Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-250104/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Флянец"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Аксенов И.В. (по доверенности от 10.05.2016)
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 367,9 кв. м, в которое входит: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 путем принятия:
п. 1.1. договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объекты недвижимости (далее Объекты), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3) п. 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 25 219 000 (двадцать пять миллионов двести девятнадцать тысяч) руб. 00 копеек (в том числе: Объект 1 - 6 118 000 (шесть миллионов сто восемнадцать тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 5 355 000 (пять миллионов триста пятьдесят пять тысяч), Объект 3 - 13 746 000 (тринадцать миллионов семьсот сорок шесть тысяч) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 420 318 (четыреста двадцать тысяч триста восемнадцать) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-250104/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Флянец" (ОГРН 1167746325339) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 367,9 кв. м, в которое входит: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 путем принятия п. 1.1 договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции:
"Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объекты недвижимости (далее Объекты), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3).
П. 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 25 219 000 (двадцать пять миллионов двести девятнадцать тысяч) руб. 00 копеек (в том числе: Объект 1 - 6 118 000 (шесть миллионов сто восемнадцать тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 5 355 000 (пять миллионов триста пятьдесят пять тысяч), Объект 3 - 13 746 000 (тринадцать миллионов семьсот сорок шесть тысяч) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 420 318 (четыреста двадцать тысяч триста восемнадцать) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга."
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 02 августа 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" является арендатором нежилых помещений площадью 367,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1 (в которое входит нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), на основании договора аренды от 20.01.2006 года N 01-00056/06 (в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2010 года), заключенного с Департаментом имущества города Москвы. Срок действия договора аренды установлен до 30 июня 2015 года. Договор аренды и дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N 7701-275882.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества, 05 октября 2015 года направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений с рассрочкой платежа на 5 лет.
В указанном проекте договора купли-продажи объект 3 с кадастровым номером 77:01:0003017:3919 площадью 202,7 кв. м (2 этаж пом. XXX комн. 1 - 10) не указан.
Стоимость выкупаемых помещений (объект 1 и объект 2) установлена в размере 42 160 000,00 руб., в том числе стоимость объекта 1 - 10 076 000,00 руб., стоимость объекта 2-8 853 000,00 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ППО-Консалт". В соответствии с подготовленным ООО "ППО-Консалт" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта 1 площадью 88,1 кв. м, объекта 2 площадью 77,1 кв. м, объекта 3 площадью 202,7 кв. м составила 25 877 000,00 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, предложив добавить п. 1.1 договора, включив объект 3, изложить пункт п. 3.1 договора с ценой выкупаемых объектов 25 877 000,00 руб. и направил в адрес Ответчика подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий истца не известил.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 04 апреля 2016 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр Оценки собственности", эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилых помещений: общей площадью 367,9 кв. м, субъект права город Москва (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6; этаж 2, пом. VII, комн. 1 - 4, 6 - 8; этаж 2, пом. XXX, комн. 1-10), расположенных по адресу: г. Москва ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1, по состоянию на 26.12.2014 года?
Согласно экспертному заключению по делу N А40-250104/15-6-2069, рыночная стоимость нежилых помещений: общей площадью 367,9 кв. м, субъект права город Москва (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6; этаж 2, пом. VII, комн. 1 - 4, 6 - 8; этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), расположенных по адресу: г. Москва ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1, по состоянию на 26.12.2014 года составляет 23 145 000,00 руб.
В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению. Эксперт не представил пояснений о стоимости каждого из объектов недвижимости по отдельности, указав только общую сумму стоимости выкупаемых помещений.
Поскольку в указанном экспертном заключении не содержалось сведений о стоимости каждого в отдельности объекта недвижимости, определением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2016 г. по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза. Проведение дополнительной экспертизы было поручено ООО "Центр, эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу.
Перед экспертом был поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. 1, комн. 1 - 6), нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 (этаж 2, пом. 8, комн. 1 - 4, 6 - 8), нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. 30, комн. 1 - 10)?
Согласно Заключению Эксперта, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 367,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1 по состоянию на 26.12.2014 года пообъектно составляет: рыночная стоимость объекта 1 (88,1 кв. м) - 6 118 000 руб. 00 коп., рыночная стоимость объекта 2 (77,1 кв. м) - 5 355 000,00 руб., рыночная стоимость объекта 3 (202,7 кв. м) - 13 746 000, 00 руб.
Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Оценив, данное экспертное заключение, суд признал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное Ответчиком ходатайство, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы, ответчик не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.
При изложенных обстоятельствах, суд урегулировал разногласия сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 88,1 кв. м, площадью 77,1 кв. м и площадью 202,7 кв. м, расположенных по адресу г. Москва, ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1, путем принятия п. 1.1 договора с указанием трех объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0003017:3914, 77:01:0003017:3916, 77:01:0003017:3919 и пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 25 219 000 руб. 00 коп., за объект 1 - 6 118 000 руб. 00 коп. за объект 2 - 5 355 000 руб. 00 коп., за объект 3 - 13 746 000 руб. 00 коп., а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-250104/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 09АП-46533/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-250104/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. N 09АП-46533/2016-ГК
Дело N А40-250104/15
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-250104/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Флянец"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Аксенов И.В. (по доверенности от 10.05.2016)
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 367,9 кв. м, в которое входит: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 путем принятия:
п. 1.1. договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объекты недвижимости (далее Объекты), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3) п. 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 25 219 000 (двадцать пять миллионов двести девятнадцать тысяч) руб. 00 копеек (в том числе: Объект 1 - 6 118 000 (шесть миллионов сто восемнадцать тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 5 355 000 (пять миллионов триста пятьдесят пять тысяч), Объект 3 - 13 746 000 (тринадцать миллионов семьсот сорок шесть тысяч) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."
Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 420 318 (четыреста двадцать тысяч триста восемнадцать) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-250104/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Флянец" (ОГРН 1167746325339) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 367,9 кв. м, в которое входит: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3) расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 путем принятия п. 1.1 договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции:
"Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объекты недвижимости (далее Объекты), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Бауманская д. 56/17 стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6) (далее - Объект 1), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), (далее - Объект 2), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), (далее - Объект 3).
П. 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 25 219 000 (двадцать пять миллионов двести девятнадцать тысяч) руб. 00 копеек (в том числе: Объект 1 - 6 118 000 (шесть миллионов сто восемнадцать тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 5 355 000 (пять миллионов триста пятьдесят пять тысяч), Объект 3 - 13 746 000 (тринадцать миллионов семьсот сорок шесть тысяч) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 420 318 (четыреста двадцать тысяч триста восемнадцать) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга."
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 02 августа 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" является арендатором нежилых помещений площадью 367,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1 (в которое входит нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 кв. м (этаж 2, пом. VIII, комн. 1 - 4, 6 - 8), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), на основании договора аренды от 20.01.2006 года N 01-00056/06 (в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2010 года), заключенного с Департаментом имущества города Москвы. Срок действия договора аренды установлен до 30 июня 2015 года. Договор аренды и дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства N 7701-275882.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества, 05 октября 2015 года направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений с рассрочкой платежа на 5 лет.
В указанном проекте договора купли-продажи объект 3 с кадастровым номером 77:01:0003017:3919 площадью 202,7 кв. м (2 этаж пом. XXX комн. 1 - 10) не указан.
Стоимость выкупаемых помещений (объект 1 и объект 2) установлена в размере 42 160 000,00 руб., в том числе стоимость объекта 1 - 10 076 000,00 руб., стоимость объекта 2-8 853 000,00 руб.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ППО-Консалт". В соответствии с подготовленным ООО "ППО-Консалт" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта 1 площадью 88,1 кв. м, объекта 2 площадью 77,1 кв. м, объекта 3 площадью 202,7 кв. м составила 25 877 000,00 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, предложив добавить п. 1.1 договора, включив объект 3, изложить пункт п. 3.1 договора с ценой выкупаемых объектов 25 877 000,00 руб. и направил в адрес Ответчика подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий истца не известил.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 04 апреля 2016 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр Оценки собственности", эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилых помещений: общей площадью 367,9 кв. м, субъект права город Москва (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6; этаж 2, пом. VII, комн. 1 - 4, 6 - 8; этаж 2, пом. XXX, комн. 1-10), расположенных по адресу: г. Москва ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1, по состоянию на 26.12.2014 года?
Согласно экспертному заключению по делу N А40-250104/15-6-2069, рыночная стоимость нежилых помещений: общей площадью 367,9 кв. м, субъект права город Москва (этаж 2, пом. I, комн. 1 - 6; этаж 2, пом. VII, комн. 1 - 4, 6 - 8; этаж 2, пом. XXX, комн. 1 - 10), расположенных по адресу: г. Москва ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1, по состоянию на 26.12.2014 года составляет 23 145 000,00 руб.
В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению. Эксперт не представил пояснений о стоимости каждого из объектов недвижимости по отдельности, указав только общую сумму стоимости выкупаемых помещений.
Поскольку в указанном экспертном заключении не содержалось сведений о стоимости каждого в отдельности объекта недвижимости, определением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2016 г. по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза. Проведение дополнительной экспертизы было поручено ООО "Центр, эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу.
Перед экспертом был поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003017:3914, площадью 88,1 кв. м (этаж 2, пом. 1, комн. 1 - 6), нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003017:3916, площадью 77,1 (этаж 2, пом. 8, комн. 1 - 4, 6 - 8), нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003017:3919, площадью 202,7 кв. м (этаж 2, пом. 30, комн. 1 - 10)?
Согласно Заключению Эксперта, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 367,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1 по состоянию на 26.12.2014 года пообъектно составляет: рыночная стоимость объекта 1 (88,1 кв. м) - 6 118 000 руб. 00 коп., рыночная стоимость объекта 2 (77,1 кв. м) - 5 355 000,00 руб., рыночная стоимость объекта 3 (202,7 кв. м) - 13 746 000, 00 руб.
Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Оценив, данное экспертное заключение, суд признал его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленное Ответчиком ходатайство, не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы, ответчик не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.
При изложенных обстоятельствах, суд урегулировал разногласия сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 88,1 кв. м, площадью 77,1 кв. м и площадью 202,7 кв. м, расположенных по адресу г. Москва, ул. Бауманская, д. 56/17, стр. 1, путем принятия п. 1.1 договора с указанием трех объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0003017:3914, 77:01:0003017:3916, 77:01:0003017:3919 и пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 25 219 000 руб. 00 коп., за объект 1 - 6 118 000 руб. 00 коп. за объект 2 - 5 355 000 руб. 00 коп., за объект 3 - 13 746 000 руб. 00 коп., а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "Флянец" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 августа 2016 года по делу N А40-250104/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)