежных средств в связи с изменениями стоимости 1 квадратного метра имущественных прав на квартиры, в размере 396 706 040 руб. 36 коп.
Согласно абз. 2 п. 4.1.3 дополнительного соглашения от 28.12.2009 в случае возникновения у застройщика необходимости оплаты работ (или услуг), фактически выполненных (оказанных) третьими лицами, осуществляющими работы (или оказывающими услуги) в соответствии с утвержденной проектной документацией по строительству Здания-2, Здания-2а и/или Здания-2б, застройщик направляет стратегическому инвестору в письменной форме запрос о перечислении платежа в счет оплаты фактически выполненных работ, оказанных услуг, с приложением ряда названных документов.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 11.07.2017 N Ф05-7639/2017 ПО ДЕЛУ N А41-69226/14
Требование: О признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с систематическим нарушением истцом сроков уплаты цены договора ответчик направил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. по делу N А41-69226/14
Резолютивная часть постановления объявлена 05.07.2017
Полный текст постановления изготовлен 11.07.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Красновой С.В., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" - не явился, извещен
от ООО "ГАИС" - Юдина В.В. доверен. от 15.08.2016 N 14/16
от Управление Росреестра в Московской области - не явился, извещен
от ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" - Голублева А.К. дов. от 25.10.2016 N 198, Попова Е.А. дов. от 31.03.2017 N 72
рассмотрев кассационные жалобы ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" и ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов"
на решение от 27.03.2015
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Плотниковой Н.В.,
на постановление от 21.02.2017
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Шевченко Е.Е.,
по делу N А41-69226/14
по иску ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент"
к ООО "ГАИС"
третье лицо: Управление Росреестра в Московской области
о признании действий незаконными, восстановлении прав и обязании совершить определенные действия,
установил:
ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (далее - управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ГАИС" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, Управление Росреестра по МО) со следующими требованиями:
- - признать незаконным односторонний отказ ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, права на которые, получены по договорам N 1875-М и N 11190-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005;
- - признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства - ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства;
- - восстановить право участника долевого строительства - ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб -Развитие регионов" на квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2 Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, полученное на основании договоров N 1875-М и N 11190-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 и существовавшее до нарушения права, в том числе право залога;
- - обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2014 выделено в отдельное производство требование о признании незаконным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в доме N 2, квартир N 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартир N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10.
Указанные выделенные требования подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела N А41-69226/14.
Иные требования, с учетом их уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, рассмотрены судом в рамках дела N А41-60342/2014, в иске отказано.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 в иске отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" и ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа, в которых просят постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, постановление суда апелляционной инстанции принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции не привлек к участию в деле ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" к которому на основании решения от 18.12.2015 перешли права и обязанности по договору доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости другой управляющей компании - ООО "Управляющая компания "БФА", суд не учел, что сведения об аннулировании лицензии ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" были внесены в ЕГРЮЛ 06.12.2016, в связи с чем решение в отношении принадлежащих ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" прав на квартиры принимались без привлечения к участию в деле указанного лица, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, суды пришли к ошибочному выводу о наличии у истца обязательств по оплате работ (услуг), суды не исследовали отказы инвестора в перечислении денежных средств по запросу застройщика, суды не учли, что инвестор на основании дополнительного соглашения обязался оплачивать только права на квартиры, суды не дали оценку доводам истца о том, что запросы ответчика об оплате аренды земельных участков, технической экспертизы, за вывоз строительного мусора, а также односторонний отказ от договора являются неправомерными, суды не применили нормы права, подлежащие применению (ст. ст. 328, 405 ГК РФ), суды не учли, что законность приостановления платежей в случае нарушения ответчиком своих обязательств была установлена решением суда по делу N А41-45775/10, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель - ООО "Управляющая компания "БФА" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Развитие регионов" поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу N А41-69226/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Ответчик доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационные жалобы рассмотрены в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между ООО "Инвест Партнер" (инвестором) и ООО "ГАИС" (застройщиком) заключен договор от 06.07.2005 об участии в долевом строительстве N СИ-1 с дополнительными соглашениями к нему N 1 от 06.07.2005, от 10.10.2006, от 24.08.2007, от 14.07.2008, от 05.03.2009, от 17.08.2009, от 22.01.2010.
