Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 января 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянско-фермерского хозяйства Березуева В.А. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 по делу N А63-10432/2014 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно", с. Дворцовское к крестьянско-фермерскому хозяйству Березуеву В.А., г. Невинномысск о расторжении договора N 236 на аренду нежилого помещения (строения) территории от 15.04.1997 и дополнительного соглашения (об уточнении условий договора) от 01.02.2001, обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 170 000 руб. и встречное исковое заявление крестьянско-фермерского хозяйства Березуева В.А., г. Невинномысск к обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно", с. Дворцовское о признании права собственности на объекты недвижимости: здание АВМ, литер Б, инвентарный номер 4432, общей площадью 693,7 кв. м, склад, литер В, инвентарный номер 4432, общей площадью 398,0 кв. м, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, о взыскании неустойки в сумме 4 893 169 руб. 13 коп. (судья Гладских Н.В.), при участии в судебном заседании: от крестьянско-фермерского хозяйства Березуева В.А.: Березуева В.А. (лично) и Арутюнова Е.Э. - представителя по доверенности от 23.03.2015; от общества с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно": Сорокина Т.В. - представителя по доверенности от 20.10.2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к крестьянско-фермерскому хозяйству Березуеву В.А. (далее - ответчик) расторжении договора N 236 на аренду нежилого помещения (строения) территории от 15.04.1997 и дополнительного соглашения (об уточнении условий договора) от 01.02.2001, обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 170 000 руб.
В ходе судебного разбирательства общество уточнило заявленные требования и просило суд взыскать с ответчика сумму долга по арендной плате 82 000 руб. за период с 01.10.2011 по 01.03.2015, обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, передать их по акту приема-передачи. Ответчик заявил отказ от встречного иска.
Решением от 05.10.2015 суд обязал ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, передать их по акту приема-передачи истцу. Взыскал с ответчика в пользу истца по договору аренды нежилого помещения (строения) территории задолженность в размере 82 000 руб., госпошлину 8000 руб. Взыскал с ответчика в пользу Государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Бюро экспертиз" расходы по проведенной судебной строительно-технической экспертизы в размере 68 800 руб. В остальной части первоначальной заявленных требований производство по делу прекратил. Производство по делу в части заявленного встречного искового заявления прекратить в связи с отказом ответчика от заявленных требований.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что согласно акта сверки взаимных расчетов подписанного сторонами в счет выкупной стоимости объектов и оплаты платежей по аренде им оплачено 245 619 руб. С учетом стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений, которая согласно заключения эксперта составляет - 292 920 руб. им выплачено истцу в общей сумме 538 539 руб., что превышает как он считает выкупную стоимость объектов 353 425 руб., которая указана в дополнительном соглашении от 01.02.2011 к договору аренды.
В судебном заседании представитель истца" просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 15.04.1997 между АОЗТ "Руно" (арендодатель) и КФХ Березуев В.А. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) территории, по которому арендодатель передает арендатору в пользование: территорию, нежилое помещение (строение) здание АВМ (816 кв. м), здание склада (400 кв. м).
АОЗТ "Руно" было преобразовано в СПК - колхоз "Руно".
СПК колхоз "Руно" с 29.03.2012 преобразован в ООО "Агрокомпания "Руно", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, выданными Межрайонной ИФНС N 11 по Ставропольскому краю.
Срок аренды сторонами определен с 15.04.1997 по 15.04.2007 на десять лет с последующим выкупом.
Стороны в договоре (раздел ГУ) установили, что за указанные помещения арендатор оплачивает договорную цену из расчета два миллиона руб. в месяц, производит помол муки для рабочих в количестве 30 т. (п. 1).
Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно до 1 числа каждого месяца или перерабатывает на вышеуказанную сумму продукцию (п. 2).
Обязанность по текущему ремонту объектов была возложена на арендатора.
К вышеуказанному договору аренды 15.04.1997 стороны подписали акт приема - передачи основных средств в аренду в котором отразили следующее.
Комиссия (состав указан) произвела осмотр зданий АВМ и склада передаваемых в аренду КФХ "Березуев". Здания находятся на территории АОЗТ "Руно" в х. Барсуковском. На момент заключения договора и передачи их в аренду здания находились в удовлетворительном состоянии.
