Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на то, что арендатором не была внесена арендная плата за пользование спорными зданиями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 9 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Чалбышевой И.В., Беловой А.Р.
при участии в заседании:
от истца ЗАО "ВинНет Р" - Чернов Н.Н. по дов. от 05.10.2016 (после перерыва доверенность от 04.10.2017); Красноштанов Д.С. по дов. от 05.10.2016
от ответчиков:
ООО "Фемида" - Ибрагимов А.В. по дов. от 11.11.2016; Халдеев А.В. по дов. от 11.11.2016; Хан Д.А. по дов. от 28.12.2016
ООО "Фемида недвижимость" - Ибрагимов А.В. по дов. от 11.11.2016; Халдеев А.В. по дов. от 31.10.2016; Хан Д.А. по дов. от 11.11.2016
от лица по 42 АПК РФ ЗАО "Силма" - Калинин П.И. по дов. от 18.05.2017
от третьих лиц:
ООО "ДатаСпейс Партнерс" - не явился, извещен
Временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" Пименова Евгения Романовича - Свинцов А.Н. по дов. от 07.03.2017; Подгорный П.В. по дов. от 05.10.2016
рассмотрев с 28 сентября 2017 года по 5 октября 2017 года (объявлялся перерыв) в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ВинНет Р" (истца по первоначальному иску)
на постановление от 9 июня 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лящевским И.С., Барановской Е.Н.., Панкратовой Н.И.,
по иску ЗАО "ВинНет Р"
к ООО "Фемида" и ООО "Фемида недвижимость"
о взыскании солидарно задолженности,
и по встречному иску ООО "Фемида недвижимость"
к ЗАО "ВинНет Р"
о расторжении договоров аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и от 27.08.2010 N 2-8-Д.,
третьи лица: ООО "ДатаСпейс Партнерс", временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Евгений Романович.
установил:
Закрытое акционерное общество "ВинНет Р" (далее - истец) 11.05.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фемида" и обществу с ограниченной ответственностью "Фемида недвижимость" (далее - ответчики) о взыскании солидарно задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д по восстановлению размера обеспечительного взноса в размере 551 892 доллара США 33 цента в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты (фактического исполнения судебного акта) и задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д по восстановлению размера обеспечительного взноса в размере 648 542 доллара США 16 центов в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты (фактического исполнения судебного акта).
До принятия решения по существу заявленных требований судом принят встречный иск ООО "Фемида недвижимость" к ЗАО "ВинНет Р" о расторжении вышеуказанных договоров аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2016 с ООО "Фемида недвижимость" в пользу ЗАО "ВинНет Р" взыскана задолженность по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д в размере 551 892 доллара США 33 цента в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты, задолженность по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д в размере 648 542 доллара США 16 центов в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты, а в удовлетворении встречного иска отказано.
Этим же решением от 04.10.2016 в части исковых требования о взыскании с ООО "Фемида" задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д в размере 551 892 доллара США 33 цента, задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д в размере 648 542 доллара США 16 центов производство по делу прекращено.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ДатаСпейс Партнерс" и временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" - Пименов Евгений Романович.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 решение от 04.10.2016 отменено по безусловному основанию и в удовлетворении первоначального иска ЗАО "ВинНет Р" к ООО "Фемида недвижимость" отказано, а в части исковых требований о взыскании с ООО "Фемида" задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д производство по делу прекращено.
Этим же постановлением от 09.06.2017 встречный иск удовлетворен и договоры аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д расторгнуты.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2017 прекращено производство по кассационной жалобе непривлеченного к участию в деле лица ЗАО "Силма" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017.
Законность принятого по делу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 проверяется по кассационной жалобе ЗАО "ВинНет Р", которое просит обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ЗАО "ВинНет Р" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Представители ООО "Фемида" и ООО "Фемида недвижимость" не поддержали доводы и требования кассационной жалобы ЗАО "ВинНет Р", просили обжалуемое постановление оставить в силе. Представили отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела. По доводам отзыва, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого постановления, указывают, что, по их мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе ЗАО "ВинНет Р", не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" просили обжалуемое постановление отменить, поддержали доводы и требования кассационной жалобы ЗАО "ВинНет Р".
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства ООО "ДатаСпейс Партнерс" явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, между истцом (арендодатель) и ООО "ФЕМИДА" (арендатор) 27.08.2010 были заключены договор аренды нежилых зданий N 1-6-Д и договор аренды нежилых зданий N 2-8-Д (далее договоры аренды).
По договору аренды нежилых зданий от 27.08.2010 N 1-6-Д подлежало передаче здание общей площадью 5 417,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6., а по договору аренды нежилых зданий от 27.08.2010 N 2-8-Д подлежало передаче здание общей площадью 5 097,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 8.
