Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Субарендатор нежилое помещение использовал под розничную торговлю, арендную плату не производил, претензию с требованием погасить долг не удовлетворил, просил внести изменения в договор, пересчитать арендную плату в связи с использованием меньшей площади арендуемого помещения и отсутствием торговой деятельности в период проведения ремонта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО "СтройДорСервис N 1": Рязанцева Н.А., представитель по доверенности без номера от 10.01.2017 (до перерыва)
от ООО "Сити Стайл": представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройДорСервис N 1"
на решение от 21.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017
по делу N А73-1349/2017 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ульянова М.Ю., в апелляционном суде судьи Вертопрахова Е.В., Сапрыкина Е.И., Швец Е.А.
По иску общества с ограниченной ответственностью "СтройДорСервис N 1"
к обществу с ограниченной ответственностью "Сити Стайл"
о взыскании 767 996 руб. 75 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "СтройДорСервис N 1" (ОГРН 1092721004903, ИНН 2721169575, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 11; далее - ООО "СДС N 1") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити Стайл" (ОГРН 1162724058870, ИНН 2723185974, место нахождения: 680022, г. Хабаровск, ул. Ухтомского, д. 12, оф. 6/3; далее - ООО "Сити Стайл") о взыскании основного долга по договору субаренды от 25.05.2016 N II-16 в размере 497 900 руб. за период с ноября 2016 года по январь 2017 года; неустойки в размере 267 301 руб. 20 коп. за период с 29.07.2016 по 07.02.2017; а также неустойки, подлежащей начислению до фактического исполнения основного обязательства в размере 497 900 руб., начиная с 08.02.2017 исходя из размера 0,3% за каждый день просрочки (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 21.04.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 без изменения, требования истца удовлетворены частично: с ООО "Сити Стайл" взыскано 366 320 руб. основного долга, 65 000 руб. неустойки за период с 29.07.2016 по 07.02.2017, а также присуждено взыскание неустойки, начиная с 08.02.2017 до фактического исполнения основного обязательства в размере 366 320 руб., исходя из размера 0,1% за каждый день просрочки с учетом ее снижения по правилам статьи 333 ГК РФ. В остальной части требований отказано по мотивам того, что фактически переданная в пользование ответчика площадь помещения меньше указанной сторонами в договоре субаренды, в связи чем размер арендной платы по нему подлежит снижению.
В кассационной жалобе ООО "СДС N 1" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, вывод судов о несоответствии площади арендуемого ответчиком помещения условиям договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 противоречит фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, которым судами не дана должная оценка. Истец настаивает, что характеристики спорного объекта согласованы сторонами, соответствуют техническому описанию и графическому изображению, приведенному в приложении N 2 к договору. Ответчик не заявлял возражений относительно площади помещения ни на момент его передачи, ни в период его дальнейшего использования. Изменений в договор сторонами не вносилось. При этом суды, взяв за основу сведения технического паспорта по состоянию на 22.07.2010, не дали оценки представленному истцом техническому паспорту с более поздней датой инвентаризации (14.01.2013) и не привели в обжалуемых судебных актах мотивы, по которым данное доказательство ими было отклонено.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции 19.09.2017 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.09.2017 на 11 часов 20 мин, информация о чем размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.
Представитель истца в заседании кассационной инстанции поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом пояснил, что арендатором самостоятельно проводилась перепланировка и отделочные работы в спорном помещении, что могло привести к изменению его площади, однако эти обстоятельства не могут служить основанием для пересмотра согласованных сторонами условий договора и не влекут уменьшения арендной платы, поскольку они не связаны с виновными действиями арендодателя.
ООО "Сити Стайл" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд округа не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "СДС N 1" (арендодатель) и ООО "Сити Стайл" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений от 25.05.2016 N II-16, по условиям которого арендодатель сдает, а субарендатор принимает в аренду на срок с 15.07.2016 по 30.06.2017 нежилое помещение общей площадью 143,5 кв. м, в том числе торговая площадь 137,03 кв. м, подсобная 6,47 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 7, этаж 2, для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами. Границы помещения выделены красной линией на выкопировке поэтажного плана здания (приложение N 2), являющейся неотъемлемой частью договора.