На момент заключения договора и передачи в аренду зданию АВМ требуется: замена 50% шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки). Кладка наружной кирпичной стены - 4 куб. м.
Зданию склада требуется: замена шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки).
Ответчиком не выполнялись обязательства по своевременной оплате ежемесячных платежей по арендной плате, что послужило основанием для обращения СПК колхоз "Руно" в арбитражный суд с иском к КФХ "Березуев" о взыскании арендной платы в размере 6 000 руб. за период с июня по октябрь 2000 г., которая была оплачена КФХ "Березуев" добровольно после обращения с иском в суд (решение суда по делу N А63-1843/2000, т. 2., л.д. 81-82).
01.02.2001 стороны заключили дополнительное соглашение в целях уточнения условий договора аренды от 15.04.1997.
Согласно условий дополнительного соглашения: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание АВМ, расположенное по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общеполезной площадью 703,7 кв. м, остаточной балансовой стоимостью 288 751 руб. 34 коп. (двести восемьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят один рубль 34 коп.), по состоянию на момент заключения настоящего соглашения - на 01.02.2001, для использования в целях реализации хозяйственных задач, предусмотренных уставом КХФ "Березуев", создания в данном здании цеха по переработке сельскохозяйственной продукции (мельница) - п. 2.1); арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание склада, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 398 кв. м, остаточная балансовая стоимость 64 673 руб. 15 коп. (шестьдесят четыре тысячи шестьсот семьдесят три рубля 15 коп.) по состоянию на момент заключения настоящего соглашения - 01.02.2001, для использования в целях реализации хозяйственных задач, предусмотренных уставом КФХ "Березуев", хранения продукции (п. 2.2); арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду территорию, расположенную по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 697 кв. м, для использования в целях хозяйственных задач, предусмотренных уставом КФХ "Березуева", размещения на указанной территории техники, участвующей в процессе производства, размещения всего необходимого на усмотрение Арендатора имущества.
Неотъемлемой частью настоящего соглашения является документация подтверждающая право собственности Арендодателя на сдаваемое в аренду имущество.
Указанное в п. 2.1, 2.2, 2.3, настоящего соглашения имущество передается арендодателем арендатору по акту передачи от "15" апреля 1997 года.
Акт приема-передачи предусматривает состояние сдаваемого в аренду имущества и включает в себя работы, которые необходимы для приведение помещения в тех. состояние для использования в целях открытия цеха по переработке с/х продукции (мельницы)(п. 2.4).
Указанные в пунктах 2.1, 2.2, 2.3 объекты сдаются в аренду сроком на 10 (десять) лет, с "15" апреля 1997 года по "15" апреля 2007 год с последующим выкупом Арендатором и переходом в его право собственности при условии внесения им выкупной стоимости, предусмотренной и указанной в настоящем соглашении.
Согласно п. 3.1.1 дополнительного соглашения арендодатель обязан; выполнять условия настоящего договора, не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании имущества, сданного в аренду, указанного в п. п. 2.1, 2.2, 2.3 настоящего соглашения, за свой счет производить капитальный ремонт сданных в аренду помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся об ином.
01.02.2001 стороны заключили мировое соглашение, которое утверждено определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2001 по делу N А63-2028/2000-С1 (изменение условий договора) на следующих условиях: расчетная выкупная стоимость арендуемого имущества - здание АВМ, общеполезной площадью 703,7 кв. м, здание склада общей полезной площадью 398 кв. м и территория общей площадью 6977 кв. м, обнесенная железобетонным забором составляет 353 425 (триста пятьдесят три тысячи четыреста двадцать пять рублей) рублей в которую входят затраты ответчика произведенных работ по капитальному ремонту и восстановлению помещений указанных в п. п. 2.1, 2.2, 2.3, приложения N 1 от 01.02.2001 к договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от "15" апреля 1997 года и уплаченная на момент заключения настоящего соглашения арендная плата; арендная плата, которую ответчик обязан вносить за арендуемое им и переданное ему имущество в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2001 составляет 2000 (две тысячи) рублей в месяц; 02.04.2008 СПК колхоз "Руно" уведомил главу КФХ Березуева В.А. о том, что срок действия договора аренды от 15.04.2007 истек и о наличии долга по арендной плате в размере 107 806 руб.
