Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Ротаря С.Б., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Трансамур": Сизов К.А., представитель по доверенности от 18.07.2014;
- от общества с ограниченной ответственностью "Трансамур-Реклама": Васильева И.В., представитель по доверенности от 02.10.2014;
- от третьих лиц: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансамур"
на решение от 29.03.2016
по делу N А04-5830/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Дорощенко Г.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Трансамур"
к обществу с ограниченной ответственностью "Трансамур-Реклама"
о взыскании 1 059 257 руб. 18 коп., расторжении договора
в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью Трансамур" (далее - ООО "Трансамур") с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансамур-Реклама" (далее - ООО "Трансамур-Реклама") о взыскании задолженности в сумме 1 059 257 руб. 18 коп. и расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.04.2014 (согласно уточнениям в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).
Определениями от 15.09.2014, 19.03.2015, 07.12.2015, 11.02.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Амуринком" (далее - ООО "Амуринком"), государственное предприятие Внешнеэкономическое объединение "Промсырьеимпорт", Лазаренко Владимир Анатольевич, общество с ограниченной ответственностью "Стройбизнесинвест" (далее - ООО "Стройбизнесинвест"), общество с ограниченной ответственностью "Логистик-Рус" (далее - ООО "Логистик-Рус"), закрытое акционерное общество "Амурагроресурс" (далее - ЗАО "Амурагроресурс").
Решением суда от 29.03.2016 заявленный иск удовлетворен частично: с ООО "Трансамур-Реклама" в пользу ООО "Трансамур" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.04.2014 в сумме 16 991 руб. 04 коп., в остальной части иска отказано. Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении требований, ООО "Трансамур" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, удовлетворив его иск в полном объеме.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы, в ней изложенные, поддержал. Представитель ответчика с жалобой не согласилась, просила оставить решение суда без изменения. Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 28.01.2013 по делу N А04-8093/2012 установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ООО "Трансамур" в течение срока приобретательной давности как своим собственным следующим недвижимым имуществом, расположенным в здании, по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7:
- - нежилое помещение N 21002, номер 50, площадь 20,8 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:21002, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:21002;
- - нежилое помещение N 21003, номер 51, площадь 14,3 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:21003, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:21003;
- - нежилое помещение N 25005, номер 17, площадь 26,7 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:25005, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:25005;
- - нежилое помещение N 25007, номер 19, площадь 22,0 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:25007, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:25007.
На основании решения суда 08.07.2013 Управлением Росреестра по Амурской области за ООО "Трансамур" зарегистрировано право собственности на указанные нежилые помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серии 28АА949157, 28АА949158, 28АА949159.
ООО "Трансамур" осуществляло деятельность по извлечению прибыли посредством сдачи вышеуказанного имущества в аренду ООО "Трансамур-Реклама". Директором обоих обществ до 08.07.2014 являлся Лазаренко В.А.
Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды нежилого помещения от 01.04.2009 (за 2012-2014 годы) и от 03.04.2014 (за 2014-2015 годы). Сумма задолженности по расчетам истца составляет 1 059 257 руб. 18 коп., в том числе:
- за 2012 по договору от 01.04.2009 в размере 116 612 руб. 96 коп.,
- за 2013 по договору от 01.04.2009 в размере 467 503 руб. 44 коп.,
- за 2014 по договору от 01.04.2009 в размере 119 473 руб. 10 коп.,
- за 2014 по договору от 03.04.2014 в размере 220 499 руб. 68 коп.,
- за 2015 по договору от 03.04.2014 в размере 135 168 руб.
Неудовлетворение претензии об оплате задолженности послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя иск в сумме 16 991 руб. 04 коп., суд первой инстанции принял признание ответчиком исковых требований в данной части, в порядке части 2 статьи 70 АПК РФ. В отношении требования о расторжении договора пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы истца в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 ГК РФ).
Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование своих исковых требований о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2009, заключенному между ООО "Трансамур", как арендодателем, и ООО "Трансамур-Реклама", как арендатором, истцом представлена копия указанного договора.
По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (часть нежилого помещения), расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинет N 101, 101А, 109А, 110А, общей площадью 83,8 кв. м сроком с 01.04.2009 по 30.12.2009 (пункты 1.1. 5.1. договора).
Согласно пункту 1.5 договора помещение передается арендатору в момент заключения договора, акт приема-передачи составляться не будет.
Согласно пункту 3.1 договора за пользование нежилым помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за месяц в размере 464 руб. 90 коп. за 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в месяц составит 38 958 руб. 62 коп. Оплата производится на расчетный счет арендодателя либо наличными по выставленным документам (актам) в срок до 10-го числа следующего месяца (пункт 3.2 договора).
Как указал истец, в связи с перепланировкой помещений в здании, нумерация и площадь помещений была изменена, а именно:
- - нежилое помещение N 21002, номер помещения на поэтажном плане 50, площадь 20,8 кв. м, вместо N 101А значится как кабинет N 101;
- - нежилое помещение N 21003, номер помещения на поэтажном плане 51, площадь 14,3 кв. м, вместо N 101 значится как кабинет N 100;
- - нежилое помещение N 25007, номер помещения на поэтажном плане 19, площадь 22,1 кв. м, вместо N 109А значится как кабинет N 109/1.
Между тем, ООО "Трансамур-Реклама" факт заключения с истцом указанного договора аренды, а также факт владения и пользования в период с 2012 по 2014 годы указанными в договоре помещениями не признал.
Подлинный экземпляр договора истец, по запросу суда не представил, ссылаясь на то, что бывший директор ООО "Трансамур" Лазаренко В.А. документы по хозяйственной деятельности, в том числе договоры аренды, действовавшие до 03.04.2014, счета и акты выполненных услуг, новому директору не передал.
При этом, из ответа Лазаренко В.А. на требование ООО "Трансамур" от 12.03.2015 N 56 о передаче новому руководителю общества документов бухгалтерского учета и отчетности, первичных документов учета хозяйственных операций следует, что до 03.04.2014 договоров аренды помещений между ООО "Трансамур" и ООО "Трансамур-Реклама" не заключалось.
Иных первичных бухгалтерских документов, подтверждающих согласование сторонами объектов аренды, срока аренды, размера арендной платы и порядка ее внесения, свидетельствующих о наличии у ответчика задолженности в заявленной сумме не представлено. В этой связи суд не может установить факты владения и пользования ответчиком в период с 2012 по 2014 год спорными помещениями, а также наличие либо отсутствие задолженности ответчика по арендной плате и ее размер.
При таких обстоятельствах суд, оценив представленные доказательства в порядке статей 65, 71, 75 АПК РФ пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.04.2009 за 2012 год в размере 116 612 руб. 96 коп., за 2013 в размере 467 503 руб. 44 коп. и за 2014 в размере 119 473 руб. 10 коп.
Доводы заявителя жалобы о злоупотреблении со стороны Лазаренко В.А., нарушении им статьи 10 ГК РФ не могут быть приняты судом во внимание, как недоказанные, поскольку истцом не доказан сам факт наличия между сторонами договорных отношений в период 2012-2014 годы.
В отношении требований о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.04.2014 за 2014 в размере 220 499 руб. 68 коп., за 2015 в размере 135 168 руб., суд приходит к следующему.
Согласно договору аренды нежилого помещения от 03.04.2014 ООО "Трансамур" предоставило ООО "Трансамур-Реклама" в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 675002, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского 7, кабинеты N 100 площадью 14,3 кв. м, N 101 площадью 20,8 кв. м, N 109/1 площадью 22 кв. м в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 1.3 договора нежилое помещение должно использоваться исключительно в качестве офисных помещений, возможна сдача помещений в субаренду. В пункте 2.2 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать принятое помещение в субаренду третьим лицам без согласий арендодателя.
