Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указывают, что вселились в жилое помещение до момента регистрации за ответчиком права собственности на него, в связи с чем считаются проживающими в помещении на условиях договора социального найма и вправе приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дубовская О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Пятовой Н.Л.,
судей: Нижегородцевой И.Л., Карцевской О.А.,
при секретаре судебного заседания Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой"
на решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июня 2017 года
гражданское дело по иску В.В., В.И., действующего за себя и в интересах несовершеннолетней дочери В.Н., к ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой", администрации г. Н. Новгорода о признании права долевой собственности на жилые помещения в порядке приватизации, признания зарегистрированного права отсутствующим, прекращении регистрационных записей на жилые помещения, по встречному иску ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой" к В.В., В.И., действующему за себя и в интересах несовершеннолетней дочери В.Н., о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма, выселении,
заслушав доклад судьи Нижегородцевой И.Л., выслушав объяснения представителя ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой" по доверенности Ж., В.И.,
установила:
В.И. и В.В. обратились в суд с иском к ООО "Автозаводская фирма "Волгонефтехиммонтаж" (правопреемник ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой") о признании в порядке приватизации права собственности на жилые помещения.
В обоснование требований указали, что со 02 декабря 1988 года проживали в комнате N общежития, расположенного в д. N по <адрес>. Впоследствии им были предоставлены комнаты N, N, N, в которых они проживают по настоящее время. Полагают, что поскольку вселились в общежитие до 1996 года, когда было зарегистрировано право собственности Автозаводской фирмы дочернего предприятия АОЗТ "Волгонефтехиммонтаж", то они считаются проживающими на условиях договора социального найма и вправе приобрести занимаемые жилые помещения в собственность в порядке приватизации в соответствии со ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса РФ", поскольку договор социального найма является заключенным по самому факту пользования жилым помещением, независимо от оформления его в письменном виде. Просили признать право собственности на комнаты N, N дома <адрес>.
Кроме того, истцами заявлено требование о признании права собственности ООО "Автозаводская фирма "Волгонефтехиммонтаж" на указанные комнаты отсутствующим. Указали, что 14.08.2014 г., была произведена перерегистрация права собственности с ТОО "АФ АОЗТ фирма ВНХМ" на ООО "АФ Волгонефтехиммонтаж", поскольку правоустанавливающие документы, на основании которых осуществлена государственная регистрация права собственности, одни и те же: учредительный договор, протокол N 1 от 25.02.1994 г. собрания учредителей, акт приема-передачи основных средств по состоянию на 01.01.1994 г.. Следовательно, сама по себе регистрация права собственности на спорную комнату за ответчиком формально произведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании представленных правоустанавливающих документов, что не должно влиять на их право приватизации занимаемого помещения.
В процессе рассмотрения ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" предъявило встречный иск о признании В.И. и В.В. и В.Н. утратившими право пользования жилым помещением и выселении, указав, что ему принадлежат комнаты N, N <адрес>. Указанные комнаты были предоставлены для проживания семье ФИО11 как вахтеру общежития. В связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ 21.11.2005 г. с ФИО11 был заключен договор найма жилого помещения в общежитии на период трудовых отношений. При этом ФИО11 просила не включать в договор бывшего мужа В.В. Следовательно, В.В. утратил право пользования спорными жилыми помещениями, но до настоящего времени продолжает в них проживать. ФИО11 умерла ДД.ММ.ГГГГ, после ее смерти ее сын также утратил право пользования жилым помещением. Несовершеннолетняя В.Н. зарегистрирована в жилом помещении без согласования с собственником, по месту регистрации не проживает. Ответчики длительное время не оплачивали коммунальные услуги и за наем жилого помещения. У ответчиков отсутствуют законные основания пользования жилым помещением, истец не давал им согласия на проживание, в связи с чем просят расторгнуть договор найма жилого помещения от 21.11.2005 г., выселить из комнат без предоставления другого жилого помещения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 07.04.2015 г. в порядке процессуального правопреемства произведена замена стороны: ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" - на ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой".
Впоследствии ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" изменили исковые требования, просили признать В.В., В.И. и В.Н. утратившими право пользования комнатами N площадью 12,6 кв. м и N площадью 12,8 кв. м, признать договор найма жилого помещения в общежитии N 2ТР от 21.11.2005 г. расторгнутым. Выселить В.В., В.И. и В.Н. из комнат N и N <адрес>. Также отказались от требования обязать ответчиков привести жилые помещения: комнаты N и N и N <адрес> - в прежнее состояние. (т. 2 л.д. 176).