Для реализации права выкупа нежилых помещений указанных в договоре от 15.04.1997 СПК было предложено ответчику в срок до 20.04.2008 оплатить задолженность по выкупной стоимости арендованного имущества с начисленной пени в размере 126 931 руб.
Судом исследованы доказательства обращения КФХ" Березуева" к СПК колхоз "Руно" о разрешении на производство капитального ремонта помещений, о выполнении им обязательств по оплате платежей по арендной плате с учетом затрат по капитальному ремонту помещений и необходимости передачи документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по представленному им проекту договора-купли-продажи. (т. 2, л.д. 122-128).
В рамках рассматриваемого дела сторона подписали двусторонний акт сверки расчетов по состоянию на 03.07.2007, которым подтвердили выкупную стоимость имущества по договору аренды, согласно условий мирового соглашения- 353 425 руб., оплату платежей по аренде арендатором - 245 619 руб., сумму неоплаченной выкупной стоимости по состоянию на 03.07.2007-107 806 руб. (т. 2, л.д. 129-131).
Ответчик в акте отразил стоимость произведенного им капитального ремонта зданий в сумме 122 060 руб. 69 коп., которую как он считает необходимо включить в выкупную стоимость.
С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, истцом к взысканию заявлен долг по арендной плате в размере 82 000 руб. за период с 01.10.2011 по 01.03.2015.
К договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора.
Исходя из разъяснений изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имуществу, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (ст. ст. 609 (п. 3), 624 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624) заключается в форме, предусмотренной, для договора купли-продажи такого имущества.
К договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора.
Правоотношения, связанные с выкупом арендованного имущества регулируются положениями статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендованное имущество переходит в собственность арендатора, выкуп арендованного имущества возможен в случае, если такое право предусмотрено в законе или договоре аренды по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены; если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Ответчиком не выполнены обязательства по оплате платежей по аренде в установленном договором порядке и срок.
Сторонами не оспаривается и подтверждено двусторонним актом сверки расчетов, подписанного ими оплата платежей арендатором составила 245 619 руб. по договору аренды с правом выкупа (т. 2. л.д. 129-131).
Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений при заключении договора или передаче помещений по акту приема-передачи.
На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности в сумме 82 000 руб., срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от 15.04.1997 в размере 82 000 руб. правомерно удовлетворено судом.
Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений при заключении договора или передаче помещений по акту приема-передачи.
В акте приема-передачи помещений к договору аренды стороны описали техническое состояние передаваемых помещений, не подписав соглашение о производстве капитального ремонта помещений арендатором.
С целью использования арендованных помещений (зданий) для собственных нужд до настоящего времени арендатор, действуя на свой страх и риск, неосмотрительно, без разрешения арендодателя при наличии условия в дополнительном соглашении об обязанности арендодателя за свой счет производить капитальный ремонт сданных в аренду помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся об ином (п. 3.1.1) произвел их капитальный ремонт, считая что арендодатель обязан их включить в стоимость арендной платы, что противоречит условиям договора аренды, мировому соглашению.
Из буквального чтения п. 1.2 мирового соглашения следует, что расчетная выкупная стоимость арендованного имущества (здание АВМ, здание склада) определена в размере 353 425 руб. в которую входят затраты ответчика произведенных работ по капитальному ремонту и восстановлению помещений указанных в п. п. 2.1, 2.2, 2.3, приложения N 1 от 01.02.2001 года к договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от "15" апреля 1997 года и уплаченная на момент заключения настоящего соглашения арендная плата.
С 01.02.2001 арендатор обязан был вносить арендную плату в размере 2000 руб. ежемесячно.
Мировое соглашение было подписано сторонами в целях урегулирования споров и разногласий при изменении условий договора аренды в рамках дела N А63-2028/2000.
С момента подписания мирового соглашения стороны обязались прекратить все споры и разногласия по вопросу изменения, уточнения условий договора аренды нежилых помещений с последующим правом выкупа от 15 апреля 1997 года в точности: стоимости выкупа арендованного ответчиком имущества, сумма арендной платы, производимой ответчиком и т.д., а также обязуется в дальнейшем руководствоваться в своих отношениях на условиях дополнительного соглашения от 01.02.2001 года к вышеуказанному договору аренды (п. 1.1).
