Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося собственностью муниципального образования. Муниципалитет посчитал, что предпринимателем нарушены сроки внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Филипповой Натальи Кондратьевны (ответчика) в части обжалования решения от 27.04.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-432/2015 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8 ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Филипповой Наталье Кондратьевне (ОГРНИП 312860209500075, ИНН 860200977308) о взыскании денежных средств.
В заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Филиппова Наталья Кондратьевна.
Суд
установил:
администрация города Сургута (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Филипповой Наталье Кондратьевне о взыскании 37 978 руб. 80 коп. неустойки за просрочку арендных платежей в период с 30.05.2007 по 11.01.2008.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды муниципального имущества от 25.05.2007 N 130-07 (далее - договор аренды).
Решением от 27.04.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры заявленные требования удовлетворены.
Определением от 03.12.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба возвращена Филипповой Н.К. в связи с пропуском срока и отказом в восстановлении пропущенного срока.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение, дело направить на новое рассмотрение.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд не проверил полномочия истца на право сдачи помещения по договору аренды; судом не оценен претензионный порядок и не определено, является ли ответчик надлежащим; расчет истца является неверным, так как не учтена переплата арендной платы и договором аренды не предусмотрено внесение арендной платы до его заключения; в договоре аренды отсутствует ссылка на обязательство по внесению арендной платы с момента подписания акта приема-передачи; неустойка также рассчитана за пределами договора.
Отзыв на кассационную жалобу истец в установленном законом порядке не представил.
Администрация о времени и месте слушания дела извещена, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в ее отсутствие.
В судебном заседании Филиппова Н.К. поддержала позицию, изложенную в кассационной жалобе, просила отменить решение, прекратить производство по делу или дело направить на новое рассмотрение.
Выслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между муниципальным образованием городским округом городом Сургутом в лице департамента имущественных и земельных отношений (далее - департамент) (арендодателем), муниципальным учреждением "Дирекция единого заказчика Центрального жилого района" (балансодержателем) и Филипповой Н.К. (арендатором) договором аренды арендодатель при участии балансодержателя по акту приема-передачи от 01.01.2007 в пользование арендатора на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007 передал нежилое помещение первого этажа жилого дома, общей площадью 35,9 м{\super 2, расположенное по адресу: г. Сургут, ул. Декабристов, 9, являющееся собственностью муниципального образования городского округа города Сургут, для размещения ателье.
За сданные в аренду помещения в пункте 3.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 6 449 руб. 88 коп. в месяц с НДС и 5 466 руб. без НДС.
По условиям пункта 3.3 договора аренды внесение арендной платы производится арендатором в порядке предоплаты за каждый месяц, до пятого числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет получателя, а в случае заключения договора после пятого числа первый платеж производится в пятидневный срок со дня заключения договора.
За просрочку внесения (или невнесение) арендных платежей в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,5 процентов от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Полагая, что ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы, департамент начислил на просроченную сумму арендных платежей пени в размере 37 978 руб. 80 коп. и направил ответчику претензию от 06.08.2014 N 07-01-14-11464/14-0, в которой потребовал от предпринимателя Филипповой Н.К. их погасить.
Поскольку неустойка не была уплачена, истец предъявил в суд настоящий иск.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции счел их доказанными и обоснованными.
Между тем суд не учел следующее.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Однако соглашение, в соответствии с которым условия договора аренды применяются к отношениям сторон, сложившимся до заключения этого договора, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (пункт 6 информационного письма Президиума Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Следовательно, в связи с несвоевременным внесением арендатором арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/13.
Между тем применительно к вышеуказанным нормам, разъяснениям и условиям договора аренды судом не проверена правомерность начисления арендодателем неустойки на арендную плату как до заключения договора (то есть на арендную плату за январь - апрель 2007 года, когда у арендатора еще отсутствовала обязанность по внесению арендной платы), так и после его прекращения.
Не выяснена судом правильность начисления неустойки, и в том числе с учетом имевшей место переплаты ответчиком арендной платы в сумме 7 751 руб.
Кроме того, судом не установлено, в счет какой задолженности истец засчитал указанную сумму переплаты при расчете неустойки, и из каких сумм сложился размер неустойки в размере 37 978 руб. 80 коп. (по утверждению заявителя, истец в сумму неустойки в размере 29 716 руб. 80 коп. включил сумму долга в размере 8 262 руб.).
При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт нельзя признать законным и обоснованным, вследствие чего он подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку правомерности начисления истцом неустойки до заключения договора аренды и после его прекращения; установить фактический размер долга и период просрочки; выяснить, из каких сумм сложилась предъявленная истцом неустойка, применял ли истец при расчетах сумму переплаты и в какой долг была зачтена эта сумма; разрешить спор, надлежащим образом уведомив истца и ответчика о времени и месте судебного заседания, с применением подлежащего применению законодательства; по результатам рассмотрения дела распределить судебные расходы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.04.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-432/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 21.03.2016 N Ф04-588/2016 ПО ДЕЛУ N А75-432/2015
Требование: О взыскании неустойки за просрочку арендных платежей.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося собственностью муниципального образования. Муниципалитет посчитал, что предпринимателем нарушены сроки внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2016 г. по делу N А75-432/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Филипповой Натальи Кондратьевны (ответчика) в части обжалования решения от 27.04.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-432/2015 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8 ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Филипповой Наталье Кондратьевне (ОГРНИП 312860209500075, ИНН 860200977308) о взыскании денежных средств.
