Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на неисполнение арендатором обязанностей по внесению платежей и оплате коммунальных услуг.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" (далее - общество "Фирма "ИКА") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Фирма "ИКА" - Баязитова А.Р. (доверенность от 30.04.2015).
Индивидуальный предприниматель Саламатин Алексей Геннадьевич (далее - предприниматель Саламатин А.Г.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Фирма "ИКА" о взыскании 235 395 руб. 50 коп., в том числе 172 320 руб. суммы основного долга по арендной плате и дополнительным арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от 05.07.2012 N 2 за период с 01.11.2014 по 30.04.2015, 63 075 руб. 50 коп. суммы пени (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 (судья Калитанова Т.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Фирма "ИКА" просит указанные судебные акты отменить. По мнению заявителя, судебные акты приняты без учета ряда существенных обстоятельств дела. Так заявитель полагает, что договор аренды от 05.07.2012 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации в силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие чего такой договор не может влечь правовых последствий. Заявитель также ссылается на то обстоятельство, согласно которому договор аренды от 05.07.2012 от имени общества "Фирма "ИКА" был подписан неуполномоченным лицом, в свою очередь, по его мнению, проставление печати общества не может быть расценено как одобрение сделки, равно как длительное использование ответчиком арендуемого помещения. Кроме того, заявитель ссылается на наличие ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007, опосредующего настоящие арендные отношения между сторонами, вследствие чего договор аренды от 05.07.2012 не может быть принят во внимание.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Саламатин А.Г. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения от 04.07.2007, по условиям которого арендатору на срок, определенный договором, было передано помещение из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптеки.
Дополнительными соглашениями от 09.07.2007, N 2 от 12.09.2009, N 3 от 09.12.2010, N 4 от 27.01.2011, N 5 от 01.03.2012 стороны изменяли условие о площади арендуемого помещения, размере арендной платы, однако предусмотренное п. 2.1 договора аренды от 04.07.2007 условие о пятилетнем сроке действия договора было оставлено сторонами без изменений.
Уведомлением от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. сообщил обществу "Фирма "ИКА" о возможности пролонгации договора аренды от 04.07.2007, но с условием повышения постоянной части арендной платы до 800 руб. за кв. м.
Далее между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) в лице Матюшкиной Н.В., поименованной как директор и действующей на основании доверенности от 01.04.2012, был оформлен договор аренды нежилого помещения от 05.07.2012 N 2, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в аренду на срок, определенный договором, часть помещения из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта.
Согласно п. 2.1 договора срок его действия устанавливается на 5 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения.
В соответствии с п. 4.1 договора за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 86 160 руб. в месяц без НДС. Арендная плата включает в себя компенсацию расходов арендодателя по плате за земельный участок, на котором расположено помещение.
Кроме арендной платы, предусмотренной п. 4.1 договора, арендатору на основании выставленных арендодателем счетов оплачивает дополнительные арендные платежи за предыдущий месяц аренды, связанные с расходами по эксплуатации переданного в аренду помещения, состоящие из следующих расходов: электроэнергия, отопление, холодное водоснабжение, канализация, расходы на вентиляцию.
Оплата указанных выше платежей производится арендатором на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента получения арендатором выставленного счета (п. 4.2 договора).
Согласно п. 4.3 договора арендная плата вносится до пятого числа текущего месяца.
В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договоров, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор в случае такого требования обязан его удовлетворить.
Согласно приложению N 1 к договору арендодатель и арендатор согласовали план части помещения из встроенного помещения по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м, передаваемой в аренду обществу "Фирма "ИКА".
По акту приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 арендодатель передал арендатору часть нежилого помещения площадью 107,7 кв. м по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Фирма "ИКА" обязанностей по внесению арендной платы и дополнительных арендных платежей по договору аренды от 05.07.2012, наличие соответствующей задолженности, предприниматель Саламатин А.Г. обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно названным нормам права существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются объект аренды и размер арендной платы.