По акту приема-передачи от 15.07.2016 субарендатор принял помещение в пользование без возражений и/или замечаний по его состоянию.
В соответствии с пунктом 3.1 договора субарендатор уплачивает арендную плату в сумме 243 950 руб. в месяц из расчета 1 700 руб. за 1 кв. м. В стоимость арендной платы включены коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, охрана периметра Торгового центра. Арендная плата уплачивается субарендатором ежемесячно путем внесения 100% предоплаты в срок до 29 числа месяца, предшествующего отчетному (пункт 3.5 договора).
В силу пункта 5.2. договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы субарендатор обязан уплатить пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащие исполнение субарендатором своих обязательств по внесению арендной платы ООО "СДС N 1" направило в адрес ООО "Сити Стайл" претензию от 29.12.2016 N 1555 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 487 900 руб.
После этого ООО "Сити Стайл" в письме от 19.01.2017 обратилось к арендодателю с просьбой внести изменения в договор и произвести перерасчет арендной платы в связи с использованием меньшей площади арендуемого помещения, а также фактическим отсутствием торговой деятельности в ходе проведения ремонтных работ в нем в период июль - август 2016 года.
ООО "СДС N 1" в своем ответе от 23.01.2017 отказало в проведении перерасчета и предложило уточнить условия договора лишь в отношении указания торговой площади арендуемого помещения без изменения общей его площади.
Впоследствии субарендатор освободил занимаемое помещение и передал его арендодателю 31.01.2017. Как пояснил представитель истца в судебном заседании кассационной инстанции, спор между сторонами в части досрочного прекращения арендных отношений отсутствует.
Поскольку имеющийся основной долг и начисленная на него договорная неустойка ответчиком не были погашены в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя частично заявленный иск, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций руководствовались нормами статей 309, 310, 329, 330, 333, 421, 425, 606, 607, 614, 615, 650 ГК РФ и пришли к выводам о наличии на стороне ООО "Сити Стайл" неисполненного обязательства по внесению арендной платы и возникновении в связи с этим оснований для применения к субарендатору гражданско-правовой ответственности в виде договорной неустойки, которая признана судами несоразмерной последствиям допущенного нарушения и снижена с учетом соответствующего ходатайства ответчика.
При этом судебные инстанции, со ссылкой на представленный по заявлению ответчика поэтажный план 2-го этажа здания "Торговый дом "Лотос", расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д. 7, подготовленный КГУП "Хабкрайинвентаризация" по состоянию на 22.07.2010, признали, что фактическая площадь арендуемого помещения не соответствует условиям договора от 25.05.2016 N II-16, поскольку составляет 130,6 кв. м вместо 143,5 кв. м
С учетом этих обстоятельств суды сочли возможным определить размер ежемесячной арендной платы исходя из указанной в договоре ставки за 1 кв. м (1 700 руб.), в результате чего за спорный период взыскиваемая задолженность по расчетам судов составила 366 320 руб. По этим же причинам судами также произведен самостоятельный перерасчет неустойки с учетом ее снижения до 65 000 руб. по правилам статьи 333 ГК РФ и с условием последующего начисления штрафных санкций до фактического исполнения основного обязательства по уплате взысканного долга.
Между тем суд округа считает, что вывод арбитражных судов о наличии оснований для изменения размера арендной платы по договору субаренды от 25.05.2016 N II-16 сделан без выяснения всех значимых для дела обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права, что могло привести к принятию неправильных судебных актов.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, условия договора аренды объекта недвижимости (в том числе нежилого помещения) о предмете и цене являются существенными и в отсутствие таких согласованных сторонами условий договор не может считаться заключенным. Эти правила также действуют и в отношении договоров субаренды (абзац 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ).
В данном случае при заключении договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 в пунктах 1.1 и 3.1 стороны согласовали характеристики арендуемого помещения, в частности указали его общую площадь - 143,5 кв. м, и установили конкретный размер ежемесячной платы за это помещение - 243 950 руб.
