Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.07.2016 по делу N А43-12273/2015, принятое судьей Лазаревой Т.Ю. по иску индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича (ОГРНИП 307213024000082) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293), индивидуальному предпринимателю Разумовой Ираиде Вячеславовне (ОГРНИП 306213012400188), администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037), открытому акционерному обществу "Государственная страховая компания "Югория", о взыскании 327 155 руб. 84 коп.,
- при участии в судебном заседании представителей: ИП Паутова О.В. - Щавлевой И.В. по доверенности от 04.09.2016 (сроком на 1 год);
- ИП Разумовой И.В. - Стратьева А.В. по доверенности от 16.05.2016 (сроком на 1 год),
индивидуальный предприниматель Паутов Олег Владимирович (далее - ИП Паутов О.В.) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 327 155 руб. 84 коп. убытков, в том числе за счет казны муниципального образования "Город Чебоксары", в лице администрации города Чебоксары с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в размере уплаченной арендной платы за период с 27.05.2015 по 30.06.2015 в размере 23 745 руб. 18 коп., с индивидуального предпринимателя Разумовой И.В. (далее - ИП Разумова И.В.) в размере уплаченной арендной платы за период с 01.02.2014 по 26.05.2015 в размере 303 410 руб. 66 коп.
Решением от 01.07.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований к ИП Разумовой И.В. отказал, в остальной части прекратил производство по делу в связи с принятием отказа от иска.
Не согласившись с принятым решением, ИП Паутов О.В. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель указывает, что несоответствие подготовленного оценщиком Разумовой И.В. отчета N 02-33-13И положениям статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности и стандартам оценочной деятельности повлекло неправильное определение выкупной цены имущества Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары, несогласие с которой явилось основанием для судебного разбирательства по делу N А79-1353/2014, что в свою очередь привело к необходимости уплаты ИП Паутовым О.В. арендных платежей за период урегулирования данного спора. Таким образом, по мнению заявителя, действия оценщика Разумовой И.В. привели к убыткам истца в размере уплаченной арендной платы за период с 01.02.2014 по 26.05.2015 в размере 303 410 руб. 66 коп.
В ходе судебного заседания представитель ИП Паутова О.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель ИП Разумовой И.В. в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения и несостоятельность доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.11.2009 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), ИП Паутовым О.В. (арендатор) и ООО "Управляющая компания "Центр" (балансодержатель) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары N 1594, в соответствии с которым истцу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 37,2 кв. м с литерой и кадастровым номером 21А, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5.
22.01.2014 администрацией г. Чебоксары на основании заявления Паутова О.В. от 17.09.2013 принято постановление N 164 "Об условиях приватизации нежилых комнат", согласно которому стоимость комнат N 4, N 5 нежилого помещения N 2 общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, установлена в размере 1 808 136 руб.
27.02.2014 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил Паутову О.В. проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
27.02.2014 Паутов О.В. договор подписал с протоколом разногласий в части продажной цены имущества, предложив сумму 1 316 949 руб. без учета НДС, направил копию отчета об оценке N 10330-НР, составленного по его заказу ООО "Центр оценки и экспертизы "АвтоАссистанс".
Поскольку продавец не подписал протокол разногласий, ИП Паутов О.В. обратился в суд с иском (дело N А79-1353/2014) об обязании администрации города Чебоксары и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилых комнат N 4, 5 нежилого помещения N 2, общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, обремененных залоговым обязательством, в редакции проекта договора от 27.02.2014, изложив пункты 1.3, 2.1 в следующим образом: "1.3 Стоимость (продажной цены) нежилого помещения составляет 1 316 949 руб. без учета НДС. 2.1 Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 21 949 руб. 15 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца".
Решением от 11.09.2014 по делу N А79-1353/2014 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.09.2014 по делу N А79-1353/2014 отменено, исковые требования ИП Паутова О.В. удовлетворены: суд обязал Чебоксарский комитет по управлению имуществом заключить с ИП Паутовым О.В. договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - нежилых комнат N 4, 5 нежилого помещения N 2, общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, в редакции проекта договора от 27.02.2014, с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 20 624 руб. 95 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца".