Суды, исследовав и оценив условия представленного в материалы дела договора аренды от 05.07.2012, установили, что в пункте 1.1 договора стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: часть помещения из встроенного помещения, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта; в пунктах 4.1, 4.2 договора стороны установили размер ежемесячной арендной платы.
Проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий договора аренды от 05.07.2012, суды пришли к верному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.
Отклоняя довод общества "Фирма "ИКА" о том, что спорные правоотношения между истцом и ответчиком основаны на договоре аренды от 04.07.2007, возобновленном на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие необходимой совокупности условий, свидетельствующих согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении данного договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок. Так письмом от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. выразил возражения против продолжения ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007 на прежних условиях в связи с предложением арендодателя изменить размер арендной платы, что в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность возобновления указанного договора на неопределенный срок.
Отклоняя довод общества "Фирма "ИКА" о незаключенности договора аренды от 05.07.2012 в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции сослался на положения п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Суд апелляционной инстанции также дал обоснованную критическую оценку доводу общества "Фирма "ИКА" о том, что договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора подписан неуполномоченным лицом.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
Согласно п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть совершена одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, и такая сделка непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора был подписан Матюшкиной Н.В., поименованной как директор общества "Фирма "ИКА" и действующей на основании доверенности от 01.04.2012. При этом согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 02.05.2012 по делу N А47-7272/2012, пояснениям общества "Фирма "ИКА", а также личной карточке работника N ТН 416 от 01.08.2011 Матюшкина Н.В. на момент оформления договора аренды от 05.07.2012 занимала должность территориального менеджера. Доказательства того, что Матюшкина Н.В. в рассматриваемый период являлась директором общества "Фирма "ИКА", материалы дела не содержат и истцом не представлены. В то же время подпись Матюшкиной Н.В. на договоре аренды от 05.07.2012, на акте приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 скреплена печатью ответчика. Подлинность оттиска печати общества "Фирма "ИКА" на указанных документах ответчик не оспаривал, заявление о фальсификации печати в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду первой инстанции не заявил, равно как в порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств того, что данная печать была незаконно использована Матюшкиной Н.В.
В соответствии правовой позиции, изложенной в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с применением п. 2 данной статьи, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
Оценив и исследовав в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе выписку с расчетного счета предпринимателя, сформированную обслуживающим банком, а также подписанные обеими сторонами акты выполнения услуг по сдаче обществу "Фирма "ИКА" в аренду нежилых помещений за январь - май 2013 г., за январь - март 2014 г., из которых следует, что региональным директором общества Епифановой С.А., Матюшкиной Н.В. были подписаны от имени общества "Фирма "ИКА" названные акты об аренде на сумму 86 160 руб. ежемесячно, а самим обществом в период 2013 г. производилась оплата на сумму 86 160 руб. ежемесячно с указанием в качестве назначения платежа "оплата по договору аренды от 05.07.2012", в отсутствие доказательств того, что в круг служебных (трудовых) обязанностей или полномочий указанных физических лиц не входило исполнение обязательств общества по договору аренды от 05.07.2012, суды пришли к выводу о том, что общество "Фирма "ИКА" одобрило подписание Матюшкиной Н.В. договора аренды от 05.07.2012 от имени общества, а фактически совершенными конклюдентными действиями оформило договорные отношения с истцом.
Таким образом, вывод судов о том, что спорные отношения возникли из договора аренды от 05.07.2012 является правильным.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендный платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, пришли к выводу о правомерности требований истца о взыскания образовавшейся суммы задолженности.
Учитывая, что ответчиком не исполнено денежное обязательство по арендной плате, суды, проверив и признав правильным представленный в материалы дела расчет неустойки, обоснованно удовлетворили требования истца о взыскания суммы пени.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления судов первой и апелляционной инстанций (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Фирма "ИКА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2016 N Ф09-4817/16 ПО ДЕЛУ N А47-4683/2015
Требование: О взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на неисполнение арендатором обязанностей по внесению платежей и оплате коммунальных услуг.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2016 г. N Ф09-4817/16
Дело N А47-4683/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" (далее - общество "Фирма "ИКА") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Фирма "ИКА" - Баязитова А.Р. (доверенность от 30.04.2015).
