Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указал, что размер арендной платы противоречит принципу экономической обоснованности и превышает предельный размер платы, определенный федеральным нормативным актом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Строймарт" (далее - общество "Строймарт") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2016 по делу N А47-15325/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Оренбургской области.
В судебном заседании Арбитражного суда Оренбургской области приняли участие представители:
общества "Строймарт" - Карабанова Г.Н., доверенность от 05.09.2017,
индивидуального предпринимателя Куракина Данила Александровича - Карабанова Г.Н. (доверенность от 05.09.2017),
Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство) - Смирнова В.Е., доверенность от 23.01.2017.
Общество "Строймарт" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Министерству, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - Департамент) о признании недействительным п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, п. 1.1. дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору от 08.04.2010 N 07-05/7, а также о взыскании с Министерства 3 392 651 руб. 97 коп. арендной платы, излишне уплаченной обществом за период с 08.04.2010 по 31.08.2012.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство финансов Оренбургской области, предприниматель Куракин Д.А., Правительство Оренбургской области, общество с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания", администрация города Оренбурга.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2014 иск удовлетворен частично: оспариваемые пункты договора аренды и дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано 2 959 892 руб. 14 коп. излишне уплаченной арендной платы и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37 799 руб. 46 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 решение суда первой инстанции изменено, требования удовлетворены, п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, п. 1.1. дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору от 08.04.2010 N 07-05/7 признаны недействительными, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано 3 392 651 руб. 97 коп. излишне уплаченной арендной платы и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 41 411 руб. 96 коп.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2014 постановление апелляционного суда от 06.06.2014 оставлено без изменения.
Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 309-ЭС15-7950 вынесенные по делу N А47-15325/2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
Кроме того, общество "Строймарт" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Министерству о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2011 до 10.11.2014 в размере 992 820 руб. 24 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 исковые требования удовлетворены частично, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взысканы проценты в сумме 914 670 руб. 49 коп., в остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2015 решение от 17.03.2015 и постановление от 29.05.2015 по делу N А47-2542/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.10.2015 дела N А47-15325/2012 и А47-2542/2014 объединены в одно производство.
При новом рассмотрении общество "Строймарт" уточнило исковые требования и просило признать недействительным п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, п. 1.1. дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору от 08.04.2010 N 07-05/7, а также о взыскании солидарно с ответчиков в пользу общества "Строймарт" 4 987 869 руб. 26 коп., в том числе 3 737 870 руб. 84 коп. неосновательного обогащения, 1 249 988 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Уточнения приняты судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2016 (судья Калитанова Т.В.) исковые требования удовлетворены частично: с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано неосновательное обогащение в сумме 677 249 руб. 92 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 243 161 руб. 91 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 408 руб.; в остальной части требований отказано. В удовлетворении исковых требований к Департаменту отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 (судьи Румянцев А.А., Матвеева С.В., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции изменено, иск удовлетворен частично: п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7 признан недействительным, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано неосновательное обогащение в сумме 752 420 руб. 66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 141 042 руб. 76 коп. (всего 893 463 руб. 42 коп.); 8 587 руб. 20 коп. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении исковых требований к Департаменту отказано. Произведен поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А47-15325/2012 и решения Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 путем возврата Министерству обществом "Строймарт" денежных средств в размере 3 413 859 руб. 04 коп. С общества "Строймарт" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за подачу иска в сумме 6 527 руб. 04 коп.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2017 постановление от 20.02.2017 по делу N А47-15325/2012 отменено по безусловным основаниям, предусмотренным п. 5 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 (судьи Румянцев А.А., Матвеева С.В., Карпачева М.И.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Иск удовлетворить частично. Признать недействительным п. 1.1. дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7.