Таким образом, в рамках дела N А79-1353/2014 продажная цена нежилого помещения определена в размере 1 237 497 руб.
За период рассмотрения судом спора по делу N А79-1353/2014 (с 01.02.2014 г. по 26.05.2015) истец продолжал вносить Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары арендную плату, размер которой составил 303 410 руб. 66 коп.
Ссылаясь на то, что понесенные расходы по внесению арендной платы за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения в отсутствие спора о цене (01.02.2014) по дату вынесения постановления судом апелляционной инстанции, установившим выкупную цену (26.05.2015), являются для истца ущербом, причиненным неправомерными действиями ИП Разумовой И.В., подготовившей недостоверный отчет, ИП Паутов О.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства по делу, в связи с тем, что Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары добровольно удовлетворил требования истца, перечислив 23 745 руб. 18 коп. истец отказался от исковых требований в указанной части, производство по делу в данной части прекращено. В апелляционной жалобе не содержится возражений относительно данной части судебного акта.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца, предъявленные в отношении ИП Разумовой И.В., не подлежат удовлетворению, при этом обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.
При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы.
Право приобретения имущества по рыночной стоимости не является льготой, поскольку таким правом обладает любой участник регулируемых гражданским законодательством отношений. Ответчик не является монополистом на рынке предложений коммерческой недвижимости, и истец не был лишен возможности прекратить отношения по договору аренды и приобрести в собственность подходящее ему помещение, если бы посчитал такое решение целесообразным.
Вместе с тем истец, реализуя предоставленное ему законом право, избрал иной способ пользования имуществом на условиях арендных отношений при одновременном ведении судебного спора об урегулировании разногласий спорящих сторон, по условиям договора купли-продажи в судебном порядке, в целях определения цены объекта по результатам судебной оценочной экспертизой, которая оказалась более предпочтительнее для выкупа спорного имущества.
Так, из представленных в дело доказательств следует, что в результате рассмотрения судом дела N А79-1353/2014 истец заключил договор по цене имущества меньшей, чем предлагалось им самим в протоколе разногласий. При предложенной ИП Паутовым О.В. цене 1 316 949 руб., договор был заключен по цене 1 237 497 руб.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, до момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судом факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у истца сохранились.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем возмещения убытков.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Основанием гражданско-правовой ответственности, установленной статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее субъективные права других участников гражданских правоотношений. При этом для возложения на причинителя вреда имущественной ответственности необходимо установление совокупности следующих условий - наличие ущерба, доказанность его размера, установление виновности и противоправности поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшим ущербом.
Противоправность означает любое нарушение чужого субъективного права, причинившее вред. Обязательства из причинения вреда опираются на принцип генерального деликта, согласно которому каждому запрещено причинять вред имуществу или личности и всякое причинение вреда другому является противоправным, если лицо не было управомочено нанести вред.
Причинная связь между противоправным действием причинителя и наступившим вредом является обязательным условием деликтной ответственности и выражается в том, что первое предшествует второму по времени и первое порождает второе.
Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.
Как следует из постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А79-1353/2014 в целях необходимости устранения противоречий между представленными в дело отчетами оценщиков ИП Разумовой И.В. и эксперта ООО "Регион-Эксперт" Бурмакиной Н.П. определением от 26.12.2014 назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых комнат N 4, 5 нежилого помещения N 2 общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5.
При этом постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А79-1353/2014 не содержит каких-либо выводов относительно недостоверности отчета ИП Разумовой И.В. либо о допущенных оценщиком нарушениях требований стандартов оценки, Федерального закона об оценочной деятельности, повлекших неправильное определение цены имущества.
Ссылки ИП Паутова О.В. на решение Арбитражного суда чувашской Республики от 11.09.2014 по делу N А79-1353/14, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку данный судебный акт отменен судом вышестоящей инстанции.
