Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В государственной регистрации договора аренды нежилых помещений отказано по причине непредставления документа, подтверждающего постановку нежилых помещений на кадастровый учет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Яшкиной Е.К., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от АО "Оборонэнерго": Новикова М.А., представитель по доверенности от 09.01.2017 N 2
от остальных участвующих в деле лиц: представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017
по делу N А51-14634/2016 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционной инстанции судьи: Анисимова Н.Н., Гуцалюк С.В., Еремеева О.Ю.
По заявлению акционерного общества "Оборонэнерго"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Энергопром-Приморье"
о признании незаконным отказа
Акционерное общество "Оборонэнерго" (ОГРН 1097746264230, ИНН 08063224, место нахождения: 119160, г. Москва, ул. Знаменка, 19; далее - АО "Оборонэнерго", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган), оформленного письмом от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052, об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье", в отношении объекта недвижимости - нежилые помещения NN 1-24, 29-30, площадью 596,3 кв. м, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г, и об обязании ответчика устранить последствия нарушения прав заявителя путем рассмотрения его заявления о государственной регистрации названного договора аренды в установленном законом порядке.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Энергопром-Приморье" (далее - ООО "Энергопром-Приморье", третье лицо).
Решением суда от 13.10.2016 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано в полном объеме.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 названное решение суда от 13.10.2016 отменено, заявленные АО "Оборонэнерго" требования полностью удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра выражает несогласие с принятым по настоящему делу апелляционным постановлением, указывает на неправильное применение судом норм материального права и нарушение положений процессуального законодательства, в связи с чем просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных обществом требований или оставить в силе ранее принятое по настоящему делу решение суда от 13.10.2016.
В обоснование поданной жалобы заявитель приводит доводы о том, что имеющийся в регистрирующем органе кадастровый паспорт всего спорного объекта недвижимости не содержит сведений об учтенных частях этого объекта, включая часть, переданную в аренду обществу, что не позволяет ее идентифицировать как индивидуально-определенную вещь. Как полагает Управление Росреестра, в данном случае для проведения государственной регистрации спорного договора необходимо внести сведения в государственный кадастр недвижимости об этой части в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон о кадастровой деятельности), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) и статьи 607 ГК РФ. Заявитель жалобы настаивает, что действующее в настоящее время законодательство прямо предусматривает обязательный учет части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, право на которую подлежит ограничению (обременению). Также заявитель жалобы ссылается на Приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" (далее - Приказ Минэкономразвития России N 504).
АО "Оборонэнерго" в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы, в связи с чем предложило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, как законный и обоснованный.
От ООО "Энергопром-Приморье" отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В заседании суда округа представитель общества, дав пояснения по обстоятельствам дела, возражал против удовлетворения поданной Управлением Росреестра кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в настоящем деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению поданной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как установлено апелляционной инстанцией и подтверждается материалами дела, АО "Оборонэнерго" на праве собственности принадлежит объект - здание аккумуляторной, сохранностью 87% (лит. А), инвентарный номер 05:401:002:000217480, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2012 сделана соответствующая запись N 25-25-01/024/2012-775 и выдано свидетельство о регистрации от 13.04.2012 серии 25-АБ N 757584.
29.10.2015 между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье" заключен договор аренды нежилых помещений N 257/02-ПРМ-2015, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в возмездное временное пользование нежилые помещения NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в указанном объекте - здание аккумуляторной по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14 г.
Далее ООО "Энергопром-Приморье" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.
В ответ на указанное обращение регистрирующий орган уведомлением от 23.11.2015 N 25/011/003/2015-6052 сообщил обществу о том, что государственная регистрация названного договора аренды приостановлена на 1 месяц на основании пункта 1 статьи 19 Закон о государственной регистрации, а также порекомендовал обратиться в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю по вопросу о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений об арендуемой части здания аккумуляторной, на которую будет распространено ограничение, и представить кадастровый паспорт на данный объект.
Впоследствии уведомлением от 17.12.2015 N 25/011/003/2015-6052 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений по заявлению третьего лица на срок до 16.03.2016.
По истечении срока приостановления государственной регистрации Управление Росреестра установило, что препятствия, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, заявителем не устранены, в связи с чем сообщением от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 ответчик отказал в государственной регистрации спорного договора аренды по причине непредставления документа, подтверждающего постановку на кадастровый учет нежилых помещений NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в объекте - здание аккумуляторной в государственном кадастре недвижимости.
Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы арендодателя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные обществом требования в полном объеме, апелляционная инстанция правомерно исходила из следующего.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации (здесь и далее - в редакции, применимой к спорным правоотношениям) государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации).
Так, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
В частности в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статья 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
При этом разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В государственной регистрации может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации).
Как следует из материалов настоящего дела, 11.11.2015 на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015 в регистрирующий орган представлены: названный договор с приложением плана арендуемых нежилых помещений; экспликация к поэтажному плану здания; копия свидетельства о государственной регистрации права; акт приема-передачи; отчет N 15-01.252 об оценке рыночной стоимости пакета прав пользования и владения в отношении спорных нежилых помещений.