Взыскать с Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" неосновательное обогащение в сумме 720 048 руб. 89 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 134 116 руб. 41 коп., всего 854 165 руб. 3 коп.; в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 8 209 руб. 48 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. В удовлетворении исковых требований к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга отказать. Произвести поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А47-15325/2012 и решения Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 путем возврата Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" 3 453 157 руб. 16 коп. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в сумме 6 527 руб. 04 коп.".
В кассационной жалобе общество "Строймарт" просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению заявителя, судами не принято во внимание уточнение оснований заявленных требований, касающееся ничтожности п. 3.1 договора аренды. Кроме того, по мнению заявителя, плата за земли, находящиеся в публичной собственности, предоставленные без торгов, не может быть определена в размере рыночной стоимости и подлежит государственному регулированию. Поэтому заявитель полагает необоснованным применение судами при разрешении спора положений постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области" (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 530-п), предусматривающего рыночную стоимость. По его мнению, для расчета арендной платы суд должен был применить ставку 2% от кадастровой стоимости, установленную подпунктом "в" пункта 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 26.07.2007 N 256-п "Об утверждении порядка определения размера и условий внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области" (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 256-п). Применение судом при расчете размера арендной платы индекса потребительских цен в период с 08.04.2011 по 15.03.2012 заявитель также считает незаконным. Кроме того, заявитель не согласен с выводом суда о том, что рыночная стоимость арендной платы, установленная в отчете независимого оценщика, соответствует принципу экономической обоснованности; полагает, что отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами, на основании распоряжения от 09.02.2009 N 142-р "О предварительном согласовании места размещения производственно-технической базы и утверждения акта выбора земельного участка для строительства" Министерство приняло решение о предоставлении земельного участка в аренду обществу "Строймарт", о чем издало распоряжение от 28.08.2009 N 1507-р.
Между Министерством и обществом "Строймарт" заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, согласно п. 1.1 которого Министерство предоставляет обществу земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 56:44:0409002:23, местоположение: Оренбургская обл., г. Оренбург, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0409002, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные под размещение производственных зданий, для строительства производственно-технической базы.
Договор аренды земельного участка 11.06.2010 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра).
Размер арендной платы за использование участка установлен в размере 1 782 713 руб. в год на основании отчета независимого оценщика - ООО "ПОК" от 04.02.2010 N ОЦ-09102 (т. 1, л. д. 104 - 107), или 148 559 руб. 42 коп. - в месяц, или 4 884 руб. 15 коп. - в день (п. 3.1. договора).
Дополнительным соглашением от 14.04.2011 N 07-05/148 к договору N 07-05/7, зарегистрированным в Управлении Росреестра 03.05.2011, стороны изменили размер арендной платы, увеличив ее на индекс потребительских цен 105,9%, установленный постановлением Правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, установив ее равной 1 887 893 руб. 07 коп. в год, или 157 324 руб. 42 коп. в месяц, или 5 172 руб. 30 коп. - в день (п. 1.1)
Дополнительным соглашением от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору N 07-05/7, зарегистрированным в Управлении Росреестра 20.04.2012, стороны изменили размер арендной платы, увеличив ее на индекс потребительских цен 106%, установленный постановлением Правительства Оренбургской области от 27.09.2011 N 924-пп, установив ее равной 2 001 166 руб. 65 коп. в год, или 166 763 руб. 89 коп. в месяц, или 5482 руб. 65 коп. - в день (п. 1.1).
Истец оплачивал в спорный период с 08.04.2010 по 31.08.2012 арендную плату (в том числе и пеню за нарушение сроков внесения арендной платы) в соответствии с условиями договора и указанными выше дополнительными соглашениями, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.
Полагая, что договор от 08.04.2010 N 07-05/7 в части п. 3.1, дополнительные соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и N 07-05/350 от 04.04.2012 в части пунктов 1.1 являются недействительными, поскольку не соответствуют действующему законодательству, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
В обоснование заявленных требований общество "Строймарт" указало, что установленный в п. 3.1 договора и пунктах 1.1 дополнительных соглашений размер арендной платы противоречит установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 582) принципу экономической обоснованности и превышает предельный размер арендной платы, определенный п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных указанным постановлением (далее - Правила).