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания считать, что полученный иной результат рыночной стоимости имущества при урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и уполномоченным органом на стадии заключения договора купли-продажи, где суд исходил из выбора наиболее благоприятной для предпринимателя оценки рыночной стоимости, повлек нарушение ее прав в виде излишней уплаты арендной платы, что полностью соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 по делу N А09-6803/2014.
Установленные по делу обстоятельства исключают возможность считать противоправными действия ИП Разумовой И.В., выполнившей отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, и, как следствие, доказанным наличие условий для возложения на нее гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. При указанных обстоятельствах оценщик, оказавший соответствующие услуги, не может отвечать за уплаченные предпринимателем арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом.
Ссылка ИП Паутова О.В. на то, что Разумова И.В. неправомерно привлекла к производству экспертизы оценщика Разумова В.А. не может быть принята во внимание в качестве основания для удовлетворения настоящего иска, поскольку данное обстоятельство не являлось основанием для назначения повторной судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства по делу N А79-1353/2014, которая была назначена судом в целях необходимости устранения противоречий между представленными в дело отчетами оценщиков ИП Разумовой И.В. и эксперта ООО "Регион-Эксперт" Бурмакиной Н.П. Следовательно, вне зависимости от того, имело ли место данное нарушение или нет, повторная экспертиза была бы назначена.
Изложенное исключает возможность установления причинно-следственной связи между нарушением, на которое ссылается истец, и неблагоприятным последствием в виде наличия преддоговорного спора, в течение которого вносилась арендная плата за пользование имуществом.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств несения ИП Паутовым О.В. расходов по арендной плате в результате неправомерных действий ИП Разумовой И.В., в связи с чем в удовлетворении иска в данной части отказано правомерно.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.07.2016 по делу N А79-12273/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2016 ПО ДЕЛУ N А79-12273/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2016 г. по делу N А79-12273/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.07.2016 по делу N А43-12273/2015, принятое судьей Лазаревой Т.Ю. по иску индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича (ОГРНИП 307213024000082) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293), индивидуальному предпринимателю Разумовой Ираиде Вячеславовне (ОГРНИП 306213012400188), администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037), открытому акционерному обществу "Государственная страховая компания "Югория", о взыскании 327 155 руб. 84 коп.,
- при участии в судебном заседании представителей: ИП Паутова О.В. - Щавлевой И.В. по доверенности от 04.09.2016 (сроком на 1 год);
- ИП Разумовой И.В. - Стратьева А.В. по доверенности от 16.05.2016 (сроком на 1 год),
установил:
индивидуальный предприниматель Паутов Олег Владимирович (далее - ИП Паутов О.В.) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 327 155 руб. 84 коп. убытков, в том числе за счет казны муниципального образования "Город Чебоксары", в лице администрации города Чебоксары с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в размере уплаченной арендной платы за период с 27.05.2015 по 30.06.2015 в размере 23 745 руб. 18 коп., с индивидуального предпринимателя Разумовой И.В. (далее - ИП Разумова И.В.) в размере уплаченной арендной платы за период с 01.02.2014 по 26.05.2015 в размере 303 410 руб. 66 коп.
Решением от 01.07.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований к ИП Разумовой И.В. отказал, в остальной части прекратил производство по делу в связи с принятием отказа от иска.
Не согласившись с принятым решением, ИП Паутов О.В. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование своих возражений относительно принятого по делу судебного акта заявитель указывает, что несоответствие подготовленного оценщиком Разумовой И.В. отчета N 02-33-13И положениям статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности и стандартам оценочной деятельности повлекло неправильное определение выкупной цены имущества Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары, несогласие с которой явилось основанием для судебного разбирательства по делу N А79-1353/2014, что в свою очередь привело к необходимости уплаты ИП Паутовым О.В. арендных платежей за период урегулирования данного спора. Таким образом, по мнению заявителя, действия оценщика Разумовой И.В. привели к убыткам истца в размере уплаченной арендной платы за период с 01.02.2014 по 26.05.2015 в размере 303 410 руб. 66 коп.