Согласно пункту 1.5 договора арендуемое помещение передается арендатору в момент заключения настоящего договора. Отдельно составлен акт приема-передачи.
Пунктом 3.1 договора предусмотрена уплата арендной платы за месяц в размере 29 235 руб. 20 коп., включая коммунальные услуги.
За предоставленные услуги арендатор производит предоплату согласно занимаемой площади по выставленным документам (актам, счетам-фактурам) в срок до 26-го числа текущего месяца. Оплата перечисляется на расчетный счет арендодателя, либо путем внесения в кассу наличных денежных средств, а также в порядке проведения зачета встречных требований (пункт 3.2).
Пунктом 5.1 договора установлено, что он заключается бессрочно и устанавливается с 03.04.2014.
Из пояснений истца следует, что акт приема-передачи сторонами не подписывался, ООО "Трансамур" фактически владел и пользовался помещениями, получая доход от сдачи помещений в субаренду третьим лицам.
Также в материалы дела истцом представлены:
- - подписанные сторонами без возражений (разногласий) акты на сумму 251 646 руб. 30 коп., в том числе: N 4 от 30.04.2014 (аренда за апрель 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 5 от 31.05.2014 (аренда за май 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 6 от 30.06.2014 (аренда за июнь 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 7 от 31.07.2014 (аренда за июль 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 8 от 31.08.2014 (аренда за август 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 9 от 02.10.2014 (аренда за сентябрь 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 10 от 31.10.2014 (аренда за октябрь 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 12 от 30.11.2014 (аренда за октябрь 2014 года, за 13 дней ноября (с 01.11.2014 по 13.11.2014) на сумму 25 086 руб. 30 коп., N 13 от 31.12.2014 (аренда за декабрь 2014 года) на сумму 21 913 руб. 60 коп.;
- - платежное поручение N 68 от 25.07.2014 на сумму 7 390 руб. 30 коп. (оплата по акту N 6 от 30.06.2014);
- - подписанные ООО "Трансамур" в одностороннем порядке акты на сумму 33 792 руб., в том числе: N 1 от 31.01.2015 (аренда за январь 2015 года) на сумму 11 264 руб.; N 5 от 28.02.2015 (аренда за февраль 2015 года) на сумму 11 264 руб., N 7 от 31.03.2015 (аренда за март 2015 года) на сумму 11 264 руб. и счета для оплаты указанных актов (доказательств направления (вручения) ответчику указанных счетов не имеется);
- - договор от 23.07.2017, заключенный между ЗАО "Амурагроресурс" (исполнитель) и ООО "Трансамур-Реклама" (потребитель) на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию имущества на помещения, являющиеся предметом договора от 03.04.2014; акты, подписанные между ООО "Трансамур" и ЗАО "Амурагроресурс" на возмещение коммунальных услуг (электроэнергии, ГВС, ХВС, водоотведения, общехозяйственных расходов) за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 и платежные поручения в качестве оплаты ООО "Трансамур-Реклама" третьему лицу указанных услуг.
По расчету истца размер задолженности ответчика по договору от 03.04.2014 составил 355 667 руб. 68 коп., в том числе:
- за период с апреля по декабрь 2014 года - 220 499 руб. 68 коп. (с учетом частичной оплаты арендной платы на сумму 7 390 руб. 30 коп. и оплате третьему лицу коммунальных услуг на сумму 21 807 руб. 31 коп.),
- за период с января по декабрь 2015 года - 135 168 руб. (исходя из размера ежемесячной платы в размере 11 264 руб., рассчитанной с учетом площади помещения 22 кв. м и стоимости аренды 1 кв. м 512 руб.).
Между тем, ответчик, признав факт заключения данного договора, задолженность признал только в сумме 16 991 руб. 04 коп., исходя из размера арендной платы за период с 03.04.2014 до момента фактического прекращения пользования помещениями в декабре 2014 года - 231 075 руб. 84 коп. и произведенной оплаты - 214 084 руб. 80 коп., в подтверждение чего представил платежные поручения.
