Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 30.08.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой И.А.,
судей Кириловой Е.А., Протасова Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.05.2016 по делу N А43-29603/2015,
принятое судьей Чепурных М.Г.
по заявлению Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области
о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, изложенного в письме от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569,
без участия лиц,
и
Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра), изложенного в письме от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569, об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070120:7, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, между домами N 132/35 и N 136, об обязании Управления Росреестра в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу провести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав аренды на указанный объект недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Главное управление Министерства внутренних дел России по Нижегородской области, Павлович Игорь Владимирович, Сорокин Николай Николаевич, Чернышева Наталья Викторовна, Зорин Александр Сергеевич.
Решением от 13.05.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требование Министерства.
Управление Росреестра не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт.
Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, Министерство и Управление Росреестра заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия.
Министерство в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции - оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 13.05.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, между Министерством и государственным учреждением - отдел капитального строительства Главного управления внутренних дел Нижегородской области (далее - ГУ ОКС ГУВД Нижегородской области) заключен договор от 26.12.2007 N 18-576с аренды земельного участка площадью 510 кв. м, кадастровый номер 52:18:070120:0009 (новый кадастровый номер 52:18:0070120:7), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, у дома N 136, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию 5-этажного жилого дома сроком до 21.12.2012.
29.12.2009 между Министерством и ГУ ОКС ГУВД Нижегородской области заключено соглашение о расторжении договора аренды от 26.12.2007 N 18-576с.
02.07.2015 Министерство обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды указанного земельного участка.
Письмом от 09.07.2015 N 52/012/700/2015-569 Управление Росреестра со ссылкой на пункт 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) приостановило государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) имеются записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070120:7, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, между домами N 132/35 и N 136, который является предметом залога; наличие указанных записей в ЕГРП препятствует проведению государственной регистрации прекращения аренды, которая повлечет нарушение прав и интересов участников долевого строительства, исполнение обязательств застройщика перед которыми по договорам долевого участия в строительстве обеспечены залогом.
Письмом от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569 Управление Росреестра со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказало Министерству в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральном законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Посчитав решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества несоответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Из статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации.
Статья 4 Федерального закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
На основании пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Отказывая заявителю письмом от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569 в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок, Управление Росреестра исходило из того, что в ЕГРП имеются записи о государственной регистрации ипотеки (ограничении) права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070120:7, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, между домами N 132/35 и N 136, который является предметом залога, а документы, свидетельствующие о погашении или прекращении ипотеки заявителем не представлены.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федерального закона N 122-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Министерство утрачивает право на распоряжение им.
Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Министерством, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
В данном случае из материалов дела следует, что на момент обращения Министерства в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка жилой дом, расположенный на данном участке, был введен в эксплуатацию, а также зарегистрировано право собственности участника долевого строительства и, соответственно, на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070120:7 возникла общая долевая собственность.
Соглашением от 29.12.2009, заключенным между Министерством и ГУ ОКС ГУВД Нижегородской области, подтверждается расторжение договора аренды от 26.12.2007 N 18-576с.
При этих условиях законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении указанного участка не имеется.
Позиция Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", во внимание не принимается, поскольку названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.
Так, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку Министерство не является участником залоговых отношений, оно не могло представить в Управление Росреестра заявление или иной документ, на основании которого прекращается залог.
Следовательно, наличие записей о залоге права аренды не препятствовало проведению заявленной регистрации.
С учетом изложенного правовые основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ у регистрирующего органа отсутствовали.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра, изложенное в письме от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569, об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на объект недвижимого имущества противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Министерства.
В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На этом основании суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Министерства, а также возложил на Управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок.
Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Нижегородской области отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.05.2016 по делу N А43-29603/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2016 ПО ДЕЛУ N А43-29603/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. по делу N А43-29603/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 30.08.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой И.А.,
судей Кириловой Е.А., Протасова Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.05.2016 по делу N А43-29603/2015,
принятое судьей Чепурных М.Г.