В ходе судебного заседания представитель ИП Паутова О.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель ИП Разумовой И.В. в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения и несостоятельность доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.11.2009 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), ИП Паутовым О.В. (арендатор) и ООО "Управляющая компания "Центр" (балансодержатель) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары N 1594, в соответствии с которым истцу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 37,2 кв. м с литерой и кадастровым номером 21А, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5.
22.01.2014 администрацией г. Чебоксары на основании заявления Паутова О.В. от 17.09.2013 принято постановление N 164 "Об условиях приватизации нежилых комнат", согласно которому стоимость комнат N 4, N 5 нежилого помещения N 2 общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, установлена в размере 1 808 136 руб.
27.02.2014 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил Паутову О.В. проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
27.02.2014 Паутов О.В. договор подписал с протоколом разногласий в части продажной цены имущества, предложив сумму 1 316 949 руб. без учета НДС, направил копию отчета об оценке N 10330-НР, составленного по его заказу ООО "Центр оценки и экспертизы "АвтоАссистанс".
Поскольку продавец не подписал протокол разногласий, ИП Паутов О.В. обратился в суд с иском (дело N А79-1353/2014) об обязании администрации города Чебоксары и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилых комнат N 4, 5 нежилого помещения N 2, общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, обремененных залоговым обязательством, в редакции проекта договора от 27.02.2014, изложив пункты 1.3, 2.1 в следующим образом: "1.3 Стоимость (продажной цены) нежилого помещения составляет 1 316 949 руб. без учета НДС. 2.1 Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 21 949 руб. 15 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца".
Решением от 11.09.2014 по делу N А79-1353/2014 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.09.2014 по делу N А79-1353/2014 отменено, исковые требования ИП Паутова О.В. удовлетворены: суд обязал Чебоксарский комитет по управлению имуществом заключить с ИП Паутовым О.В. договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - нежилых комнат N 4, 5 нежилого помещения N 2, общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5, в редакции проекта договора от 27.02.2014, с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в размере 20 624 руб. 95 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца".
Таким образом, в рамках дела N А79-1353/2014 продажная цена нежилого помещения определена в размере 1 237 497 руб.
За период рассмотрения судом спора по делу N А79-1353/2014 (с 01.02.2014 г. по 26.05.2015) истец продолжал вносить Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары арендную плату, размер которой составил 303 410 руб. 66 коп.
Ссылаясь на то, что понесенные расходы по внесению арендной платы за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения в отсутствие спора о цене (01.02.2014) по дату вынесения постановления судом апелляционной инстанции, установившим выкупную цену (26.05.2015), являются для истца ущербом, причиненным неправомерными действиями ИП Разумовой И.В., подготовившей недостоверный отчет, ИП Паутов О.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства по делу, в связи с тем, что Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары добровольно удовлетворил требования истца, перечислив 23 745 руб. 18 коп. истец отказался от исковых требований в указанной части, производство по делу в данной части прекращено. В апелляционной жалобе не содержится возражений относительно данной части судебного акта.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца, предъявленные в отношении ИП Разумовой И.В., не подлежат удовлетворению, при этом обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.
При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы.
Право приобретения имущества по рыночной стоимости не является льготой, поскольку таким правом обладает любой участник регулируемых гражданским законодательством отношений. Ответчик не является монополистом на рынке предложений коммерческой недвижимости, и истец не был лишен возможности прекратить отношения по договору аренды и приобрести в собственность подходящее ему помещение, если бы посчитал такое решение целесообразным.
Вместе с тем истец, реализуя предоставленное ему законом право, избрал иной способ пользования имуществом на условиях арендных отношений при одновременном ведении судебного спора об урегулировании разногласий спорящих сторон, по условиям договора купли-продажи в судебном порядке, в целях определения цены объекта по результатам судебной оценочной экспертизой, которая оказалась более предпочтительнее для выкупа спорного имущества.