В судебном заседании В.И. исковые требования поддержал. Пояснил, что их семья вселилась в общежитие в 1988 году, точно не помнит в каком году, но ранее 2004 года точно, их переселили в квартиру, состоящую из комнат N, N, N, перепланировка была выполнена ответчиком.
В.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" Ж., действующий по доверенности, исковые требования В.И. и В.В., не признал, поддержал требования общества и просил об их удовлетворении. Пояснил, что приватизация жилых помещений, принадлежащих коммерческой организации, законом не предусмотрена. После смерти нанимателя ФИО11 члены ее семьи утратили право пользования жилым помещением. Кроме того, они не регулярно исполняют обязанности по оплате жилого помещения, погасили задолженность только после обращения в суд. Дополнил, что ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" являлось собственником недвижимого имущества, перешедшего ему в порядке реорганизации, т.е. вне зависимости от государственной регистрации права собственности, оно было вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Не оспаривая факта вселения В-вых в общежитие в 1988 году, считают, что права в отношении спорных жилых помещений отличны от тех, которые истцы имели в отношении комнаты N. Заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованию об оспаривании зарегистрированного права собственности представителем общества не поддержано.
Представитель администрации Н. Новгорода в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требования к администрации отказать.
В суд не явились представители третьих лиц - Управления образования Автозаводского района, отдела по вопросам миграции ОП N 1 Автозаводского района г. Н. Новгорода - о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представитель Управления образования просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Решением Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июня 2017 года постановлено: В удовлетворении исковых требований В.В., В.И., действующего за себя и в интересах несовершеннолетней дочери В.Н., к ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой", администрации г. Н. Новгорода о признании в порядке приватизации права долевой собственности на жилые помещения, признании зарегистрированного права отсутствующим, прекращении регистрационных записей на жилые помещения - отказать в полном объеме.
В исковых требованиях ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" к В.В., В.И., В.Н. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма, выселении отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных ими требований как незаконного и необоснованного.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, совместным решением Министерства монтажных и специальных строительных работ СССР и трудового коллектива государственного предприятия - строительно-монтажного объединения Волгонефтехиммонтаж" от 15 ноября 1990 года государственное предприятие - СМО "Волгонефтехиммонтаж" преобразовано в акционерное общество - фирму "Волгонефтехиммонтаж" путем выпуска акций на всю стоимость имущества строительного объединения. Переданы без выкупа в собственность трудового коллектива "Волгонефтехиммонтаж" акции на объекты жилья и соцкультбыта согласно решения Совета Министров СССР от 5 ноября 1990 года.
19 сентября 1996 года зарегистрировано право собственности предприятия АОЗТ фирмы "Волгонефтехиммонтаж" на жилое отдельно стоящее строение (общежитие), расположенное по адресу: <адрес>. Деятельность ТОО АФ дочернее предприятие АОЗТ фирмы "Волгонефтехиммонтаж" прекращена с момента регистрации его правопреемника - ООО "АФ Волгонефтехиммонтаж" (л.д. 81, 82).
15.08.2014 года ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" зарегистрировало право собственности на комнаты N, N, N <адрес> (л.д. 27-29).
Документами - основаниями регистрации права собственности как общежития, так и комнат явились: протокол N от ДД.ММ.ГГГГ, собрание учредителей Автозаводской фирмы - дочернее предприятие АО "Волгонефтехиммонтаж", учредительный договор Автозаводской фирмы - дочернее предприятие АО "Волгонефтехиммонтаж"; акт приема-передачи основанных средств по состоянию на 01 января 1994 года.
ООО "АФ Волгонефтехиммонтаж" реорганизовано в форме присоединения к ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой", о чем 05 марта 2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр юридических лиц.
Как следует из дела, объектом спора является двухкомнатная изолированная квартира, в которой произведена самовольная перепланировка: все комнаты объединены в изолированную квартиру N, где одна из комнат переоборудована в кухню.
Доказательств того, что спорное жилое помещение было сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии, было поставлено на кадастровый учет с внесением соответствующих изменений в данные кадастрового паспорта, в материалах дела не имеется.
13.07.2004 г. ФИО11 фирмой ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" выдан ордер N 21 на право занятия комнаты N, площадью 46 кв. м, в <адрес>.
