Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Норд-Вест" представителя Волкова А.М. (доверенность от 05.06.2015), генерального директора Нусвальд С.И., от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Ледащевой А.В. (доверенность от 31.12.2015), от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 11.01.2016), Скуратовой Т.А. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев 24.02.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу N А56-11414/2014 (судьи Барканова Я.В., Горбик В.М., Тимухина И.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Норд-Вест", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А, пом. 8-Н, ОГРН 1037821004363, ИНН 7810209370 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), и Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, 191060, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 8-Н площадью 133,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:6011:5:23:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А, путем установления цены этого помещения в размере 5 500 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН).
Решением от 05.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В суде апелляционной инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).
Постановлением от 18.11.2015 апелляционный суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 2.1 в редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 400 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается." и приложение N 1 - график платежей исходя из цены продажи, установленной в пункте 2.1.
В кассационных жалобах Комитет и ГУП ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податели жалобы указывают следующее: Общество при рассмотрении дела в арбитражном суде не оспаривало достоверность отчета от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013 об оценке рыночной стоимости спорного помещения, выполненного ГУП ГУИОН; суды не дали оценки представленному в материалы дела экспертному заключению от 06.11.2014 N 127-24/14, составленному в рамках проведенной по делу N А56-80703/2013 судебной экспертизы; в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Общество утратило преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения; апелляционный суд неправомерно отказал ответчикам в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости спорного имущества, поскольку представленное экспертное заключение от 31.08.2015 N 375-15/1 является ненадлежащим доказательством, так как основано на недостоверной информации, выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, содержит противоречивые выводы и ошибки в расчетах, которые привели к занижению итоговой стоимости.
В отзывах на кассационные жалобы Фонд просит их удовлетворить, а Общество - оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представители Комитета, ГУП ГУИОН и Фонда поддержали доводы, изложенные в жалобах, а представитель Общества - в отзыве на нее.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Материалами дела подтверждается следующее.
На основании договора аренды от 03.12.2001 N 07-А002586 (в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2013 N 4) Общество арендует нежилое помещение 8-Н площадью 133,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:6011:5:23:22, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А.
Общество 28.08.2013 обратилось к КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения.
В распоряжении от 28.11.2013 N 1921-рз (далее - Распоряжение N 1921-рз) КУГИ определил способ приватизации - продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи - 20 600 000 руб. (в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН рыночной стоимости от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013).
Фонд 09.12.2013 направил в адрес Общества подписанный договор купли-продажи, в пункте 2.1 которого указана выкупная стоимость помещения - 20 600 000 руб.
Общество 19.12.2013 направило в Фонд протокол разногласий, в котором предложило изменить пункт 2.1 договора и приложение N 1 к нему, установив цену выкупаемого имущества в размере 5 500 000 руб.
Фонд, действующий от имени и по поручению КУГИ, письмом от 27.12.2013 N 6813/30 отклонил протокол разногласий.
Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что Общество подало иск лишь 27.02.2014, сославшись на правовую позицию, сформированную в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", отказал в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском тридцатидневного срока на обращение в суд. Кроме того, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих недостоверность отчета от 11.11.2013.
Апелляционный суд, не согласившись с выводами суда первой инстанции об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, отменил решение от 05.02.2015 и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 31.08.2015.
Кассационная инстанция полагает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 11.11.2013. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого имущества в размере 5 500 000 руб., приложив отчет от 10.02.2014 N 17-0014, подготовленный Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 3 966 000 руб.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 445 ГК РФ, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств следует, что Общество в тридцатидневный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, представило в Фонд протокол разногласий к договору купли-продажи и в разумный срок после получения отказа Фонда заключить договор на предложенных истцом условиях передало возникшие разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Ссылка суда первой инстанции при разрешении настоящего спора на позицию, изложенную в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, правомерно отклонена апелляционным судом. Указанная позиция касается вопроса о том, в каком случае договор является незаключенным, и сформирована до принятия Закона N 159-ФЗ без учета положений пунктов 4 и 4.1, подпункта 2 пункта 9 этого Закона.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что Общество не утратило преимущественное право на выкуп арендованного имущества, следует признать правильным.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Апелляционный суд, указав, что оспаривание величины стоимости объекта оценки возможно путем проведения иной независимой экспертизы, назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости арендуемого имущества по состоянию на 28.08.2013 - дату подачи Обществом заявления от о реализации преимущественного права на его приобретение, поручив ее оценщику общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз" Тейвану Жану Адамовичу.