Доказательств обратного истцом не представлено.
Акты за период с января по март 2015 года судом приняты быть не могут, поскольку подписаны истцом в одностороннем порядке.
Кроме того, согласно представленным в материалы дела уведомлениям ООО "Трансамур" от 04.09.2014, от 29.10.2014, от 06.11.2014, адресованным субарендаторам помещений - ООО "Стройбизнесинвест", ООО "Логистик-Рус", ООО "Трансамур" указал на расторжение договора аренды с ООО "Трансамур-Реклама" и прекращение договоров субаренды в отношении офисов N 100, N 101, расположенных в здании по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, освобождение третьими лицами указанных помещений и на возможность заключения договора непосредственно с собственником помещения - ООО "Трансамур".
13.11.2014 между ООО "Трансамур" (арендодатель) и ООО "Стройбизнесинвест" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, площадью 14,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинет N 100, на срок с 13.11.2014 до 01.11.2015.
31.12.2014 между ООО "Трансамур" (арендодатель) и ООО "Логистик-Рус" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, площадью 20,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинет N 101, на срок с 31.12.2014 до 01.12.2015.
Из представленных в материалах дела отзывов на иск ООО "Стройбизнесинвест", ООО "Логистик-Рус" и платежных поручений следует, что ими обязательства по договорам исполнялись, арендные платежи в размере, согласованном сторонами при заключении договоров от 13.11.2014, от 31.12.2014, оплачивались.
Согласно сведениям, внесенным в ЕГРЮЛ по состоянию на 12.03.2015, адресом (местонахождение) ООО "Стройбизнесинвест", ООО "Логистик-Рус" является г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинеты 100, 101 соответственно, о чем регистрирующим органом 17.01.2014, 13.08.2014 были внесены соответствующие записи.
Также в решении Арбитражного суда Амурской области от 28.01.2013 по делу N А04-8093/2012 указано и следует из материалов настоящего дела, что нежилое помещение площадью 65,2 кв. м является подвалом.
28.05.2014 между ООО "Трансамур" (продавец) и Яценко С.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил нежилые помещение площадью 26,7 кв. м и 17,3 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7.
В соответствии с выписками из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Трансамур", ООО "Трансамур-Реклама", ООО "Амуринком", адресом (местонахождение) указанных обществ также является г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, о чем регистрирующим органом 24.11.2002, 27.05.2005, 30.12.2002 были внесены соответствующие записи.
Доказательств наличия в собственности иных помещений, которые могли бы быть переданы ответчику в 2015 году, истцом не представлено.
Истцом в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов между ООО "Трансамур" и ООО "Трансамур-Реклама", согласно которому задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 30.06.2014 составила 207 703 руб. 31 коп., в том числе по состоянию на 01.01.2014 в размере 800 713 руб. 83 коп.
Представленный истцом акт сверки, судом правомерно не принят в качестве доказательств наличия у ответчика задолженности на указанную сумму, поскольку из него невозможно установить основания возникновения задолженности, при том, что истцом не доказан факт наличия между сторонами договорных отношений до 03.04.2015.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска в части взыскания арендной платы за 2014-2015 годы, за исключением признанной ответчиком суммы.
В отношении оставления судом без рассмотрения требования истца о расторжении договора, в апелляционной жалобе каких-либо доводов не приведено.
При этом, факт несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции признан. В этой связи оснований для удовлетворения иска в данной части судом апелляционной инстанции также не установлено.