Кроме того, сторонами подписано приложение N 2 к данному договору, в котором графически отображен план арендуемого помещения, что с позиции пункта 3 статьи 607 ГК РФ позволяет определенно установить предмет аренды. Соответствующие договору и приложению N 2 к нему характеристики передаваемого ответчику помещения также приведены в подписанном сторонами акте приема-передачи от 15.07.2016
Таким образом, заключив договор от 25.05.2016 N II-16, стороны связали себя обязательствами на согласованных ими условиях, которые не могут быть произвольно изменены по воле лишь одной из сторон без соблюдения положений главы 29 ГК РФ.
При этом в деле не имеется доказательств того, что до момента предъявления истцом претензии от 29.12.2016 об оплате долга ответчик заявлял о несоответствии площади занимаемого помещения ранее согласованным условиям договора. Впервые об изменении условий договора в части описания предмета аренды субарендатор заявил в своем письме от 19.01.2017 и просил провести перерасчет арендной платы. Впоследствии аналогичные возражения приведены ответчиком в судах против предъявленного к нему иска по настоящему делу.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации, заявляя о несоответствии указанных в тексте договора характеристик арендуемого помещения его фактической площади, ответчик, по сути, утверждает о несогласованности сторонам предмета аренды, что влечет незаключенность спорного договора в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, однако встречных требований об этом в рамках настоящего дела им предъявлено не было, как и требований о признании недействительными либо об изменении существенных условий данного договора в части площади объекта и размера арендной платы.
Вместе с тем, согласно разъяснениям абзаца 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Наряду с этим в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Эти обстоятельства также имеют значение для проверки обоснованности применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде неустойки с позиции норм статей 330, 331 ГК РФ.
В данном случае судебные инстанции, соглашаясь с позицией ответчика об использовании арендуемого помещения меньшей площади, фактически изменили согласованные сторонами существенные условия договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 о его предмете и цене, не выяснив и не оценив при этом имеющие значение для дела обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности данной сделки.
Кроме того, суды не исследовали должным образом представленный истцом технический паспорт на спорное помещение, который по его утверждению в полной мере соответствует условиям заключенного между сторонами договора.
Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Арбитражный суд оценивает доказательства в соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При этом каждое представленное сторонами доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, которые не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 АПК РФ).
Предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. Кроме того, в силу части 7 статьи 71 АПК РФ результаты оценки доказательств суды отражают в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Однако в данном случае итоги оценки представленного истцом технического паспорта на спорное помещение в обжалуемом решении отсутствуют и судом первой инстанции не приведены мотивы, по которым он не признал данное доказательство относимым, допустимым и отклонил его как ненадлежащее, что является нарушением пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ.
Апелляционный суд, повторно рассматривая настоящее дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ по имеющимся в нем доказательствам, указанное нарушение не устранил и не дал самостоятельной оценки представленному истцом техническому паспорту, чем также нарушил требования пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ.
При этом суд округа не может согласиться со ссылкой апелляционного суда на определение суда первой инстанции от 30.03.2017 как на основание для отклонения доводов истца о неисследовании судом всех доказательств по делу.
Согласно названному определению суд первой инстанции выявил разночтения и противоречия в представленной сторонами технической документации, в целях преодоления которых судом запрошены дополнительные доказательства у КГУП "Хабкрайинвентаризация".
Однако само упомянутое определение от 30.03.2017 не содержит каких-либо выводов относительно достоверности того или иного технического паспорта на спорное помещение, соответствующая статье 71 АПК РФ оценка данных доказательств, в том числе представленных со стороны истца, в этом определении судом не отражена.
