Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в заседании:
от истца - представитель Лебедева Е.С. по доверенности от 08.08.2015,
от ответчика - представитель Платонов В.М. по доверенности от 26.08.2015,
от третьего лица АО "Тандер" - представитель Платонов В.М. по доверенности от 08.10.2015,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 марта 2016 года в зале N 4, путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Саратовской области и Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каменской Ирины Евгеньевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2015 года, принятое по делу N А65-19917/2015 (судья Савельева А.Г.),
по иску индивидуального предпринимателя Каменской Ирины Евгеньевны, г. Саратов (ОГРН 304645033500049, ИНН 645000139980),
к индивидуальному предпринимателю Евстигнееву Владимиру Борисовичу, г. Казань (ОГРН 311169029300082, ИНН 165704717468),
при участии третьих лиц:
- акционерного обществ "Тандер",
- общества с ограниченной ответственностью "Огайо",
об обязании заключить договор аренды,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Евстигнеева Владимира Борисовича, г. Казань,
к индивидуальному предпринимателю Каменской Ирине Евгеньевне, г. Саратов, об обязании возвратить часть нежилого помещения.
Индивидуальный предприниматель Каменская Ирина Евгеньевна, г. Саратов (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Огайо", г. Лаишево о понуждении к заключению договора аренды.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.10.2015 к участию в деле вторым ответчиком привлечен Евстигнеев Владимир Борисович, г. Казань.
В суде первой инстанции истец отказался от исковых требований к ООО "Огайо".
ИП Евстигнеев В.Б. обратился в суд со встречными исковыми требованиями об освобождении спорного помещения.
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "Тандер", принят отказ ИП Каменской И.Е. от иска к ООО "Огайо", производство по делу в указанной части прекращено, принят встречный иск ИП Евстигнеева В.Б. к ИП Каменской И.Е. об обязании возвратить спорное помещение Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.12.2015 в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречное исковое заявление удовлетворено.
Суд обязал Индивидуального предпринимателя Каменскую Ирину Евгеньевну, г. Саратов, передать Индивидуальному предпринимателю Евстигнееву Владимиру Борисовичу часть нежилого помещения, общей площадью 90 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лаишево, ул. Космонавтов, д. 8, помещение 2 по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика, одновременно являющийся представителем третьего лица АО "Тандер" считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 12.03.2012 г. между ООО "Огайо" (арендодатель) и ИП Каменской И.Е. (арендатор) был заключен договор аренды N 612 нежилого помещения общей площадью 90 кв. м, расположенное по адресу: РТ, г. Лаишево, ул. Космонавтов, д. 8, пом. 1000, кадастровый номер 16:24:170133:76:7/4 (т. 1 л.д. 34-52).
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2012 г. (т. 1 л.д. 53).
В соответствии с пунктом 1.8 договора не позднее 20 августа 2012 г. стороны обязуются подписать договор аренды объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, сроком действия 3 (три) года с даты государственной регистрации на условиях, изложенных в настоящем договоре, с оговоренными дополнениями.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до момента государственной регистрации договора аренды, предусмотренного пунктом 1.8 настоящего договора, но не более 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания настоящего договора.
Полагая, что ответчик уклоняется от заключения договора, предусмотренного пунктом 1.8 договора аренды N 612, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ответчик, полагая, что истец в нарушение ст. 622 ГК РФ не возвратил после прекращения договора аренды помещение собственнику, обратился в арбитражный суд со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из положений пунктов 1, 3, 5 статьи 429 ГК РФ, суд счел, что данный договор является смешанным, содержит элементы договора аренды и предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Соответственно, из анализа п. 6 ст. 429 ГК РФ следует, что юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу является установление факта обращения истца до 20.08.2012 к собственнику с предложением заключить договор аренды сроком действия на три года на условиях договора аренды N 612 от 12.03.2012.
Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора. В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено ни одного документального подтверждения обращения к ответчику до 20.08.2012 г. с требованием заключить основной договор.
Ссылка на ведение устных переговоров и показания свидетеля не могут являться таким доказательством, поскольку пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусматривает направление предложения о заключении договора, которое может быть направлено только в письменном виде. Аналогичные требования изложены в статьях 154, 160, 435, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы истца о направлении проекта договора по электронной почте документально не подтверждены, последующих требований о рассмотрении направленного проекта договора истцом не направлялось.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом показаний свидетеля Сираева А.Р. несостоятельны, поскольку в данном случае показания свидетелей не могут быть приняты в качестве доказательств, так как в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами, в связи с чем, в данном случае показания свидетеля не отвечают критериям относимости и допустимости доказательств, установленным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Письмо-предложение (исх. N 6309 от 31.07.2015 г.) заключить Основной договор направлено в адрес ООО "ОГАЙО" лишь после того как в силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратило свою силу обязательство, предусмотренное п. 1.8 договора аренды от 12.03.2012 г. N 612.
На основании изложенного, суд правильно пришел к выводу о прекращении обязательства, принятого на себя сторонами в пункте 1.8 договора аренды. Указанная позиция суда подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу N А65-32553/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу N А65-33178/2009).