На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Амурской области от 29.03.2016 по делу N А04-5830/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2016 N 06АП-2866/2016 ПО ДЕЛУ N А04-5830/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2016 г. N 06АП-2866/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Ротаря С.Б., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Трансамур": Сизов К.А., представитель по доверенности от 18.07.2014;
- от общества с ограниченной ответственностью "Трансамур-Реклама": Васильева И.В., представитель по доверенности от 02.10.2014;
- от третьих лиц: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансамур"
на решение от 29.03.2016
по делу N А04-5830/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Дорощенко Г.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Трансамур"
к обществу с ограниченной ответственностью "Трансамур-Реклама"
о взыскании 1 059 257 руб. 18 коп., расторжении договора
установил:
в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью Трансамур" (далее - ООО "Трансамур") с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансамур-Реклама" (далее - ООО "Трансамур-Реклама") о взыскании задолженности в сумме 1 059 257 руб. 18 коп. и расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.04.2014 (согласно уточнениям в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).
Определениями от 15.09.2014, 19.03.2015, 07.12.2015, 11.02.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью "Амуринком" (далее - ООО "Амуринком"), государственное предприятие Внешнеэкономическое объединение "Промсырьеимпорт", Лазаренко Владимир Анатольевич, общество с ограниченной ответственностью "Стройбизнесинвест" (далее - ООО "Стройбизнесинвест"), общество с ограниченной ответственностью "Логистик-Рус" (далее - ООО "Логистик-Рус"), закрытое акционерное общество "Амурагроресурс" (далее - ЗАО "Амурагроресурс").
Решением суда от 29.03.2016 заявленный иск удовлетворен частично: с ООО "Трансамур-Реклама" в пользу ООО "Трансамур" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.04.2014 в сумме 16 991 руб. 04 коп., в остальной части иска отказано. Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении требований, ООО "Трансамур" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, удовлетворив его иск в полном объеме.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы доводы, в ней изложенные, поддержал. Представитель ответчика с жалобой не согласилась, просила оставить решение суда без изменения. Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 28.01.2013 по делу N А04-8093/2012 установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ООО "Трансамур" в течение срока приобретательной давности как своим собственным следующим недвижимым имуществом, расположенным в здании, по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7:
- - нежилое помещение N 21002, номер 50, площадь 20,8 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:21002, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:21002;
- - нежилое помещение N 21003, номер 51, площадь 14,3 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:21003, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:21003;
- - нежилое помещение N 25005, номер 17, площадь 26,7 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:25005, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:25005;
- - нежилое помещение N 25007, номер 19, площадь 22,0 кв. м, кадастровый номер 28:01:130076:0001:10:401:001:006163460:0001:25007, инвентарный номер 10:401:001:006163460:0001:25007.
На основании решения суда 08.07.2013 Управлением Росреестра по Амурской области за ООО "Трансамур" зарегистрировано право собственности на указанные нежилые помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серии 28АА949157, 28АА949158, 28АА949159.
ООО "Трансамур" осуществляло деятельность по извлечению прибыли посредством сдачи вышеуказанного имущества в аренду ООО "Трансамур-Реклама". Директором обоих обществ до 08.07.2014 являлся Лазаренко В.А.
Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды нежилого помещения от 01.04.2009 (за 2012-2014 годы) и от 03.04.2014 (за 2014-2015 годы). Сумма задолженности по расчетам истца составляет 1 059 257 руб. 18 коп., в том числе:
- за 2012 по договору от 01.04.2009 в размере 116 612 руб. 96 коп.,
- за 2013 по договору от 01.04.2009 в размере 467 503 руб. 44 коп.,
- за 2014 по договору от 01.04.2009 в размере 119 473 руб. 10 коп.,
- за 2014 по договору от 03.04.2014 в размере 220 499 руб. 68 коп.,
- за 2015 по договору от 03.04.2014 в размере 135 168 руб.
Неудовлетворение претензии об оплате задолженности послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя иск в сумме 16 991 руб. 04 коп., суд первой инстанции принял признание ответчиком исковых требований в данной части, в порядке части 2 статьи 70 АПК РФ. В отношении требования о расторжении договора пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы истца в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 ГК РФ).
Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование своих исковых требований о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2009, заключенному между ООО "Трансамур", как арендодателем, и ООО "Трансамур-Реклама", как арендатором, истцом представлена копия указанного договора.
По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (часть нежилого помещения), расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинет N 101, 101А, 109А, 110А, общей площадью 83,8 кв. м сроком с 01.04.2009 по 30.12.2009 (пункты 1.1. 5.1. договора).
Согласно пункту 1.5 договора помещение передается арендатору в момент заключения договора, акт приема-передачи составляться не будет.
Согласно пункту 3.1 договора за пользование нежилым помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за месяц в размере 464 руб. 90 коп. за 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в месяц составит 38 958 руб. 62 коп. Оплата производится на расчетный счет арендодателя либо наличными по выставленным документам (актам) в срок до 10-го числа следующего месяца (пункт 3.2 договора).
Как указал истец, в связи с перепланировкой помещений в здании, нумерация и площадь помещений была изменена, а именно:
- - нежилое помещение N 21002, номер помещения на поэтажном плане 50, площадь 20,8 кв. м, вместо N 101А значится как кабинет N 101;
- - нежилое помещение N 21003, номер помещения на поэтажном плане 51, площадь 14,3 кв. м, вместо N 101 значится как кабинет N 100;
- - нежилое помещение N 25007, номер помещения на поэтажном плане 19, площадь 22,1 кв. м, вместо N 109А значится как кабинет N 109/1.
Между тем, ООО "Трансамур-Реклама" факт заключения с истцом указанного договора аренды, а также факт владения и пользования в период с 2012 по 2014 годы указанными в договоре помещениями не признал.
Подлинный экземпляр договора истец, по запросу суда не представил, ссылаясь на то, что бывший директор ООО "Трансамур" Лазаренко В.А. документы по хозяйственной деятельности, в том числе договоры аренды, действовавшие до 03.04.2014, счета и акты выполненных услуг, новому директору не передал.
При этом, из ответа Лазаренко В.А. на требование ООО "Трансамур" от 12.03.2015 N 56 о передаче новому руководителю общества документов бухгалтерского учета и отчетности, первичных документов учета хозяйственных операций следует, что до 03.04.2014 договоров аренды помещений между ООО "Трансамур" и ООО "Трансамур-Реклама" не заключалось.
Иных первичных бухгалтерских документов, подтверждающих согласование сторонами объектов аренды, срока аренды, размера арендной платы и порядка ее внесения, свидетельствующих о наличии у ответчика задолженности в заявленной сумме не представлено. В этой связи суд не может установить факты владения и пользования ответчиком в период с 2012 по 2014 год спорными помещениями, а также наличие либо отсутствие задолженности ответчика по арендной плате и ее размер.
При таких обстоятельствах суд, оценив представленные доказательства в порядке статей 65, 71, 75 АПК РФ пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.04.2009 за 2012 год в размере 116 612 руб. 96 коп., за 2013 в размере 467 503 руб. 44 коп. и за 2014 в размере 119 473 руб. 10 коп.
Доводы заявителя жалобы о злоупотреблении со стороны Лазаренко В.А., нарушении им статьи 10 ГК РФ не могут быть приняты судом во внимание, как недоказанные, поскольку истцом не доказан сам факт наличия между сторонами договорных отношений в период 2012-2014 годы.
В отношении требований о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.04.2014 за 2014 в размере 220 499 руб. 68 коп., за 2015 в размере 135 168 руб., суд приходит к следующему.
Согласно договору аренды нежилого помещения от 03.04.2014 ООО "Трансамур" предоставило ООО "Трансамур-Реклама" в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 675002, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского 7, кабинеты N 100 площадью 14,3 кв. м, N 101 площадью 20,8 кв. м, N 109/1 площадью 22 кв. м в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 1.3 договора нежилое помещение должно использоваться исключительно в качестве офисных помещений, возможна сдача помещений в субаренду. В пункте 2.2 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать принятое помещение в субаренду третьим лицам без согласий арендодателя.
