Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Зелениной Т.Л., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Уточкиной О.Н.,
при участии:
- от истца - индивидуального предпринимателя Краевой Оксаны Юрьевны: Соломатина О.В., доверенность от 11.01.2016, паспорт;
- от ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации города Перми: Сырцев М.С., доверенность от 11.01.2016, паспорт;
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг": не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента имущественных отношений Администрации города Перми,
на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июля 2016 года
по делу N А50-25165/2015,
принятое судьей Елизаровой И.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Краевой Оксаны Юрьевны (ОГРНИП 304590820300218, ИНН 590810869897)
к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг" (ОГРН 1025901367381, ИНН 5906019289)
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений,
Индивидуальный предприниматель Краева Оксана Юрьевна (далее - ИП Краева О.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определением от 30.05.2016) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми (далее - ответчик) об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, просит изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: "цена продажи недвижимого имущества определена в размере 2 105 085 руб. (НДС не облагается)".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг".
Решением Арбитражного суда Пермского края от 13.07.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик, Департамент имущественных отношений Администрации города Перми, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 13.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что выполненное экспертом Нехаевым С.Ю. заключение N 26-1/16 не должно быть принято во внимание при вынесении судебного акта, поскольку в противоречие действующему законодательству, Федеральным стандартам оценки эксперт взял объекты, не являющиеся аналогами, поэтому отказ в удовлетворении ходатайства департамента о назначении повторной экспертизы является также незаконным и необоснованным.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 15.04.2015 ИП Краева О.Ю. обратилась к ответчику с заявкой на выкуп арендованного имущества.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества индивидуальному предпринимателю Краевой О.Ю. предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилых помещений общей площадью 519,2 кв. м в подвале нежилого здания (лит. А) по адресу: г. Пермь, ул. Чистопольская, 31, по цене продажи в размере 5 053 000 руб.
Департаментом имущественных отношений Администрации города Перми в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности - нежилых помещений, согласно п. 2.1 которого цена продажи объекта определена в размере 5 053 000 руб. в соответствии с отчетом N 07-06/15 о рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "КСИ Консалтинг".
Проект договора купли-продажи истцом подписан с протоколом разногласий, предложена иная цена продажи - 3 050 000 руб.
Письмом от 06.08.2015 ответчик отклонил протокол разногласий.
Поскольку стороны не пришли к соглашению по данному условию договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из необходимости установления стоимости приватизируемых помещений в сумме 2 105 085 руб. (НДС не облагается), определенной по результатам судебной экспертизы по состоянию на дату подачи заявки.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с частью 2 ст. 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Преимущественное право индивидуального предпринимателя Краевой О.Ю. как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку ответчиком в материалы дела в качестве обоснования рыночной стоимости имущества был представлен оценочный отчет N 07-06/15, выполненный ООО "КСИ Консалтинг" по состоянию на 25.05.2015, суд первой инстанции, отклоняя указанный оценочный отчет в целях установления цены объекта при его продаже, обоснованно исходил из необходимости определения рыночной стоимости помещений на дату обращения истца с заявкой на выкуп (15.04.2015), назначив по делу судебную экспертизу, производство экспертизы было поручено эксперту Нехаеву С.Ю., директору ООО "Компромисс".
Согласно заключению эксперта N 26-1/16 от 23.03.2016, рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 519,2 кв. м, расположенных в подвале нежилого здания (лит. А) по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Чистопольская, 31, по состоянию на 15.04.2015, составляет 2 484 000 рублей с учетом НДС, 2 105 085 рублей без учета НДС.
В отсутствие оснований полагать экспертное заключение недостоверным, суд первой инстанции пришел к выводам о необходимости разрешения возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласий путем определения цены приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в сумме 2 105 085 руб. без учета налога на добавленную стоимость.
Доводы апеллянта относительно того, что выполненное экспертом Нехаевым С.Ю. заключение N 26-1/16 не может быть принято во внимание при вынесении судебного акта, поскольку в противоречие действующему законодательству, Федеральным стандартам оценки эксперт взял объекты не являющиеся аналогами, апелляционным судом отклонены в силу следующего.
Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.
Поскольку в рамках настоящего спора сторонами оспаривалась цена приобретения имущества, подлежащего реализации в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, назначение судом экспертизы признается необходимым (ст. 82 АПК РФ).
Согласно ст. 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Как указано в пункте 24 Общих понятий оценки, подходов и требований к проведению оценки, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12). При этом под объектом-аналогом понимают объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).
При производстве экспертизы экспертом использованы в качестве объектов-аналогов нежилые помещения, расположенные в жилых домах, относящие к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые по ценообразованию.
Заключение эксперта по поставленным вопросам является профессиональным мнением эксперта. Доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования апеллянтом не представлено. Ходатайств о назначении экспертизы данного отчета в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, ответчиком не заявлялось, отрицательного заключения в отношении спорного отчета не представлено.
Как указано в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).
В этой связи довод Департамента об использовании некорректных объектов-аналогов в экспертном исследовании правомерно отклонен судом первой инстанции как необоснованный.
При названных обстоятельствах оснований полагать установленную судом на основании заключения эксперта цену приобретения имущества несоответствующей рыночной апелляционный суд не усматривает.
Довод заявителя апелляционной жалобы в части необоснованного отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку судом первой инстанции данный вопрос рассматривался и в удовлетворении ходатайства ответчика отказано за необоснованностью и недоказанностью необходимости ее проведения в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 87 АПК РФ.