Согласно выпискам из лицевого счета и домовой книги (л.д. 12-14), в комнатах N зарегистрированы: ФИО11 (умерла ДД.ММ.ГГГГ.), В.В., В.И., а с 04.09.2012 г. - В.Н., - 21.11.2005 г. заключен договор найма жилого помещения 2ТР в общежитии (л.д. 34 т. 1).
Судом первой инстанции правильно отказано в требованиях истцов В-вых о признании в порядке приватизации права долевой собственности на жилые помещения, признании зарегистрированного права отсутствующим, прекращении регистрационных записей на жилые помещения.
В соответствии с законодательством, регулирующим отношения по приватизации, в собственность могут быть переданы только конкретные помещения, занимаемые на определенном праве его нанимателями.
Как следует из дела, В-вы были вселены в общежитие в 1988 г. и имели право на приватизацию ранее занимаемого жилого помещения - комнаты N площадью 18 кв. м. Между тем, не решив вопрос с приватизацией данного помещения, они добровольного выехали из указанной комнаты и в 2005 г. с ними был заключен договор коммерческого найма другого жилого помещения.
Статьей 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии с положениями статьи 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений возможна гражданами в отношении занимаемых ими на основании договора социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда.
Согласно части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды.
В соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
По смыслу приведенных положений норм материального права приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.
Между тем, как следует из материалов дела, спорное жилое помещение, в отношении которого В-выми заявлено требование о признании права собственности по основанию приватизации, было предоставлено истцам в 2004 году на основании договора коммерческого найма жилого помещения в общежитии, после смены формы собственности организации: после преобразования СМО "Волгонефтехиммонтаж" в акционерное общество - фирму "Волгонефтехиммонтаж" и после регистрации 19.09.1996 г. права собственности предприятия АОЗТ фирмы "Волгонефтехиммонтаж" на жилое отдельно стоящее строение (общежитие), расположенное по адресу: <адрес>.
Суд обоснованно отказал в исковых требованиях В-вых, учитывая, что на момент предоставления истцам спорной квартиры стороной договора найма (наймодателем жилого помещения частного жилищного фонда) являлась коммерческая организация, что исключает возможность применения к правоотношениям сторон положений статьи 7 Закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и как следствие - норм права о договоре социального найма жилого помещения.
Судебная коллегия также учитывает, что решение суда в данной части истцами В.В. и В.И. не обжаловано.
Также судебная коллегия принимает во внимание заявление ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" о согласии передать в собственность В. комнату, аналогичную по площади комнате N, в которую семья была вселена в 1988 г.
Судом также правильно отказано во встречных требованиях ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой".
Суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор найма от 21.11.2005 г., заключенный на комнаты N в здании общежития является договором коммерческого найма, поскольку стороной договора найма (наймодателем жилого помещения частного жилищного фонда) являлась коммерческая организация.
Основанием исковых требований о расторжении договора найма указано окончание срока договора.
Согласно пункту 1.2 договора срок пользования жилым помещением определен постоянно, начиная с 21.11.2005 г. на период трудовых отношений.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Судебная коллегия считает, что истцом требование о расторжении договора найма по окончании его срока заявлено без учета положений ст. 684 ГК РФ, в соответствии с которой по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (п. 1). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 2). Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (п. 4).
ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" не представлено доказательств в соответствии с положениями ст. ст. 606, 671, 683, 684 ГК РФ о том, что в установленный законом срок сторона ответчиков предупреждена об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, до настоящего времени сторона ответчиков пользуется спорной комнатой.
Предусмотренные законом и договором найма основания для признания ответчиков В-вых утратившими право пользования спорным жилым помещением отсутствуют, поскольку они постоянно проживают в спорной комнате и оплачивают за пользование жилой площадью и коммунальными услугами.
Учитывая, что ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" доказательств соблюдения вышеприведенного порядка расторжения договора найма суду не представил, следовательно правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, суд первой инстанции принял по существу правильное решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что объектом договора найма были не изолированные комнаты, а изолированная двухкомнатная квартира, тогда как согласно измененным исковым требованиям, ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" просило расторгнуть договор найма от 21.11.2005 г., предметом которого являлась изолированная квартира, тогда как предметом требований о признании ответчиков утратившими право пользования и выселения указаны только две комнаты - N и N.
В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда и подлежат отклонению как необоснованные.