Индивидуальный предприниматель Саламатин Алексей Геннадьевич (далее - предприниматель Саламатин А.Г.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Фирма "ИКА" о взыскании 235 395 руб. 50 коп., в том числе 172 320 руб. суммы основного долга по арендной плате и дополнительным арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от 05.07.2012 N 2 за период с 01.11.2014 по 30.04.2015, 63 075 руб. 50 коп. суммы пени (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 (судья Калитанова Т.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Фирма "ИКА" просит указанные судебные акты отменить. По мнению заявителя, судебные акты приняты без учета ряда существенных обстоятельств дела. Так заявитель полагает, что договор аренды от 05.07.2012 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации в силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие чего такой договор не может влечь правовых последствий. Заявитель также ссылается на то обстоятельство, согласно которому договор аренды от 05.07.2012 от имени общества "Фирма "ИКА" был подписан неуполномоченным лицом, в свою очередь, по его мнению, проставление печати общества не может быть расценено как одобрение сделки, равно как длительное использование ответчиком арендуемого помещения. Кроме того, заявитель ссылается на наличие ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007, опосредующего настоящие арендные отношения между сторонами, вследствие чего договор аренды от 05.07.2012 не может быть принят во внимание.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Саламатин А.Г. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения от 04.07.2007, по условиям которого арендатору на срок, определенный договором, было передано помещение из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптеки.
Дополнительными соглашениями от 09.07.2007, N 2 от 12.09.2009, N 3 от 09.12.2010, N 4 от 27.01.2011, N 5 от 01.03.2012 стороны изменяли условие о площади арендуемого помещения, размере арендной платы, однако предусмотренное п. 2.1 договора аренды от 04.07.2007 условие о пятилетнем сроке действия договора было оставлено сторонами без изменений.
Уведомлением от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. сообщил обществу "Фирма "ИКА" о возможности пролонгации договора аренды от 04.07.2007, но с условием повышения постоянной части арендной платы до 800 руб. за кв. м.
Далее между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) в лице Матюшкиной Н.В., поименованной как директор и действующей на основании доверенности от 01.04.2012, был оформлен договор аренды нежилого помещения от 05.07.2012 N 2, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в аренду на срок, определенный договором, часть помещения из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта.
Согласно п. 2.1 договора срок его действия устанавливается на 5 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения.
В соответствии с п. 4.1 договора за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 86 160 руб. в месяц без НДС. Арендная плата включает в себя компенсацию расходов арендодателя по плате за земельный участок, на котором расположено помещение.
Кроме арендной платы, предусмотренной п. 4.1 договора, арендатору на основании выставленных арендодателем счетов оплачивает дополнительные арендные платежи за предыдущий месяц аренды, связанные с расходами по эксплуатации переданного в аренду помещения, состоящие из следующих расходов: электроэнергия, отопление, холодное водоснабжение, канализация, расходы на вентиляцию.
Оплата указанных выше платежей производится арендатором на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента получения арендатором выставленного счета (п. 4.2 договора).
Согласно п. 4.3 договора арендная плата вносится до пятого числа текущего месяца.
В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договоров, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор в случае такого требования обязан его удовлетворить.
Согласно приложению N 1 к договору арендодатель и арендатор согласовали план части помещения из встроенного помещения по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м, передаваемой в аренду обществу "Фирма "ИКА".
По акту приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 арендодатель передал арендатору часть нежилого помещения площадью 107,7 кв. м по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Фирма "ИКА" обязанностей по внесению арендной платы и дополнительных арендных платежей по договору аренды от 05.07.2012, наличие соответствующей задолженности, предприниматель Саламатин А.Г. обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно названным нормам права существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются объект аренды и размер арендной платы.
