Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 (судья Турчин И.Г.)
по иску муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" (ОГРН 1022603424370)
к индивидуальному предпринимателю Непоклонову Александру Владимировичу (ОГРНИП 306264720700034)
о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (ОГРН 1022603425547),
по встречному иску индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича
к муниципальному унитарному предприятию "Теплосеть",
администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края
о взыскании убытков,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича Сырова Н.Ю. (доверенность N 26АА2466280 от 26.04.2017), представителей муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" Абакумова М.И. (доверенность 01.02.2017), Жабина С.А. (доверенность N 26АА2750586 от 04.04.2016),
в отсутствие представителей администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
муниципальное унитарное предприятие "Теплосеть" (далее - МУП "Теплосеть", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Непоклонову Александру Владимировичу (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 01.08.2010 и взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2013 по январь 2017 года в размере 611 885 рублей 84 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (далее - администрация).
Предпринимателем подан встречный иск к администрации и предприятию о взыскании солидарно стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей.
Решением суда от 19.07.2017 исковые требования МУП "Теплосеть" удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды здания от 01.08.2010, заключенный между предприятием и предпринимателем. С предпринимателя в пользу предприятия взыскано 367 295 рублей 36 копеек задолженности по арендной плате за период с 28.03.2014 по 31.01.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований МУП "Теплосеть" отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что в связи с бездействием собственника имущества предприниматель вынужден был произвести капитальный ремонт здания за счет собственных средств, следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении встречного иска. При этом, апеллянт также ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о назначении судебной комплексной строительно-технической экспертизы.
В судебном заседании представитель предпринимателя просил решение суда отменить, а также заявил ходатайство о назначении по делу судебной комплексной строительно-технической экспертизы.
Представители предприятия возражали против удовлетворения данного ходатайства, просили решение суда оставить без изменения.
Представители сторон также пояснили, что торги на право заключения договора аренды не проводились и договор аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не зарегистрирован.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направила, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в ее отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Оценив заявленное предпринимателем ходатайство, апелляционный суд считает, что необходимость в назначении по делу судебной экспертизы отсутствует, поскольку в данном случае правильное разрешение спора возможно без проведения экспертизы путем исследования и оценки представленных в материалы дела документов, а также обстоятельств по настоящему спору.
В связи с чем, заявленное апеллянтом ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 в части расторжения договора аренды здания от 01.08.2010 и распределения судебных расходов по первоначальному иску подлежит отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.08.2010 между МУП "Теплосеть" (арендодатель) и ИП Непоклоновым А.В. (арендатор) заключен договор аренды здания (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование здание комплекса "Богатырь", находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Шоссейная, дом N 21 для использования под баню и сауну (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 3.3 договора после прекращения договора арендатор вправе получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия арендодателя.
В разделе 5 договора стороны согласовали, что арендная плата в размере 30 282 рублей 38 копеек в месяц вносится арендатором за каждый истекший месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим (пункты 5.1, 5.4 договора).
В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата за пользование зданием вносится арендатором за каждый истекший месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим.
По передаточному акту от 01.08.2010 здание арендодателем передано арендатору без замечаний к техническому состоянию.
По расчету предприятия за период с августа 2010 года по январь 2017 года размер арендной платы составил 1 695 810 рублей 48 копеек. Предпринимателем произведена частичная оплата задолженности на сумму 1 083 924 рубля 64 копейки.
01.02.2017 предприятием в адрес предпринимателя направлена претензия N 64 с требованием оплатить задолженность в размере 611 885 рублей 84 копейки, а в случае невозможности оплаты задолженности предприятие предложило расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению сторон.
В ответном письме предприниматель указал, что им за собственный счет произведен капитальный ремонт здания, а также оказывались банные услуги льготным категориям граждан по тарифам ниже себестоимости, в связи с чем, просил пересмотреть размер задолженности по арендной плате.
Поскольку претензия предприятия о погашении задолженности и расторжении договора оставлена предпринимателем без удовлетворения, МУП "Теплосеть" обратилось в суд с иском.
Предпринимателем подан встречный иск к администрации и предприятию о взыскании стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей.
Рассматривая дело в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам, с учетом пояснений представителей лиц, участвующих в деле, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров с указанием перечня исключений на предоставление указанных прав на такое имущество без проведения конкурсов или аукционов.