При отсутствии у ИП Евстигнеева В.Б. обязанности заключить договор, суд не нашел оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в порядке пункта 3 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ.
Удовлетворяя встречный иск, суд принял во внимание, что 05.08.2015 г. собственником помещения N 2 площадью 149, 4 кв. м, в котором расположено арендуемое ИП Каменской И.Е. помещение, стал ИП Евстигнеев В.Б. (т. 1 л.д. 84).
Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Судом установлено, что указанный договор аренды в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации перешел в режим заключенного на неопределенный срок.
Между тем, до регистрации перехода права собственности прежний собственник (ООО "Огайо") направил в адрес ИП Каменской И.Е. письмо-уведомление о прекращении действия договора N 612 от 12.03.2012 г. по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (т. 2 л.д. 77-81). Данное письмо было получено ИП Каменской И.Е. 15.08.2015 г. (т. 2 л.д. 82).
Иных решений о продолжении договорных отношений с ИП Каменской И.Е. новым собственником принято не было, в силу чего договор прекратил свое действие с 16.11.2015 г.
ИП Евстигнеев В.Б. направил в адрес ИП Каменской И.Е. уведомление об освобождении спорного помещения, которое оставлено последней без исполнения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Для целей применения указанной выше нормы мотивы отказа арендодателя от договора правового значения не имеют. Надлежащее исполнение договора арендатором не исключает возможности отказа арендодателем от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.06.2009 г. N 1064/09).
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
В пункте 3.2. договора аренды стороны установили обязанность арендатора в случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом износа.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Указанные процессуальные нормы не исключают возможности подтвердить факт возврата арендуемых объектов арендодателю иными письменными доказательствами при отсутствии акта приема-передачи арендованного имущества.
Вместе с тем, ни составленного в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации акта приема-передачи помещений, ни иных доказательств освобождения арендуемых помещений ответчиком по встречному иску в материалы дела не представлено.
Поскольку в материалах дела не имеется надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что по истечении срока действия договора аренды помещение, переданное в аренду ИП Каменской И.Е., было возвращено ИП Евстигнееву В.Б., встречные исковые требования удовлетворены судом первой инстанции обоснованно. При этом судом учтено, что помещение, в котором находится арендованная ИП Каменской И.Е. площадь, в настоящее время располагается не в помещении 1000, а в помещении 2.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2015 года, принятое по делу N А65-19917/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каменской Ирины Евгеньевны, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.04.2016 N 11АП-2238/2016 ПО ДЕЛУ N А65-19917/2015
Требование: О понуждении к заключению договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2016 г. по делу N А65-19917/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в заседании:
от истца - представитель Лебедева Е.С. по доверенности от 08.08.2015,
от ответчика - представитель Платонов В.М. по доверенности от 26.08.2015,
от третьего лица АО "Тандер" - представитель Платонов В.М. по доверенности от 08.10.2015,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 марта 2016 года в зале N 4, путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Саратовской области и Арбитражного суда Республики Татарстан, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каменской Ирины Евгеньевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2015 года, принятое по делу N А65-19917/2015 (судья Савельева А.Г.),
по иску индивидуального предпринимателя Каменской Ирины Евгеньевны, г. Саратов (ОГРН 304645033500049, ИНН 645000139980),
к индивидуальному предпринимателю Евстигнееву Владимиру Борисовичу, г. Казань (ОГРН 311169029300082, ИНН 165704717468),
при участии третьих лиц:
- акционерного обществ "Тандер",
- общества с ограниченной ответственностью "Огайо",
об обязании заключить договор аренды,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Евстигнеева Владимира Борисовича, г. Казань,
к индивидуальному предпринимателю Каменской Ирине Евгеньевне, г. Саратов, об обязании возвратить часть нежилого помещения.
установил:
Индивидуальный предприниматель Каменская Ирина Евгеньевна, г. Саратов (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Огайо", г. Лаишево о понуждении к заключению договора аренды.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.10.2015 к участию в деле вторым ответчиком привлечен Евстигнеев Владимир Борисович, г. Казань.
В суде первой инстанции истец отказался от исковых требований к ООО "Огайо".
ИП Евстигнеев В.Б. обратился в суд со встречными исковыми требованиями об освобождении спорного помещения.
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "Тандер", принят отказ ИП Каменской И.Е. от иска к ООО "Огайо", производство по делу в указанной части прекращено, принят встречный иск ИП Евстигнеева В.Б. к ИП Каменской И.Е. об обязании возвратить спорное помещение Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.12.2015 в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречное исковое заявление удовлетворено.
Суд обязал Индивидуального предпринимателя Каменскую Ирину Евгеньевну, г. Саратов, передать Индивидуальному предпринимателю Евстигнееву Владимиру Борисовичу часть нежилого помещения, общей площадью 90 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Лаишево, ул. Космонавтов, д. 8, помещение 2 по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика, одновременно являющийся представителем третьего лица АО "Тандер" считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 12.03.2012 г. между ООО "Огайо" (арендодатель) и ИП Каменской И.Е. (арендатор) был заключен договор аренды N 612 нежилого помещения общей площадью 90 кв. м, расположенное по адресу: РТ, г. Лаишево, ул. Космонавтов, д. 8, пом. 1000, кадастровый номер 16:24:170133:76:7/4 (т. 1 л.д. 34-52).
