Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ему и ответчику-1 на праве собственности принадлежат жилые комнаты в коммунальной квартире, однако ответчик-1 по данному адресу не проживал, свою комнату сдал в наем ответчику-2 и ответчику-3, которые не несли бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Захаренко Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.
судей Семеновой О.В., Кушнаренко Н.В.
с участием прокурора Черновой Е.В.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.И.ИА. к П., З., К.И.ИБ. о выселении из коммунальной квартиры, по апелляционной жалобе З. на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону 18 мая 2016 года.
Заслушав доклад судьи Семеновой О.В.., судебная коллегия
установила:
К.И.ИА. обратилась в суд в с иском к П., З., К.И.ИБ. о выселении из коммунальной квартиры.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ей на праве собственности принадлежит две жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28,9 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире общей площадью 65,8 кв. м, расположенной в 5-тиэтажном жилом доме на 2 этаже, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчику П. принадлежит жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18,9 кв. м в данной квартире.
На протяжении последних 1,5 лет ответчик П. по данному адресу не проживает, свою комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сдает в наем квартирантам. Проживающие квартиранты не несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире согласно ст. 43 ЖК РФ.
Предоставление ответчиком П. права пользования комнатой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в коммунальной квартире означает предоставление этим лицам право пользования общим имуществом в коммунальной квартире (п. 3 ст. 42 ЖК РФ, а также из того, что использование жилого помещения в квартире без использования мест общего пользования невозможно).
К.И.ИА. указывает на то, что своего согласия на вселение и проживание квартирантов, а, следовательно, и на распоряжение общим имуществом не давала. Вследствие неправомерных действий ответчика истец не может в полном объеме пользоваться своими правами и нести обязанности, предоставленные ей Конституцией РФ и ЖК РФ.
На основании изложенного с учетом уточнения исковых требований истец просила суд выселить З., К.И.ИБ. из жилого помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; запретить П. передавать жилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аренду без согласия с истцом.
Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 мая 2016 года исковые требования истца удовлетворены.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Автор жалобы указывают, что истец намерено своего согласие на проживание не дает, злоупотребляет свои правом.
Кроме того обращает внимание на то, что по спорному адресу проживает один наниматель и правил совместного проживания не нарушает.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав К.И.ИА., рассмотрев дело в отсутствие неявившихся П., З., К.И.ИБ., извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из трех комнат и является коммунальной.
К.И.ИА. на основании договора купли-продажи жилого помещении от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА принадлежит жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 28,9 кв. м в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 65,8 кв. м, жилой площадью 47,8 кв. м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Ответчику П. на праве собственности принадлежит жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,9 кв. м в данной квартире.
Между П. (Арендодатель) и З. (Арендатор) 20.07.2015 года был заключен договор аренды, по которому арендодатель сдает, а арендатор снимает жилое помещение квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащую арендодателю на праве личной собственности. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, и считается продленным на следующие 11 месяцев, если сторонами не заявлено иное. Также в договоре указано, что совместно с нанимателем в квартиру вселяется муж - К.И.ИБ.
Разрешая заявленные требования, суд руководствовался положениями ст. 246, 247, 304 ГК РФ, ст. ст. 30, 41, 42, 76 ЖК РФ и исходил из того, что распоряжение П. принадлежащей ему комнатой в указанной коммунальной квартире путем предоставления ее для проживания ответчиков нарушает права истца, поскольку предоставление ответчикам права пользования комнатой в квартире коммунального заселения по договору найма означает предоставление ответчикам права пользования общим имуществом в коммунальной квартире (кухня, коридор, ванная комната, туалет), так как использование жилого помещения в квартире без использования мест общего пользования невозможно.
В связи с чем пришел к выводу, о том, что проживание З., К.И.ИБ. в комнате, принадлежащей П., нарушает жилищные права истца, так как у нее отсутствует возможность пользования общим имуществом в полной мере и исковые требования являются обоснованными.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может в ввиду следующего.
Назначение жилого помещения определено пунктом 2 ст. 288 ГК РФ, согласно которому жилые помещения предназначены для проживания граждан. Данной нормой установлено, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 ЖК РФ и не содержит указания на запрет на сдачу внаем жилого помещения в коммунальной квартире.
По смыслу этих положений ст. 76 ЖК РФ согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено и соответственно положения главы 8 Жилищного кодекса РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
Следовательно, требование пункта 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения собственник (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Доказательств, подтверждающих нарушение действиями ответчиков законных прав истца, в материалах дела не имеется.
Таким образом, сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником П. сама по себе является правомерным действием. Какое-либо ограничение прав П. сдавать в аренду свою комнату, без получения предварительного согласия истца, как участника общей долевой собственности не нарушает права К.И.ИА. как собственника жилого помещения в данной квартире.
Удовлетворяя требования о выселении из квартиры ответчиков, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о наличии оснований для выселения. Поскольку законность вселения ответчиков и проживания в спорном жилом помещении подтверждается договорами аренды (найма), при этом требований о согласии иных собственников жилых помещений на сдачу помещения внаем, так же как и требований о достижении согласия между соседями при сдаче комнаты внаем действующее законодательство не содержит, кроме того, доказательств нарушения прав истицы суду не представлены.
С учетом указанных выше обстоятельств, отсутствуют основания для удовлетворения требований К.И.ИА. о выселении З. и К.И.ИБ.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 мая 2016 года отменить.
Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К.И.ИА. к П., З., К.И.ИБ. о выселении из коммунальной квартиры - отказать.