Таким образом, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать все обстоятельства, касающиеся заключенности и действительности договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 с учетом его исполнения сторонами, а также дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, по результатам чего правильно разрешить возникший спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 21.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу N А73-1349/2017 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 03.10.2017 N Ф03-3565/2017 ПО ДЕЛУ N А73-1349/2017
Требование: О взыскании долга и пени за просрочку платежей по договору субаренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Субарендатор нежилое помещение использовал под розничную торговлю, арендную плату не производил, претензию с требованием погасить долг не удовлетворил, просил внести изменения в договор, пересчитать арендную плату в связи с использованием меньшей площади арендуемого помещения и отсутствием торговой деятельности в период проведения ремонта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. N Ф03-3565/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ООО "СтройДорСервис N 1": Рязанцева Н.А., представитель по доверенности без номера от 10.01.2017 (до перерыва)
от ООО "Сити Стайл": представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройДорСервис N 1"
на решение от 21.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017
по делу N А73-1349/2017 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ульянова М.Ю., в апелляционном суде судьи Вертопрахова Е.В., Сапрыкина Е.И., Швец Е.А.
По иску общества с ограниченной ответственностью "СтройДорСервис N 1"
к обществу с ограниченной ответственностью "Сити Стайл"
о взыскании 767 996 руб. 75 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "СтройДорСервис N 1" (ОГРН 1092721004903, ИНН 2721169575, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 11; далее - ООО "СДС N 1") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити Стайл" (ОГРН 1162724058870, ИНН 2723185974, место нахождения: 680022, г. Хабаровск, ул. Ухтомского, д. 12, оф. 6/3; далее - ООО "Сити Стайл") о взыскании основного долга по договору субаренды от 25.05.2016 N II-16 в размере 497 900 руб. за период с ноября 2016 года по январь 2017 года; неустойки в размере 267 301 руб. 20 коп. за период с 29.07.2016 по 07.02.2017; а также неустойки, подлежащей начислению до фактического исполнения основного обязательства в размере 497 900 руб., начиная с 08.02.2017 исходя из размера 0,3% за каждый день просрочки (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 21.04.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 без изменения, требования истца удовлетворены частично: с ООО "Сити Стайл" взыскано 366 320 руб. основного долга, 65 000 руб. неустойки за период с 29.07.2016 по 07.02.2017, а также присуждено взыскание неустойки, начиная с 08.02.2017 до фактического исполнения основного обязательства в размере 366 320 руб., исходя из размера 0,1% за каждый день просрочки с учетом ее снижения по правилам статьи 333 ГК РФ. В остальной части требований отказано по мотивам того, что фактически переданная в пользование ответчика площадь помещения меньше указанной сторонами в договоре субаренды, в связи чем размер арендной платы по нему подлежит снижению.
В кассационной жалобе ООО "СДС N 1" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, вывод судов о несоответствии площади арендуемого ответчиком помещения условиям договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 противоречит фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, которым судами не дана должная оценка. Истец настаивает, что характеристики спорного объекта согласованы сторонами, соответствуют техническому описанию и графическому изображению, приведенному в приложении N 2 к договору. Ответчик не заявлял возражений относительно площади помещения ни на момент его передачи, ни в период его дальнейшего использования. Изменений в договор сторонами не вносилось. При этом суды, взяв за основу сведения технического паспорта по состоянию на 22.07.2010, не дали оценки представленному истцом техническому паспорту с более поздней датой инвентаризации (14.01.2013) и не привели в обжалуемых судебных актах мотивы, по которым данное доказательство ими было отклонено.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции 19.09.2017 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.09.2017 на 11 часов 20 мин, информация о чем размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.
Представитель истца в заседании кассационной инстанции поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом пояснил, что арендатором самостоятельно проводилась перепланировка и отделочные работы в спорном помещении, что могло привести к изменению его площади, однако эти обстоятельства не могут служить основанием для пересмотра согласованных сторонами условий договора и не влекут уменьшения арендной платы, поскольку они не связаны с виновными действиями арендодателя.
ООО "Сити Стайл" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд округа не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "СДС N 1" (арендодатель) и ООО "Сити Стайл" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений от 25.05.2016 N II-16, по условиям которого арендодатель сдает, а субарендатор принимает в аренду на срок с 15.07.2016 по 30.06.2017 нежилое помещение общей площадью 143,5 кв. м, в том числе торговая площадь 137,03 кв. м, подсобная 6,47 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 7, этаж 2, для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами. Границы помещения выделены красной линией на выкопировке поэтажного плана здания (приложение N 2), являющейся неотъемлемой частью договора.