Так, из представленных в дело доказательств следует, что в результате рассмотрения судом дела N А79-1353/2014 истец заключил договор по цене имущества меньшей, чем предлагалось им самим в протоколе разногласий. При предложенной ИП Паутовым О.В. цене 1 316 949 руб., договор был заключен по цене 1 237 497 руб.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, до момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судом факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у истца сохранились.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем возмещения убытков.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Основанием гражданско-правовой ответственности, установленной статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее субъективные права других участников гражданских правоотношений. При этом для возложения на причинителя вреда имущественной ответственности необходимо установление совокупности следующих условий - наличие ущерба, доказанность его размера, установление виновности и противоправности поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшим ущербом.
Противоправность означает любое нарушение чужого субъективного права, причинившее вред. Обязательства из причинения вреда опираются на принцип генерального деликта, согласно которому каждому запрещено причинять вред имуществу или личности и всякое причинение вреда другому является противоправным, если лицо не было управомочено нанести вред.
Причинная связь между противоправным действием причинителя и наступившим вредом является обязательным условием деликтной ответственности и выражается в том, что первое предшествует второму по времени и первое порождает второе.
Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.
Как следует из постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А79-1353/2014 в целях необходимости устранения противоречий между представленными в дело отчетами оценщиков ИП Разумовой И.В. и эксперта ООО "Регион-Эксперт" Бурмакиной Н.П. определением от 26.12.2014 назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых комнат N 4, 5 нежилого помещения N 2 общей площадью 37,2 кв. м, расположенных на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 5.
При этом постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А79-1353/2014 не содержит каких-либо выводов относительно недостоверности отчета ИП Разумовой И.В. либо о допущенных оценщиком нарушениях требований стандартов оценки, Федерального закона об оценочной деятельности, повлекших неправильное определение цены имущества.
Ссылки ИП Паутова О.В. на решение Арбитражного суда чувашской Республики от 11.09.2014 по делу N А79-1353/14, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку данный судебный акт отменен судом вышестоящей инстанции.
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания считать, что полученный иной результат рыночной стоимости имущества при урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и уполномоченным органом на стадии заключения договора купли-продажи, где суд исходил из выбора наиболее благоприятной для предпринимателя оценки рыночной стоимости, повлек нарушение ее прав в виде излишней уплаты арендной платы, что полностью соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 по делу N А09-6803/2014.
Установленные по делу обстоятельства исключают возможность считать противоправными действия ИП Разумовой И.В., выполнившей отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, и, как следствие, доказанным наличие условий для возложения на нее гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. При указанных обстоятельствах оценщик, оказавший соответствующие услуги, не может отвечать за уплаченные предпринимателем арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом.
Ссылка ИП Паутова О.В. на то, что Разумова И.В. неправомерно привлекла к производству экспертизы оценщика Разумова В.А. не может быть принята во внимание в качестве основания для удовлетворения настоящего иска, поскольку данное обстоятельство не являлось основанием для назначения повторной судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства по делу N А79-1353/2014, которая была назначена судом в целях необходимости устранения противоречий между представленными в дело отчетами оценщиков ИП Разумовой И.В. и эксперта ООО "Регион-Эксперт" Бурмакиной Н.П. Следовательно, вне зависимости от того, имело ли место данное нарушение или нет, повторная экспертиза была бы назначена.
Изложенное исключает возможность установления причинно-следственной связи между нарушением, на которое ссылается истец, и неблагоприятным последствием в виде наличия преддоговорного спора, в течение которого вносилась арендная плата за пользование имуществом.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств несения ИП Паутовым О.В. расходов по арендной плате в результате неправомерных действий ИП Разумовой И.В., в связи с чем в удовлетворении иска в данной части отказано правомерно.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.07.2016 по делу N А79-12273/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паутова Олега Владимировича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)