Мотивированное определение изготовлено 17 августа 2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-13956/2016
Требование: О выселении из коммунальной квартиры.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ему и ответчику-1 на праве собственности принадлежат жилые комнаты в коммунальной квартире, однако ответчик-1 по данному адресу не проживал, свою комнату сдал в наем ответчику-2 и ответчику-3, которые не несли бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. по делу N 33-13956/2016
Судья: Захаренко Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.
судей Семеновой О.В., Кушнаренко Н.В.
с участием прокурора Черновой Е.В.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.И.ИА. к П., З., К.И.ИБ. о выселении из коммунальной квартиры, по апелляционной жалобе З. на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону 18 мая 2016 года.
Заслушав доклад судьи Семеновой О.В.., судебная коллегия
установила:
К.И.ИА. обратилась в суд в с иском к П., З., К.И.ИБ. о выселении из коммунальной квартиры.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ей на праве собственности принадлежит две жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 28,9 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире общей площадью 65,8 кв. м, расположенной в 5-тиэтажном жилом доме на 2 этаже, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчику П. принадлежит жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18,9 кв. м в данной квартире.
На протяжении последних 1,5 лет ответчик П. по данному адресу не проживает, свою комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сдает в наем квартирантам. Проживающие квартиранты не несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире согласно ст. 43 ЖК РФ.
Предоставление ответчиком П. права пользования комнатой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в коммунальной квартире означает предоставление этим лицам право пользования общим имуществом в коммунальной квартире (п. 3 ст. 42 ЖК РФ, а также из того, что использование жилого помещения в квартире без использования мест общего пользования невозможно).
К.И.ИА. указывает на то, что своего согласия на вселение и проживание квартирантов, а, следовательно, и на распоряжение общим имуществом не давала. Вследствие неправомерных действий ответчика истец не может в полном объеме пользоваться своими правами и нести обязанности, предоставленные ей Конституцией РФ и ЖК РФ.
На основании изложенного с учетом уточнения исковых требований истец просила суд выселить З., К.И.ИБ. из жилого помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; запретить П. передавать жилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аренду без согласия с истцом.
Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 мая 2016 года исковые требования истца удовлетворены.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Автор жалобы указывают, что истец намерено своего согласие на проживание не дает, злоупотребляет свои правом.
Кроме того обращает внимание на то, что по спорному адресу проживает один наниматель и правил совместного проживания не нарушает.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав К.И.ИА., рассмотрев дело в отсутствие неявившихся П., З., К.И.ИБ., извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из трех комнат и является коммунальной.
К.И.ИА. на основании договора купли-продажи жилого помещении от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА принадлежит жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 28,9 кв. м в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 65,8 кв. м, жилой площадью 47,8 кв. м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Ответчику П. на праве собственности принадлежит жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,9 кв. м в данной квартире.
Между П. (Арендодатель) и З. (Арендатор) 20.07.2015 года был заключен договор аренды, по которому арендодатель сдает, а арендатор снимает жилое помещение квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащую арендодателю на праве личной собственности. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, и считается продленным на следующие 11 месяцев, если сторонами не заявлено иное. Также в договоре указано, что совместно с нанимателем в квартиру вселяется муж - К.И.ИБ.
Разрешая заявленные требования, суд руководствовался положениями ст. 246, 247, 304 ГК РФ, ст. ст. 30, 41, 42, 76 ЖК РФ и исходил из того, что распоряжение П. принадлежащей ему комнатой в указанной коммунальной квартире путем предоставления ее для проживания ответчиков нарушает права истца, поскольку предоставление ответчикам права пользования комнатой в квартире коммунального заселения по договору найма означает предоставление ответчикам права пользования общим имуществом в коммунальной квартире (кухня, коридор, ванная комната, туалет), так как использование жилого помещения в квартире без использования мест общего пользования невозможно.
В связи с чем пришел к выводу, о том, что проживание З., К.И.ИБ. в комнате, принадлежащей П., нарушает жилищные права истца, так как у нее отсутствует возможность пользования общим имуществом в полной мере и исковые требования являются обоснованными.
С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может в ввиду следующего.
Назначение жилого помещения определено пунктом 2 ст. 288 ГК РФ, согласно которому жилые помещения предназначены для проживания граждан. Данной нормой установлено, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 ЖК РФ и не содержит указания на запрет на сдачу внаем жилого помещения в коммунальной квартире.
По смыслу этих положений ст. 76 ЖК РФ согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено и соответственно положения главы 8 Жилищного кодекса РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
Следовательно, требование пункта 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения собственник (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Доказательств, подтверждающих нарушение действиями ответчиков законных прав истца, в материалах дела не имеется.
Таким образом, сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником П. сама по себе является правомерным действием. Какое-либо ограничение прав П. сдавать в аренду свою комнату, без получения предварительного согласия истца, как участника общей долевой собственности не нарушает права К.И.ИА. как собственника жилого помещения в данной квартире.
Удовлетворяя требования о выселении из квартиры ответчиков, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о наличии оснований для выселения. Поскольку законность вселения ответчиков и проживания в спорном жилом помещении подтверждается договорами аренды (найма), при этом требований о согласии иных собственников жилых помещений на сдачу помещения внаем, так же как и требований о достижении согласия между соседями при сдаче комнаты внаем действующее законодательство не содержит, кроме того, доказательств нарушения прав истицы суду не представлены.
С учетом указанных выше обстоятельств, отсутствуют основания для удовлетворения требований К.И.ИА. о выселении З. и К.И.ИБ.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 мая 2016 года отменить.
Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К.И.ИА. к П., З., К.И.ИБ. о выселении из коммунальной квартиры - отказать.
Мотивированное определение изготовлено 17 августа 2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)