Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Путеводная звезда" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2016 по делу N А47-52/2016 (судья Юдин В.В.).
Государственное автономное учреждение дополнительного образования Оренбургской области "Специализированная детско-юношеская спортивная школа олимпийского резерва N 4" (далее - ГАУ ДО "СДЮСШОР N 4", школа, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Путеводная звезда" (далее - ООО "Путеводная звезда", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ в размере 251 188 руб. 24 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в размере 54 359 руб. 33 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 115).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее также - Министерство, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.06.2016 (резолютивная часть объявлена 18.05.2016) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ в размере 251 188 руб. 24 коп., неустойку за просрочку уплаты арендных платежей в размере 53 901 руб. 12 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Путеводная звезда" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, общество считает, что отчеты от 17.10.2014 N 77 и от 12.05.2015 N 40/2 об определении рыночной стоимости аренды не соответствуют федеральным стандартам оценки. В самом договоре аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ выполнены корректировки подписи шариковой ручкой, не указана дата под подписью. В приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью данного договора (расчет арендной платы), в конце текста также отсутствует дата и подписи лиц, которые данный расчет произвели и проверили. Податель жалобы, кроме того, указывает на неправомерное включение в размер арендной платы суммы налога на добавленную стоимость (далее - НДС), так как общество не является плательщиком данного налога. При этом 09.12.2015 ответчик направил в адрес истца письмо с просьбой уменьшить размер арендной платы, 29.12.2015 был получен ответ N 264, в котором школа указала, что начиная с IV квартала 2015 года и до окончания срока действия договора сумма арендной платы будет выставляться без НДС.
От истца и третьего лица поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. От школы и Министерства поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия их представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из апелляционной жалобы следует, что решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований ответчик не обжалует.
В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.
Как следует из материалов дела, 28.08.2015 по результатам торгов, проведенных в форме открытого конкурса на право заключения договора аренды (т. 1, л.д. 68, 69), между ГАУ ДО "СДЮСШОР N 4" (арендодатель) и ООО "Путеводная звезда" (арендатор) по согласованию с Министерством был заключен договор аренды N 178-ОАУ, согласно которому арендодатель сдает в аренду нежилые помещения, расположенные в подвале двухэтажного здания физкультурно-оздоровительного комплекса с ледовой ареной (литера Е), на поэтажном плане помещения N N 5-7, по адресу: г. Оренбург, ул. Комсомольская, д. 197/3 (имущество), в соответствии с выкопировкой плана, являющейся неотъемлемой частью договора (приложение N 3), для использования под душ Шарко по оказанию оздоровительных, закаливающих и профилактических услуг (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 50-56).
Площадь, сданная в аренду, составляет 28,3 кв. м (пункт 1.2.2 договора).
Срок действия договора установлен с 20.04.2015 по 19.03.2016 (пункт 2.1 договора).
Арендодатель и Министерство имеют право отказаться от исполнения настоящего договора и досрочно расторгнуть его во внесудебном порядке либо требовать досрочного расторжения настоящего договора в судебном порядке, по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим договором и действующим законодательством (пункт 3.1.6 договора).
В соответствии с протоколом об итогах торгов от 09.04.2015 N 2 арендная плата за арендуемое помещение по итогам проведения торгов, а также в соответствии с расчетом арендной платы, являющимися неотъемлемой частью договора (приложение N 1), размер арендной платы составляет 301 213 руб. 88 коп. с учетом НДС (пункт 5.1 договора).
Арендатор ежемесячно, не позднее 5 числа, перечисляет арендную плату за истекший месяц с учетом НДС в размере 27 383 руб. 08 коп. по указанным в договоре реквизитам (пункт 5.2 договора).
НДС в сумме 45 947 руб. 88 коп. уплачивается арендодателем самостоятельно в федеральный бюджет в порядке и сроки, предусмотренные налоговым законодательством (пункт 5.9 договора).
За несвоевременное внесение арендной платы в размере, в порядке и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке с предупреждением арендатора в месячный срок, в частности, при не внесении арендной платы или не предоставлении платежных документов в течение двух месяцев (пункт 7.5 договора).