При новом рассмотрении дела, уточняя требования, общество "Строймарт" указало на необходимость установления размера арендной платы в соответствии с подпунктом "в" пункта 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 26.07.2007 N 256-п.
Предъявляя возражения, министерство указало, что спорный земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, в связи с чем постановление Правительства Российской Федерации N 582 не может регулировать порядок определения арендной платы в отношении данного участка. Как полагает министерство, при разрешении настоящего спора подлежит применению постановление Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 530-п), согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости; на основании рыночной стоимости. По его мнению, способ определения арендной платы, примененный в спорном договоре, соответствует Порядку определения размера арендной платы, утвержденному указанным постановлением N 530-п.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы истца, исходил из того, что договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендная плата по нему является регулируемой. Арендатор обязан уплачивать арендную платы в соответствии с условиями договора. При этом способ определения арендной платы, определенный в договоре, соответствует постановлению Правительства Оренбургской области N 530-п. Оснований для применения постановления Правительства Российской Федерации N 582 не имеется. Расчет размера арендной платы произведен судом в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области N 530-п с учетом его изменения с 16.03.2012 постановлением Правительства Оренбургской области от 02.03.2012 N 211-п "О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 12 октября 2009 года N 530-п". Установив, что истцом арендная плата уплачена в большем размере, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 677 249 руб. 92 коп., в части взыскания процентов - в сумме 243 161 руб. 91 коп.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными п. 3.1 договора и п. 1.1 дополнительного соглашения от 14.04.2011. Вместе с тем, изменяя решение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что положения п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды о размере арендной платы не соответствуют подпункту "ж" пункта 3 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области N 530-п (в редакции постановления Правительства Оренбургской области от 02.03.2012 N 211-п, действующего с 16.03.2012), в связи с чем требования в указанной части удовлетворил, признал п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды недействительным. Кроме того, суд апелляционной инстанции не согласился с расчетом размера арендной платы, определенного судом первой инстанции, за период с 09.04.2011 по 15.03.2012, сделав вывод о неправильном применении судом индекса потребительских цен в размере 106,5%. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии переплаты за указанный период. Осуществив расчет арендной платы за спорный период с учетом изменения порядка ее установления, действующего с 16.03.2012, размер неосновательного обогащения определен судом в размере 720 048 руб. 89 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами - в размере 134 116 руб. 41 коп.
Кроме того, принимая во внимание наличие заявления о повороте исполнения решения суда, а также то, что истцу в удовлетворении исковых требований частично отказано, суд апелляционной инстанции признал возможным осуществить поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А47-15325/2012 и решения Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 путем возврата Министерству от общества "Строймарт" 3 453 157 руб. 16 коп.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в действующей в спорный период редакции).
Из содержания п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7 следует, что сторонами был согласован размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1 782 713 руб. в год на основании отчета независимого оценщика от 04.02.2010 (п. 3.1. договора), а также было предусмотрено его изменение ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области на текущий финансовый год (п. 3.5. договора).
В соответствии с п. 4 постановления Правительства Оренбургской области N 530-п размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки в случаях предоставления земельного участка для целей строительства в населенных пунктах независимо от способа предоставления земельного участка, в том числе для личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома.
Следовательно, условия договора о размере арендной платы, содержащиеся в п. 3.1, п. 1.1 дополнительного соглашения от 14.04.2011 соответствуют нормативному акту, принятому уполномоченным органом в пределах своей компетенции.
Основания для неприменения названного нормативного акта в соответствующей части судами не установлено.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2017 N Ф09-6362/14 ПО ДЕЛУ N А47-15325/2012
Требование: О признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему; о взыскании излишне уплаченной арендной платы.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указал, что размер арендной платы противоречит принципу экономической обоснованности и превышает предельный размер платы, определенный федеральным нормативным актом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. N Ф09-6362/14
Дело N А47-15325/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Строймарт" (далее - общество "Строймарт") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2016 по делу N А47-15325/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Оренбургской области.