Рассмотрев поступившее заявление и приложенные к нему документы, Управление Росреестра письмом от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 отказало обществу в осуществлении государственной регистрации спорного договора аренды по причине непредставления документа, подтверждающего постановку на кадастровый учет нежилых помещений NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в объекте недвижимого имущества (здание аккумуляторной).
Исследовав и оценив все представленные сторонами в рамках настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь названными нормами права, а также разъяснениями об их применении, апелляционная инстанция установила, что предметом названного договора аренды являются конкретные нежилые помещения NN 1-24, 29-30 общей площадью 596,30 кв. м. При этом графическое отображение их границ и арендуемой площади обозначено сторонами договора на поэтажном плане здания путем штриховки. Также стороны согласовали подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ, площади нежилых помещений, сдаваемых в аренду по спорному договору аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015. Спор относительно объекта аренды между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье" отсутствует, технические характеристики и иные сведения об объекте после передачи его в аренду третьему лицу не изменились и по прежнему содержатся в кадастровом паспорте здания, который ранее уже был представлен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
С учетом названных обстоятельств апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу о том, что в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали какие-либо законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015, в связи с чем оспариваемый отказ регистрирующего органа, не соответствующий требованиям действующего законодательства, является незаконным.
При этом доводы ответчика об обратном, включая его указание в кассационной жалобе на необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об арендуемой части здания, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства и разъяснений об их применении, приведенных в том числе в настоящем судебном акте.
Позиция Управления Росреестра относительно того, что в настоящем случае невозможно определить (идентифицировать) спорные помещения как индивидуально-определенную вещь, также признается судом округа несостоятельной, как прямо противоречащая материалам настоящего дела, в том числе условиям заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015 с учетом приложений к нему.
Ссылки ответчика на утвержденные Приказом Минэкономразвития России N 504 формы кадастровых паспортов судом округа не принимаются, поскольку они не подтверждают правомерность оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды, так как после утверждения и применения новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона о государственной регистрации, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещений обременение регистрируется в отношении всего объекта в целом, на что также указано в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73.
Иных доводов, способных повлиять на правильность и результат рассмотрения настоящего дела арбитражным судом апелляционной инстанции, кассационная жалоба Управления Росреестра не содержит.
Учитывая, что дело рассмотрено апелляционной инстанцией полно и всесторонне, выводы суда основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по делу N А51-14634/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 06.06.2017 N Ф03-1882/2017 ПО ДЕЛУ N А51-14634/2016
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, обязании рассмотреть заявление о государственной регистрации договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В государственной регистрации договора аренды нежилых помещений отказано по причине непредставления документа, подтверждающего постановку нежилых помещений на кадастровый учет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2017 г. N Ф03-1882/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Яшкиной Е.К., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от АО "Оборонэнерго": Новикова М.А., представитель по доверенности от 09.01.2017 N 2
от остальных участвующих в деле лиц: представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017
по делу N А51-14634/2016 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционной инстанции судьи: Анисимова Н.Н., Гуцалюк С.В., Еремеева О.Ю.
По заявлению акционерного общества "Оборонэнерго"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Энергопром-Приморье"
о признании незаконным отказа
Акционерное общество "Оборонэнерго" (ОГРН 1097746264230, ИНН 08063224, место нахождения: 119160, г. Москва, ул. Знаменка, 19; далее - АО "Оборонэнерго", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган), оформленного письмом от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052, об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье", в отношении объекта недвижимости - нежилые помещения NN 1-24, 29-30, площадью 596,3 кв. м, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г, и об обязании ответчика устранить последствия нарушения прав заявителя путем рассмотрения его заявления о государственной регистрации названного договора аренды в установленном законом порядке.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Энергопром-Приморье" (далее - ООО "Энергопром-Приморье", третье лицо).
Решением суда от 13.10.2016 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано в полном объеме.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 названное решение суда от 13.10.2016 отменено, заявленные АО "Оборонэнерго" требования полностью удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра выражает несогласие с принятым по настоящему делу апелляционным постановлением, указывает на неправильное применение судом норм материального права и нарушение положений процессуального законодательства, в связи с чем просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных обществом требований или оставить в силе ранее принятое по настоящему делу решение суда от 13.10.2016.
В обоснование поданной жалобы заявитель приводит доводы о том, что имеющийся в регистрирующем органе кадастровый паспорт всего спорного объекта недвижимости не содержит сведений об учтенных частях этого объекта, включая часть, переданную в аренду обществу, что не позволяет ее идентифицировать как индивидуально-определенную вещь. Как полагает Управление Росреестра, в данном случае для проведения государственной регистрации спорного договора необходимо внести сведения в государственный кадастр недвижимости об этой части в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон о кадастровой деятельности), Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) и статьи 607 ГК РФ. Заявитель жалобы настаивает, что действующее в настоящее время законодательство прямо предусматривает обязательный учет части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, право на которую подлежит ограничению (обременению). Также заявитель жалобы ссылается на Приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" (далее - Приказ Минэкономразвития России N 504).
