Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Миришова Э.С.,
судей: Быкова В.П., Закутской С.А.
протокол судебного заседания ведет Айрапетян Н.М.,
рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-3991/15 от 11 января 2016 г.
В судебном заседании участвуют представители:
- от Шеппе И.А. - Лебедев Г.А., доверенность от 05.12.2015 г.;
- от Шеппе А.А. - Лебедев Г.А., доверенность от 05.12.2015 г.;
- от остальных лиц - не явились, извещены.
установил:
Определением Арбитражного суда Московской области от 11.01.2016 г. по делу N А41-3991/15 признаны договора долевого участия в строительства N 02-102 от 11.01.2012, заключенный между Шеппе Андреем Александровичем, Шеппе Игорем Александровичем и ООО "Римэка", действующим. Признать договор долевого участия в строительстве N 02-373 от 12.10.2015, заключенный (зарегистрированный) 26 октября 2015 г. между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: корпус 2, подъезд 4, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров (регистрационный номер: 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1) - недействительным. Применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенную 26 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров и восстановить регистрационную запись 50-50-62/001/2012-095 от 20.01.2012 г. о зарегистрированном праве на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров, за Заявителями, Шеппе Андреем Александровичем и Шеппе Игорем Александровичем.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Московской области в которой просила определение суда первой инстанции отменить и по делу принять новый судебный акт.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, совещаясь на месте, определил: рассмотреть дело в соответствии с нормами ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Представитель Шеппе И.А., Шеппе А.А. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений.
Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить к материалам дела письменные пояснения.
Через канцелярию суда от ООО "Римэка" поступило ходатайство о приостановлении производства по делу.
Представитель Шеппе И.А., Шеппе А.А. возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.
Суд, рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по делу, определил: отказать в удовлетворении заявленного ходатайства о приостановлении производства по делу.
Представить Шеппе И.А., Шеппе А.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что не имеется оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Заявитель просил признать договор долевого участия в строительстве N 02-373 от 12.10.2015, заключенный (зарегистрированный) 26 октября 2015 г. между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: корпус 2, подъезд 4, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров (регистрационный номер: 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1) - недействительным. Кроме того, заявитель просит применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенную 26 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1 о переходе прав на объект долевого строительства -квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров и восстановить регистрационную запись 50-50-62/001/2012-095 от 20.01.2012 г. о зарегистрированном праве на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров, за Заявителями, Шеппе Андреем Александровичем и Шеппе Игорем Александровичем. Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. по делу N А41-3991/15 в отношении Должника - ООО "Римэка" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден член НП по содействию деятельности арбитражных управляющих "Инициатива" Гладков Геннадий Иванович.
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20.06.2015 года.
Из представленных в материалы дела документов следует, что 11.01.2012 между должником и заявителем был заключен Договор о долевом участии в строительстве N 02-102 (далее - Договор), по условиям которого Заявителю передается в собственность объект недвижимости - Квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1В (технический номер), площадью 49,1 кв. м. Заявитель в полном объеме и в надлежащий срок исполняет, принятые на себя в соответствии с Договором обязательства.
По условиям Договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 к Договору суммами (частями), до определенного в Договоре срока.
Согласно, представленным в материалы дела платежным поручениям, Заявителем своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по Договору. В указанные в Договоре сроки, а именно во 2-м квартале 2014 г. многоквартирный построен не был, квартира не передана заявителю. 02.06.2015 заявителю направлено уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым Заявителю необходимо осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по Договору на личный счет Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК". 14.09.2015 г. заявителю должником было направлено Уведомление об отказе от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке, далее по тексту "Уведомление", по основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по причине неисполнения Заявителем требований Должника, содержащихся в Предупреждении, направленном Должником в адрес Заявителя 06.08.2015.
Как указано в Уведомлении об отказе от исполнения Договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев.
Суд приходит к выводу об удовлетворении заявления на основании нижеследующего.
В соответствии с частью 3 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии ч. 2 ст. 164 ГК РФ, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Гражданским кодексом, законом или договором, по требованию одной из сторон по решению суда (статьи 450, 451 этого Кодекса).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, все изменения, вносимые в Договор, должны быть зарегистрированы в том же порядке и тех же органах, что и сам договор.
Договор участия в долевом строительстве, заключенный Ответчиком и Истцом не содержат положений, допускающих одностороннее изменение их условий.
