Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя - представитель Ковалевская Ю.А. по доверенности от 11.01.2016 г.,
от заинтересованного лица - представитель не явился,
от третьего лица - представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2016 г. по делу N А53-3921/2016
по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055)
к индивидуальному предпринимателю Пожидаевой Екатерине Михайловне (ИНН 616300166346, ОГРН ИП 305616307000030)
при участии третьего лица: Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Ростовской области "Ростовский - на - Дону автотранспортный колледж" ФГОУ СПО "Ростов-на-Дону автотранспортный колледж"
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пожидаевой Екатерине Михайловне (далее - ответчик, ИП Пожидаева Е.М.) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды земельного участка от 25.07.2001 N 21231 ИП Пожидаевой Е.М. предоставлена в аренду 13/100 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021164:0001, общей площадью 2877 кв. м, для использования в целях эксплуатации сауны, площадью 136 кв. м. В связи с тем, что договор аренды земельного участка от 25.07.2001 г. N 21231 не соответствует нормам действующего законодательства Министерство направило ответчику дополнительное соглашение N 1 от 29.10.2014 г. к спорному договору аренды. Однако в добровольном порядке дополнительное соглашение ИП Пожидаевой Е.М. не подписано.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что общие положения гражданского законодательства о договоре аренды не позволяют арендодателю произвольно требовать пересмотра размера арендной платы.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, исковые требования - удовлетворить. Апелляционная жалоба воспроизводит текст искового заявления в полном объеме.
Представитель заявителя (истца) в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Заинтересованное лицо (ответчик) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, направило в адрес суда ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине нахождения представителя в отпуске, а также в связи с болезнью самого ответчика Пожидаевой Е.М. Кроме того, ответчик направил в адрес суда отзыв на жалобу, в которой просил решение суда оставить без изменения, указав, что спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в договоре отсутствует указание возможность изменения арендной платы в соответствии с положениями нормативных актов в части касающейся порядка ее определения.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовое уведомление.
Рассмотрев ходатайство ИП Пожидаевой Е.М. об отложении судебного разбирательства, судебная коллегия полагает его подлежащим отклонению ввиду следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, если признает причины неявки уважительными.
Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда, доводы, положенные в обоснование ходатайства об отложении оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности причин для отложения судебного разбирательства.
Поскольку реализация процессуальных прав возможна не только посредством личного участия в судебных заседаниях, но и путем направления соответствующих документов в суд по почте или электронной связью, явка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции обязательной не признана, индивидуальный предприниматель Пожидаева Е.М. выразила свою позицию в отзыве на апелляционную жалобу, оснований для отложения судебного разбирательства не установлено.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ИП Пожидаевой Е.М. и третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Министерства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Пожидаевой Екатериной Михайловной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2001 N 21231 (далее - договор).
Предмет указанного договора составляет передача арендатору 13/100 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021164:0001, общей площадью 2877 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 1616/24 для использования в целях эксплуатации сауны, площадью 136 кв. м.
Пунктом 1.1 установлено, что договор заключен сроком до 25.08.2044 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Право собственности Ростовской области на спорный земельный участок зарегистрировано 10.09.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2012 г. серия 61-АЗ N 137046.
Пунктом 7.1. предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к тексту настоящего договора оформляются дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон, либо вносятся в текст договора. В случае технической возможности внесения изменений, дополнений или поправок в текст договора, договор подлежит переоформлению.
В договоре аренды от 25.07.2001 г. N 21231 сторонами согласована формула расчета:
А = Рс х Ки х КЗ х Ккр х S,
- где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год;
- Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога;
- Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны);
- Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов;
- S - площадь земельного участка в метрах.
Истцом во исполнение распоряжения за исх. N 19-р/2521 от 29.10.2014 г. подготовлено дополнительное соглашение N 1 от 29.10.2014 г., в том числе касающееся порядка расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В дополнительном соглашении конкретизированы индивидуализирующие признаки земельного участка. Согласно дополнительному соглашению арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок (13/100 доли) из земель населенных пунктов с кадастровым N 61:44:0021164:1, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, просп. Шолохова, 1616/24, в целях использования нежилого помещения, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 2877 кв. м.
В соответствии с разделом 3 дополнительного соглашения годовой размер арендной платы за Участок для арендатора устанавливается: Пожидаевой Екатерине Михайловне за земельный участок, предоставляемый для использования нежилого помещения, арендная плата в размере 214 413 рублей 87 копеек, (13/100 доли в праве собственности на объекты недвижимости).
Размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
31.10.2014 г. истец направил в адрес ответчика письмо за исх. N 19.6.3/3681 с приложением дополнительного соглашения для его подписания.