Согласно пункту 1.5 договора арендуемое помещение передается арендатору в момент заключения настоящего договора. Отдельно составлен акт приема-передачи.
Пунктом 3.1 договора предусмотрена уплата арендной платы за месяц в размере 29 235 руб. 20 коп., включая коммунальные услуги.
За предоставленные услуги арендатор производит предоплату согласно занимаемой площади по выставленным документам (актам, счетам-фактурам) в срок до 26-го числа текущего месяца. Оплата перечисляется на расчетный счет арендодателя, либо путем внесения в кассу наличных денежных средств, а также в порядке проведения зачета встречных требований (пункт 3.2).
Пунктом 5.1 договора установлено, что он заключается бессрочно и устанавливается с 03.04.2014.
Из пояснений истца следует, что акт приема-передачи сторонами не подписывался, ООО "Трансамур" фактически владел и пользовался помещениями, получая доход от сдачи помещений в субаренду третьим лицам.
Также в материалы дела истцом представлены:
- - подписанные сторонами без возражений (разногласий) акты на сумму 251 646 руб. 30 коп., в том числе: N 4 от 30.04.2014 (аренда за апрель 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 5 от 31.05.2014 (аренда за май 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 6 от 30.06.2014 (аренда за июнь 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 7 от 31.07.2014 (аренда за июль 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 8 от 31.08.2014 (аренда за август 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 9 от 02.10.2014 (аренда за сентябрь 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 10 от 31.10.2014 (аренда за октябрь 2014 года) на сумму 29 235 руб. 20 коп., N 12 от 30.11.2014 (аренда за октябрь 2014 года, за 13 дней ноября (с 01.11.2014 по 13.11.2014) на сумму 25 086 руб. 30 коп., N 13 от 31.12.2014 (аренда за декабрь 2014 года) на сумму 21 913 руб. 60 коп.;
- - платежное поручение N 68 от 25.07.2014 на сумму 7 390 руб. 30 коп. (оплата по акту N 6 от 30.06.2014);
- - подписанные ООО "Трансамур" в одностороннем порядке акты на сумму 33 792 руб., в том числе: N 1 от 31.01.2015 (аренда за январь 2015 года) на сумму 11 264 руб.; N 5 от 28.02.2015 (аренда за февраль 2015 года) на сумму 11 264 руб., N 7 от 31.03.2015 (аренда за март 2015 года) на сумму 11 264 руб. и счета для оплаты указанных актов (доказательств направления (вручения) ответчику указанных счетов не имеется);
- - договор от 23.07.2017, заключенный между ЗАО "Амурагроресурс" (исполнитель) и ООО "Трансамур-Реклама" (потребитель) на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию имущества на помещения, являющиеся предметом договора от 03.04.2014; акты, подписанные между ООО "Трансамур" и ЗАО "Амурагроресурс" на возмещение коммунальных услуг (электроэнергии, ГВС, ХВС, водоотведения, общехозяйственных расходов) за период с 01.07.2014 по 31.12.2014 и платежные поручения в качестве оплаты ООО "Трансамур-Реклама" третьему лицу указанных услуг.
По расчету истца размер задолженности ответчика по договору от 03.04.2014 составил 355 667 руб. 68 коп., в том числе:
- за период с апреля по декабрь 2014 года - 220 499 руб. 68 коп. (с учетом частичной оплаты арендной платы на сумму 7 390 руб. 30 коп. и оплате третьему лицу коммунальных услуг на сумму 21 807 руб. 31 коп.),
- за период с января по декабрь 2015 года - 135 168 руб. (исходя из размера ежемесячной платы в размере 11 264 руб., рассчитанной с учетом площади помещения 22 кв. м и стоимости аренды 1 кв. м 512 руб.).
