Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер08АП-13777/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок"
на решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2015 по делу N А46-8075/2015 (судья Беседина Т.И.),
по исковому заявлению Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области (ИНН 5503026780, ОГРН 1025500758898)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Ветерок" (ИНН 5507213647, ОГРН 1095543030439),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области,
о расторжении договора аренды и об обязании освободить нежилое помещение,
при участии в судебном заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" - представитель Лущ Евгения Александровна (паспорт, по доверенности N 7 от 17.08.2015 сроком действия 1 год);
- от Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области - представитель Мельшина Евгения Валерьевна (удостоверение, по доверенности N Д-1/113 от 25.12.2015 сроком действия по 31.12.2016);
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - представитель не явился, извещено;
- установил:
Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области (далее - УМВД России по Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ветерок" (далее - ООО "Ветерок", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 20.10.2009 N 1757N нежилых помещений котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок", зарегистрированного в Росреестре 09.03.2010 за номером 55-55-01/033/2010-769; обязании общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" освободить нежилые помещения котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А.
Определением арбитражного суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.10.2015 заявленные УМВД России по Омской области требования удовлетворены, договор аренды нежилого помещения (здания) от 20.10.2009 N 1757N нежилых помещений котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок", зарегистрированный в Росреестре 09.03.2010 за номером 55-55-01/033/2010-769, признан расторгнутым; на Общества возложена обязанность в течение месячного срока со дня вступления решения в законную силу освободить нежилые помещения котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из положений статей 450, 452, части 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а пункта 5.2.4 договора аренды спорных помещений, предусматривающих возможность арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ветерок" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению апеллянта, УМВД России по Омской области не представило в материалы дела доказательств возникновения государственной необходимости именно в спорном объекте, что свидетельствует о невозможности ссылаться на пункт 5.2.4 договора аренды, предусматривающего в качестве основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя государственную необходимость в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных нужд.
Кроме того, апеллянт указал, что действия Управления, направленные на одностороннее расторжение спорного договора, являются злоупотреблением гражданскими правами, поскольку спорное помещение было полностью восстановлено за счет арендатора - ООО "Ветерок".
В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней также изложена позиция ООО "Ветерок" о том, что УМВД России по Омской области не является надлежащим истцом, поскольку выступает балансодержателем переданного в аренду имущества, тогда как его собственником является Российская Федерация, в лице ТУ Росимущества в Омской области.
От УМВД России по Омской области в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
ТУ Росимущества в Омской области извещено надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляло, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя названного лица, участвующего в деле.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Российской Федерации, представляемой в договоре Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (Территориальное управление) и УВД по Омской области (Балансодержатель), осуществляющие полномочия Арендодателя, и обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок" (Арендатор) 20.10.2009 заключен договор аренды N 1757N нежилого помещения (здания), по условиям которого Арендодатель на основании протокола аукциона N 38/2 от 16.10.2009 сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2 (согласно прилагаемому поэтажному плану), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 8-я Ремесленная, д. 17А, являющиеся собственностью Российской Федерации, именуемые в дальнейшем Объект аренды. Объект аренды должен использоваться в уставных целях Арендатора, при этом Арендатор не может использовать Объект аренды для организации продажи алкогольных напитков, игорных, зрелищных и развлекательных мероприятий в арендуемых помещениях.
Общая площадь Объекта аренды: 162,40 кв. м, в том числе основной: 162,40 кв. м, вспомогательной (помещений общего пользования, пропорционально площади объекта аренды): 0 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора срок его действия установлен с 20 октября 2009 года по 20 октября 2019 года.
Настоящий договор считается заключенным с момента фактической передачи имущества, оформленной путем подписания сторонами акта приема-передачи, а при сроке аренды не менее года - с момента государственной регистрации. В последнем случае стороны согласны на распространение действия договора на отношения, возникшие до его государственной регистрации - с момента передачи имущества по акту (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.2.4 договора Арендатор обязуется своевременно и за свой счет производить текущий ремонт Объекта аренды и помещений общего пользования, пропорционально занимаемой площади по согласованию с Балансодержателем.