Нормы материального права применены судом правильно, существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, также не допущено, поэтому оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-11115/2017
Требование: О признании в порядке приватизации права собственности на жилое помещение, признании отсутствующим права собственности на него, прекращении регистрационных записей на жилое помещение.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указывают, что вселились в жилое помещение до момента регистрации за ответчиком права собственности на него, в связи с чем считаются проживающими в помещении на условиях договора социального найма и вправе приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. по делу N 33-11115/2017
Судья: Дубовская О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Пятовой Н.Л.,
судей: Нижегородцевой И.Л., Карцевской О.А.,
при секретаре судебного заседания Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой"
на решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июня 2017 года
гражданское дело по иску В.В., В.И., действующего за себя и в интересах несовершеннолетней дочери В.Н., к ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой", администрации г. Н. Новгорода о признании права долевой собственности на жилые помещения в порядке приватизации, признания зарегистрированного права отсутствующим, прекращении регистрационных записей на жилые помещения, по встречному иску ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой" к В.В., В.И., действующему за себя и в интересах несовершеннолетней дочери В.Н., о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма, выселении,
заслушав доклад судьи Нижегородцевой И.Л., выслушав объяснения представителя ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой" по доверенности Ж., В.И.,
установила:
В.И. и В.В. обратились в суд с иском к ООО "Автозаводская фирма "Волгонефтехиммонтаж" (правопреемник ООО "ГСИ - Волгонефтегазстрой") о признании в порядке приватизации права собственности на жилые помещения.
В обоснование требований указали, что со 02 декабря 1988 года проживали в комнате N общежития, расположенного в д. N по <адрес>. Впоследствии им были предоставлены комнаты N, N, N, в которых они проживают по настоящее время. Полагают, что поскольку вселились в общежитие до 1996 года, когда было зарегистрировано право собственности Автозаводской фирмы дочернего предприятия АОЗТ "Волгонефтехиммонтаж", то они считаются проживающими на условиях договора социального найма и вправе приобрести занимаемые жилые помещения в собственность в порядке приватизации в соответствии со ст. 7 ФЗ РФ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса РФ", поскольку договор социального найма является заключенным по самому факту пользования жилым помещением, независимо от оформления его в письменном виде. Просили признать право собственности на комнаты N, N дома <адрес>.
Кроме того, истцами заявлено требование о признании права собственности ООО "Автозаводская фирма "Волгонефтехиммонтаж" на указанные комнаты отсутствующим. Указали, что 14.08.2014 г., была произведена перерегистрация права собственности с ТОО "АФ АОЗТ фирма ВНХМ" на ООО "АФ Волгонефтехиммонтаж", поскольку правоустанавливающие документы, на основании которых осуществлена государственная регистрация права собственности, одни и те же: учредительный договор, протокол N 1 от 25.02.1994 г. собрания учредителей, акт приема-передачи основных средств по состоянию на 01.01.1994 г.. Следовательно, сама по себе регистрация права собственности на спорную комнату за ответчиком формально произведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании представленных правоустанавливающих документов, что не должно влиять на их право приватизации занимаемого помещения.
В процессе рассмотрения ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" предъявило встречный иск о признании В.И. и В.В. и В.Н. утратившими право пользования жилым помещением и выселении, указав, что ему принадлежат комнаты N, N <адрес>. Указанные комнаты были предоставлены для проживания семье ФИО11 как вахтеру общежития. В связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ 21.11.2005 г. с ФИО11 был заключен договор найма жилого помещения в общежитии на период трудовых отношений. При этом ФИО11 просила не включать в договор бывшего мужа В.В. Следовательно, В.В. утратил право пользования спорными жилыми помещениями, но до настоящего времени продолжает в них проживать. ФИО11 умерла ДД.ММ.ГГГГ, после ее смерти ее сын также утратил право пользования жилым помещением. Несовершеннолетняя В.Н. зарегистрирована в жилом помещении без согласования с собственником, по месту регистрации не проживает. Ответчики длительное время не оплачивали коммунальные услуги и за наем жилого помещения. У ответчиков отсутствуют законные основания пользования жилым помещением, истец не давал им согласия на проживание, в связи с чем просят расторгнуть договор найма жилого помещения от 21.11.2005 г., выселить из комнат без предоставления другого жилого помещения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 07.04.2015 г. в порядке процессуального правопреемства произведена замена стороны: ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" - на ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой".
Впоследствии ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" изменили исковые требования, просили признать В.В., В.И. и В.Н. утратившими право пользования комнатами N площадью 12,6 кв. м и N площадью 12,8 кв. м, признать договор найма жилого помещения в общежитии N 2ТР от 21.11.2005 г. расторгнутым. Выселить В.В., В.И. и В.Н. из комнат N и N <адрес>. Также отказались от требования обязать ответчиков привести жилые помещения: комнаты N и N и N <адрес> - в прежнее состояние. (т. 2 л.д. 176).