По условиям этих договоров стороны предусмотрели, что арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять от арендодателя в аренду (возмездной временное владение и пользование) полностью здания со всеми его внутренними помещениями, площадями общего пользования, включая (но не ограничиваясь) вестибюль первого этажа, лестничные пролеты и холлы, коридоры, чердак и крышу, а также относящимися к нему коммуникациями, инженерными системами, оборудованием, иными принадлежностями и документами.
По условию пунктов 6.1 договоров аренды обеспечительным взносом являются денежные средства в размере арендной платы за 3 месяца срока аренды, которые рассматриваются арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по настоящему договору.
В соответствии с пунктом 8.1 договоров аренды целевым назначением зданий является их использование под Дата-Центр, который определен как специализированное здание для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернет.
Во исполнение принятых на себя обязательств по актам приема-передачи от 01.09.2010 вышеуказанные здания были переданы ООО "ФЕМИДА" Дополнительным соглашением от 18.09.2015 N 5 к договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д стороны договорились, что с 01.09.2015 арендная плата, уплачиваемая по договору аренды нежилого здания N 1-6-Д, составляет 408 долларов США и 90 центов США за один 3 квадратный метр площади здания, применяемой для целей определения арендной платы, указанной в пункте 2.2.3 настоящего договора аренды, в год, в том числе НДС по ставке 18%.
Дополнительным соглашением от 18.09.2014 N 6к договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д стороны договорились, что с 01.09.2013 арендная плата, учитываемая по договору аренды, составляет 508 долларов США и 90 центов США за один квадратный метр площади здания, применяемой для целей определения арендной платы, указанной в пункте 2.2.3 настоящего договора аренды, в год, в том числе НДС по ставке 18%.
В период с 2010-2015 гг. ООО "ФЕМИДА" надлежащим образом выплачивало арендную плату за здания в соответствии с договорами аренды.
Между тем, в порядке реорганизации в форме выделения и создании путем реорганизации ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" 02.10.2015 права и обязанности по договорам аренды зданий перешли от ООО "ФЕМИДА" к его правопреемнику - ООО "ФЕМИДА-НЕДВИЖИМОСТЬ".
В обоснование первоначального иска истец указал, что ответчиком не внесена арендная плата во 2 кв. 2016 г. по договору аренды нежилого здания N 1-6-Д в размере 551 892,33 доллара США и по договору аренды нежилого здания N 2-8-Д в размере 648 542,16 долларов США, в результате чего за ним образовалась спорная задолженность, поэтому арендодатель направил арендатору письменное уведомление о намерении использовать обеспечительный взнос с указанием суммы неисполненного арендатором денежного обязательства и оснований для получения указанной суммы арендодателем.
ЗАО "ВинНет Р" во исполнение условий договоров аренды письмом от 22.03.2016 N 12 уведомил о намерении использовать обеспечительный взнос с указанием суммы неисполненного ответчиком денежного обязательства и оснований для получения указанной суммы истцом, тогда как ответчик не произвел оплату указанной суммы, в связи с чем истец письмом от 13.04.2016 N 20 уведомил об использовании обеспечительного взноса.
По условию пунктов 6.6 договоров аренды истец потребовал в течение 15-ти рабочих дней с даты получения уведомления (письмо от 13.04.2016 N 20 получено 13.04.2016) на основании прилагаемых счетов выплатить сумму для восстановления размера обеспечительного платежа по договору аренды нежилого здания N 1-6-Д - 551.892,33 долларов США, в т.ч. НДС (счет от 13.04.2016 N 90) и по договору аренды нежилого здания N 2-8-Д - 648.542,16 долларов США, в т.ч. НДС (счет от 13.04.2016 N 89), которое ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.
В обоснование первоначального иска ЗАО "ВинНет Р" представило в суд первой инстанции и в апелляционный суд доказательства в обоснование требований по первоначальному иску и возражений по встречному иску (финансовые документы, переписку сторон, документы о разработке для арендатора документации для реализации цели аренды зданий, технические заключения, договоры и дополнительные соглашения к договорам, отчеты), подтверждающие оплату аренды зданий, оформление документации арендатором, техническое состояние зданий, выполнение арендатором работ по реализации проекта.
Встречные требования арендатора мотивированы неисполнением арендодателем обязательств по проведению капитального ремонта в зданиях, являющихся предметом аренды согласно указанным договорам. В обоснование встречного иска арендатор представил доказательства (финансовые документы, подтверждающие оплату аренды зданий, переписку сторон, документы о разработке для арендатора документации для реализации цели аренды зданий, технические заключения).
Истец по встречному иску, полагая, что имеющиеся в арендуемых зданиях существенные недостатки и особенности, отсутствие капитального ремонта, делают невозможным использование зданий по их назначению в соответствии с договорами аренды, дают арендатору право потребовать расторжения договоров аренды в судебном порядке и 17.02.2016 арендатор направил в адрес арендодателя претензию с требованием расторгнуть действующие между сторонами договоры аренды по вышеуказанным основаниям, которая осталась без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения с встречным иском в суд.