Арендатор вправе в течение одного года с момента заключения настоящего договора по согласованию с Арендодателем за свой счет осуществить капитальный ремонт Объекта аренды. В данном случае Арендодатель может не производить изменения величины арендной платы, предусмотренной пунктом 4.4 настоящего договора, в течение - до пяти лет с момента заключения настоящего договора.
В случае проведения Арендатором капитального ремонта в соответствии с настоящим пунктом договора необходимо заключение дополнительного соглашения к настоящему договору.
Кроме того, в силу пункта 2.2.7 договора Арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования Объекта аренды без письменного разрешения Территориального управления и Балансодержателя.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за указанный в пункте 1.1 Объект аренды устанавливается в размере 150 200,00 рублей в год, 12 516,70 рублей в месяц без учета НДС.
Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 20.10.2009, при этом в акте указано на необходимость проведения капитального ремонта кровли и системы энерго-водообеспечения; договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 09.03.2010 за N 55-55-01/033/2010-769.
УМВД России по Омской области обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды N 1757N от 20.10.2009 и выселении из занимаемых нежилых помещений ООО "Ветерок" на основании пункта 5.2.4 договора, указав на необходимость создания условий для оказания государственных услуг МВД России гражданам по линии безопасности дорожного движения.
12.10.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав спорный договор аренды, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Так, в частности пунктом 5.2 договора предусмотрены случаи досрочного расторжения договора с выселением Арендатора, в том числе, в случае государственной необходимости в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных нужд (пункт 5.2.4).
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В доказательство возникновения государственной необходимости в спорных помещениях истец ссылается на следующее.
Согласно приказу УМВД России по Омской области от 05.05.2015 N 383 "Об утверждении графика приема граждан МОТН и РАС ГИБДД УМВД России по Омской области", изданного в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", пункта 4 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуг по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденного приказом МВД России от 07.08.2013 N 605, в целях повышения качества предоставления государственных услуг подлежит организации и осуществлению в МОТН и РАС ГИБДД УМВД России по Омской области по адресу: г. Омск, ул. 8-я Ремесленная, 17А, прием граждан по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним по установленному графику.
Кроме того, согласно данному приказу подлежат организации и осуществлению по указанному адресу по установленному графику: рассмотрение обращений, заявлений, а также запросов; административная процедура по осмотру грузовых, крупногабаритных и тяжеловесных транспортных средств при предоставлении государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним; прием граждан по вопросам контроля внесения изменений в конструкцию транспортных средств.
Приказ введен в действие с 12.05.2015.
Как видно из материалов дела, 29.05.2015 освобождены ранее занимаемые подразделениями ГИБДД помещения по адресам, расположенным в г. Омске по ул. 22 Декабря, д. 92 и 1-я Заводская, д. 19, с целью размещения их в спорных помещениях, принадлежащих УМВД России по Омской области на праве оперативного управления.
Таким образом, УМВД России по Омской области, вопреки доводам апеллянта, представлены надлежащие доказательства, подтверждающие государственную необходимость в спорных помещениях.
Учитывая изложенное выше, а также положения пункта 1 статьи 421, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункт 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что установление в договоре аренды условия, предусмотренного пунктом 5.2.4 договора, не противоречит действующему законодательству и не нарушает законные права и интересы ответчика, в том числе применительно к статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем счел подлежащими удовлетворению заявленные Управлением требования.
Однако, судом первой инстанции не учтено следующее.
Как предусмотрено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из буквального толкования положений договора, УМВД РФ по Омской области является балансодержателем спорного имущества, тогда как собственника арендованных по рассматриваемому договору помещений - Российскую Федерацию в данном договоре представляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области.