Таким образом, доводы о включении в выкупную стоимость арендованного имущества затрат по производству капитального ремонта помещений в размере 292 920 руб., согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы не принимается судом.
Иных соглашений по включению затрат арендатора по капитальному ремонту в счет арендной платы суду не представлено, как и не представлено согласие СПК колхоз "Руно" на проведение дополнительного капитального ремонта арендатором помещений несмотря на неоднократные его запросы.
В соответствии с ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По истечении срока действия договора аренды 15.04.2007 стороны фактическими действиями пролонгировали договор аренды на неопределенный срок на тех же условиях.
Истец 15.08.2013 направило в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды с 01.12.2013, потребовав освободить помещение и возвратить его по акту приема-передачи, а также уплатить арендную плату за пользование имуществом с 15.04.2007 по 01.12.2013 в размере 159 000 руб.
19.09.2013 истец повторно направило уведомление КФХ о прекращении договора аренды, возврате арендованного имущества.
Несмотря на уведомление арендодателя о прекращении договорных отношений в связи в связи с истечением срока действия договора аренды, наличием указанного долга по арендной плате арендатор не передал собственнику эти помещения по акту приема-передачи, продолжает их занимать по настоящее время, чем нарушает права и ущемляет интересы собственника.
Ответчиком доказательства, подтверждающие его право пользования занимаемыми им нежилыми помещениями при наличии уведомлений арендодателя об отказе от дальнейших договорных отношений по договору аренды от 15.04.1997 и требований собственника о возврате этих помещений не представлено.
С учетом изложенного исковые требования в части обязать ответчика возвратить занимаемые помещения, передав их по акту приема-передачи правомерны.
Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В части встречного искового заявления, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 по делу N А63-10432/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.01.2016 N 16АП-4769/2015 ПО ДЕЛУ N А63-10432/2014
Требование: О расторжении договора на аренду нежилого помещения, об обязании освободить занимаемые нежилые помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 января 2016 г. по делу N А63-10432/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 января 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянско-фермерского хозяйства Березуева В.А. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 по делу N А63-10432/2014 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно", с. Дворцовское к крестьянско-фермерскому хозяйству Березуеву В.А., г. Невинномысск о расторжении договора N 236 на аренду нежилого помещения (строения) территории от 15.04.1997 и дополнительного соглашения (об уточнении условий договора) от 01.02.2001, обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 170 000 руб. и встречное исковое заявление крестьянско-фермерского хозяйства Березуева В.А., г. Невинномысск к обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно", с. Дворцовское о признании права собственности на объекты недвижимости: здание АВМ, литер Б, инвентарный номер 4432, общей площадью 693,7 кв. м, склад, литер В, инвентарный номер 4432, общей площадью 398,0 кв. м, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, о взыскании неустойки в сумме 4 893 169 руб. 13 коп. (судья Гладских Н.В.), при участии в судебном заседании: от крестьянско-фермерского хозяйства Березуева В.А.: Березуева В.А. (лично) и Арутюнова Е.Э. - представителя по доверенности от 23.03.2015; от общества с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно": Сорокина Т.В. - представителя по доверенности от 20.10.2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к крестьянско-фермерскому хозяйству Березуеву В.А. (далее - ответчик) расторжении договора N 236 на аренду нежилого помещения (строения) территории от 15.04.1997 и дополнительного соглашения (об уточнении условий договора) от 01.02.2001, обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 170 000 руб.
В ходе судебного разбирательства общество уточнило заявленные требования и просило суд взыскать с ответчика сумму долга по арендной плате 82 000 руб. за период с 01.10.2011 по 01.03.2015, обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, передать их по акту приема-передачи. Ответчик заявил отказ от встречного иска.