Как установлено судом апелляционной инстанции, из приложений N 8 к договорам аренды на момент их передачи арендатору строения 6 и 8 находилось в следующем состоянии: наружные стены не удовлетворяли требованиям норм по теплозащите; кровля требовала ремонта; лифтовое оборудование неисправно и требовало замены; водопровод для хозбытовых нужд имел износ более 60% и требовал полной замены; канализация имела дефектные участки и требовала полной замены, ливнесток также требовал полной замены; отопление требовало полной замены стояков и разводящих труб; отсутствовала принудительная приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование; отсутствовала автоматическая пожарная сигнализация и автоматическое пожаротушение; электроосвещение отсутствовало; отсутствовали кабельные коллекторы для слаботочных и высоковольтных кабелей.
Между тем, определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО "Экспертно-правовой центр" - Бокуняеву К.А.
По результатам экспертного заключения, здания, расположенные по адресу: г. Москва ул. Шарикоподшипниковская д. 11 стр. 6 и 8, на дату заключения договоров аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и 2-8-Д, нуждались в обязательном проведении капитального ремонта и реконструкции. В настоящее время фактический износ строений N 6 и N 8 составляет - 56%. Физический износ зданий без проведения капитального ремонта с 2010 года по настоящее время увеличился на 8%. С момента заключения договоров по настоящий момент капитальный ремонт зданий, либо их отдельных конструктивных элементов не проводился. По результатам проведенных исследований установлено, что без проведения капитального ремонта и с учетом фактического износа зданий, использовать здания по назначению, указанному в договорах от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д, невозможно.
Суд апелляционной инстанции, расторгая договоры аренды, указал на прекращение действия положения договоров, предусматривающие обязательство арендатора по восстановлению обеспечительного взноса.
Суд апелляционной инстанции, делая выводы о том, что не подлежит взысканию и обеспечительный платеж, отыскиваемый арендодателем в счет такой арендной платы по периоду 2016 года, исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 по делу N А40-250765/2015 отказано в иске ЗАО "ВинНет Р" к ООО "ФЕМИДА" и ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" о солидарном взыскании в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации (Банка России) на дату исполнения решения суда 128 982 847, 32 долларов США в виде арендной платы по договорам аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д за период с 01.01.2016 по 31.08.2035.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы ЗАО "ВинНет Р" о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, указал на то, что удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска, с учетом того, что обязательство по внесению и восстановлению обеспечительного взноса являются договорными обязательствами, которые прекращаются в случае расторжения договора аренды.
Кроме того, судом апелляционной инстанции указано на то, что ссылки ЗАО "ВинНет Р" на несоблюдение ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" претензионного порядка признаются судом необоснованными, а доводы ЗАО "ВинНет Р" о том, что в обязанности арендатора входило проведение реконструкции зданий, вовсе не подтверждаются материалами дела, а то обстоятельство, что арендатор принял здания и знал о состоянии, в котором они находятся, не освобождает собственника зданий от обязанности по проведению капитального ремонта.
Между тем, к представленным арендодателем техническим заключениям - рецензии ООО "Центр независимой экспертизы собственности" апелляционный суд отнесся критически, поскольку они получены вне судебной процедуры, по заявке арендодателя. При этом лица, выполнившие указанные исследования, не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, а ссылки арендодателя на пропуск срока исковой давности по встречному требованию, по мнению суда, не могут быть приняты, поскольку соответствующая обязанность сохраняется для арендодателя в течение срока действия договоров аренды с учетом разумного срока на проведение капитального ремонта, а также объемов работ в отношении двух зданий значительной площади и этажности.
Ссылки арендодателя на пропуск срока исковой давности по встречному требованию не были приняты, поскольку соответствующая обязанность сохраняется для арендодателя в течение срока действия договоров аренды с учетом разумного срока на проведение капитального ремонта, а также объемов работ в отношении двух зданий значительной площади и этажности.
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно требованиям пунктов 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Содержащийся в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Суд апелляционной инстанции при принятии обжалуемого постановления исходил из того, что договоры аренды не предусматривают обязанности арендатора производить капитальный ремонт, который должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок, поэтому указанная обязанность лежит на арендодателе. Поскольку доказательства выполнения капитального ремонта арендодатель не представил, встречное исковое требование о расторжении договоров, с учетом того, что экспертом по результатам судебной строительно-технической экспертизы установлено отсутствие капитального ремонта зданий, появление дополнительного износа зданий, невозможность использования зданий по назначению, подлежит удовлетворению.