Таким образом, именно ТУ Росимущества в Омской области договором предоставлено право обращаться за досрочным расторжением договора N 1758N от 20.10.2009 в силу пункта 5.2 договора, предусматривающего следующие основания расторжения договора в одностороннем порядке:
- - если Арендатор использует помещение не по назначению, либо с нарушением условий договора;
- - если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;
- - в случае неисполнения Арендатором, а также ненадлежащего исполнения обязанностей; предусмотренных п. 2.2. и разделом 4 настоящего договора;
- - в случае государственной необходимости в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных нужд.
При этом, в силу пункта 5.4 рассматриваемого договора БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ обладает правом обращаться за досрочным расторжением договора только в том случае, если АРЕНДАТОР в течение месяца с момента заключения договора не представил БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЮ копию страхового полиса в соответствии с п. 6.1 настоящего договора.
Доказательств не исполнения ответчиком обязанности по представлению копии страхового полиса в материалы дела не представлено.
Следовательно, в рамках заявленных требований УМВД РФ по Омской области не может быть признано судом апелляционной инстанции надлежащим истцом.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, считает необходимым отметить, что из буквального содержания статьи 622 ГК РФ следует, что право требовать от арендатора возврата арендованного имущества после прекращения действия договора аренды принадлежит арендодателю, коим в настоящем случае в соответствии с договором является именно ТУ Росимущества в Омской области.
Таким образом, поскольку иск предъявлен ненадлежащим истцом, то исковые требования Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области удовлетворению не подлежат.
При указанных обстоятельствах, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК), и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270), следовательно, апелляционная жалоба ООО "Ветерок" подлежит удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы, в связи с тем, что Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области освобождено от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, п. п. 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2015 по делу N А46-8075/2015 отменить.
Вынести по делу новый судебный акт, изложив его в следующей редакции.
В удовлетворении заявленных Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области требований о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 20.10.2009 N 1757, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок" и об обязании освободить нежилое помещение, - отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 N 08АП-13777/2015 ПО ДЕЛУ N А46-8075/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. N 08АП-13777/2015
Дело N А46-8075/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер08АП-13777/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок"
на решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2015 по делу N А46-8075/2015 (судья Беседина Т.И.),
по исковому заявлению Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области (ИНН 5503026780, ОГРН 1025500758898)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Ветерок" (ИНН 5507213647, ОГРН 1095543030439),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области,
о расторжении договора аренды и об обязании освободить нежилое помещение,
при участии в судебном заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" - представитель Лущ Евгения Александровна (паспорт, по доверенности N 7 от 17.08.2015 сроком действия 1 год);
- от Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области - представитель Мельшина Евгения Валерьевна (удостоверение, по доверенности N Д-1/113 от 25.12.2015 сроком действия по 31.12.2016);
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - представитель не явился, извещено;
- установил:
Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области (далее - УМВД России по Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ветерок" (далее - ООО "Ветерок", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 20.10.2009 N 1757N нежилых помещений котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок", зарегистрированного в Росреестре 09.03.2010 за номером 55-55-01/033/2010-769; обязании общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" освободить нежилые помещения котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А.
Определением арбитражного суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.10.2015 заявленные УМВД России по Омской области требования удовлетворены, договор аренды нежилого помещения (здания) от 20.10.2009 N 1757N нежилых помещений котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области и обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок", зарегистрированный в Росреестре 09.03.2010 за номером 55-55-01/033/2010-769, признан расторгнутым; на Общества возложена обязанность в течение месячного срока со дня вступления решения в законную силу освободить нежилые помещения котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из положений статей 450, 452, части 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а пункта 5.2.4 договора аренды спорных помещений, предусматривающих возможность арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ветерок" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению апеллянта, УМВД России по Омской области не представило в материалы дела доказательств возникновения государственной необходимости именно в спорном объекте, что свидетельствует о невозможности ссылаться на пункт 5.2.4 договора аренды, предусматривающего в качестве основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя государственную необходимость в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных нужд.
Кроме того, апеллянт указал, что действия Управления, направленные на одностороннее расторжение спорного договора, являются злоупотреблением гражданскими правами, поскольку спорное помещение было полностью восстановлено за счет арендатора - ООО "Ветерок".