Решением от 05.10.2015 суд обязал ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здание АВМ, здание склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, х. Барсуковский, передать их по акту приема-передачи истцу. Взыскал с ответчика в пользу истца по договору аренды нежилого помещения (строения) территории задолженность в размере 82 000 руб., госпошлину 8000 руб. Взыскал с ответчика в пользу Государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Бюро экспертиз" расходы по проведенной судебной строительно-технической экспертизы в размере 68 800 руб. В остальной части первоначальной заявленных требований производство по делу прекратил. Производство по делу в части заявленного встречного искового заявления прекратить в связи с отказом ответчика от заявленных требований.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что согласно акта сверки взаимных расчетов подписанного сторонами в счет выкупной стоимости объектов и оплаты платежей по аренде им оплачено 245 619 руб. С учетом стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений, которая согласно заключения эксперта составляет - 292 920 руб. им выплачено истцу в общей сумме 538 539 руб., что превышает как он считает выкупную стоимость объектов 353 425 руб., которая указана в дополнительном соглашении от 01.02.2011 к договору аренды.
В судебном заседании представитель истца" просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 15.04.1997 между АОЗТ "Руно" (арендодатель) и КФХ Березуев В.А. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) территории, по которому арендодатель передает арендатору в пользование: территорию, нежилое помещение (строение) здание АВМ (816 кв. м), здание склада (400 кв. м).
АОЗТ "Руно" было преобразовано в СПК - колхоз "Руно".
СПК колхоз "Руно" с 29.03.2012 преобразован в ООО "Агрокомпания "Руно", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, выданными Межрайонной ИФНС N 11 по Ставропольскому краю.
Срок аренды сторонами определен с 15.04.1997 по 15.04.2007 на десять лет с последующим выкупом.
Стороны в договоре (раздел ГУ) установили, что за указанные помещения арендатор оплачивает договорную цену из расчета два миллиона руб. в месяц, производит помол муки для рабочих в количестве 30 т. (п. 1).
Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно до 1 числа каждого месяца или перерабатывает на вышеуказанную сумму продукцию (п. 2).
Обязанность по текущему ремонту объектов была возложена на арендатора.
К вышеуказанному договору аренды 15.04.1997 стороны подписали акт приема - передачи основных средств в аренду в котором отразили следующее.
Комиссия (состав указан) произвела осмотр зданий АВМ и склада передаваемых в аренду КФХ "Березуев". Здания находятся на территории АОЗТ "Руно" в х. Барсуковском. На момент заключения договора и передачи их в аренду здания находились в удовлетворительном состоянии.
На момент заключения договора и передачи в аренду зданию АВМ требуется: замена 50% шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки). Кладка наружной кирпичной стены - 4 куб. м.
Зданию склада требуется: замена шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки).
Ответчиком не выполнялись обязательства по своевременной оплате ежемесячных платежей по арендной плате, что послужило основанием для обращения СПК колхоз "Руно" в арбитражный суд с иском к КФХ "Березуев" о взыскании арендной платы в размере 6 000 руб. за период с июня по октябрь 2000 г., которая была оплачена КФХ "Березуев" добровольно после обращения с иском в суд (решение суда по делу N А63-1843/2000, т. 2., л.д. 81-82).
01.02.2001 стороны заключили дополнительное соглашение в целях уточнения условий договора аренды от 15.04.1997.
Согласно условий дополнительного соглашения: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание АВМ, расположенное по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общеполезной площадью 703,7 кв. м, остаточной балансовой стоимостью 288 751 руб. 34 коп. (двести восемьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят один рубль 34 коп.), по состоянию на момент заключения настоящего соглашения - на 01.02.2001, для использования в целях реализации хозяйственных задач, предусмотренных уставом КХФ "Березуев", создания в данном здании цеха по переработке сельскохозяйственной продукции (мельница) - п. 2.1); арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание склада, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 398 кв. м, остаточная балансовая стоимость 64 673 руб. 15 коп. (шестьдесят четыре тысячи шестьсот семьдесят три рубля 15 коп.) по состоянию на момент заключения настоящего соглашения - 01.02.2001, для использования в целях реализации хозяйственных задач, предусмотренных уставом КФХ "Березуев", хранения продукции (п. 2.2); арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду территорию, расположенную по адресу: Россия, Ставропольский край, Кочубеевский район, х. Барсуковский, общей площадью 697 кв. м, для использования в целях хозяйственных задач, предусмотренных уставом КФХ "Березуева", размещения на указанной территории техники, участвующей в процессе производства, размещения всего необходимого на усмотрение Арендатора имущества.