При этом судом апелляционной инстанции установлено, что во исполнение принятых на себя обязательств по актам приема-передачи от 01.09.2010 вышеуказанные здания были переданы ООО "ФЕМИДА" и в период с 2010-2015 гг. арендатор надлежащим образом выплачивал арендную плату за здания в соответствии с договорами аренды.
Суд апелляционной инстанции, устанавливая, что арендатор исправно на протяжении пяти лет вносил арендные платежи и использовал арендуемые помещения, не ссылается как на то, что у арендатора в течение этого времени были замечания относительно состояния здания, с учетом того, что арендатором здание использовалось и договоры аренды подписаны без возражений, несмотря на то, что пунктом 3.6 договоров аренды стороны предусмотрели условие о том, что передаваемые здания находятся в состоянии, отвечающем требованиям, согласованным сторонами, соответствующем техническому описанию здания, указанному в приложении N 8, а также то, что арендодатель уведомляет арендатора о том, что здания требуют текущего ремонта с полной заменой инженерных сетей.
Возражения арендодателя сводятся к тому, что суд апелляционной инстанции, несмотря на то, что здания сейчас находятся в состоянии, требующем капитального ремонта по причине того, что арендатором выполнены масштабные демонтажные работы, расторгнул заключенные на 25 лет долгосрочные аренды, чем позволил арендатору уклониться от исполнения принятых на себя обязательств.
Арендодатель, указывая на свое несогласие с проведенной в рамках настоящего спора судебной экспертизой, указывает, в том числе на то, что экспертом не были учтены проведенные арендатором масштабные демонтажные работы.
Таким образом, нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о возможности расторжения договоров аренды без проверки доводов о проведенных арендатором работ, которые повлияли на состояние арендуемых зданий, которые по мнению арендодателя, привели к тому, что здания, которые использовались арендатором на протяжении пяти лет без каких-либо замечаний, стали непригодными к использованию.
Судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении, с учетом требований статей 421, 430 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание все условия заключенных сторонами договоров (с учетом дополнительных соглашений), следует установить, какие все-таки обязательства были приняты арендатором и арендодателем при заключении договоров; какие работы были проведены арендатором своими силами, если работы проводились, то согласовывал ли их арендатор с арендодателем и к каким последствиям привели эти работы в арендуемых зданиях; повлияли ли эти работы на состояние зданий; какие изменения произошли в зданиях в сравнительном анализе как в момент передачи арендуемых зданий, так и в момент подачи встречного иска о расторжении договоров.
Кроме того, суду апелляционной инстанции следует проверить довод арендодателя о том, что предусмотренная договорами аренды "реконструкция" соответствует по своему содержанию и реконструкции и капитальному ремонту, как они определены в законодательстве на момент заключения договоров.
Таким образом нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции без проверки вышеуказанных обстоятельств и без установления того, какие обязательства каждая из сторон договоров приняла на себя по содержанию зданий, каким образом арендатором использовались здания, если здания были переданы в состоянии, требующем текущего ремонта с полной заменой инженерных сетей, что не отрицается арендодателем, и что послужило все-таки основанием для расторжения договоров аренды, если арендатор использовал здания и исправно вносил арендные платежи в течение пяти лет и арендатор изъявил желание расторгнуть договоры аренды только после предъявления иска арендодателем о взыскании задолженности по арендным платежам.
При проверке вышеуказанных доводов суду апелляционной инстанции необходимо принять во внимание требования статей 1, 10 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверить поведение сторон договора на предмет добросовестности при исполнении заключенных ими договоров аренды и установить причину невозможности использования арендатором спорных зданий, которая возникла только после подачи арендодателем иска о взыскании арендных платежей.
Без установления вышеуказанных обстоятельств по делу, нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции также и о том, что арендуемые здания невозможно было использовать по назначению арендатором по вине арендодателя, с учетом того, что апелляционным судом не опровергнуты доводы арендодателя, как о том, что здания использовались не только арендатором на протяжении пяти лет, но также сдавались им в субаренду, рассмотреть вопрос о проведении повторной экспертизы, а также установить, когда все-таки арендатору стало известно о текущем состоянии зданий, что по мнению арендатора, привело к невозможности использования зданий, и по чей вине ухудшилось состояние зданий.
Постановление суда апелляционной инстанции в части прекращения производства по делу о взыскании с ООО "Фемида" задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д, не обжаловалось сторонами, поэтому в этой части постановление отмене не подлежит.
При изложенных обстоятельствах обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции (с учетом отмены решения суда первой инстанции по безусловным основаниям) в обжалуемой части подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2017 года по делу N А40-107389/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.10.2017 N Ф05-13929/2017 ПО ДЕЛУ N А40-107389/2016
Требование: О взыскании солидарно задолженности по договорам аренды нежилых зданий.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на то, что арендатором не была внесена арендная плата за пользование спорными зданиями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. по делу N А40-107389/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 9 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Чалбышевой И.В., Беловой А.Р.