В соответствии с частью 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Как усматривается из условий договора аренды, на момент заключения договора аренды здание комплекса "Богатырь" принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждается распоряжением от 02.07.2010 N 83 начальника Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска. Письменное согласие собственника на сдачу в аренду недвижимого имущества выражено в письме от 14.07.2010 N 1140 за подписью начальника Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (пункт 1.2 договора).
Таким образом, поскольку спорное здание принадлежало предприятию на праве хозяйственного ведения, то заключение настоящего договора аренды в отношении муниципального имущества возможно было только по результатам проведения торгов.
Между тем, доказательств проведения конкурентных процедур при заключении данного договора аренды материалы дела не содержат. В судебном заседании апелляционного суда представители предпринимателя и предприятия подтвердили, что торги на право заключения договора аренды не проводились.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, то он не соответствует требованиям, установленным нормами Закона N 135-ФЗ.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договор аренды от 01.08.2010, заключенный между предприятием и предпринимателем, является ничтожным, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения данного договора в судебном порядке.
Предприятием также заявлено требование о взыскании арендной платы за пользование переданным зданием за период с июля 2013 по январь 2017 на сумму 611 885 рублей 84 копеек.
Предпринимателем подан встречный иск к администрации и предприятию о взыскании стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей.
Поскольку договор аренды является недействительным, то требования предприятия подлежат квалификации как вытекающие из неосновательного обогащения предпринимателя за фактическое пользование имуществом, а требования предпринимателя, как основанные на факте выполненных работ для муниципального предприятия.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
В суде первой инстанции предпринимателем заявлено о применении срока исковой давности по требованиям предприятия.
Из материалов дела следует, что предприятие обратилось с настоящим иском 27.03.2017, следовательно, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до 27.03.2017 пропущен. Согласно расчету предпринимателя размер платы за период с 27.03.2014 по 31.01.2017 составил 367 295 рублей 36 копеек.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что со стороны предпринимателя имеет место неосновательное обогащение вследствие пользования имуществом. Фактическое использование здания комплекса "Богатырь" в период с 27.03.2014 по 31.01.2017 подтверждается представленными в материалы дела документами и сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах, денежные средства в размере 367 295 рублей 36 копеек подлежат взысканию с предпринимателя в пользу предприятия.
При этом, в условиях отсутствия договора, заключенного с соблюдением требований, предусмотренных Законом N 135-ФЗ, фактическое выполнение предпринимателем работ по капитальному ремонту здания не может влечь возникновения на стороне арендодателя и собственника муниципального имущества неосновательного обогащения.
Взыскание неосновательного обогащения за фактически выполненные работы при отсутствии заключенного в установленном законом порядке договора открывало бы возможность для недобросовестных исполнителей работ приобретать незаконные имущественные выгоды в обход закона. Между тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Иной подход противоречил бы целям регулирования данных правоотношений и означал бы допущение согласования осуществления выполнения работ без соблюдения требований законодательства, что открывало бы возможность для приобретения имущественных выгод недобросовестными поставщиками (исполнителями) и государственными или муниципальными заказчиками в обход закона (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании с предприятия и администрации стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей не имеется.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 в части расторжения договора аренды здания от 01.08.2010 и распределения судебных расходов по первоначальному иску, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований предприятия в указанной части.
При этом, ошибочная квалификация судом первой инстанции исковых требований по первоначальному и встречному иску не привела к принятию неправильного судебного акта в части взыскания с предпринимателя в пользу предприятия денежных средств в размере 367 295 рублей 36 копеек и отказа во взыскании с администрации и предприятия стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей, в связи с чем, в остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Следовательно, с предпринимателя в пользу предприятия следует взыскать судебные расходы по первоначальному иску в размере 9 146 рублей 88 копеек. В остальной части судебные расходы по первоначальному иску подлежат отнесению на предприятие.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказать.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 в части расторжения договора аренды здания от 01.08.2010 и распределения судебных расходов по первоначальному иску отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" о расторжении договора аренды здания от 01.08.2010, заключенного между муниципальным унитарным предприятием "Теплосеть" и индивидуальным предпринимателем Непоклоновым Александром Владимировичем, отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича в пользу муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" судебные расходы по первоначальному иску в размере 9 146 рублей 88 копеек.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 16АП-3985/2017 ПО ДЕЛУ N А63-4205/2017
Требование: О расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. по делу N А63-4205/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Казаковой Г.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Наниковым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 (судья Турчин И.Г.)