В связи с тем, что ИП Пожидаева Е.М. отказалась от подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 25.07.2001 N 21231 Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Требование о регулировании арендной платы на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, было предусмотрено, в частности, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие 30.10.2001 г. (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), т.е. после даты заключения договора, даты его государственной регистрации - 25.07.2001 г.
Таким образом, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендная плата, определенная в договоре от 25.07.2001 N 21231 не является регулируемой.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено: если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Следовательно, на изменение арендной платы в соответствии с положениями нормативных актов может быть указано в самом договоре аренды даже в том случае, если арендная плата не является регулируемой.
Однако соответствующие указания в договоре аренды от 25.07.2001 N 21231 применительно к порядку определения арендной платы отсутствуют.
Так, пунктом 7.1 договора аренды от 25.07.2001 N 21231 предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к тексту настоящего договора оформляются дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон, либо вносятся в текст договора; в случае отсутствия технической возможности внести текст изменений, дополнений или поправок в текст договора, договор подлежит переоформлению.
Пунктом 2.1 договора аренды от 25.07.2001 N 21231 установлена формула расчета размера арендной платы:
А = РС (средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка) х Ки (коэффициент индексации ставок земельного налога) х Кз (коэффициент зоны градостроительной цели (территориальной зоны)) х Ккр (коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов) х S (площадь земельного участка).
Согласно пункту 2.3 договора аренды от 25.07.2001 N 21231, арендатор в соответствии с решением федеральных органов государственной власти об изменении коэффициента Ки, а также в соответствии с постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента Ккр в месячный срок самостоятельно производит расчет нового размера арендной платы за землю и предоставляет его в налоговые органы по месту учета.
Таким образом, условиями договора допускалось изменение на основании нормативных актов только конкретных коэффициентов формулы, но не порядка расчета размера арендной платы.
При таких обстоятельствах истец должен обосновать свое право требовать внесения изменений в договор аренды.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Соответствующее обоснование в исковом заявлении (дополнительных письменных пояснениях истца суду первой инстанции) отсутствует.
Общие положения гражданского законодательства о договоре аренды не позволяют арендодателю произвольно требовать пересмотра размера арендной платы.
Исходя из изложенного, апелляционная коллегия полагает, что в иске отказано правомерно.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2016 г. по делу N А53-3921/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2016 N 15АП-10170/2016 ПО ДЕЛУ N А53-3921/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2016 г. N 15АП-10170/2016
Дело N А53-3921/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя - представитель Ковалевская Ю.А. по доверенности от 11.01.2016 г.,
от заинтересованного лица - представитель не явился,
от третьего лица - представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055)
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2016 г. по делу N А53-3921/2016
по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055)
к индивидуальному предпринимателю Пожидаевой Екатерине Михайловне (ИНН 616300166346, ОГРН ИП 305616307000030)
при участии третьего лица: Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Ростовской области "Ростовский - на - Дону автотранспортный колледж" ФГОУ СПО "Ростов-на-Дону автотранспортный колледж"
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пожидаевой Екатерине Михайловне (далее - ответчик, ИП Пожидаева Е.М.) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды земельного участка от 25.07.2001 N 21231 ИП Пожидаевой Е.М. предоставлена в аренду 13/100 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021164:0001, общей площадью 2877 кв. м, для использования в целях эксплуатации сауны, площадью 136 кв. м. В связи с тем, что договор аренды земельного участка от 25.07.2001 г. N 21231 не соответствует нормам действующего законодательства Министерство направило ответчику дополнительное соглашение N 1 от 29.10.2014 г. к спорному договору аренды. Однако в добровольном порядке дополнительное соглашение ИП Пожидаевой Е.М. не подписано.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что общие положения гражданского законодательства о договоре аренды не позволяют арендодателю произвольно требовать пересмотра размера арендной платы.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, исковые требования - удовлетворить. Апелляционная жалоба воспроизводит текст искового заявления в полном объеме.
Представитель заявителя (истца) в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении.
Заинтересованное лицо (ответчик) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, направило в адрес суда ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине нахождения представителя в отпуске, а также в связи с болезнью самого ответчика Пожидаевой Е.М. Кроме того, ответчик направил в адрес суда отзыв на жалобу, в которой просил решение суда оставить без изменения, указав, что спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в договоре отсутствует указание возможность изменения арендной платы в соответствии с положениями нормативных актов в части касающейся порядка ее определения.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовое уведомление.
Рассмотрев ходатайство ИП Пожидаевой Е.М. об отложении судебного разбирательства, судебная коллегия полагает его подлежащим отклонению ввиду следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, если признает причины неявки уважительными.
Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда, доводы, положенные в обоснование ходатайства об отложении оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности причин для отложения судебного разбирательства.