Согласно расчету арендной платы за нежилое помещение (приложение N 1 к договору) размер арендной платы определен арендодателем на основании отчета от 17.10.2014 N 77 (т. 1, л.д. 62-64) и в соответствии с протоколом об итогах торгов от 09.04.2015 N 2. Рекомендуемая арендная плата по состоянию на 20.04.2015 за 1 кв. м в месяц составляет 820 руб. без НДС. Сумма ежемесячных платежей 820 руб. х 28,3 = 23 206 руб. без учета НДС, 23 206 руб. х 1,18 = 27 383 руб. 08 коп. с учетом НДС, арендная плата на срок действия договора без учета НДС 23 206 руб. х 11 = 255 266 руб., арендная плата на срок действия договора с учетом НДС 27 383 руб. 08 коп. х 11 = 301 213 руб. 88 коп., НДС в сумме 45 947 руб. 88 коп. перечисляется арендодателем самостоятельно в федеральный бюджет.
Спорное имущество передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 20.04.2015 (т. 1, л.д. 58-61).
Письмом от 19.01.2016 на основании пункта 7.5 договора ГАУ ДО "СДЮСШОР N 4" уведомило общество о прекращении обязательств по договору с 19.01.2016 и предложило передать арендодателю арендуемые помещения. Уведомление вручено директору общества 20.01.2016 под роспись (т. 1, л.д. 128).
25 января 2016 года по акту приема-передачи нежилого помещения имущество было возвращено арендатором в адрес арендодателя.
В связи с тем, что ответчик договорную обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 251 188 руб. 24 коп., на которую арендодатель начислил неустойку в порядке пункта 6.1 договора в размере 54 359 руб. 33 коп. и обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Кроме того, истец полагает, что расторжение договора надлежащим образом не оформлено, поскольку не согласовано с Министерством, в связи с чем также просит расторгнуть спорный договор.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком доказательства внесения арендной платы в установленных размере и порядке не представлены. Между тем, суд счел неверным расчет неустойки, произведенный истцом, самостоятельно пересчитал подлежащую взысканию неустойку.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как определено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 указанной статьи).
Согласно пункту 1 статьи 654 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Из содержания пункта 1 статьи 432 названного Кодекса следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторонами в договоре аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ согласованы все существенные условия, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.
Ссылки подателя жалобы на то, что в договоре выполнены корректировки подписи шариковой ручкой, не указана дата под подписью, в приложении N 1 к договору (расчет арендной платы) в конце текста также отсутствует дата и подписи лиц, не принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Так, как отмечено выше, размер арендной платы указан в тексте договора аренды (пункты 5.1, 5.2) без какой-либо корректировки.
Размер арендной платы, указанный в расчете (т. 1, л.д. 57), соответствует размеру арендной платы, указанному в тексте договора аренды, подписанного ответчиком без замечаний и разногласий.
Отсутствие указания даты в графе "подписи сторон" не свидетельствует о незаключенности или недействительности договора. При этом дата договора указана на первой странице договора.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Податель жалобы, среди прочего, ссылается на то, что отчеты от 17.10.2014 N 77 и от 12.05.2015 N 40/2 об определении рыночной стоимости аренды не соответствуют федеральным стандартам оценки.
Между тем, действительность договора аренды ООО "Путеводная звезда" не оспорило.
Также арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что договор аренды заключен по результатам торгов. Общество, принимая участие в торгах, согласилось с объявленным при проведении торгов размером арендной платы.
Довод подателя жалобы о неправомерном включении в размер арендной платы суммы НДС также не может быть принят.
Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, объектом налогообложения признаются в том числе операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" разъяснено, что при применении указанного положения судам надлежит учитывать определения понятий "товары", "работы", "услуги", "реализация товаров (работ, услуг)", данные в пунктах 3, 4, 5 статьи 38 и в пункте 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ, если иное содержание этих понятий не предусмотрено положениями главы 21 указанного Кодекса.
В частности, необходимо принимать во внимание, что статья 148 названного Кодекса исходит из более широкого понятия услуг, включая в них аренду, передачу и предоставление патентов, лицензий, торговых марок, авторских прав и ряд других гражданско-правовых обязательств.
Пунктом 1 статьи 45 названного Кодекса установлено, что налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
Согласно пункту 1 статьи 168 названного Кодекса при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 указанного Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму НДС.
Таким образом, действующее налоговое законодательство устанавливает обязанность налогоплательщика при реализации товаров (работ, услуг) предъявить покупателю к оплате сумму НДС дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг).