В апелляционной жалобе и в дополнениях к ней также изложена позиция ООО "Ветерок" о том, что УМВД России по Омской области не является надлежащим истцом, поскольку выступает балансодержателем переданного в аренду имущества, тогда как его собственником является Российская Федерация, в лице ТУ Росимущества в Омской области.
От УМВД России по Омской области в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
ТУ Росимущества в Омской области извещено надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляло, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя названного лица, участвующего в деле.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Российской Федерации, представляемой в договоре Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (Территориальное управление) и УВД по Омской области (Балансодержатель), осуществляющие полномочия Арендодателя, и обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок" (Арендатор) 20.10.2009 заключен договор аренды N 1757N нежилого помещения (здания), по условиям которого Арендодатель на основании протокола аукциона N 38/2 от 16.10.2009 сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилые помещения котельной N N 1-8 здания литера В, В1, В2 (согласно прилагаемому поэтажному плану), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 8-я Ремесленная, д. 17А, являющиеся собственностью Российской Федерации, именуемые в дальнейшем Объект аренды. Объект аренды должен использоваться в уставных целях Арендатора, при этом Арендатор не может использовать Объект аренды для организации продажи алкогольных напитков, игорных, зрелищных и развлекательных мероприятий в арендуемых помещениях.
Общая площадь Объекта аренды: 162,40 кв. м, в том числе основной: 162,40 кв. м, вспомогательной (помещений общего пользования, пропорционально площади объекта аренды): 0 кв. м (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.2 договора срок его действия установлен с 20 октября 2009 года по 20 октября 2019 года.
Настоящий договор считается заключенным с момента фактической передачи имущества, оформленной путем подписания сторонами акта приема-передачи, а при сроке аренды не менее года - с момента государственной регистрации. В последнем случае стороны согласны на распространение действия договора на отношения, возникшие до его государственной регистрации - с момента передачи имущества по акту (пункт 1.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.2.4 договора Арендатор обязуется своевременно и за свой счет производить текущий ремонт Объекта аренды и помещений общего пользования, пропорционально занимаемой площади по согласованию с Балансодержателем.
Арендатор вправе в течение одного года с момента заключения настоящего договора по согласованию с Арендодателем за свой счет осуществить капитальный ремонт Объекта аренды. В данном случае Арендодатель может не производить изменения величины арендной платы, предусмотренной пунктом 4.4 настоящего договора, в течение - до пяти лет с момента заключения настоящего договора.
В случае проведения Арендатором капитального ремонта в соответствии с настоящим пунктом договора необходимо заключение дополнительного соглашения к настоящему договору.
Кроме того, в силу пункта 2.2.7 договора Арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования Объекта аренды без письменного разрешения Территориального управления и Балансодержателя.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за указанный в пункте 1.1 Объект аренды устанавливается в размере 150 200,00 рублей в год, 12 516,70 рублей в месяц без учета НДС.
Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 20.10.2009, при этом в акте указано на необходимость проведения капитального ремонта кровли и системы энерго-водообеспечения; договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 09.03.2010 за N 55-55-01/033/2010-769.
УМВД России по Омской области обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды N 1757N от 20.10.2009 и выселении из занимаемых нежилых помещений ООО "Ветерок" на основании пункта 5.2.4 договора, указав на необходимость создания условий для оказания государственных услуг МВД России гражданам по линии безопасности дорожного движения.
12.10.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав спорный договор аренды, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Так, в частности пунктом 5.2 договора предусмотрены случаи досрочного расторжения договора с выселением Арендатора, в том числе, в случае государственной необходимости в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных нужд (пункт 5.2.4).
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В доказательство возникновения государственной необходимости в спорных помещениях истец ссылается на следующее.