По акту приема-передачи от 15.07.2016 субарендатор принял помещение в пользование без возражений и/или замечаний по его состоянию.
В соответствии с пунктом 3.1 договора субарендатор уплачивает арендную плату в сумме 243 950 руб. в месяц из расчета 1 700 руб. за 1 кв. м. В стоимость арендной платы включены коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, охрана периметра Торгового центра. Арендная плата уплачивается субарендатором ежемесячно путем внесения 100% предоплаты в срок до 29 числа месяца, предшествующего отчетному (пункт 3.5 договора).
В силу пункта 5.2. договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы субарендатор обязан уплатить пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащие исполнение субарендатором своих обязательств по внесению арендной платы ООО "СДС N 1" направило в адрес ООО "Сити Стайл" претензию от 29.12.2016 N 1555 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 487 900 руб.
После этого ООО "Сити Стайл" в письме от 19.01.2017 обратилось к арендодателю с просьбой внести изменения в договор и произвести перерасчет арендной платы в связи с использованием меньшей площади арендуемого помещения, а также фактическим отсутствием торговой деятельности в ходе проведения ремонтных работ в нем в период июль - август 2016 года.
ООО "СДС N 1" в своем ответе от 23.01.2017 отказало в проведении перерасчета и предложило уточнить условия договора лишь в отношении указания торговой площади арендуемого помещения без изменения общей его площади.
Впоследствии субарендатор освободил занимаемое помещение и передал его арендодателю 31.01.2017. Как пояснил представитель истца в судебном заседании кассационной инстанции, спор между сторонами в части досрочного прекращения арендных отношений отсутствует.
Поскольку имеющийся основной долг и начисленная на него договорная неустойка ответчиком не были погашены в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя частично заявленный иск, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций руководствовались нормами статей 309, 310, 329, 330, 333, 421, 425, 606, 607, 614, 615, 650 ГК РФ и пришли к выводам о наличии на стороне ООО "Сити Стайл" неисполненного обязательства по внесению арендной платы и возникновении в связи с этим оснований для применения к субарендатору гражданско-правовой ответственности в виде договорной неустойки, которая признана судами несоразмерной последствиям допущенного нарушения и снижена с учетом соответствующего ходатайства ответчика.
При этом судебные инстанции, со ссылкой на представленный по заявлению ответчика поэтажный план 2-го этажа здания "Торговый дом "Лотос", расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д. 7, подготовленный КГУП "Хабкрайинвентаризация" по состоянию на 22.07.2010, признали, что фактическая площадь арендуемого помещения не соответствует условиям договора от 25.05.2016 N II-16, поскольку составляет 130,6 кв. м вместо 143,5 кв. м
С учетом этих обстоятельств суды сочли возможным определить размер ежемесячной арендной платы исходя из указанной в договоре ставки за 1 кв. м (1 700 руб.), в результате чего за спорный период взыскиваемая задолженность по расчетам судов составила 366 320 руб. По этим же причинам судами также произведен самостоятельный перерасчет неустойки с учетом ее снижения до 65 000 руб. по правилам статьи 333 ГК РФ и с условием последующего начисления штрафных санкций до фактического исполнения основного обязательства по уплате взысканного долга.
Между тем суд округа считает, что вывод арбитражных судов о наличии оснований для изменения размера арендной платы по договору субаренды от 25.05.2016 N II-16 сделан без выяснения всех значимых для дела обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права, что могло привести к принятию неправильных судебных актов.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, условия договора аренды объекта недвижимости (в том числе нежилого помещения) о предмете и цене являются существенными и в отсутствие таких согласованных сторонами условий договор не может считаться заключенным. Эти правила также действуют и в отношении договоров субаренды (абзац 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ).