Неотъемлемой частью настоящего соглашения является документация подтверждающая право собственности Арендодателя на сдаваемое в аренду имущество.
Указанное в п. 2.1, 2.2, 2.3, настоящего соглашения имущество передается арендодателем арендатору по акту передачи от "15" апреля 1997 года.
Акт приема-передачи предусматривает состояние сдаваемого в аренду имущества и включает в себя работы, которые необходимы для приведение помещения в тех. состояние для использования в целях открытия цеха по переработке с/х продукции (мельницы)(п. 2.4).
Указанные в пунктах 2.1, 2.2, 2.3 объекты сдаются в аренду сроком на 10 (десять) лет, с "15" апреля 1997 года по "15" апреля 2007 год с последующим выкупом Арендатором и переходом в его право собственности при условии внесения им выкупной стоимости, предусмотренной и указанной в настоящем соглашении.
Согласно п. 3.1.1 дополнительного соглашения арендодатель обязан; выполнять условия настоящего договора, не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании имущества, сданного в аренду, указанного в п. п. 2.1, 2.2, 2.3 настоящего соглашения, за свой счет производить капитальный ремонт сданных в аренду помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся об ином.
01.02.2001 стороны заключили мировое соглашение, которое утверждено определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2001 по делу N А63-2028/2000-С1 (изменение условий договора) на следующих условиях: расчетная выкупная стоимость арендуемого имущества - здание АВМ, общеполезной площадью 703,7 кв. м, здание склада общей полезной площадью 398 кв. м и территория общей площадью 6977 кв. м, обнесенная железобетонным забором составляет 353 425 (триста пятьдесят три тысячи четыреста двадцать пять рублей) рублей в которую входят затраты ответчика произведенных работ по капитальному ремонту и восстановлению помещений указанных в п. п. 2.1, 2.2, 2.3, приложения N 1 от 01.02.2001 к договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от "15" апреля 1997 года и уплаченная на момент заключения настоящего соглашения арендная плата; арендная плата, которую ответчик обязан вносить за арендуемое им и переданное ему имущество в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2001 составляет 2000 (две тысячи) рублей в месяц; 02.04.2008 СПК колхоз "Руно" уведомил главу КФХ Березуева В.А. о том, что срок действия договора аренды от 15.04.2007 истек и о наличии долга по арендной плате в размере 107 806 руб.
Для реализации права выкупа нежилых помещений указанных в договоре от 15.04.1997 СПК было предложено ответчику в срок до 20.04.2008 оплатить задолженность по выкупной стоимости арендованного имущества с начисленной пени в размере 126 931 руб.
Судом исследованы доказательства обращения КФХ" Березуева" к СПК колхоз "Руно" о разрешении на производство капитального ремонта помещений, о выполнении им обязательств по оплате платежей по арендной плате с учетом затрат по капитальному ремонту помещений и необходимости передачи документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по представленному им проекту договора-купли-продажи. (т. 2, л.д. 122-128).
В рамках рассматриваемого дела сторона подписали двусторонний акт сверки расчетов по состоянию на 03.07.2007, которым подтвердили выкупную стоимость имущества по договору аренды, согласно условий мирового соглашения- 353 425 руб., оплату платежей по аренде арендатором - 245 619 руб., сумму неоплаченной выкупной стоимости по состоянию на 03.07.2007-107 806 руб. (т. 2, л.д. 129-131).
Ответчик в акте отразил стоимость произведенного им капитального ремонта зданий в сумме 122 060 руб. 69 коп., которую как он считает необходимо включить в выкупную стоимость.
С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, истцом к взысканию заявлен долг по арендной плате в размере 82 000 руб. за период с 01.10.2011 по 01.03.2015.
К договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора.
Исходя из разъяснений изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имуществу, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (ст. ст. 609 (п. 3), 624 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624) заключается в форме, предусмотренной, для договора купли-продажи такого имущества.
К договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора.
Правоотношения, связанные с выкупом арендованного имущества регулируются положениями статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендованное имущество переходит в собственность арендатора, выкуп арендованного имущества возможен в случае, если такое право предусмотрено в законе или договоре аренды по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены; если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Ответчиком не выполнены обязательства по оплате платежей по аренде в установленном договором порядке и срок.