АО "Оборонэнерго" в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы, в связи с чем предложило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, как законный и обоснованный.
От ООО "Энергопром-Приморье" отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В заседании суда округа представитель общества, дав пояснения по обстоятельствам дела, возражал против удовлетворения поданной Управлением Росреестра кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в настоящем деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению поданной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемого постановления апелляционной инстанции с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как установлено апелляционной инстанцией и подтверждается материалами дела, АО "Оборонэнерго" на праве собственности принадлежит объект - здание аккумуляторной, сохранностью 87% (лит. А), инвентарный номер 05:401:002:000217480, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2012 сделана соответствующая запись N 25-25-01/024/2012-775 и выдано свидетельство о регистрации от 13.04.2012 серии 25-АБ N 757584.
29.10.2015 между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье" заключен договор аренды нежилых помещений N 257/02-ПРМ-2015, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в возмездное временное пользование нежилые помещения NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в указанном объекте - здание аккумуляторной по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14 г.
Далее ООО "Энергопром-Приморье" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.
В ответ на указанное обращение регистрирующий орган уведомлением от 23.11.2015 N 25/011/003/2015-6052 сообщил обществу о том, что государственная регистрация названного договора аренды приостановлена на 1 месяц на основании пункта 1 статьи 19 Закон о государственной регистрации, а также порекомендовал обратиться в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю по вопросу о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений об арендуемой части здания аккумуляторной, на которую будет распространено ограничение, и представить кадастровый паспорт на данный объект.
Впоследствии уведомлением от 17.12.2015 N 25/011/003/2015-6052 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений по заявлению третьего лица на срок до 16.03.2016.
По истечении срока приостановления государственной регистрации Управление Росреестра установило, что препятствия, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, заявителем не устранены, в связи с чем сообщением от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 ответчик отказал в государственной регистрации спорного договора аренды по причине непредставления документа, подтверждающего постановку на кадастровый учет нежилых помещений NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в объекте - здание аккумуляторной в государственном кадастре недвижимости.
Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы арендодателя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные обществом требования в полном объеме, апелляционная инстанция правомерно исходила из следующего.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации (здесь и далее - в редакции, применимой к спорным правоотношениям) государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации).
Так, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
В частности в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статья 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
При этом разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В государственной регистрации может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации).
Как следует из материалов настоящего дела, 11.11.2015 на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015 в регистрирующий орган представлены: названный договор с приложением плана арендуемых нежилых помещений; экспликация к поэтажному плану здания; копия свидетельства о государственной регистрации права; акт приема-передачи; отчет N 15-01.252 об оценке рыночной стоимости пакета прав пользования и владения в отношении спорных нежилых помещений.
Рассмотрев поступившее заявление и приложенные к нему документы, Управление Росреестра письмом от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 отказало обществу в осуществлении государственной регистрации спорного договора аренды по причине непредставления документа, подтверждающего постановку на кадастровый учет нежилых помещений NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в объекте недвижимого имущества (здание аккумуляторной).
Исследовав и оценив все представленные сторонами в рамках настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь названными нормами права, а также разъяснениями об их применении, апелляционная инстанция установила, что предметом названного договора аренды являются конкретные нежилые помещения NN 1-24, 29-30 общей площадью 596,30 кв. м. При этом графическое отображение их границ и арендуемой площади обозначено сторонами договора на поэтажном плане здания путем штриховки. Также стороны согласовали подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ, площади нежилых помещений, сдаваемых в аренду по спорному договору аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015. Спор относительно объекта аренды между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье" отсутствует, технические характеристики и иные сведения об объекте после передачи его в аренду третьему лицу не изменились и по прежнему содержатся в кадастровом паспорте здания, который ранее уже был представлен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
С учетом названных обстоятельств апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу о том, что в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали какие-либо законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015, в связи с чем оспариваемый отказ регистрирующего органа, не соответствующий требованиям действующего законодательства, является незаконным.
При этом доводы ответчика об обратном, включая его указание в кассационной жалобе на необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об арендуемой части здания, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства и разъяснений об их применении, приведенных в том числе в настоящем судебном акте.
Позиция Управления Росреестра относительно того, что в настоящем случае невозможно определить (идентифицировать) спорные помещения как индивидуально-определенную вещь, также признается судом округа несостоятельной, как прямо противоречащая материалам настоящего дела, в том числе условиям заключенного между сторонами договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015 с учетом приложений к нему.
Ссылки ответчика на утвержденные Приказом Минэкономразвития России N 504 формы кадастровых паспортов судом округа не принимаются, поскольку они не подтверждают правомерность оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды, так как после утверждения и применения новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона о государственной регистрации, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещений обременение регистрируется в отношении всего объекта в целом, на что также указано в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73.
Иных доводов, способных повлиять на правильность и результат рассмотрения настоящего дела арбитражным судом апелляционной инстанции, кассационная жалоба Управления Росреестра не содержит.
Учитывая, что дело рассмотрено апелляционной инстанцией полно и всесторонне, выводы суда основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по делу N А51-14634/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
Е.К.ЯШКИНА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
Е.К.ЯШКИНА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)