Согласно приказу УМВД России по Омской области от 05.05.2015 N 383 "Об утверждении графика приема граждан МОТН и РАС ГИБДД УМВД России по Омской области", изданного в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", пункта 4 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуг по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденного приказом МВД России от 07.08.2013 N 605, в целях повышения качества предоставления государственных услуг подлежит организации и осуществлению в МОТН и РАС ГИБДД УМВД России по Омской области по адресу: г. Омск, ул. 8-я Ремесленная, 17А, прием граждан по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним по установленному графику.
Кроме того, согласно данному приказу подлежат организации и осуществлению по указанному адресу по установленному графику: рассмотрение обращений, заявлений, а также запросов; административная процедура по осмотру грузовых, крупногабаритных и тяжеловесных транспортных средств при предоставлении государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним; прием граждан по вопросам контроля внесения изменений в конструкцию транспортных средств.
Приказ введен в действие с 12.05.2015.
Как видно из материалов дела, 29.05.2015 освобождены ранее занимаемые подразделениями ГИБДД помещения по адресам, расположенным в г. Омске по ул. 22 Декабря, д. 92 и 1-я Заводская, д. 19, с целью размещения их в спорных помещениях, принадлежащих УМВД России по Омской области на праве оперативного управления.
Таким образом, УМВД России по Омской области, вопреки доводам апеллянта, представлены надлежащие доказательства, подтверждающие государственную необходимость в спорных помещениях.
Учитывая изложенное выше, а также положения пункта 1 статьи 421, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункт 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что установление в договоре аренды условия, предусмотренного пунктом 5.2.4 договора, не противоречит действующему законодательству и не нарушает законные права и интересы ответчика, в том числе применительно к статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем счел подлежащими удовлетворению заявленные Управлением требования.
Однако, судом первой инстанции не учтено следующее.
Как предусмотрено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из буквального толкования положений договора, УМВД РФ по Омской области является балансодержателем спорного имущества, тогда как собственника арендованных по рассматриваемому договору помещений - Российскую Федерацию в данном договоре представляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области.
Таким образом, именно ТУ Росимущества в Омской области договором предоставлено право обращаться за досрочным расторжением договора N 1758N от 20.10.2009 в силу пункта 5.2 договора, предусматривающего следующие основания расторжения договора в одностороннем порядке:
- - если Арендатор использует помещение не по назначению, либо с нарушением условий договора;
- - если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;
- - в случае неисполнения Арендатором, а также ненадлежащего исполнения обязанностей; предусмотренных п. 2.2. и разделом 4 настоящего договора;
- - в случае государственной необходимости в объекте аренды, либо отвода в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен объект аренды, для государственных нужд.
При этом, в силу пункта 5.4 рассматриваемого договора БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ обладает правом обращаться за досрочным расторжением договора только в том случае, если АРЕНДАТОР в течение месяца с момента заключения договора не представил БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЮ копию страхового полиса в соответствии с п. 6.1 настоящего договора.
Доказательств не исполнения ответчиком обязанности по представлению копии страхового полиса в материалы дела не представлено.
Следовательно, в рамках заявленных требований УМВД РФ по Омской области не может быть признано судом апелляционной инстанции надлежащим истцом.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, считает необходимым отметить, что из буквального содержания статьи 622 ГК РФ следует, что право требовать от арендатора возврата арендованного имущества после прекращения действия договора аренды принадлежит арендодателю, коим в настоящем случае в соответствии с договором является именно ТУ Росимущества в Омской области.
Таким образом, поскольку иск предъявлен ненадлежащим истцом, то исковые требования Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области удовлетворению не подлежат.
При указанных обстоятельствах, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК), и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270), следовательно, апелляционная жалоба ООО "Ветерок" подлежит удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы, в связи с тем, что Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области освобождено от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, п. п. 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ветерок" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 12.10.2015 по делу N А46-8075/2015 отменить.
Вынести по делу новый судебный акт, изложив его в следующей редакции.
В удовлетворении заявленных Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области требований о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 20.10.2009 N 1757, расположенного по адресу: г. Омск 8-я Ремесленная, д. 17А, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Омской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Ветерок" и об обязании освободить нежилое помещение, - отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)