при участии в заседании:
от истца ЗАО "ВинНет Р" - Чернов Н.Н. по дов. от 05.10.2016 (после перерыва доверенность от 04.10.2017); Красноштанов Д.С. по дов. от 05.10.2016
от ответчиков:
ООО "Фемида" - Ибрагимов А.В. по дов. от 11.11.2016; Халдеев А.В. по дов. от 11.11.2016; Хан Д.А. по дов. от 28.12.2016
ООО "Фемида недвижимость" - Ибрагимов А.В. по дов. от 11.11.2016; Халдеев А.В. по дов. от 31.10.2016; Хан Д.А. по дов. от 11.11.2016
от лица по 42 АПК РФ ЗАО "Силма" - Калинин П.И. по дов. от 18.05.2017
от третьих лиц:
ООО "ДатаСпейс Партнерс" - не явился, извещен
Временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" Пименова Евгения Романовича - Свинцов А.Н. по дов. от 07.03.2017; Подгорный П.В. по дов. от 05.10.2016
рассмотрев с 28 сентября 2017 года по 5 октября 2017 года (объявлялся перерыв) в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ВинНет Р" (истца по первоначальному иску)
на постановление от 9 июня 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лящевским И.С., Барановской Е.Н.., Панкратовой Н.И.,
по иску ЗАО "ВинНет Р"
к ООО "Фемида" и ООО "Фемида недвижимость"
о взыскании солидарно задолженности,
и по встречному иску ООО "Фемида недвижимость"
к ЗАО "ВинНет Р"
о расторжении договоров аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и от 27.08.2010 N 2-8-Д.,
третьи лица: ООО "ДатаСпейс Партнерс", временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" Пименов Евгений Романович.
установил:
Закрытое акционерное общество "ВинНет Р" (далее - истец) 11.05.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фемида" и обществу с ограниченной ответственностью "Фемида недвижимость" (далее - ответчики) о взыскании солидарно задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д по восстановлению размера обеспечительного взноса в размере 551 892 доллара США 33 цента в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты (фактического исполнения судебного акта) и задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д по восстановлению размера обеспечительного взноса в размере 648 542 доллара США 16 центов в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты (фактического исполнения судебного акта).
До принятия решения по существу заявленных требований судом принят встречный иск ООО "Фемида недвижимость" к ЗАО "ВинНет Р" о расторжении вышеуказанных договоров аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2016 с ООО "Фемида недвижимость" в пользу ЗАО "ВинНет Р" взыскана задолженность по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д в размере 551 892 доллара США 33 цента в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты, задолженность по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д в размере 648 542 доллара США 16 центов в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату фактической оплаты, а в удовлетворении встречного иска отказано.
Этим же решением от 04.10.2016 в части исковых требования о взыскании с ООО "Фемида" задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д в размере 551 892 доллара США 33 цента, задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д в размере 648 542 доллара США 16 центов производство по делу прекращено.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ДатаСпейс Партнерс" и временный управляющий ЗАО "ВинНет Р" - Пименов Евгений Романович.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 решение от 04.10.2016 отменено по безусловному основанию и в удовлетворении первоначального иска ЗАО "ВинНет Р" к ООО "Фемида недвижимость" отказано, а в части исковых требований о взыскании с ООО "Фемида" задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д производство по делу прекращено.
Этим же постановлением от 09.06.2017 встречный иск удовлетворен и договоры аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д расторгнуты.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2017 прекращено производство по кассационной жалобе непривлеченного к участию в деле лица ЗАО "Силма" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017.
Законность принятого по делу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 проверяется по кассационной жалобе ЗАО "ВинНет Р", которое просит обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ЗАО "ВинНет Р" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Представители ООО "Фемида" и ООО "Фемида недвижимость" не поддержали доводы и требования кассационной жалобы ЗАО "ВинНет Р", просили обжалуемое постановление оставить в силе. Представили отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела. По доводам отзыва, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого постановления, указывают, что, по их мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе ЗАО "ВинНет Р", не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители временного управляющего ЗАО "ВинНет Р" просили обжалуемое постановление отменить, поддержали доводы и требования кассационной жалобы ЗАО "ВинНет Р".
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства ООО "ДатаСпейс Партнерс" явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, между истцом (арендодатель) и ООО "ФЕМИДА" (арендатор) 27.08.2010 были заключены договор аренды нежилых зданий N 1-6-Д и договор аренды нежилых зданий N 2-8-Д (далее договоры аренды).
По договору аренды нежилых зданий от 27.08.2010 N 1-6-Д подлежало передаче здание общей площадью 5 417,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 6., а по договору аренды нежилых зданий от 27.08.2010 N 2-8-Д подлежало передаче здание общей площадью 5 097,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 8.