Арбитражный суд правомерно указал на то, что в данном случае не установлено оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, а, следовательно, отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы по делу, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июля 2016 года по делу N А50-25165/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2016 N 17АП-12643/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А50-25165/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. N 17АП-12643/2016-ГК
Дело N А50-25165/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Зелениной Т.Л., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Уточкиной О.Н.,
при участии:
- от истца - индивидуального предпринимателя Краевой Оксаны Юрьевны: Соломатина О.В., доверенность от 11.01.2016, паспорт;
- от ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации города Перми: Сырцев М.С., доверенность от 11.01.2016, паспорт;
- от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг": не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента имущественных отношений Администрации города Перми,
на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июля 2016 года
по делу N А50-25165/2015,
принятое судьей Елизаровой И.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Краевой Оксаны Юрьевны (ОГРНИП 304590820300218, ИНН 590810869897)
к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг" (ОГРН 1025901367381, ИНН 5906019289)
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений,
установил:
Индивидуальный предприниматель Краева Оксана Юрьевна (далее - ИП Краева О.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определением от 30.05.2016) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми (далее - ответчик) об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, просит изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: "цена продажи недвижимого имущества определена в размере 2 105 085 руб. (НДС не облагается)".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг".
Решением Арбитражного суда Пермского края от 13.07.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик, Департамент имущественных отношений Администрации города Перми, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 13.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что выполненное экспертом Нехаевым С.Ю. заключение N 26-1/16 не должно быть принято во внимание при вынесении судебного акта, поскольку в противоречие действующему законодательству, Федеральным стандартам оценки эксперт взял объекты, не являющиеся аналогами, поэтому отказ в удовлетворении ходатайства департамента о назначении повторной экспертизы является также незаконным и необоснованным.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 15.04.2015 ИП Краева О.Ю. обратилась к ответчику с заявкой на выкуп арендованного имущества.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества индивидуальному предпринимателю Краевой О.Ю. предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилых помещений общей площадью 519,2 кв. м в подвале нежилого здания (лит. А) по адресу: г. Пермь, ул. Чистопольская, 31, по цене продажи в размере 5 053 000 руб.
Департаментом имущественных отношений Администрации города Перми в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности - нежилых помещений, согласно п. 2.1 которого цена продажи объекта определена в размере 5 053 000 руб. в соответствии с отчетом N 07-06/15 о рыночной стоимости объекта, выполненным ООО "КСИ Консалтинг".
Проект договора купли-продажи истцом подписан с протоколом разногласий, предложена иная цена продажи - 3 050 000 руб.
Письмом от 06.08.2015 ответчик отклонил протокол разногласий.
Поскольку стороны не пришли к соглашению по данному условию договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из необходимости установления стоимости приватизируемых помещений в сумме 2 105 085 руб. (НДС не облагается), определенной по результатам судебной экспертизы по состоянию на дату подачи заявки.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закон N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с частью 2 ст. 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 указанной выше статьи обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Преимущественное право индивидуального предпринимателя Краевой О.Ю. как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку ответчиком в материалы дела в качестве обоснования рыночной стоимости имущества был представлен оценочный отчет N 07-06/15, выполненный ООО "КСИ Консалтинг" по состоянию на 25.05.2015, суд первой инстанции, отклоняя указанный оценочный отчет в целях установления цены объекта при его продаже, обоснованно исходил из необходимости определения рыночной стоимости помещений на дату обращения истца с заявкой на выкуп (15.04.2015), назначив по делу судебную экспертизу, производство экспертизы было поручено эксперту Нехаеву С.Ю., директору ООО "Компромисс".
Согласно заключению эксперта N 26-1/16 от 23.03.2016, рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 519,2 кв. м, расположенных в подвале нежилого здания (лит. А) по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Чистопольская, 31, по состоянию на 15.04.2015, составляет 2 484 000 рублей с учетом НДС, 2 105 085 рублей без учета НДС.
В отсутствие оснований полагать экспертное заключение недостоверным, суд первой инстанции пришел к выводам о необходимости разрешения возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласий путем определения цены приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в сумме 2 105 085 руб. без учета налога на добавленную стоимость.
Доводы апеллянта относительно того, что выполненное экспертом Нехаевым С.Ю. заключение N 26-1/16 не может быть принято во внимание при вынесении судебного акта, поскольку в противоречие действующему законодательству, Федеральным стандартам оценки эксперт взял объекты не являющиеся аналогами, апелляционным судом отклонены в силу следующего.
Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой.
Поскольку в рамках настоящего спора сторонами оспаривалась цена приобретения имущества, подлежащего реализации в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, назначение судом экспертизы признается необходимым (ст. 82 АПК РФ).
Согласно ст. 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Как указано в пункте 24 Общих понятий оценки, подходов и требований к проведению оценки, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12). При этом под объектом-аналогом понимают объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).
При производстве экспертизы экспертом использованы в качестве объектов-аналогов нежилые помещения, расположенные в жилых домах, относящие к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые по ценообразованию.
Заключение эксперта по поставленным вопросам является профессиональным мнением эксперта. Доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования апеллянтом не представлено. Ходатайств о назначении экспертизы данного отчета в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, ответчиком не заявлялось, отрицательного заключения в отношении спорного отчета не представлено.
Как указано в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).
В этой связи довод Департамента об использовании некорректных объектов-аналогов в экспертном исследовании правомерно отклонен судом первой инстанции как необоснованный.
При названных обстоятельствах оснований полагать установленную судом на основании заключения эксперта цену приобретения имущества несоответствующей рыночной апелляционный суд не усматривает.
Довод заявителя апелляционной жалобы в части необоснованного отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку судом первой инстанции данный вопрос рассматривался и в удовлетворении ходатайства ответчика отказано за необоснованностью и недоказанностью необходимости ее проведения в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 87 АПК РФ.
Арбитражный суд правомерно указал на то, что в данном случае не установлено оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, а, следовательно, отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы по делу, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июля 2016 года по делу N А50-25165/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
М.А.ПОЛЯКОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
В.В.СЕМЕНОВ
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)