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2012 г. (т. 1 л.д. 53).
В соответствии с пунктом 1.8 договора не позднее 20 августа 2012 г. стороны обязуются подписать договор аренды объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, сроком действия 3 (три) года с даты государственной регистрации на условиях, изложенных в настоящем договоре, с оговоренными дополнениями.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до момента государственной регистрации договора аренды, предусмотренного пунктом 1.8 настоящего договора, но не более 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания настоящего договора.
Полагая, что ответчик уклоняется от заключения договора, предусмотренного пунктом 1.8 договора аренды N 612, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ответчик, полагая, что истец в нарушение ст. 622 ГК РФ не возвратил после прекращения договора аренды помещение собственнику, обратился в арбитражный суд со встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из положений пунктов 1, 3, 5 статьи 429 ГК РФ, суд счел, что данный договор является смешанным, содержит элементы договора аренды и предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Соответственно, из анализа п. 6 ст. 429 ГК РФ следует, что юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу является установление факта обращения истца до 20.08.2012 к собственнику с предложением заключить договор аренды сроком действия на три года на условиях договора аренды N 612 от 12.03.2012.
Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора. В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено ни одного документального подтверждения обращения к ответчику до 20.08.2012 г. с требованием заключить основной договор.
Ссылка на ведение устных переговоров и показания свидетеля не могут являться таким доказательством, поскольку пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусматривает направление предложения о заключении договора, которое может быть направлено только в письменном виде. Аналогичные требования изложены в статьях 154, 160, 435, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы истца о направлении проекта договора по электронной почте документально не подтверждены, последующих требований о рассмотрении направленного проекта договора истцом не направлялось.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом показаний свидетеля Сираева А.Р. несостоятельны, поскольку в данном случае показания свидетелей не могут быть приняты в качестве доказательств, так как в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами, в связи с чем, в данном случае показания свидетеля не отвечают критериям относимости и допустимости доказательств, установленным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Письмо-предложение (исх. N 6309 от 31.07.2015 г.) заключить Основной договор направлено в адрес ООО "ОГАЙО" лишь после того как в силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратило свою силу обязательство, предусмотренное п. 1.8 договора аренды от 12.03.2012 г. N 612.
На основании изложенного, суд правильно пришел к выводу о прекращении обязательства, принятого на себя сторонами в пункте 1.8 договора аренды. Указанная позиция суда подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу N А65-32553/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу N А65-33178/2009).
При отсутствии у ИП Евстигнеева В.Б. обязанности заключить договор, суд не нашел оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в порядке пункта 3 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ.
Удовлетворяя встречный иск, суд принял во внимание, что 05.08.2015 г. собственником помещения N 2 площадью 149, 4 кв. м, в котором расположено арендуемое ИП Каменской И.Е. помещение, стал ИП Евстигнеев В.Б. (т. 1 л.д. 84).
Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Судом установлено, что указанный договор аренды в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации перешел в режим заключенного на неопределенный срок.
Между тем, до регистрации перехода права собственности прежний собственник (ООО "Огайо") направил в адрес ИП Каменской И.Е. письмо-уведомление о прекращении действия договора N 612 от 12.03.2012 г. по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (т. 2 л.д. 77-81). Данное письмо было получено ИП Каменской И.Е. 15.08.2015 г. (т. 2 л.д. 82).
Иных решений о продолжении договорных отношений с ИП Каменской И.Е. новым собственником принято не было, в силу чего договор прекратил свое действие с 16.11.2015 г.
ИП Евстигнеев В.Б. направил в адрес ИП Каменской И.Е. уведомление об освобождении спорного помещения, которое оставлено последней без исполнения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Для целей применения указанной выше нормы мотивы отказа арендодателя от договора правового значения не имеют. Надлежащее исполнение договора арендатором не исключает возможности отказа арендодателем от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.06.2009 г. N 1064/09).
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
В пункте 3.2. договора аренды стороны установили обязанность арендатора в случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом износа.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Указанные процессуальные нормы не исключают возможности подтвердить факт возврата арендуемых объектов арендодателю иными письменными доказательствами при отсутствии акта приема-передачи арендованного имущества.
Вместе с тем, ни составленного в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации акта приема-передачи помещений, ни иных доказательств освобождения арендуемых помещений ответчиком по встречному иску в материалы дела не представлено.
Поскольку в материалах дела не имеется надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что по истечении срока действия договора аренды помещение, переданное в аренду ИП Каменской И.Е., было возвращено ИП Евстигнееву В.Б., встречные исковые требования удовлетворены судом первой инстанции обоснованно. При этом судом учтено, что помещение, в котором находится арендованная ИП Каменской И.Е. площадь, в настоящее время располагается не в помещении 1000, а в помещении 2.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 декабря 2015 года, принятое по делу N А65-19917/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каменской Ирины Евгеньевны, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)