В судебном заседании Арбитражного суда Оренбургской области приняли участие представители:
общества "Строймарт" - Карабанова Г.Н., доверенность от 05.09.2017,
индивидуального предпринимателя Куракина Данила Александровича - Карабанова Г.Н. (доверенность от 05.09.2017),
Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство) - Смирнова В.Е., доверенность от 23.01.2017.
Общество "Строймарт" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Министерству, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - Департамент) о признании недействительным п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, п. 1.1. дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору от 08.04.2010 N 07-05/7, а также о взыскании с Министерства 3 392 651 руб. 97 коп. арендной платы, излишне уплаченной обществом за период с 08.04.2010 по 31.08.2012.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство финансов Оренбургской области, предприниматель Куракин Д.А., Правительство Оренбургской области, общество с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания", администрация города Оренбурга.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2014 иск удовлетворен частично: оспариваемые пункты договора аренды и дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано 2 959 892 руб. 14 коп. излишне уплаченной арендной платы и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37 799 руб. 46 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 решение суда первой инстанции изменено, требования удовлетворены, п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, п. 1.1. дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору от 08.04.2010 N 07-05/7 признаны недействительными, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано 3 392 651 руб. 97 коп. излишне уплаченной арендной платы и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 41 411 руб. 96 коп.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2014 постановление апелляционного суда от 06.06.2014 оставлено без изменения.
Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 309-ЭС15-7950 вынесенные по делу N А47-15325/2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
Кроме того, общество "Строймарт" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Министерству о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2011 до 10.11.2014 в размере 992 820 руб. 24 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 исковые требования удовлетворены частично, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взысканы проценты в сумме 914 670 руб. 49 коп., в остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2015 решение от 17.03.2015 и постановление от 29.05.2015 по делу N А47-2542/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.10.2015 дела N А47-15325/2012 и А47-2542/2014 объединены в одно производство.
При новом рассмотрении общество "Строймарт" уточнило исковые требования и просило признать недействительным п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, п. 1.1. дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору от 08.04.2010 N 07-05/7, а также о взыскании солидарно с ответчиков в пользу общества "Строймарт" 4 987 869 руб. 26 коп., в том числе 3 737 870 руб. 84 коп. неосновательного обогащения, 1 249 988 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Уточнения приняты судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.10.2016 (судья Калитанова Т.В.) исковые требования удовлетворены частично: с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано неосновательное обогащение в сумме 677 249 руб. 92 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 243 161 руб. 91 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 408 руб.; в остальной части требований отказано. В удовлетворении исковых требований к Департаменту отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 (судьи Румянцев А.А., Матвеева С.В., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции изменено, иск удовлетворен частично: п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7 признан недействительным, с Министерства в пользу общества "Строймарт" взыскано неосновательное обогащение в сумме 752 420 руб. 66 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 141 042 руб. 76 коп. (всего 893 463 руб. 42 коп.); 8 587 руб. 20 коп. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении исковых требований к Департаменту отказано. Произведен поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А47-15325/2012 и решения Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 путем возврата Министерству обществом "Строймарт" денежных средств в размере 3 413 859 руб. 04 коп. С общества "Строймарт" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за подачу иска в сумме 6 527 руб. 04 коп.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2017 постановление от 20.02.2017 по делу N А47-15325/2012 отменено по безусловным основаниям, предусмотренным п. 5 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 (судьи Румянцев А.А., Матвеева С.В., Карпачева М.И.) решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Иск удовлетворить частично. Признать недействительным п. 1.1. дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7.