По условиям этих договоров стороны предусмотрели, что арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять от арендодателя в аренду (возмездной временное владение и пользование) полностью здания со всеми его внутренними помещениями, площадями общего пользования, включая (но не ограничиваясь) вестибюль первого этажа, лестничные пролеты и холлы, коридоры, чердак и крышу, а также относящимися к нему коммуникациями, инженерными системами, оборудованием, иными принадлежностями и документами.
По условию пунктов 6.1 договоров аренды обеспечительным взносом являются денежные средства в размере арендной платы за 3 месяца срока аренды, которые рассматриваются арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по настоящему договору.
В соответствии с пунктом 8.1 договоров аренды целевым назначением зданий является их использование под Дата-Центр, который определен как специализированное здание для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернет.
Во исполнение принятых на себя обязательств по актам приема-передачи от 01.09.2010 вышеуказанные здания были переданы ООО "ФЕМИДА" Дополнительным соглашением от 18.09.2015 N 5 к договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д стороны договорились, что с 01.09.2015 арендная плата, уплачиваемая по договору аренды нежилого здания N 1-6-Д, составляет 408 долларов США и 90 центов США за один 3 квадратный метр площади здания, применяемой для целей определения арендной платы, указанной в пункте 2.2.3 настоящего договора аренды, в год, в том числе НДС по ставке 18%.
Дополнительным соглашением от 18.09.2014 N 6к договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 2-8-Д стороны договорились, что с 01.09.2013 арендная плата, учитываемая по договору аренды, составляет 508 долларов США и 90 центов США за один квадратный метр площади здания, применяемой для целей определения арендной платы, указанной в пункте 2.2.3 настоящего договора аренды, в год, в том числе НДС по ставке 18%.
В период с 2010-2015 гг. ООО "ФЕМИДА" надлежащим образом выплачивало арендную плату за здания в соответствии с договорами аренды.
Между тем, в порядке реорганизации в форме выделения и создании путем реорганизации ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" 02.10.2015 права и обязанности по договорам аренды зданий перешли от ООО "ФЕМИДА" к его правопреемнику - ООО "ФЕМИДА-НЕДВИЖИМОСТЬ".
В обоснование первоначального иска истец указал, что ответчиком не внесена арендная плата во 2 кв. 2016 г. по договору аренды нежилого здания N 1-6-Д в размере 551 892,33 доллара США и по договору аренды нежилого здания N 2-8-Д в размере 648 542,16 долларов США, в результате чего за ним образовалась спорная задолженность, поэтому арендодатель направил арендатору письменное уведомление о намерении использовать обеспечительный взнос с указанием суммы неисполненного арендатором денежного обязательства и оснований для получения указанной суммы арендодателем.
ЗАО "ВинНет Р" во исполнение условий договоров аренды письмом от 22.03.2016 N 12 уведомил о намерении использовать обеспечительный взнос с указанием суммы неисполненного ответчиком денежного обязательства и оснований для получения указанной суммы истцом, тогда как ответчик не произвел оплату указанной суммы, в связи с чем истец письмом от 13.04.2016 N 20 уведомил об использовании обеспечительного взноса.
По условию пунктов 6.6 договоров аренды истец потребовал в течение 15-ти рабочих дней с даты получения уведомления (письмо от 13.04.2016 N 20 получено 13.04.2016) на основании прилагаемых счетов выплатить сумму для восстановления размера обеспечительного платежа по договору аренды нежилого здания N 1-6-Д - 551.892,33 долларов США, в т.ч. НДС (счет от 13.04.2016 N 90) и по договору аренды нежилого здания N 2-8-Д - 648.542,16 долларов США, в т.ч. НДС (счет от 13.04.2016 N 89), которое ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.
В обоснование первоначального иска ЗАО "ВинНет Р" представило в суд первой инстанции и в апелляционный суд доказательства в обоснование требований по первоначальному иску и возражений по встречному иску (финансовые документы, переписку сторон, документы о разработке для арендатора документации для реализации цели аренды зданий, технические заключения, договоры и дополнительные соглашения к договорам, отчеты), подтверждающие оплату аренды зданий, оформление документации арендатором, техническое состояние зданий, выполнение арендатором работ по реализации проекта.
Встречные требования арендатора мотивированы неисполнением арендодателем обязательств по проведению капитального ремонта в зданиях, являющихся предметом аренды согласно указанным договорам. В обоснование встречного иска арендатор представил доказательства (финансовые документы, подтверждающие оплату аренды зданий, переписку сторон, документы о разработке для арендатора документации для реализации цели аренды зданий, технические заключения).
Истец по встречному иску, полагая, что имеющиеся в арендуемых зданиях существенные недостатки и особенности, отсутствие капитального ремонта, делают невозможным использование зданий по их назначению в соответствии с договорами аренды, дают арендатору право потребовать расторжения договоров аренды в судебном порядке и 17.02.2016 арендатор направил в адрес арендодателя претензию с требованием расторгнуть действующие между сторонами договоры аренды по вышеуказанным основаниям, которая осталась без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения с встречным иском в суд.