В судебном заседании В.И. исковые требования поддержал. Пояснил, что их семья вселилась в общежитие в 1988 году, точно не помнит в каком году, но ранее 2004 года точно, их переселили в квартиру, состоящую из комнат N, N, N, перепланировка была выполнена ответчиком.
В.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" Ж., действующий по доверенности, исковые требования В.И. и В.В., не признал, поддержал требования общества и просил об их удовлетворении. Пояснил, что приватизация жилых помещений, принадлежащих коммерческой организации, законом не предусмотрена. После смерти нанимателя ФИО11 члены ее семьи утратили право пользования жилым помещением. Кроме того, они не регулярно исполняют обязанности по оплате жилого помещения, погасили задолженность только после обращения в суд. Дополнил, что ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" являлось собственником недвижимого имущества, перешедшего ему в порядке реорганизации, т.е. вне зависимости от государственной регистрации права собственности, оно было вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Не оспаривая факта вселения В-вых в общежитие в 1988 году, считают, что права в отношении спорных жилых помещений отличны от тех, которые истцы имели в отношении комнаты N. Заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованию об оспаривании зарегистрированного права собственности представителем общества не поддержано.
Представитель администрации Н. Новгорода в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требования к администрации отказать.
В суд не явились представители третьих лиц - Управления образования Автозаводского района, отдела по вопросам миграции ОП N 1 Автозаводского района г. Н. Новгорода - о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представитель Управления образования просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Решением Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июня 2017 года постановлено: В удовлетворении исковых требований В.В., В.И., действующего за себя и в интересах несовершеннолетней дочери В.Н., к ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой", администрации г. Н. Новгорода о признании в порядке приватизации права долевой собственности на жилые помещения, признании зарегистрированного права отсутствующим, прекращении регистрационных записей на жилые помещения - отказать в полном объеме.
В исковых требованиях ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" к В.В., В.И., В.Н. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма, выселении отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных ими требований как незаконного и необоснованного.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, совместным решением Министерства монтажных и специальных строительных работ СССР и трудового коллектива государственного предприятия - строительно-монтажного объединения Волгонефтехиммонтаж" от 15 ноября 1990 года государственное предприятие - СМО "Волгонефтехиммонтаж" преобразовано в акционерное общество - фирму "Волгонефтехиммонтаж" путем выпуска акций на всю стоимость имущества строительного объединения. Переданы без выкупа в собственность трудового коллектива "Волгонефтехиммонтаж" акции на объекты жилья и соцкультбыта согласно решения Совета Министров СССР от 5 ноября 1990 года.
19 сентября 1996 года зарегистрировано право собственности предприятия АОЗТ фирмы "Волгонефтехиммонтаж" на жилое отдельно стоящее строение (общежитие), расположенное по адресу: <адрес>. Деятельность ТОО АФ дочернее предприятие АОЗТ фирмы "Волгонефтехиммонтаж" прекращена с момента регистрации его правопреемника - ООО "АФ Волгонефтехиммонтаж" (л.д. 81, 82).
15.08.2014 года ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" зарегистрировало право собственности на комнаты N, N, N <адрес> (л.д. 27-29).
Документами - основаниями регистрации права собственности как общежития, так и комнат явились: протокол N от ДД.ММ.ГГГГ, собрание учредителей Автозаводской фирмы - дочернее предприятие АО "Волгонефтехиммонтаж", учредительный договор Автозаводской фирмы - дочернее предприятие АО "Волгонефтехиммонтаж"; акт приема-передачи основанных средств по состоянию на 01 января 1994 года.
ООО "АФ Волгонефтехиммонтаж" реорганизовано в форме присоединения к ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой", о чем 05 марта 2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр юридических лиц.
Как следует из дела, объектом спора является двухкомнатная изолированная квартира, в которой произведена самовольная перепланировка: все комнаты объединены в изолированную квартиру N, где одна из комнат переоборудована в кухню.
Доказательств того, что спорное жилое помещение было сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии, было поставлено на кадастровый учет с внесением соответствующих изменений в данные кадастрового паспорта, в материалах дела не имеется.
13.07.2004 г. ФИО11 фирмой ООО "АФ "Волгонефтехиммонтаж" выдан ордер N 21 на право занятия комнаты N, площадью 46 кв. м, в <адрес>.