В Уведомлении должника об отказе от исполнения Договора нет ссылок на то, что стороны пришли к соглашению в установленной форме об изменении условий договора участия в долевом строительстве, либо должник обращался с соответствующим требованием в суд, который вынес решение об изменений условий Договора, заключенного между заявителем и должником.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", таковой регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права у собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости.
Таким образом, закон содержит исчерпывающее определение сферы гражданских правоотношений, на которые распространяется ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исчерпывающий перечень видов гражданских правоотношений, на которые действие такового не распространяется.
Пункт 2 статьи 310 ГК РФ допускает, что в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами (а к числу таких обязательственных отношений в том числе относятся соответствующие отношения с участием Потребителей), то законом или иным правовым актом может быть предусмотрена возможность для стороны, осуществляющей предпринимательскую деятельность, еще и на основе договора иметь право на одностороннее изменение его условий.
В соответствии с пунктом 4.1 Договора, заключенного между заявителем и должником любые изменения и дополнения к Договору могут быть внесены только по взаимному соглашению Сторон, выраженному в письменной форме в виде Дополнительного соглашения.
При этом инициатор подписываемого дополнительного соглашения самостоятельно и за свой счет регистрирует подписанное Сторонами дополнительное соглашение.
В соответствии с ч. 7 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками. Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. по делу N А41-3991/15 в отношении Должника - ООО "Римэка" введена процедура наблюдения. 14.09.2015 Должник направил в адрес Заявителя Уведомление о расторжении Договора.
Таким образом, право Должника на односторонний отказ от Договора возникает только при наличии письменного согласия временного управляющего. Временный управляющий своего согласия на расторжение Договора с Заявителем не давал, Должником таковой в адрес Заявителя не направлялся.
Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из представленных доказательств, Заявителем производились платежи по оплате Договора своевременно. Должник не обладал и не обладает правом на расторжение Договора с заявителем.
Таким образом, основания для расторжения Договора, предусмотренные п. 5 ст. 5 214-ФЗ ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанные в Предупреждении Должника от 06.08.2015 г. отсутствуют.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами гл. 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Так, согласно п. 1 ст. 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Так, ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения Арбитражного суда Московской области.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, п. 1 ч. 4 ст. 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московского области от 11 января 2016 года по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в течение одного месяца.
Председательствующий
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.04.2016 N 10АП-362/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Миришова Э.С.,
судей: Быкова В.П., Закутской С.А.
протокол судебного заседания ведет Айрапетян Н.М.,
рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-3991/15 от 11 января 2016 г.
В судебном заседании участвуют представители:
- от Шеппе И.А. - Лебедев Г.А., доверенность от 05.12.2015 г.;
- от Шеппе А.А. - Лебедев Г.А., доверенность от 05.12.2015 г.;
- от остальных лиц - не явились, извещены.
установил:
Определением Арбитражного суда Московской области от 11.01.2016 г. по делу N А41-3991/15 признаны договора долевого участия в строительства N 02-102 от 11.01.2012, заключенный между Шеппе Андреем Александровичем, Шеппе Игорем Александровичем и ООО "Римэка", действующим. Признать договор долевого участия в строительстве N 02-373 от 12.10.2015, заключенный (зарегистрированный) 26 октября 2015 г. между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: корпус 2, подъезд 4, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров (регистрационный номер: 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1) - недействительным. Применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенную 26 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров и восстановить регистрационную запись 50-50-62/001/2012-095 от 20.01.2012 г. о зарегистрированном праве на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров, за Заявителями, Шеппе Андреем Александровичем и Шеппе Игорем Александровичем.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Московской области в которой просила определение суда первой инстанции отменить и по делу принять новый судебный акт.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, совещаясь на месте, определил: рассмотреть дело в соответствии с нормами ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Представитель Шеппе И.А., Шеппе А.А. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений.
Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить к материалам дела письменные пояснения.
Через канцелярию суда от ООО "Римэка" поступило ходатайство о приостановлении производства по делу.
Представитель Шеппе И.А., Шеппе А.А. возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.
Суд, рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по делу, определил: отказать в удовлетворении заявленного ходатайства о приостановлении производства по делу.
Представить Шеппе И.А., Шеппе А.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что не имеется оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Заявитель просил признать договор долевого участия в строительстве N 02-373 от 12.10.2015, заключенный (зарегистрированный) 26 октября 2015 г. между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: корпус 2, подъезд 4, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров (регистрационный номер: 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1) - недействительным. Кроме того, заявитель просит применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенную 26 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-5922/1 о переходе прав на объект долевого строительства -квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров и восстановить регистрационную запись 50-50-62/001/2012-095 от 20.01.2012 г. о зарегистрированном праве на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1 В (технический номер), площадью 49,1 кв. метров, за Заявителями, Шеппе Андреем Александровичем и Шеппе Игорем Александровичем. Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. по делу N А41-3991/15 в отношении Должника - ООО "Римэка" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден член НП по содействию деятельности арбитражных управляющих "Инициатива" Гладков Геннадий Иванович.