по заявлению Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области
о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, изложенного в письме от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569,
без участия лиц,
и
установил:
Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра), изложенного в письме от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569, об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070120:7, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, между домами N 132/35 и N 136, об обязании Управления Росреестра в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу провести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав аренды на указанный объект недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Главное управление Министерства внутренних дел России по Нижегородской области, Павлович Игорь Владимирович, Сорокин Николай Николаевич, Чернышева Наталья Викторовна, Зорин Александр Сергеевич.
Решением от 13.05.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требование Министерства.
Управление Росреестра не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт.
Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, Министерство и Управление Росреестра заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия.
Министерство в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции - оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 13.05.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, между Министерством и государственным учреждением - отдел капитального строительства Главного управления внутренних дел Нижегородской области (далее - ГУ ОКС ГУВД Нижегородской области) заключен договор от 26.12.2007 N 18-576с аренды земельного участка площадью 510 кв. м, кадастровый номер 52:18:070120:0009 (новый кадастровый номер 52:18:0070120:7), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, у дома N 136, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию 5-этажного жилого дома сроком до 21.12.2012.
29.12.2009 между Министерством и ГУ ОКС ГУВД Нижегородской области заключено соглашение о расторжении договора аренды от 26.12.2007 N 18-576с.
02.07.2015 Министерство обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды указанного земельного участка.
Письмом от 09.07.2015 N 52/012/700/2015-569 Управление Росреестра со ссылкой на пункт 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) приостановило государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) имеются записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070120:7, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, между домами N 132/35 и N 136, который является предметом залога; наличие указанных записей в ЕГРП препятствует проведению государственной регистрации прекращения аренды, которая повлечет нарушение прав и интересов участников долевого строительства, исполнение обязательств застройщика перед которыми по договорам долевого участия в строительстве обеспечены залогом.
Письмом от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569 Управление Росреестра со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказало Министерству в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральном законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Посчитав решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества несоответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Из статьи 3 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации.
Статья 4 Федерального закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ).
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
На основании пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).
Отказывая заявителю письмом от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569 в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок, Управление Росреестра исходило из того, что в ЕГРП имеются записи о государственной регистрации ипотеки (ограничении) права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070120:7, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Агрономическая, между домами N 132/35 и N 136, который является предметом залога, а документы, свидетельствующие о погашении или прекращении ипотеки заявителем не представлены.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федерального закона N 122-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Министерство утрачивает право на распоряжение им.
Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Министерством, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
В данном случае из материалов дела следует, что на момент обращения Министерства в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка жилой дом, расположенный на данном участке, был введен в эксплуатацию, а также зарегистрировано право собственности участника долевого строительства и, соответственно, на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070120:7 возникла общая долевая собственность.
Соглашением от 29.12.2009, заключенным между Министерством и ГУ ОКС ГУВД Нижегородской области, подтверждается расторжение договора аренды от 26.12.2007 N 18-576с.
При этих условиях законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении указанного участка не имеется.
Позиция Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", во внимание не принимается, поскольку названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.
Так, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку Министерство не является участником залоговых отношений, оно не могло представить в Управление Росреестра заявление или иной документ, на основании которого прекращается залог.
Следовательно, наличие записей о залоге права аренды не препятствовало проведению заявленной регистрации.
С учетом изложенного правовые основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ у регистрирующего органа отсутствовали.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра, изложенное в письме от 10.08.2015 N 52/012/700/2015-569, об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на объект недвижимого имущества противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Министерства.
В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На этом основании суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Министерства, а также возложил на Управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок.
Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Нижегородской области отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.05.2016 по делу N А43-29603/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.А.СМИРНОВА
И.А.СМИРНОВА
Судьи
Е.А.КИРИЛОВА
Ю.В.ПРОТАСОВ
Е.А.КИРИЛОВА
Ю.В.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)