Согласно заключению судебного эксперта от 31.08.2015 рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения составила 3 400 000 руб. (без учета НДС).
Апелляционный суд, исследовав указанное заключение, определил цену выкупаемого помещения в размере 3 400 000 руб., не дав оценки представленному в материалы дела экспертному заключению от 06.11.2014 N 127-24/14, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы "Невский эксперт" Сорокиной Верой Александровной на основании определения суда по делу N А56-80703/2013, согласно которому цена продажи помещения по состоянию на август 2013 года составила 12 500 000 руб.
Какие-либо доводы, по которым суд апелляционной инстанции не учел выводы одного оценщика и принял выводы другого, в судебном акте отсутствуют; имеющиеся в деле экспертные заключения от 06.11.2014 и 31.08.2015 содержат существенно отличающиеся друг от друга сведения о рыночной стоимости имущества, определенной на дату подачи заявления о выкупе.
Апелляционный суд отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы, указав, что принятые экспертом параметры объекта соответствуют его техническому состоянию, а цена определена с учетом наиболее эффективного использования помещения для складских целей. Однако согласно договору от 03.12.2001 N 07-А002586 спорное помещение передано Общество в аренду сроком на 10 лет для использования под кафе. При этом документов, подтверждающих, что на момент передачи оно использовалось как предприятие общественного питания лишь в совокупности со смежным помещением на первом этаже, в материалы дела не представлено. В расчете арендной платы, являющемся приложением к договору, указано на обеспеченность помещения водоснабжением, отоплением, электроснабжением и канализацией.
Кроме того, в материалах дела отсутствует отчет от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013, достоверность которого оспаривалась истцом в том числе путем проведения иной независимой оценки.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций надлежащим образом не исследовали вопрос о величине рыночной стоимости объекта, подлежащего продаже Обществу, решение от 05.02.2015 и постановление от 18.11.2015 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить техническое состояние помещения, в том числе обеспеченность элементами благоустройства, с учетом которого определить рыночную цену подлежащего продаже помещения и разрешить спор, в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу N А56-11414/2014 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 02.03.2016 ПО ДЕЛУ N А56-11414/2014
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу N А56-11414/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Норд-Вест" представителя Волкова А.М. (доверенность от 05.06.2015), генерального директора Нусвальд С.И., от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Ледащевой А.В. (доверенность от 31.12.2015), от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 11.01.2016), Скуратовой Т.А. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев 24.02.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу N А56-11414/2014 (судьи Барканова Я.В., Горбик В.М., Тимухина И.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Норд-Вест", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А, пом. 8-Н, ОГРН 1037821004363, ИНН 7810209370 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), и Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, 191060, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 8-Н площадью 133,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:6011:5:23:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А, путем установления цены этого помещения в размере 5 500 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН).
Решением от 05.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В суде апелляционной инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).
Постановлением от 18.11.2015 апелляционный суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, приняв пункт 2.1 в редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 400 000 руб., налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается." и приложение N 1 - график платежей исходя из цены продажи, установленной в пункте 2.1.
В кассационных жалобах Комитет и ГУП ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податели жалобы указывают следующее: Общество при рассмотрении дела в арбитражном суде не оспаривало достоверность отчета от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013 об оценке рыночной стоимости спорного помещения, выполненного ГУП ГУИОН; суды не дали оценки представленному в материалы дела экспертному заключению от 06.11.2014 N 127-24/14, составленному в рамках проведенной по делу N А56-80703/2013 судебной экспертизы; в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Общество утратило преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения; апелляционный суд неправомерно отказал ответчикам в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости спорного имущества, поскольку представленное экспертное заключение от 31.08.2015 N 375-15/1 является ненадлежащим доказательством, так как основано на недостоверной информации, выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, содержит противоречивые выводы и ошибки в расчетах, которые привели к занижению итоговой стоимости.
В отзывах на кассационные жалобы Фонд просит их удовлетворить, а Общество - оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представители Комитета, ГУП ГУИОН и Фонда поддержали доводы, изложенные в жалобах, а представитель Общества - в отзыве на нее.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Материалами дела подтверждается следующее.
На основании договора аренды от 03.12.2001 N 07-А002586 (в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2013 N 4) Общество арендует нежилое помещение 8-Н площадью 133,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:6011:5:23:22, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 41/14, лит. А.
Общество 28.08.2013 обратилось к КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного помещения.