Согласно выпискам из лицевого счета и домовой книги (л.д. 12-14), в комнатах N зарегистрированы: ФИО11 (умерла ДД.ММ.ГГГГ.), В.В., В.И., а с 04.09.2012 г. - В.Н., - 21.11.2005 г. заключен договор найма жилого помещения 2ТР в общежитии (л.д. 34 т. 1).
Судом первой инстанции правильно отказано в требованиях истцов В-вых о признании в порядке приватизации права долевой собственности на жилые помещения, признании зарегистрированного права отсутствующим, прекращении регистрационных записей на жилые помещения.
В соответствии с законодательством, регулирующим отношения по приватизации, в собственность могут быть переданы только конкретные помещения, занимаемые на определенном праве его нанимателями.
Как следует из дела, В-вы были вселены в общежитие в 1988 г. и имели право на приватизацию ранее занимаемого жилого помещения - комнаты N площадью 18 кв. м. Между тем, не решив вопрос с приватизацией данного помещения, они добровольного выехали из указанной комнаты и в 2005 г. с ними был заключен договор коммерческого найма другого жилого помещения.
Статьей 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии с положениями статьи 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений возможна гражданами в отношении занимаемых ими на основании договора социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда.
Согласно части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды.
В соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
По смыслу приведенных положений норм материального права приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.
Между тем, как следует из материалов дела, спорное жилое помещение, в отношении которого В-выми заявлено требование о признании права собственности по основанию приватизации, было предоставлено истцам в 2004 году на основании договора коммерческого найма жилого помещения в общежитии, после смены формы собственности организации: после преобразования СМО "Волгонефтехиммонтаж" в акционерное общество - фирму "Волгонефтехиммонтаж" и после регистрации 19.09.1996 г. права собственности предприятия АОЗТ фирмы "Волгонефтехиммонтаж" на жилое отдельно стоящее строение (общежитие), расположенное по адресу: <адрес>.
Суд обоснованно отказал в исковых требованиях В-вых, учитывая, что на момент предоставления истцам спорной квартиры стороной договора найма (наймодателем жилого помещения частного жилищного фонда) являлась коммерческая организация, что исключает возможность применения к правоотношениям сторон положений статьи 7 Закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и как следствие - норм права о договоре социального найма жилого помещения.
Судебная коллегия также учитывает, что решение суда в данной части истцами В.В. и В.И. не обжаловано.
Также судебная коллегия принимает во внимание заявление ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" о согласии передать в собственность В. комнату, аналогичную по площади комнате N, в которую семья была вселена в 1988 г.
Судом также правильно отказано во встречных требованиях ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой".
Суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор найма от 21.11.2005 г., заключенный на комнаты N в здании общежития является договором коммерческого найма, поскольку стороной договора найма (наймодателем жилого помещения частного жилищного фонда) являлась коммерческая организация.
Основанием исковых требований о расторжении договора найма указано окончание срока договора.
Согласно пункту 1.2 договора срок пользования жилым помещением определен постоянно, начиная с 21.11.2005 г. на период трудовых отношений.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Судебная коллегия считает, что истцом требование о расторжении договора найма по окончании его срока заявлено без учета положений ст. 684 ГК РФ, в соответствии с которой по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (п. 1). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 2). Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (п. 4).
ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" не представлено доказательств в соответствии с положениями ст. ст. 606, 671, 683, 684 ГК РФ о том, что в установленный законом срок сторона ответчиков предупреждена об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, до настоящего времени сторона ответчиков пользуется спорной комнатой.
Предусмотренные законом и договором найма основания для признания ответчиков В-вых утратившими право пользования спорным жилым помещением отсутствуют, поскольку они постоянно проживают в спорной комнате и оплачивают за пользование жилой площадью и коммунальными услугами.
Учитывая, что ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" доказательств соблюдения вышеприведенного порядка расторжения договора найма суду не представил, следовательно правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, суд первой инстанции принял по существу правильное решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что объектом договора найма были не изолированные комнаты, а изолированная двухкомнатная квартира, тогда как согласно измененным исковым требованиям, ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" просило расторгнуть договор найма от 21.11.2005 г., предметом которого являлась изолированная квартира, тогда как предметом требований о признании ответчиков утратившими право пользования и выселения указаны только две комнаты - N и N.
В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда и подлежат отклонению как необоснованные.
Нормы материального права применены судом правильно, существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, также не допущено, поэтому оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ГСИ-Волгонефтегазстрой" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)