По условиям вышеуказанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими и/или привлеченными силами построить три жилых, отдельно стоящих 16-этажных кирпично-монолитных зданий на участках по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, дом 2, дом 2А и дом 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать инвестору жилые помещения в согласованном сторонами количестве.
На основании заключенных договоров N 1875-М от 18.08.2009 и N 11190-М от 17.09.2009 уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" (далее - УК УЭМ РР) приобрело права требования получения в собственность 144 квартир общей площадью 13 066, 06 кв. м (квартиры N 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме N 2, квартиры N 2, 3, 5-18, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме N 2 А, квартиры N 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-172, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме N 2Б).
Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 28.12.2009 о внесении изменений и дополнений в содержание текста договора участия в долевом строительстве общая стоимость полученных по указанным договорам прав на квартиры составила 1 664 187 186 руб. 62 коп. и была полностью выплачена застройщику.
Кроме того, после подписания указанного дополнительного соглашения от 28.12.2009 истец дополнительно оплатил платежными поручениями N 8 от 07.04.2010, N 21 от 25.05.2010, N 51 от 26.03.2013-8 020 079 руб. 25 коп.
17.03.2014 в адрес истца от застройщика поступил запрос N 17-1/03 о перечислении авансового платежа 2 850 000 руб. Целевое назначение платежа - предварительная 50% оплата ЗАО Научно-производственный центр "Перспектива" за обследование технического состояния (без проведения инженерно-геологических изысканий) не завершенных строительством трех 16-этажных жилых домов N 2, 2А, 2Б, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. "ГОРКИ-10".
17.03.2014 в адрес истца от застройщика поступил запрос N 17/03 о перечислении 10 159 735 руб. 74 коп., из которых: 9 169 420 руб. 74 коп. - аренда земельных участков; 990 315 руб. - уборка и вывоз строительного мусора.
08.04.2014 в адрес истца от застройщика поступил запрос N 08/04 о перечислении 1 640 990 руб. 60 коп. в качестве оплаты работ по уборке, вывозу строительного мусора и грунта.
Истец полагает, что такие выплаты не предусмотрены проектной документацией и не относятся к работам по строительству.
21.05.2014 истцу было направлено предупреждение (исх. N 21/05) о необходимости погашения задолженности в размере 14 650 726,34 рублей. Данное предупреждение было получено последним 21.05.2014.
В связи с систематическим нарушением истцом сроков уплаты цены договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 ООО "ГАИС" 23.06.2014 направило истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Полагая, что указанный односторонний отказ от договора является незаконным и нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности, ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований и признавая договор N СИ-1 участия в долевом строительстве от 06.07.2005 расторгнутым с 23.06.2014, суды первой и апелляционной инстанций исходили из ненадлежащего исполнения истцом как исполнителем своих обязательств по внесению платежей, в том числе, по запросам застройщика.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для спора.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 451) и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не исключают возможность изменения условий договора по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В силу пунктов 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном статьей 9 данного Закона.
Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Таким образом, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предусматривает возможность участника долевого строительства оплачивать цену договора по своему усмотрению, а равно не содержит ограничений прав застройщика на отказ от такого договора в случае просрочки исполнения обязательства участника долевого строительства о выплате цены договора в зависимости от наличия или отсутствия разрешения на строительство объекта недвижимости, оформленных прав на земельный участок, на котором ведется строительство.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 28.12.2009 общая цена имущественных прав на квартиры стратегического инвестора состоит из суммы денежных средств в размере 664 187 186 руб. 62 коп., выплаченным стратегическим инвестором, а также суммы дополнительных денежных средств в связи с изменениями стоимости 1 квадратного метра имущественных прав на квартиры, в размере 396 706 040 руб. 36 коп.
Согласно абз. 2 п. 4.1.3 дополнительного соглашения от 28.12.2009 в случае возникновения у застройщика необходимости оплаты работ (или услуг), фактически выполненных (оказанных) третьими лицами, осуществляющими работы (или оказывающими услуги) в соответствии с утвержденной проектной документацией по строительству Здания-2, Здания-2а и/или Здания-2б, застройщик направляет стратегическому инвестору в письменной форме запрос о перечислении платежа в счет оплаты фактически выполненных работ, оказанных услуг, с приложением ряда названных документов.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)