В распоряжении от 28.11.2013 N 1921-рз (далее - Распоряжение N 1921-рз) КУГИ определил способ приватизации - продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи - 20 600 000 руб. (в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН рыночной стоимости от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013).
Фонд 09.12.2013 направил в адрес Общества подписанный договор купли-продажи, в пункте 2.1 которого указана выкупная стоимость помещения - 20 600 000 руб.
Общество 19.12.2013 направило в Фонд протокол разногласий, в котором предложило изменить пункт 2.1 договора и приложение N 1 к нему, установив цену выкупаемого имущества в размере 5 500 000 руб.
Фонд, действующий от имени и по поручению КУГИ, письмом от 27.12.2013 N 6813/30 отклонил протокол разногласий.
Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что Общество подало иск лишь 27.02.2014, сославшись на правовую позицию, сформированную в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", отказал в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском тридцатидневного срока на обращение в суд. Кроме того, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих недостоверность отчета от 11.11.2013.
Апелляционный суд, не согласившись с выводами суда первой инстанции об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, отменил решение от 05.02.2015 и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 31.08.2015.
Кассационная инстанция полагает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 11.11.2013. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого имущества в размере 5 500 000 руб., приложив отчет от 10.02.2014 N 17-0014, подготовленный Санкт-Петербургской торгово-промышленной палатой, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 3 966 000 руб.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 445 ГК РФ, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств следует, что Общество в тридцатидневный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 445 ГК РФ и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, оспаривая достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, представило в Фонд протокол разногласий к договору купли-продажи и в разумный срок после получения отказа Фонда заключить договор на предложенных истцом условиях передало возникшие разногласия на рассмотрение арбитражного суда.
Ссылка суда первой инстанции при разрешении настоящего спора на позицию, изложенную в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, правомерно отклонена апелляционным судом. Указанная позиция касается вопроса о том, в каком случае договор является незаключенным, и сформирована до принятия Закона N 159-ФЗ без учета положений пунктов 4 и 4.1, подпункта 2 пункта 9 этого Закона.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что Общество не утратило преимущественное право на выкуп арендованного имущества, следует признать правильным.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Апелляционный суд, указав, что оспаривание величины стоимости объекта оценки возможно путем проведения иной независимой экспертизы, назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости арендуемого имущества по состоянию на 28.08.2013 - дату подачи Обществом заявления от о реализации преимущественного права на его приобретение, поручив ее оценщику общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз" Тейвану Жану Адамовичу.
Согласно заключению судебного эксперта от 31.08.2015 рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения составила 3 400 000 руб. (без учета НДС).
Апелляционный суд, исследовав указанное заключение, определил цену выкупаемого помещения в размере 3 400 000 руб., не дав оценки представленному в материалы дела экспертному заключению от 06.11.2014 N 127-24/14, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы "Невский эксперт" Сорокиной Верой Александровной на основании определения суда по делу N А56-80703/2013, согласно которому цена продажи помещения по состоянию на август 2013 года составила 12 500 000 руб.
Какие-либо доводы, по которым суд апелляционной инстанции не учел выводы одного оценщика и принял выводы другого, в судебном акте отсутствуют; имеющиеся в деле экспертные заключения от 06.11.2014 и 31.08.2015 содержат существенно отличающиеся друг от друга сведения о рыночной стоимости имущества, определенной на дату подачи заявления о выкупе.
Апелляционный суд отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы, указав, что принятые экспертом параметры объекта соответствуют его техническому состоянию, а цена определена с учетом наиболее эффективного использования помещения для складских целей. Однако согласно договору от 03.12.2001 N 07-А002586 спорное помещение передано Общество в аренду сроком на 10 лет для использования под кафе. При этом документов, подтверждающих, что на момент передачи оно использовалось как предприятие общественного питания лишь в совокупности со смежным помещением на первом этаже, в материалы дела не представлено. В расчете арендной платы, являющемся приложением к договору, указано на обеспеченность помещения водоснабжением, отоплением, электроснабжением и канализацией.
Кроме того, в материалах дела отсутствует отчет от 11.11.2013 N 31-8-0868 (045)-2013, достоверность которого оспаривалась истцом в том числе путем проведения иной независимой оценки.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций надлежащим образом не исследовали вопрос о величине рыночной стоимости объекта, подлежащего продаже Обществу, решение от 05.02.2015 и постановление от 18.11.2015 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить техническое состояние помещения, в том числе обеспеченность элементами благоустройства, с учетом которого определить рыночную цену подлежащего продаже помещения и разрешить спор, в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу N А56-11414/2014 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА
Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)