по иску муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" (ОГРН 1022603424370)
к индивидуальному предпринимателю Непоклонову Александру Владимировичу (ОГРНИП 306264720700034)
о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (ОГРН 1022603425547),
по встречному иску индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича
к муниципальному унитарному предприятию "Теплосеть",
администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края
о взыскании убытков,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича Сырова Н.Ю. (доверенность N 26АА2466280 от 26.04.2017), представителей муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" Абакумова М.И. (доверенность 01.02.2017), Жабина С.А. (доверенность N 26АА2750586 от 04.04.2016),
в отсутствие представителей администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
муниципальное унитарное предприятие "Теплосеть" (далее - МУП "Теплосеть", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Непоклонову Александру Владимировичу (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 01.08.2010 и взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2013 по январь 2017 года в размере 611 885 рублей 84 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (далее - администрация).
Предпринимателем подан встречный иск к администрации и предприятию о взыскании солидарно стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей.
Решением суда от 19.07.2017 исковые требования МУП "Теплосеть" удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды здания от 01.08.2010, заключенный между предприятием и предпринимателем. С предпринимателя в пользу предприятия взыскано 367 295 рублей 36 копеек задолженности по арендной плате за период с 28.03.2014 по 31.01.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований МУП "Теплосеть" отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что в связи с бездействием собственника имущества предприниматель вынужден был произвести капитальный ремонт здания за счет собственных средств, следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении встречного иска. При этом, апеллянт также ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о назначении судебной комплексной строительно-технической экспертизы.
В судебном заседании представитель предпринимателя просил решение суда отменить, а также заявил ходатайство о назначении по делу судебной комплексной строительно-технической экспертизы.
Представители предприятия возражали против удовлетворения данного ходатайства, просили решение суда оставить без изменения.
Представители сторон также пояснили, что торги на право заключения договора аренды не проводились и договор аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не зарегистрирован.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направила, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в ее отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Таким образом, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Оценив заявленное предпринимателем ходатайство, апелляционный суд считает, что необходимость в назначении по делу судебной экспертизы отсутствует, поскольку в данном случае правильное разрешение спора возможно без проведения экспертизы путем исследования и оценки представленных в материалы дела документов, а также обстоятельств по настоящему спору.
В связи с чем, заявленное апеллянтом ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 в части расторжения договора аренды здания от 01.08.2010 и распределения судебных расходов по первоначальному иску подлежит отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.08.2010 между МУП "Теплосеть" (арендодатель) и ИП Непоклоновым А.В. (арендатор) заключен договор аренды здания (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование здание комплекса "Богатырь", находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Шоссейная, дом N 21 для использования под баню и сауну (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 3.3 договора после прекращения договора арендатор вправе получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия арендодателя.
В разделе 5 договора стороны согласовали, что арендная плата в размере 30 282 рублей 38 копеек в месяц вносится арендатором за каждый истекший месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим (пункты 5.1, 5.4 договора).
В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата за пользование зданием вносится арендатором за каждый истекший месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим.
По передаточному акту от 01.08.2010 здание арендодателем передано арендатору без замечаний к техническому состоянию.
По расчету предприятия за период с августа 2010 года по январь 2017 года размер арендной платы составил 1 695 810 рублей 48 копеек. Предпринимателем произведена частичная оплата задолженности на сумму 1 083 924 рубля 64 копейки.
01.02.2017 предприятием в адрес предпринимателя направлена претензия N 64 с требованием оплатить задолженность в размере 611 885 рублей 84 копейки, а в случае невозможности оплаты задолженности предприятие предложило расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению сторон.
В ответном письме предприниматель указал, что им за собственный счет произведен капитальный ремонт здания, а также оказывались банные услуги льготным категориям граждан по тарифам ниже себестоимости, в связи с чем, просил пересмотреть размер задолженности по арендной плате.
Поскольку претензия предприятия о погашении задолженности и расторжении договора оставлена предпринимателем без удовлетворения, МУП "Теплосеть" обратилось в суд с иском.
Предпринимателем подан встречный иск к администрации и предприятию о взыскании стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей.
Рассматривая дело в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам, с учетом пояснений представителей лиц, участвующих в деле, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров с указанием перечня исключений на предоставление указанных прав на такое имущество без проведения конкурсов или аукционов.