В заседании приняла участие индивидуальный предприниматель Филиппова Наталья Кондратьевна.
Суд
установил:
администрация города Сургута (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Филипповой Наталье Кондратьевне о взыскании 37 978 руб. 80 коп. неустойки за просрочку арендных платежей в период с 30.05.2007 по 11.01.2008.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды муниципального имущества от 25.05.2007 N 130-07 (далее - договор аренды).
Решением от 27.04.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры заявленные требования удовлетворены.
Определением от 03.12.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба возвращена Филипповой Н.К. в связи с пропуском срока и отказом в восстановлении пропущенного срока.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение, дело направить на новое рассмотрение.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд не проверил полномочия истца на право сдачи помещения по договору аренды; судом не оценен претензионный порядок и не определено, является ли ответчик надлежащим; расчет истца является неверным, так как не учтена переплата арендной платы и договором аренды не предусмотрено внесение арендной платы до его заключения; в договоре аренды отсутствует ссылка на обязательство по внесению арендной платы с момента подписания акта приема-передачи; неустойка также рассчитана за пределами договора.
Отзыв на кассационную жалобу истец в установленном законом порядке не представил.
Администрация о времени и месте слушания дела извещена, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в ее отсутствие.
В судебном заседании Филиппова Н.К. поддержала позицию, изложенную в кассационной жалобе, просила отменить решение, прекратить производство по делу или дело направить на новое рассмотрение.
Выслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между муниципальным образованием городским округом городом Сургутом в лице департамента имущественных и земельных отношений (далее - департамент) (арендодателем), муниципальным учреждением "Дирекция единого заказчика Центрального жилого района" (балансодержателем) и Филипповой Н.К. (арендатором) договором аренды арендодатель при участии балансодержателя по акту приема-передачи от 01.01.2007 в пользование арендатора на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007 передал нежилое помещение первого этажа жилого дома, общей площадью 35,9 м{\super 2, расположенное по адресу: г. Сургут, ул. Декабристов, 9, являющееся собственностью муниципального образования городского округа города Сургут, для размещения ателье.
За сданные в аренду помещения в пункте 3.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 6 449 руб. 88 коп. в месяц с НДС и 5 466 руб. без НДС.
По условиям пункта 3.3 договора аренды внесение арендной платы производится арендатором в порядке предоплаты за каждый месяц, до пятого числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет получателя, а в случае заключения договора после пятого числа первый платеж производится в пятидневный срок со дня заключения договора.
За просрочку внесения (или невнесение) арендных платежей в сроки, установленные пунктом 3.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,5 процентов от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Полагая, что ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы, департамент начислил на просроченную сумму арендных платежей пени в размере 37 978 руб. 80 коп. и направил ответчику претензию от 06.08.2014 N 07-01-14-11464/14-0, в которой потребовал от предпринимателя Филипповой Н.К. их погасить.
Поскольку неустойка не была уплачена, истец предъявил в суд настоящий иск.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции счел их доказанными и обоснованными.
Между тем суд не учел следующее.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Однако соглашение, в соответствии с которым условия договора аренды применяются к отношениям сторон, сложившимся до заключения этого договора, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (пункт 6 информационного письма Президиума Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Следовательно, в связи с несвоевременным внесением арендатором арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/13.
Между тем применительно к вышеуказанным нормам, разъяснениям и условиям договора аренды судом не проверена правомерность начисления арендодателем неустойки на арендную плату как до заключения договора (то есть на арендную плату за январь - апрель 2007 года, когда у арендатора еще отсутствовала обязанность по внесению арендной платы), так и после его прекращения.
Не выяснена судом правильность начисления неустойки, и в том числе с учетом имевшей место переплаты ответчиком арендной платы в сумме 7 751 руб.
Кроме того, судом не установлено, в счет какой задолженности истец засчитал указанную сумму переплаты при расчете неустойки, и из каких сумм сложился размер неустойки в размере 37 978 руб. 80 коп. (по утверждению заявителя, истец в сумму неустойки в размере 29 716 руб. 80 коп. включил сумму долга в размере 8 262 руб.).
При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт нельзя признать законным и обоснованным, вследствие чего он подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку правомерности начисления истцом неустойки до заключения договора аренды и после его прекращения; установить фактический размер долга и период просрочки; выяснить, из каких сумм сложилась предъявленная истцом неустойка, применял ли истец при расчетах сумму переплаты и в какой долг была зачтена эта сумма; разрешить спор, надлежащим образом уведомив истца и ответчика о времени и месте судебного заседания, с применением подлежащего применению законодательства; по результатам рассмотрения дела распределить судебные расходы.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.04.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-432/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)