Суды, исследовав и оценив условия представленного в материалы дела договора аренды от 05.07.2012, установили, что в пункте 1.1 договора стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: часть помещения из встроенного помещения, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта; в пунктах 4.1, 4.2 договора стороны установили размер ежемесячной арендной платы.
Проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий договора аренды от 05.07.2012, суды пришли к верному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.
Отклоняя довод общества "Фирма "ИКА" о том, что спорные правоотношения между истцом и ответчиком основаны на договоре аренды от 04.07.2007, возобновленном на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие необходимой совокупности условий, свидетельствующих согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении данного договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок. Так письмом от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. выразил возражения против продолжения ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007 на прежних условиях в связи с предложением арендодателя изменить размер арендной платы, что в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность возобновления указанного договора на неопределенный срок.
Отклоняя довод общества "Фирма "ИКА" о незаключенности договора аренды от 05.07.2012 в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции сослался на положения п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Суд апелляционной инстанции также дал обоснованную критическую оценку доводу общества "Фирма "ИКА" о том, что договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора подписан неуполномоченным лицом.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
Согласно п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть совершена одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, и такая сделка непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора был подписан Матюшкиной Н.В., поименованной как директор общества "Фирма "ИКА" и действующей на основании доверенности от 01.04.2012. При этом согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 02.05.2012 по делу N А47-7272/2012, пояснениям общества "Фирма "ИКА", а также личной карточке работника N ТН 416 от 01.08.2011 Матюшкина Н.В. на момент оформления договора аренды от 05.07.2012 занимала должность территориального менеджера. Доказательства того, что Матюшкина Н.В. в рассматриваемый период являлась директором общества "Фирма "ИКА", материалы дела не содержат и истцом не представлены. В то же время подпись Матюшкиной Н.В. на договоре аренды от 05.07.2012, на акте приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 скреплена печатью ответчика. Подлинность оттиска печати общества "Фирма "ИКА" на указанных документах ответчик не оспаривал, заявление о фальсификации печати в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду первой инстанции не заявил, равно как в порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательств того, что данная печать была незаконно использована Матюшкиной Н.В.
В соответствии правовой позиции, изложенной в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с применением п. 2 данной статьи, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
Оценив и исследовав в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе выписку с расчетного счета предпринимателя, сформированную обслуживающим банком, а также подписанные обеими сторонами акты выполнения услуг по сдаче обществу "Фирма "ИКА" в аренду нежилых помещений за январь - май 2013 г., за январь - март 2014 г., из которых следует, что региональным директором общества Епифановой С.А., Матюшкиной Н.В. были подписаны от имени общества "Фирма "ИКА" названные акты об аренде на сумму 86 160 руб. ежемесячно, а самим обществом в период 2013 г. производилась оплата на сумму 86 160 руб. ежемесячно с указанием в качестве назначения платежа "оплата по договору аренды от 05.07.2012", в отсутствие доказательств того, что в круг служебных (трудовых) обязанностей или полномочий указанных физических лиц не входило исполнение обязательств общества по договору аренды от 05.07.2012, суды пришли к выводу о том, что общество "Фирма "ИКА" одобрило подписание Матюшкиной Н.В. договора аренды от 05.07.2012 от имени общества, а фактически совершенными конклюдентными действиями оформило договорные отношения с истцом.
Таким образом, вывод судов о том, что спорные отношения возникли из договора аренды от 05.07.2012 является правильным.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендный платы, отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, пришли к выводу о правомерности требований истца о взыскания образовавшейся суммы задолженности.
Учитывая, что ответчиком не исполнено денежное обязательство по арендной плате, суды, проверив и признав правильным представленный в материалы дела расчет неустойки, обоснованно удовлетворили требования истца о взыскания суммы пени.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления судов первой и апелляционной инстанций (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Фирма "ИКА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)