Сторонами не оспаривается и подтверждено двусторонним актом сверки расчетов, подписанного ими оплата платежей арендатором составила 245 619 руб. по договору аренды с правом выкупа (т. 2. л.д. 129-131).
Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений при заключении договора или передаче помещений по акту приема-передачи.
На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности в сумме 82 000 руб., срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от 15.04.1997 в размере 82 000 руб. правомерно удовлетворено судом.
Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещений при заключении договора или передаче помещений по акту приема-передачи.
В акте приема-передачи помещений к договору аренды стороны описали техническое состояние передаваемых помещений, не подписав соглашение о производстве капитального ремонта помещений арендатором.
С целью использования арендованных помещений (зданий) для собственных нужд до настоящего времени арендатор, действуя на свой страх и риск, неосмотрительно, без разрешения арендодателя при наличии условия в дополнительном соглашении об обязанности арендодателя за свой счет производить капитальный ремонт сданных в аренду помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся об ином (п. 3.1.1) произвел их капитальный ремонт, считая что арендодатель обязан их включить в стоимость арендной платы, что противоречит условиям договора аренды, мировому соглашению.
Из буквального чтения п. 1.2 мирового соглашения следует, что расчетная выкупная стоимость арендованного имущества (здание АВМ, здание склада) определена в размере 353 425 руб. в которую входят затраты ответчика произведенных работ по капитальному ремонту и восстановлению помещений указанных в п. п. 2.1, 2.2, 2.3, приложения N 1 от 01.02.2001 года к договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от "15" апреля 1997 года и уплаченная на момент заключения настоящего соглашения арендная плата.
С 01.02.2001 арендатор обязан был вносить арендную плату в размере 2000 руб. ежемесячно.
Мировое соглашение было подписано сторонами в целях урегулирования споров и разногласий при изменении условий договора аренды в рамках дела N А63-2028/2000.
С момента подписания мирового соглашения стороны обязались прекратить все споры и разногласия по вопросу изменения, уточнения условий договора аренды нежилых помещений с последующим правом выкупа от 15 апреля 1997 года в точности: стоимости выкупа арендованного ответчиком имущества, сумма арендной платы, производимой ответчиком и т.д., а также обязуется в дальнейшем руководствоваться в своих отношениях на условиях дополнительного соглашения от 01.02.2001 года к вышеуказанному договору аренды (п. 1.1).
Таким образом, доводы о включении в выкупную стоимость арендованного имущества затрат по производству капитального ремонта помещений в размере 292 920 руб., согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы не принимается судом.
Иных соглашений по включению затрат арендатора по капитальному ремонту в счет арендной платы суду не представлено, как и не представлено согласие СПК колхоз "Руно" на проведение дополнительного капитального ремонта арендатором помещений несмотря на неоднократные его запросы.
В соответствии с ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По истечении срока действия договора аренды 15.04.2007 стороны фактическими действиями пролонгировали договор аренды на неопределенный срок на тех же условиях.
Истец 15.08.2013 направило в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды с 01.12.2013, потребовав освободить помещение и возвратить его по акту приема-передачи, а также уплатить арендную плату за пользование имуществом с 15.04.2007 по 01.12.2013 в размере 159 000 руб.
19.09.2013 истец повторно направило уведомление КФХ о прекращении договора аренды, возврате арендованного имущества.
Несмотря на уведомление арендодателя о прекращении договорных отношений в связи в связи с истечением срока действия договора аренды, наличием указанного долга по арендной плате арендатор не передал собственнику эти помещения по акту приема-передачи, продолжает их занимать по настоящее время, чем нарушает права и ущемляет интересы собственника.
Ответчиком доказательства, подтверждающие его право пользования занимаемыми им нежилыми помещениями при наличии уведомлений арендодателя об отказе от дальнейших договорных отношений по договору аренды от 15.04.1997 и требований собственника о возврате этих помещений не представлено.
С учетом изложенного исковые требования в части обязать ответчика возвратить занимаемые помещения, передав их по акту приема-передачи правомерны.
Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В части встречного искового заявления, производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 по делу N А63-10432/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)