Как установлено судом апелляционной инстанции, из приложений N 8 к договорам аренды на момент их передачи арендатору строения 6 и 8 находилось в следующем состоянии: наружные стены не удовлетворяли требованиям норм по теплозащите; кровля требовала ремонта; лифтовое оборудование неисправно и требовало замены; водопровод для хозбытовых нужд имел износ более 60% и требовал полной замены; канализация имела дефектные участки и требовала полной замены, ливнесток также требовал полной замены; отопление требовало полной замены стояков и разводящих труб; отсутствовала принудительная приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование; отсутствовала автоматическая пожарная сигнализация и автоматическое пожаротушение; электроосвещение отсутствовало; отсутствовали кабельные коллекторы для слаботочных и высоковольтных кабелей.
Между тем, определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО "Экспертно-правовой центр" - Бокуняеву К.А.
По результатам экспертного заключения, здания, расположенные по адресу: г. Москва ул. Шарикоподшипниковская д. 11 стр. 6 и 8, на дату заключения договоров аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и 2-8-Д, нуждались в обязательном проведении капитального ремонта и реконструкции. В настоящее время фактический износ строений N 6 и N 8 составляет - 56%. Физический износ зданий без проведения капитального ремонта с 2010 года по настоящее время увеличился на 8%. С момента заключения договоров по настоящий момент капитальный ремонт зданий, либо их отдельных конструктивных элементов не проводился. По результатам проведенных исследований установлено, что без проведения капитального ремонта и с учетом фактического износа зданий, использовать здания по назначению, указанному в договорах от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д, невозможно.
Суд апелляционной инстанции, расторгая договоры аренды, указал на прекращение действия положения договоров, предусматривающие обязательство арендатора по восстановлению обеспечительного взноса.
Суд апелляционной инстанции, делая выводы о том, что не подлежит взысканию и обеспечительный платеж, отыскиваемый арендодателем в счет такой арендной платы по периоду 2016 года, исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2016 по делу N А40-250765/2015 отказано в иске ЗАО "ВинНет Р" к ООО "ФЕМИДА" и ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" о солидарном взыскании в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации (Банка России) на дату исполнения решения суда 128 982 847, 32 долларов США в виде арендной платы по договорам аренды от 27.08.2010 N 1-6-Д и N 2-8-Д за период с 01.01.2016 по 31.08.2035.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы ЗАО "ВинНет Р" о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, указал на то, что удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска, с учетом того, что обязательство по внесению и восстановлению обеспечительного взноса являются договорными обязательствами, которые прекращаются в случае расторжения договора аренды.
Кроме того, судом апелляционной инстанции указано на то, что ссылки ЗАО "ВинНет Р" на несоблюдение ООО "ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ" претензионного порядка признаются судом необоснованными, а доводы ЗАО "ВинНет Р" о том, что в обязанности арендатора входило проведение реконструкции зданий, вовсе не подтверждаются материалами дела, а то обстоятельство, что арендатор принял здания и знал о состоянии, в котором они находятся, не освобождает собственника зданий от обязанности по проведению капитального ремонта.
Между тем, к представленным арендодателем техническим заключениям - рецензии ООО "Центр независимой экспертизы собственности" апелляционный суд отнесся критически, поскольку они получены вне судебной процедуры, по заявке арендодателя. При этом лица, выполнившие указанные исследования, не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, а ссылки арендодателя на пропуск срока исковой давности по встречному требованию, по мнению суда, не могут быть приняты, поскольку соответствующая обязанность сохраняется для арендодателя в течение срока действия договоров аренды с учетом разумного срока на проведение капитального ремонта, а также объемов работ в отношении двух зданий значительной площади и этажности.
Ссылки арендодателя на пропуск срока исковой давности по встречному требованию не были приняты, поскольку соответствующая обязанность сохраняется для арендодателя в течение срока действия договоров аренды с учетом разумного срока на проведение капитального ремонта, а также объемов работ в отношении двух зданий значительной площади и этажности.
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно требованиям пунктов 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Содержащийся в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Суд апелляционной инстанции при принятии обжалуемого постановления исходил из того, что договоры аренды не предусматривают обязанности арендатора производить капитальный ремонт, который должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок, поэтому указанная обязанность лежит на арендодателе. Поскольку доказательства выполнения капитального ремонта арендодатель не представил, встречное исковое требование о расторжении договоров, с учетом того, что экспертом по результатам судебной строительно-технической экспертизы установлено отсутствие капитального ремонта зданий, появление дополнительного износа зданий, невозможность использования зданий по назначению, подлежит удовлетворению.