Поскольку реализация процессуальных прав возможна не только посредством личного участия в судебных заседаниях, но и путем направления соответствующих документов в суд по почте или электронной связью, явка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции обязательной не признана, индивидуальный предприниматель Пожидаева Е.М. выразила свою позицию в отзыве на апелляционную жалобу, оснований для отложения судебного разбирательства не установлено.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ИП Пожидаевой Е.М. и третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Министерства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Пожидаевой Екатериной Михайловной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2001 N 21231 (далее - договор).
Предмет указанного договора составляет передача арендатору 13/100 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021164:0001, общей площадью 2877 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 1616/24 для использования в целях эксплуатации сауны, площадью 136 кв. м.
Пунктом 1.1 установлено, что договор заключен сроком до 25.08.2044 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Право собственности Ростовской области на спорный земельный участок зарегистрировано 10.09.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2012 г. серия 61-АЗ N 137046.
Пунктом 7.1. предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к тексту настоящего договора оформляются дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон, либо вносятся в текст договора. В случае технической возможности внесения изменений, дополнений или поправок в текст договора, договор подлежит переоформлению.
В договоре аренды от 25.07.2001 г. N 21231 сторонами согласована формула расчета:
А = Рс х Ки х КЗ х Ккр х S,
- где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год;
- Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога;
- Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны);
- Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов;
- S - площадь земельного участка в метрах.
Истцом во исполнение распоряжения за исх. N 19-р/2521 от 29.10.2014 г. подготовлено дополнительное соглашение N 1 от 29.10.2014 г., в том числе касающееся порядка расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В дополнительном соглашении конкретизированы индивидуализирующие признаки земельного участка. Согласно дополнительному соглашению арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок (13/100 доли) из земель населенных пунктов с кадастровым N 61:44:0021164:1, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, просп. Шолохова, 1616/24, в целях использования нежилого помещения, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 2877 кв. м.
В соответствии с разделом 3 дополнительного соглашения годовой размер арендной платы за Участок для арендатора устанавливается: Пожидаевой Екатерине Михайловне за земельный участок, предоставляемый для использования нежилого помещения, арендная плата в размере 214 413 рублей 87 копеек, (13/100 доли в праве собственности на объекты недвижимости).
Размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
31.10.2014 г. истец направил в адрес ответчика письмо за исх. N 19.6.3/3681 с приложением дополнительного соглашения для его подписания.
В связи с тем, что ИП Пожидаева Е.М. отказалась от подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 25.07.2001 N 21231 Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Требование о регулировании арендной платы на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, было предусмотрено, в частности, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие 30.10.2001 г. (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), т.е. после даты заключения договора, даты его государственной регистрации - 25.07.2001 г.
Таким образом, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендная плата, определенная в договоре от 25.07.2001 N 21231 не является регулируемой.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено: если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Следовательно, на изменение арендной платы в соответствии с положениями нормативных актов может быть указано в самом договоре аренды даже в том случае, если арендная плата не является регулируемой.
Однако соответствующие указания в договоре аренды от 25.07.2001 N 21231 применительно к порядку определения арендной платы отсутствуют.
Так, пунктом 7.1 договора аренды от 25.07.2001 N 21231 предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к тексту настоящего договора оформляются дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон, либо вносятся в текст договора; в случае отсутствия технической возможности внести текст изменений, дополнений или поправок в текст договора, договор подлежит переоформлению.
Пунктом 2.1 договора аренды от 25.07.2001 N 21231 установлена формула расчета размера арендной платы:
А = РС (средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка) х Ки (коэффициент индексации ставок земельного налога) х Кз (коэффициент зоны градостроительной цели (территориальной зоны)) х Ккр (коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов) х S (площадь земельного участка).
Согласно пункту 2.3 договора аренды от 25.07.2001 N 21231, арендатор в соответствии с решением федеральных органов государственной власти об изменении коэффициента Ки, а также в соответствии с постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента Ккр в месячный срок самостоятельно производит расчет нового размера арендной платы за землю и предоставляет его в налоговые органы по месту учета.
Таким образом, условиями договора допускалось изменение на основании нормативных актов только конкретных коэффициентов формулы, но не порядка расчета размера арендной платы.
При таких обстоятельствах истец должен обосновать свое право требовать внесения изменений в договор аренды.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Соответствующее обоснование в исковом заявлении (дополнительных письменных пояснениях истца суду первой инстанции) отсутствует.
Общие положения гражданского законодательства о договоре аренды не позволяют арендодателю произвольно требовать пересмотра размера арендной платы.
Исходя из изложенного, апелляционная коллегия полагает, что в иске отказано правомерно.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2016 г. по делу N А53-3921/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)