В соответствии с частью 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Как усматривается из условий договора аренды, на момент заключения договора аренды здание комплекса "Богатырь" принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждается распоряжением от 02.07.2010 N 83 начальника Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска. Письменное согласие собственника на сдачу в аренду недвижимого имущества выражено в письме от 14.07.2010 N 1140 за подписью начальника Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (пункт 1.2 договора).
Таким образом, поскольку спорное здание принадлежало предприятию на праве хозяйственного ведения, то заключение настоящего договора аренды в отношении муниципального имущества возможно было только по результатам проведения торгов.
Между тем, доказательств проведения конкурентных процедур при заключении данного договора аренды материалы дела не содержат. В судебном заседании апелляционного суда представители предпринимателя и предприятия подтвердили, что торги на право заключения договора аренды не проводились.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, то он не соответствует требованиям, установленным нормами Закона N 135-ФЗ.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, договор аренды от 01.08.2010, заключенный между предприятием и предпринимателем, является ничтожным, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения данного договора в судебном порядке.
Предприятием также заявлено требование о взыскании арендной платы за пользование переданным зданием за период с июля 2013 по январь 2017 на сумму 611 885 рублей 84 копеек.
Предпринимателем подан встречный иск к администрации и предприятию о взыскании стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей.
Поскольку договор аренды является недействительным, то требования предприятия подлежат квалификации как вытекающие из неосновательного обогащения предпринимателя за фактическое пользование имуществом, а требования предпринимателя, как основанные на факте выполненных работ для муниципального предприятия.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
В суде первой инстанции предпринимателем заявлено о применении срока исковой давности по требованиям предприятия.
Из материалов дела следует, что предприятие обратилось с настоящим иском 27.03.2017, следовательно, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период до 27.03.2017 пропущен. Согласно расчету предпринимателя размер платы за период с 27.03.2014 по 31.01.2017 составил 367 295 рублей 36 копеек.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что со стороны предпринимателя имеет место неосновательное обогащение вследствие пользования имуществом. Фактическое использование здания комплекса "Богатырь" в период с 27.03.2014 по 31.01.2017 подтверждается представленными в материалы дела документами и сторонами не оспаривается.
При таких обстоятельствах, денежные средства в размере 367 295 рублей 36 копеек подлежат взысканию с предпринимателя в пользу предприятия.
При этом, в условиях отсутствия договора, заключенного с соблюдением требований, предусмотренных Законом N 135-ФЗ, фактическое выполнение предпринимателем работ по капитальному ремонту здания не может влечь возникновения на стороне арендодателя и собственника муниципального имущества неосновательного обогащения.
Взыскание неосновательного обогащения за фактически выполненные работы при отсутствии заключенного в установленном законом порядке договора открывало бы возможность для недобросовестных исполнителей работ приобретать незаконные имущественные выгоды в обход закона. Между тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Иной подход противоречил бы целям регулирования данных правоотношений и означал бы допущение согласования осуществления выполнения работ без соблюдения требований законодательства, что открывало бы возможность для приобретения имущественных выгод недобросовестными поставщиками (исполнителями) и государственными или муниципальными заказчиками в обход закона (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании с предприятия и администрации стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей не имеется.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 в части расторжения договора аренды здания от 01.08.2010 и распределения судебных расходов по первоначальному иску, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований предприятия в указанной части.
При этом, ошибочная квалификация судом первой инстанции исковых требований по первоначальному и встречному иску не привела к принятию неправильного судебного акта в части взыскания с предпринимателя в пользу предприятия денежных средств в размере 367 295 рублей 36 копеек и отказа во взыскании с администрации и предприятия стоимости неотделимых улучшений здания в размере 3 720 127 рублей, в связи с чем, в остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Следовательно, с предпринимателя в пользу предприятия следует взыскать судебные расходы по первоначальному иску в размере 9 146 рублей 88 копеек. В остальной части судебные расходы по первоначальному иску подлежат отнесению на предприятие.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказать.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 в части расторжения договора аренды здания от 01.08.2010 и распределения судебных расходов по первоначальному иску отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" о расторжении договора аренды здания от 01.08.2010, заключенного между муниципальным унитарным предприятием "Теплосеть" и индивидуальным предпринимателем Непоклоновым Александром Владимировичем, отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.07.2017 по делу N А63-4205/2017 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Непоклонова Александра Владимировича в пользу муниципального унитарного предприятия "Теплосеть" судебные расходы по первоначальному иску в размере 9 146 рублей 88 копеек.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)