Сумма НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 168 названного Кодекса выделена в договоре аренды дополнительно к размеру арендной платы.
Так, в пункте 5.9 договора указано, что НДС в сумме 45 947 руб. 88 коп. уплачивается арендодателем самостоятельно в федеральный бюджет в порядке и сроки, предусмотренные налоговым законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с названным Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
В пункте 3 статьи 161 названного Кодекса определено, что при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Вместе с тем, установленный пунктом 3 статьи 161 названного Кодекса порядок уплаты НДС применяется только в случае передачи в аренду имущества органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления.
Школа к таким органам не относится.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 02.10.2003 N 384-О также разъяснил, что порядок уплаты НДС, установленный пунктом 3 статьи 161 названного Кодекса, применяется в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, то есть составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях.
В рассматриваемом случае арендодателем является балансодержатель имущества, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления, поэтому обязанность по исчислению и уплате НДС возлагается непосредственно на школу.
Учитывая изложенное, размер арендной платы подлежит определению, исходя из условий договора аренды с учетом увеличения на сумму НДС, то есть, исходя из размера ежемесячного платежа 27 383 руб. 08 коп.
Согласно расчету истца, размер арендной платы за период с 20.04.2015 по 25.01.2016 составил 251 188 руб. 24 коп.
Доказательства внесения арендатором арендной платы в установленном размере материалы дела не содержат.
С учетом изложенного требование истца о взыскании суммы основного долга по арендной плате в размере 251 188 руб. 24 коп. является обоснованным.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).
Пунктом 6.1 договора стороны согласовали, что за несвоевременное внесение арендной платы в размере, в порядке и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Учитывая изложенное, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Расчет неустойки проверен арбитражным судом первой инстанции и признан неверным, произведен перерасчет, согласно которому неустойка по договору составила 53 901 руб. 12 коп.
Ответчиком ходатайство об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось.
В силу изложенных обстоятельств доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2016 по делу N А47-52/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Путеводная звезда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2016 N 18АП-9716/2016 ПО ДЕЛУ N А47-52/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2016 г. N 18АП-9716/2016
Дело N А47-52/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Путеводная звезда" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2016 по делу N А47-52/2016 (судья Юдин В.В.).
Государственное автономное учреждение дополнительного образования Оренбургской области "Специализированная детско-юношеская спортивная школа олимпийского резерва N 4" (далее - ГАУ ДО "СДЮСШОР N 4", школа, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Путеводная звезда" (далее - ООО "Путеводная звезда", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ в размере 251 188 руб. 24 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в размере 54 359 руб. 33 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 115).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее также - Министерство, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.06.2016 (резолютивная часть объявлена 18.05.2016) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ в размере 251 188 руб. 24 коп., неустойку за просрочку уплаты арендных платежей в размере 53 901 руб. 12 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Путеводная звезда" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, общество считает, что отчеты от 17.10.2014 N 77 и от 12.05.2015 N 40/2 об определении рыночной стоимости аренды не соответствуют федеральным стандартам оценки. В самом договоре аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ выполнены корректировки подписи шариковой ручкой, не указана дата под подписью. В приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью данного договора (расчет арендной платы), в конце текста также отсутствует дата и подписи лиц, которые данный расчет произвели и проверили. Податель жалобы, кроме того, указывает на неправомерное включение в размер арендной платы суммы налога на добавленную стоимость (далее - НДС), так как общество не является плательщиком данного налога. При этом 09.12.2015 ответчик направил в адрес истца письмо с просьбой уменьшить размер арендной платы, 29.12.2015 был получен ответ N 264, в котором школа указала, что начиная с IV квартала 2015 года и до окончания срока действия договора сумма арендной платы будет выставляться без НДС.
От истца и третьего лица поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. От школы и Министерства поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия их представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из апелляционной жалобы следует, что решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований ответчик не обжалует.
В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.