Между тем, ответчик, признав факт заключения данного договора, задолженность признал только в сумме 16 991 руб. 04 коп., исходя из размера арендной платы за период с 03.04.2014 до момента фактического прекращения пользования помещениями в декабре 2014 года - 231 075 руб. 84 коп. и произведенной оплаты - 214 084 руб. 80 коп., в подтверждение чего представил платежные поручения.
Доказательств обратного истцом не представлено.
Акты за период с января по март 2015 года судом приняты быть не могут, поскольку подписаны истцом в одностороннем порядке.
Кроме того, согласно представленным в материалы дела уведомлениям ООО "Трансамур" от 04.09.2014, от 29.10.2014, от 06.11.2014, адресованным субарендаторам помещений - ООО "Стройбизнесинвест", ООО "Логистик-Рус", ООО "Трансамур" указал на расторжение договора аренды с ООО "Трансамур-Реклама" и прекращение договоров субаренды в отношении офисов N 100, N 101, расположенных в здании по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, освобождение третьими лицами указанных помещений и на возможность заключения договора непосредственно с собственником помещения - ООО "Трансамур".
13.11.2014 между ООО "Трансамур" (арендодатель) и ООО "Стройбизнесинвест" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, площадью 14,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинет N 100, на срок с 13.11.2014 до 01.11.2015.
31.12.2014 между ООО "Трансамур" (арендодатель) и ООО "Логистик-Рус" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, площадью 20,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинет N 101, на срок с 31.12.2014 до 01.12.2015.
Из представленных в материалах дела отзывов на иск ООО "Стройбизнесинвест", ООО "Логистик-Рус" и платежных поручений следует, что ими обязательства по договорам исполнялись, арендные платежи в размере, согласованном сторонами при заключении договоров от 13.11.2014, от 31.12.2014, оплачивались.
Согласно сведениям, внесенным в ЕГРЮЛ по состоянию на 12.03.2015, адресом (местонахождение) ООО "Стройбизнесинвест", ООО "Логистик-Рус" является г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, кабинеты 100, 101 соответственно, о чем регистрирующим органом 17.01.2014, 13.08.2014 были внесены соответствующие записи.
Также в решении Арбитражного суда Амурской области от 28.01.2013 по делу N А04-8093/2012 указано и следует из материалов настоящего дела, что нежилое помещение площадью 65,2 кв. м является подвалом.
28.05.2014 между ООО "Трансамур" (продавец) и Яценко С.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил нежилые помещение площадью 26,7 кв. м и 17,3 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7.
В соответствии с выписками из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Трансамур", ООО "Трансамур-Реклама", ООО "Амуринком", адресом (местонахождение) указанных обществ также является г. Благовещенск, ул. Чайковского, 7, о чем регистрирующим органом 24.11.2002, 27.05.2005, 30.12.2002 были внесены соответствующие записи.
Доказательств наличия в собственности иных помещений, которые могли бы быть переданы ответчику в 2015 году, истцом не представлено.
Истцом в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов между ООО "Трансамур" и ООО "Трансамур-Реклама", согласно которому задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 30.06.2014 составила 207 703 руб. 31 коп., в том числе по состоянию на 01.01.2014 в размере 800 713 руб. 83 коп.
Представленный истцом акт сверки, судом правомерно не принят в качестве доказательств наличия у ответчика задолженности на указанную сумму, поскольку из него невозможно установить основания возникновения задолженности, при том, что истцом не доказан факт наличия между сторонами договорных отношений до 03.04.2015.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска в части взыскания арендной платы за 2014-2015 годы, за исключением признанной ответчиком суммы.
В отношении оставления судом без рассмотрения требования истца о расторжении договора, в апелляционной жалобе каких-либо доводов не приведено.
При этом, факт несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции признан. В этой связи оснований для удовлетворения иска в данной части судом апелляционной инстанции также не установлено.
На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 29.03.2016 по делу N А04-5830/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.И.МИХАЙЛОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
Судьи
С.Б.РОТАРЬ
А.В.ШЕВЦ
С.Б.РОТАРЬ
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)