Взыскать с Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" неосновательное обогащение в сумме 720 048 руб. 89 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 134 116 руб. 41 коп., всего 854 165 руб. 3 коп.; в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 8 209 руб. 48 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. В удовлетворении исковых требований к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга отказать. Произвести поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А47-15325/2012 и решения Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 путем возврата Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" 3 453 157 руб. 16 коп. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в сумме 6 527 руб. 04 коп.".
В кассационной жалобе общество "Строймарт" просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению заявителя, судами не принято во внимание уточнение оснований заявленных требований, касающееся ничтожности п. 3.1 договора аренды. Кроме того, по мнению заявителя, плата за земли, находящиеся в публичной собственности, предоставленные без торгов, не может быть определена в размере рыночной стоимости и подлежит государственному регулированию. Поэтому заявитель полагает необоснованным применение судами при разрешении спора положений постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области" (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 530-п), предусматривающего рыночную стоимость. По его мнению, для расчета арендной платы суд должен был применить ставку 2% от кадастровой стоимости, установленную подпунктом "в" пункта 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 26.07.2007 N 256-п "Об утверждении порядка определения размера и условий внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области" (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 256-п). Применение судом при расчете размера арендной платы индекса потребительских цен в период с 08.04.2011 по 15.03.2012 заявитель также считает незаконным. Кроме того, заявитель не согласен с выводом суда о том, что рыночная стоимость арендной платы, установленная в отчете независимого оценщика, соответствует принципу экономической обоснованности; полагает, что отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами, на основании распоряжения от 09.02.2009 N 142-р "О предварительном согласовании места размещения производственно-технической базы и утверждения акта выбора земельного участка для строительства" Министерство приняло решение о предоставлении земельного участка в аренду обществу "Строймарт", о чем издало распоряжение от 28.08.2009 N 1507-р.
Между Министерством и обществом "Строймарт" заключен договор аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, согласно п. 1.1 которого Министерство предоставляет обществу земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 56:44:0409002:23, местоположение: Оренбургская обл., г. Оренбург, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0409002, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные под размещение производственных зданий, для строительства производственно-технической базы.
Договор аренды земельного участка 11.06.2010 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра).
Размер арендной платы за использование участка установлен в размере 1 782 713 руб. в год на основании отчета независимого оценщика - ООО "ПОК" от 04.02.2010 N ОЦ-09102 (т. 1, л. д. 104 - 107), или 148 559 руб. 42 коп. - в месяц, или 4 884 руб. 15 коп. - в день (п. 3.1. договора).
Дополнительным соглашением от 14.04.2011 N 07-05/148 к договору N 07-05/7, зарегистрированным в Управлении Росреестра 03.05.2011, стороны изменили размер арендной платы, увеличив ее на индекс потребительских цен 105,9%, установленный постановлением Правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, установив ее равной 1 887 893 руб. 07 коп. в год, или 157 324 руб. 42 коп. в месяц, или 5 172 руб. 30 коп. - в день (п. 1.1)
Дополнительным соглашением от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору N 07-05/7, зарегистрированным в Управлении Росреестра 20.04.2012, стороны изменили размер арендной платы, увеличив ее на индекс потребительских цен 106%, установленный постановлением Правительства Оренбургской области от 27.09.2011 N 924-пп, установив ее равной 2 001 166 руб. 65 коп. в год, или 166 763 руб. 89 коп. в месяц, или 5482 руб. 65 коп. - в день (п. 1.1).
Истец оплачивал в спорный период с 08.04.2010 по 31.08.2012 арендную плату (в том числе и пеню за нарушение сроков внесения арендной платы) в соответствии с условиями договора и указанными выше дополнительными соглашениями, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.
Полагая, что договор от 08.04.2010 N 07-05/7 в части п. 3.1, дополнительные соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и N 07-05/350 от 04.04.2012 в части пунктов 1.1 являются недействительными, поскольку не соответствуют действующему законодательству, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
В обоснование заявленных требований общество "Строймарт" указало, что установленный в п. 3.1 договора и пунктах 1.1 дополнительных соглашений размер арендной платы противоречит установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 582) принципу экономической обоснованности и превышает предельный размер арендной платы, определенный п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных указанным постановлением (далее - Правила).