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20.06.2015 года.
Из представленных в материалы дела документов следует, что 11.01.2012 между должником и заявителем был заключен Договор о долевом участии в строительстве N 02-102 (далее - Договор), по условиям которого Заявителю передается в собственность объект недвижимости - Квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 5, квартира N 1В (технический номер), площадью 49,1 кв. м. Заявитель в полном объеме и в надлежащий срок исполняет, принятые на себя в соответствии с Договором обязательства.
По условиям Договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 к Договору суммами (частями), до определенного в Договоре срока.
Согласно, представленным в материалы дела платежным поручениям, Заявителем своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по Договору. В указанные в Договоре сроки, а именно во 2-м квартале 2014 г. многоквартирный построен не был, квартира не передана заявителю. 02.06.2015 заявителю направлено уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым Заявителю необходимо осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по Договору на личный счет Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК". 14.09.2015 г. заявителю должником было направлено Уведомление об отказе от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке, далее по тексту "Уведомление", по основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по причине неисполнения Заявителем требований Должника, содержащихся в Предупреждении, направленном Должником в адрес Заявителя 06.08.2015.
Как указано в Уведомлении об отказе от исполнения Договора просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более 2-х месяцев.
Суд приходит к выводу об удовлетворении заявления на основании нижеследующего.
В соответствии с частью 3 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии ч. 2 ст. 164 ГК РФ, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Гражданским кодексом, законом или договором, по требованию одной из сторон по решению суда (статьи 450, 451 этого Кодекса).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, все изменения, вносимые в Договор, должны быть зарегистрированы в том же порядке и тех же органах, что и сам договор.
Договор участия в долевом строительстве, заключенный Ответчиком и Истцом не содержат положений, допускающих одностороннее изменение их условий.
В Уведомлении должника об отказе от исполнения Договора нет ссылок на то, что стороны пришли к соглашению в установленной форме об изменении условий договора участия в долевом строительстве, либо должник обращался с соответствующим требованием в суд, который вынес решение об изменений условий Договора, заключенного между заявителем и должником.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", таковой регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права у собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости.
Таким образом, закон содержит исчерпывающее определение сферы гражданских правоотношений, на которые распространяется ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исчерпывающий перечень видов гражданских правоотношений, на которые действие такового не распространяется.
Пункт 2 статьи 310 ГК РФ допускает, что в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами (а к числу таких обязательственных отношений в том числе относятся соответствующие отношения с участием Потребителей), то законом или иным правовым актом может быть предусмотрена возможность для стороны, осуществляющей предпринимательскую деятельность, еще и на основе договора иметь право на одностороннее изменение его условий.
В соответствии с пунктом 4.1 Договора, заключенного между заявителем и должником любые изменения и дополнения к Договору могут быть внесены только по взаимному соглашению Сторон, выраженному в письменной форме в виде Дополнительного соглашения.
При этом инициатор подписываемого дополнительного соглашения самостоятельно и за свой счет регистрирует подписанное Сторонами дополнительное соглашение.
В соответствии с ч. 7 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками. Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. по делу N А41-3991/15 в отношении Должника - ООО "Римэка" введена процедура наблюдения. 14.09.2015 Должник направил в адрес Заявителя Уведомление о расторжении Договора.
Таким образом, право Должника на односторонний отказ от Договора возникает только при наличии письменного согласия временного управляющего. Временный управляющий своего согласия на расторжение Договора с Заявителем не давал, Должником таковой в адрес Заявителя не направлялся.
Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из представленных доказательств, Заявителем производились платежи по оплате Договора своевременно. Должник не обладал и не обладает правом на расторжение Договора с заявителем.
Таким образом, основания для расторжения Договора, предусмотренные п. 5 ст. 5 214-ФЗ ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанные в Предупреждении Должника от 06.08.2015 г. отсутствуют.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами гл. 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Так, согласно п. 1 ст. 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Так, ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения Арбитражного суда Московской области.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, п. 1 ч. 4 ст. 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московского области от 11 января 2016 года по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в течение одного месяца.
Председательствующий
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)