Как следует из материалов дела, 28.08.2015 по результатам торгов, проведенных в форме открытого конкурса на право заключения договора аренды (т. 1, л.д. 68, 69), между ГАУ ДО "СДЮСШОР N 4" (арендодатель) и ООО "Путеводная звезда" (арендатор) по согласованию с Министерством был заключен договор аренды N 178-ОАУ, согласно которому арендодатель сдает в аренду нежилые помещения, расположенные в подвале двухэтажного здания физкультурно-оздоровительного комплекса с ледовой ареной (литера Е), на поэтажном плане помещения N N 5-7, по адресу: г. Оренбург, ул. Комсомольская, д. 197/3 (имущество), в соответствии с выкопировкой плана, являющейся неотъемлемой частью договора (приложение N 3), для использования под душ Шарко по оказанию оздоровительных, закаливающих и профилактических услуг (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 50-56).
Площадь, сданная в аренду, составляет 28,3 кв. м (пункт 1.2.2 договора).
Срок действия договора установлен с 20.04.2015 по 19.03.2016 (пункт 2.1 договора).
Арендодатель и Министерство имеют право отказаться от исполнения настоящего договора и досрочно расторгнуть его во внесудебном порядке либо требовать досрочного расторжения настоящего договора в судебном порядке, по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим договором и действующим законодательством (пункт 3.1.6 договора).
В соответствии с протоколом об итогах торгов от 09.04.2015 N 2 арендная плата за арендуемое помещение по итогам проведения торгов, а также в соответствии с расчетом арендной платы, являющимися неотъемлемой частью договора (приложение N 1), размер арендной платы составляет 301 213 руб. 88 коп. с учетом НДС (пункт 5.1 договора).
Арендатор ежемесячно, не позднее 5 числа, перечисляет арендную плату за истекший месяц с учетом НДС в размере 27 383 руб. 08 коп. по указанным в договоре реквизитам (пункт 5.2 договора).
НДС в сумме 45 947 руб. 88 коп. уплачивается арендодателем самостоятельно в федеральный бюджет в порядке и сроки, предусмотренные налоговым законодательством (пункт 5.9 договора).
За несвоевременное внесение арендной платы в размере, в порядке и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке с предупреждением арендатора в месячный срок, в частности, при не внесении арендной платы или не предоставлении платежных документов в течение двух месяцев (пункт 7.5 договора).
Согласно расчету арендной платы за нежилое помещение (приложение N 1 к договору) размер арендной платы определен арендодателем на основании отчета от 17.10.2014 N 77 (т. 1, л.д. 62-64) и в соответствии с протоколом об итогах торгов от 09.04.2015 N 2. Рекомендуемая арендная плата по состоянию на 20.04.2015 за 1 кв. м в месяц составляет 820 руб. без НДС. Сумма ежемесячных платежей 820 руб. х 28,3 = 23 206 руб. без учета НДС, 23 206 руб. х 1,18 = 27 383 руб. 08 коп. с учетом НДС, арендная плата на срок действия договора без учета НДС 23 206 руб. х 11 = 255 266 руб., арендная плата на срок действия договора с учетом НДС 27 383 руб. 08 коп. х 11 = 301 213 руб. 88 коп., НДС в сумме 45 947 руб. 88 коп. перечисляется арендодателем самостоятельно в федеральный бюджет.
Спорное имущество передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 20.04.2015 (т. 1, л.д. 58-61).
Письмом от 19.01.2016 на основании пункта 7.5 договора ГАУ ДО "СДЮСШОР N 4" уведомило общество о прекращении обязательств по договору с 19.01.2016 и предложило передать арендодателю арендуемые помещения. Уведомление вручено директору общества 20.01.2016 под роспись (т. 1, л.д. 128).
25 января 2016 года по акту приема-передачи нежилого помещения имущество было возвращено арендатором в адрес арендодателя.
В связи с тем, что ответчик договорную обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 251 188 руб. 24 коп., на которую арендодатель начислил неустойку в порядке пункта 6.1 договора в размере 54 359 руб. 33 коп. и обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Кроме того, истец полагает, что расторжение договора надлежащим образом не оформлено, поскольку не согласовано с Министерством, в связи с чем также просит расторгнуть спорный договор.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком доказательства внесения арендной платы в установленных размере и порядке не представлены. Между тем, суд счел неверным расчет неустойки, произведенный истцом, самостоятельно пересчитал подлежащую взысканию неустойку.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как определено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 указанной статьи).
Согласно пункту 1 статьи 654 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Из содержания пункта 1 статьи 432 названного Кодекса следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторонами в договоре аренды от 28.08.2015 N 178-ОАУ согласованы все существенные условия, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.