При новом рассмотрении дела, уточняя требования, общество "Строймарт" указало на необходимость установления размера арендной платы в соответствии с подпунктом "в" пункта 7 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 26.07.2007 N 256-п.
Предъявляя возражения, министерство указало, что спорный земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, в связи с чем постановление Правительства Российской Федерации N 582 не может регулировать порядок определения арендной платы в отношении данного участка. Как полагает министерство, при разрешении настоящего спора подлежит применению постановление Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление Правительства Оренбургской области N 530-п), согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости; на основании рыночной стоимости. По его мнению, способ определения арендной платы, примененный в спорном договоре, соответствует Порядку определения размера арендной платы, утвержденному указанным постановлением N 530-п.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы истца, исходил из того, что договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендная плата по нему является регулируемой. Арендатор обязан уплачивать арендную платы в соответствии с условиями договора. При этом способ определения арендной платы, определенный в договоре, соответствует постановлению Правительства Оренбургской области N 530-п. Оснований для применения постановления Правительства Российской Федерации N 582 не имеется. Расчет размера арендной платы произведен судом в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области N 530-п с учетом его изменения с 16.03.2012 постановлением Правительства Оренбургской области от 02.03.2012 N 211-п "О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 12 октября 2009 года N 530-п". Установив, что истцом арендная плата уплачена в большем размере, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 677 249 руб. 92 коп., в части взыскания процентов - в сумме 243 161 руб. 91 коп.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными п. 3.1 договора и п. 1.1 дополнительного соглашения от 14.04.2011. Вместе с тем, изменяя решение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что положения п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды о размере арендной платы не соответствуют подпункту "ж" пункта 3 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области N 530-п (в редакции постановления Правительства Оренбургской области от 02.03.2012 N 211-п, действующего с 16.03.2012), в связи с чем требования в указанной части удовлетворил, признал п. 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350 к договору аренды недействительным. Кроме того, суд апелляционной инстанции не согласился с расчетом размера арендной платы, определенного судом первой инстанции, за период с 09.04.2011 по 15.03.2012, сделав вывод о неправильном применении судом индекса потребительских цен в размере 106,5%. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии переплаты за указанный период. Осуществив расчет арендной платы за спорный период с учетом изменения порядка ее установления, действующего с 16.03.2012, размер неосновательного обогащения определен судом в размере 720 048 руб. 89 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами - в размере 134 116 руб. 41 коп.
Кроме того, принимая во внимание наличие заявления о повороте исполнения решения суда, а также то, что истцу в удовлетворении исковых требований частично отказано, суд апелляционной инстанции признал возможным осуществить поворот исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А47-15325/2012 и решения Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2015 по делу N А47-2542/2014 путем возврата Министерству от общества "Строймарт" 3 453 157 руб. 16 коп.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в действующей в спорный период редакции).
Из содержания п. 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7 следует, что сторонами был согласован размер арендной платы за использование земельного участка в размере 1 782 713 руб. в год на основании отчета независимого оценщика от 04.02.2010 (п. 3.1. договора), а также было предусмотрено его изменение ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области на текущий финансовый год (п. 3.5. договора).
В соответствии с п. 4 постановления Правительства Оренбургской области N 530-п размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки в случаях предоставления земельного участка для целей строительства в населенных пунктах независимо от способа предоставления земельного участка, в том числе для личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома.
Следовательно, условия договора о размере арендной платы, содержащиеся в п. 3.1, п. 1.1 дополнительного соглашения от 14.04.2011 соответствуют нормативному акту, принятому уполномоченным органом в пределах своей компетенции.
Основания для неприменения названного нормативного акта в соответствующей части судами не установлено.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)