В данном случае при заключении договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 в пунктах 1.1 и 3.1 стороны согласовали характеристики арендуемого помещения, в частности указали его общую площадь - 143,5 кв. м, и установили конкретный размер ежемесячной платы за это помещение - 243 950 руб.
Кроме того, сторонами подписано приложение N 2 к данному договору, в котором графически отображен план арендуемого помещения, что с позиции пункта 3 статьи 607 ГК РФ позволяет определенно установить предмет аренды. Соответствующие договору и приложению N 2 к нему характеристики передаваемого ответчику помещения также приведены в подписанном сторонами акте приема-передачи от 15.07.2016
Таким образом, заключив договор от 25.05.2016 N II-16, стороны связали себя обязательствами на согласованных ими условиях, которые не могут быть произвольно изменены по воле лишь одной из сторон без соблюдения положений главы 29 ГК РФ.
При этом в деле не имеется доказательств того, что до момента предъявления истцом претензии от 29.12.2016 об оплате долга ответчик заявлял о несоответствии площади занимаемого помещения ранее согласованным условиям договора. Впервые об изменении условий договора в части описания предмета аренды субарендатор заявил в своем письме от 19.01.2017 и просил провести перерасчет арендной платы. Впоследствии аналогичные возражения приведены ответчиком в судах против предъявленного к нему иска по настоящему делу.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации, заявляя о несоответствии указанных в тексте договора характеристик арендуемого помещения его фактической площади, ответчик, по сути, утверждает о несогласованности сторонам предмета аренды, что влечет незаключенность спорного договора в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, однако встречных требований об этом в рамках настоящего дела им предъявлено не было, как и требований о признании недействительными либо об изменении существенных условий данного договора в части площади объекта и размера арендной платы.
Вместе с тем, согласно разъяснениям абзаца 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Наряду с этим в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Эти обстоятельства также имеют значение для проверки обоснованности применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде неустойки с позиции норм статей 330, 331 ГК РФ.
В данном случае судебные инстанции, соглашаясь с позицией ответчика об использовании арендуемого помещения меньшей площади, фактически изменили согласованные сторонами существенные условия договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 о его предмете и цене, не выяснив и не оценив при этом имеющие значение для дела обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности данной сделки.
Кроме того, суды не исследовали должным образом представленный истцом технический паспорт на спорное помещение, который по его утверждению в полной мере соответствует условиям заключенного между сторонами договора.
Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Арбитражный суд оценивает доказательства в соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При этом каждое представленное сторонами доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, которые не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 АПК РФ).
Предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. Кроме того, в силу части 7 статьи 71 АПК РФ результаты оценки доказательств суды отражают в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Однако в данном случае итоги оценки представленного истцом технического паспорта на спорное помещение в обжалуемом решении отсутствуют и судом первой инстанции не приведены мотивы, по которым он не признал данное доказательство относимым, допустимым и отклонил его как ненадлежащее, что является нарушением пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ.
Апелляционный суд, повторно рассматривая настоящее дело в порядке статей 266, 268 АПК РФ по имеющимся в нем доказательствам, указанное нарушение не устранил и не дал самостоятельной оценки представленному истцом техническому паспорту, чем также нарушил требования пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ.
При этом суд округа не может согласиться со ссылкой апелляционного суда на определение суда первой инстанции от 30.03.2017 как на основание для отклонения доводов истца о неисследовании судом всех доказательств по делу.
Согласно названному определению суд первой инстанции выявил разночтения и противоречия в представленной сторонами технической документации, в целях преодоления которых судом запрошены дополнительные доказательства у КГУП "Хабкрайинвентаризация".
Однако само упомянутое определение от 30.03.2017 не содержит каких-либо выводов относительно достоверности того или иного технического паспорта на спорное помещение, соответствующая статье 71 АПК РФ оценка данных доказательств, в том числе представленных со стороны истца, в этом определении судом не отражена.
Таким образом, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать все обстоятельства, касающиеся заключенности и действительности договора субаренды от 25.05.2016 N II-16 с учетом его исполнения сторонами, а также дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, по результатам чего правильно разрешить возникший спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 21.04.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу N А73-1349/2017 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)