Ссылки подателя жалобы на то, что в договоре выполнены корректировки подписи шариковой ручкой, не указана дата под подписью, в приложении N 1 к договору (расчет арендной платы) в конце текста также отсутствует дата и подписи лиц, не принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Так, как отмечено выше, размер арендной платы указан в тексте договора аренды (пункты 5.1, 5.2) без какой-либо корректировки.
Размер арендной платы, указанный в расчете (т. 1, л.д. 57), соответствует размеру арендной платы, указанному в тексте договора аренды, подписанного ответчиком без замечаний и разногласий.
Отсутствие указания даты в графе "подписи сторон" не свидетельствует о незаключенности или недействительности договора. При этом дата договора указана на первой странице договора.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Податель жалобы, среди прочего, ссылается на то, что отчеты от 17.10.2014 N 77 и от 12.05.2015 N 40/2 об определении рыночной стоимости аренды не соответствуют федеральным стандартам оценки.
Между тем, действительность договора аренды ООО "Путеводная звезда" не оспорило.
Также арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что договор аренды заключен по результатам торгов. Общество, принимая участие в торгах, согласилось с объявленным при проведении торгов размером арендной платы.
Довод подателя жалобы о неправомерном включении в размер арендной платы суммы НДС также не может быть принят.
Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, объектом налогообложения признаются в том числе операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" разъяснено, что при применении указанного положения судам надлежит учитывать определения понятий "товары", "работы", "услуги", "реализация товаров (работ, услуг)", данные в пунктах 3, 4, 5 статьи 38 и в пункте 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ, если иное содержание этих понятий не предусмотрено положениями главы 21 указанного Кодекса.
В частности, необходимо принимать во внимание, что статья 148 названного Кодекса исходит из более широкого понятия услуг, включая в них аренду, передачу и предоставление патентов, лицензий, торговых марок, авторских прав и ряд других гражданско-правовых обязательств.
Пунктом 1 статьи 45 названного Кодекса установлено, что налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
Согласно пункту 1 статьи 168 названного Кодекса при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 указанного Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму НДС.
Таким образом, действующее налоговое законодательство устанавливает обязанность налогоплательщика при реализации товаров (работ, услуг) предъявить покупателю к оплате сумму НДС дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг).
Сумма НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 168 названного Кодекса выделена в договоре аренды дополнительно к размеру арендной платы.
Так, в пункте 5.9 договора указано, что НДС в сумме 45 947 руб. 88 коп. уплачивается арендодателем самостоятельно в федеральный бюджет в порядке и сроки, предусмотренные налоговым законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с названным Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
В пункте 3 статьи 161 названного Кодекса определено, что при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Вместе с тем, установленный пунктом 3 статьи 161 названного Кодекса порядок уплаты НДС применяется только в случае передачи в аренду имущества органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления.
Школа к таким органам не относится.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 02.10.2003 N 384-О также разъяснил, что порядок уплаты НДС, установленный пунктом 3 статьи 161 названного Кодекса, применяется в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, то есть составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях.
В рассматриваемом случае арендодателем является балансодержатель имущества, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления, поэтому обязанность по исчислению и уплате НДС возлагается непосредственно на школу.
Учитывая изложенное, размер арендной платы подлежит определению, исходя из условий договора аренды с учетом увеличения на сумму НДС, то есть, исходя из размера ежемесячного платежа 27 383 руб. 08 коп.
Согласно расчету истца, размер арендной платы за период с 20.04.2015 по 25.01.2016 составил 251 188 руб. 24 коп.
Доказательства внесения арендатором арендной платы в установленном размере материалы дела не содержат.
С учетом изложенного требование истца о взыскании суммы основного долга по арендной плате в размере 251 188 руб. 24 коп. является обоснованным.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).
Пунктом 6.1 договора стороны согласовали, что за несвоевременное внесение арендной платы в размере, в порядке и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Учитывая изложенное, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Расчет неустойки проверен арбитражным судом первой инстанции и признан неверным, произведен перерасчет, согласно которому неустойка по договору составила 53 901 руб. 12 коп.
Ответчиком ходатайство об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось.
В силу изложенных обстоятельств доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.06.2016 по делу N А47-52/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Путеводная звезда" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)