При этом судом апелляционной инстанции установлено, что во исполнение принятых на себя обязательств по актам приема-передачи от 01.09.2010 вышеуказанные здания были переданы ООО "ФЕМИДА" и в период с 2010-2015 гг. арендатор надлежащим образом выплачивал арендную плату за здания в соответствии с договорами аренды.
Суд апелляционной инстанции, устанавливая, что арендатор исправно на протяжении пяти лет вносил арендные платежи и использовал арендуемые помещения, не ссылается как на то, что у арендатора в течение этого времени были замечания относительно состояния здания, с учетом того, что арендатором здание использовалось и договоры аренды подписаны без возражений, несмотря на то, что пунктом 3.6 договоров аренды стороны предусмотрели условие о том, что передаваемые здания находятся в состоянии, отвечающем требованиям, согласованным сторонами, соответствующем техническому описанию здания, указанному в приложении N 8, а также то, что арендодатель уведомляет арендатора о том, что здания требуют текущего ремонта с полной заменой инженерных сетей.
Возражения арендодателя сводятся к тому, что суд апелляционной инстанции, несмотря на то, что здания сейчас находятся в состоянии, требующем капитального ремонта по причине того, что арендатором выполнены масштабные демонтажные работы, расторгнул заключенные на 25 лет долгосрочные аренды, чем позволил арендатору уклониться от исполнения принятых на себя обязательств.
Арендодатель, указывая на свое несогласие с проведенной в рамках настоящего спора судебной экспертизой, указывает, в том числе на то, что экспертом не были учтены проведенные арендатором масштабные демонтажные работы.
Таким образом, нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о возможности расторжения договоров аренды без проверки доводов о проведенных арендатором работ, которые повлияли на состояние арендуемых зданий, которые по мнению арендодателя, привели к тому, что здания, которые использовались арендатором на протяжении пяти лет без каких-либо замечаний, стали непригодными к использованию.
Судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении, с учетом требований статей 421, 430 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание все условия заключенных сторонами договоров (с учетом дополнительных соглашений), следует установить, какие все-таки обязательства были приняты арендатором и арендодателем при заключении договоров; какие работы были проведены арендатором своими силами, если работы проводились, то согласовывал ли их арендатор с арендодателем и к каким последствиям привели эти работы в арендуемых зданиях; повлияли ли эти работы на состояние зданий; какие изменения произошли в зданиях в сравнительном анализе как в момент передачи арендуемых зданий, так и в момент подачи встречного иска о расторжении договоров.
Кроме того, суду апелляционной инстанции следует проверить довод арендодателя о том, что предусмотренная договорами аренды "реконструкция" соответствует по своему содержанию и реконструкции и капитальному ремонту, как они определены в законодательстве на момент заключения договоров.
Таким образом нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции без проверки вышеуказанных обстоятельств и без установления того, какие обязательства каждая из сторон договоров приняла на себя по содержанию зданий, каким образом арендатором использовались здания, если здания были переданы в состоянии, требующем текущего ремонта с полной заменой инженерных сетей, что не отрицается арендодателем, и что послужило все-таки основанием для расторжения договоров аренды, если арендатор использовал здания и исправно вносил арендные платежи в течение пяти лет и арендатор изъявил желание расторгнуть договоры аренды только после предъявления иска арендодателем о взыскании задолженности по арендным платежам.
При проверке вышеуказанных доводов суду апелляционной инстанции необходимо принять во внимание требования статей 1, 10 и 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверить поведение сторон договора на предмет добросовестности при исполнении заключенных ими договоров аренды и установить причину невозможности использования арендатором спорных зданий, которая возникла только после подачи арендодателем иска о взыскании арендных платежей.
Без установления вышеуказанных обстоятельств по делу, нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции также и о том, что арендуемые здания невозможно было использовать по назначению арендатором по вине арендодателя, с учетом того, что апелляционным судом не опровергнуты доводы арендодателя, как о том, что здания использовались не только арендатором на протяжении пяти лет, но также сдавались им в субаренду, рассмотреть вопрос о проведении повторной экспертизы, а также установить, когда все-таки арендатору стало известно о текущем состоянии зданий, что по мнению арендатора, привело к невозможности использования зданий, и по чей вине ухудшилось состояние зданий.
Постановление суда апелляционной инстанции в части прекращения производства по делу о взыскании с ООО "Фемида" задолженности по договору аренды нежилого здания от 27.08.2010 N 1-6-Д, не обжаловалось сторонами, поэтому в этой части постановление отмене не подлежит.
При изложенных обстоятельствах обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции (с учетом отмены решения суда первой инстанции по безусловным основаниям) в обжалуемой части подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2017 года по делу N А40-107389/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
А.Р.БЕЛОВА
И.В.ЧАЛБЫШЕВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
А.Р.БЕЛОВА
И.В.ЧАЛБЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)